Загадочная аббревиатура: что такое ДДУ при покупке квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии?

Загадочная аббревиатура: что такое ДДУ при покупке квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии?

Сегодня достаточно популярной является схема инвестирования в новостройки с последующим получением квартиры. Для участия в такой программе приобретения жилья в многоквартирном доме, заключается договор долевого участия (ДДУ), имеющий статус договора купли продажи (ДКП).

При заключении ДДУ следует учесть специфические правила его оформления и определённые отличия, влияющие на результат сделки. В данной стать подробно описано что такое ДДУ при покупке квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии.

Что это такое и чем отличается от ДКП?

Выступает гарантом соблюдения норм участия в инвестировании строительства и последующего расчёта за вложенные инвестиции – жилым помещением. Регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.04 г.

В отличие от него ДКП применяется для сделок с недвижимостью на вторичном рынке. В купле продажи участвуют фактические объекты, а сделки регулируются статьями 549-558 ГК РФ.

Квартира в строящемся здании не может выступать фактическим объектом, так как она имеет только юридические основания существования, ориентируясь на своё будущее возникновение, которое повлечёт возникновение права собственности у инвестора – участника долевого строительства. Соответственно, данные имущественные сделки существенно отличаются по объекту. Из этого отличия проистекают остальные правовые различия:

  1. по ДДУ, в отличие от ДКП передаётся не квартира, а право требования;
  2. дольщик несёт риски наряду с застройщиком;
  3. право собственности передаётся только после приёмки здания.

Сделки отличаются по субъекту:

  • субъект купли продажи: покупатель и продавец;
  • субъект долевого участия: дольщик и застройщик.

То есть, при предполагающихся равнозначных результатах, купля продажа и долевое строительство существенно отличаются.

Плюсы и минусы

На покупку жилья по ДДУ влияют несомненные плюсы:

  1. жильё приобретается в новом доме;
  2. выбирается планировка квартиры;
  3. допускается планировка комнат по заказу дольщика;
  4. стоимость квартиры снижена за счёт рентабельности долевого строительства;
  5. застройщик представляет гарантии качества;
  6. за нарушение качества, сроков и т.п. предусмотрены штрафные санкции;
  7. существует возможность расторжения ДДУ.

Отрицательными характеристиками или минусами, можно считать:

  1. риски банкротства застройщика;
  2. риски замораживания строительства;
  3. допустимость халатного отношения к качеству застройки.

На этапе заключения ДДУ предусмотреть, как развернётся ситуация, достоверно нельзя.

Оплата должна производиться в соответствии с положениями ДДУ. Завершение оплаты должно состояться к моменту сдачи новостройки.

Возможные риски и способы их избежать

Иногда доверчивые граждане попадают в серые схемы, которые разрабатывают недобросовестные строительные компании, или откровенные мошенники. Наиболее часто встречающиеся проблемы, связанные с этим обстоятельством, нижеследующие:

Избежать их можно, проявив уместную бдительность. Необходимо тщательно проверить положения ДДУ:

Подробнее о том, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке можно узнать тут.

Пошаговая инструкция: приобретаем жилье по договору долевого участия

Вначале выбирается компания застройщик. Для этого можно воспользоваться официальными сайтами, где размещаются рекламные предложения фирм, или рекомендациями знакомых граждан, получивших квартиры.

Актуальную информацию о компаниях представляют организации по работе с недвижимостью. Но окончательное решение следует выносить после просмотра отзывов на форумах и изучения деятельности компании, отражённое на официальном сайте.

Затем следует запланировать встречу с менеджером компании и получить информацию по коммерческому проекту фирмы.

Необходимые бумаги

Застройщик обязан ознакомить клиента с документами, разрешающими компании начало строительства.

В числе разрешительных документов должны быть:

  1. проектная декларация;
  2. лицензия, разрешающая ввод в эксплуатацию новостроек;
  3. аудиторское заключение о коммерческой деятельности;
  4. разрешение на строительство;
  5. документы на землю под домом;
  6. проект ДДУ;
  7. гарантии банка или партнёров (при наличии);
  8. фотографии ранее построенных зданий и квартир, с адресами.

Если перечисленная документация имеется в наличии, нужно дополнительно проверить:

  • срок действия лицензии;
  • надлежащее удостоверение отделом по архитектуре и строительству;
  • удостоверение уполномоченным должностным лицом из департамента.

Заключение предварительного документа

Предварительный договор отличается от основного тем, что:

По предварительному договору недопустимо вносить инвестиционные средства, кроме случаев предусмотренного авансового платежа.

Составление основного договора

При согласии клиента на заключение ДДУ, ему назначается день подписания договора. Ему предлагают готовый типовой образец, составленный на его имя, с указанием параметров квартиры, которая им зарезервирована. Клиент знакомится с внесёнными положениями. Если его всё устраивает, ставится подпись.

  1. Определение сторон ДДУ и предмета договора.
  2. Сроки сдачи.
  3. Стоимость квартиры, условия внесения платежей.
  4. Условия передачи объекта в собственность дольщика.
  5. Права и ответственность сторон.
  6. Условия расторжения ДДУ.
  7. Заключительные положения.

Вводная часть обязательно содержит дату и место оформления договора. Здесь же определяются стороны: застройщик и дольщик, формулируется предмет договора. Предметом ДДУ выступает квартира, которая будет передана после сдачи новостройки, с подробными техническими и кадастровыми характеристиками. Указывают:

  • общую площадь дома, совместных площадей и квартиры;
  • адрес;
  • координаты осей здания, согласно проекту.

Отдельно обязательно вносят сроки сдачи и возможность их изменения. Сведения о сроках сдачи в ДДУ разных участников должны совпадать.

Стоимость квартиры – тоже обязательное положение, её указывают цифрами и прописью. Вносится также объём первого платежа и срок его внесения. Последующие выплаты разбиваются частями, с перечислением периода внесения и с указанием:

  • способа перечисления (передачи) денег;
  • наименования банка;
  • номера лицевого счёта.
Это интересно:  Все о нотариальной сделке купли-продажи квартиры: порядок действий, стоимость услуг, плюсы и минусы

Условия передачи квартиры опираются на общие нормы. Поэтому здесь обязательно указывают положения о составлении акта приёмки, а дополнительно могут определяться:

  1. качество проведённых работ;
  2. наличие ремонта;
  3. черновая отделка.

Права сторон включают:

  • право застройщика взимать средства на строительство от дольщиков;
  • право требования квартиры дольщиком.

Эти пункты обязательны и входят в положение об ответственности сторон. Расторжение договора допускается:

  1. по соглашению;
  2. по односторонней инициативе – через суд.

Причины, по которым ДДУ может расторгаться, желательно указать подробно в документе. Дополнительно можно внести в договор:

  1. порядок изменения стоимости объекта при изменении его площади или качества;
  2. сроки устранения недоделок по претензии дольщика;
  3. оформление права собственности застройщиком;
  4. разрешение на переуступку;
  5. нотариальное удостоверение ДДУ;
  6. число экземпляров;
  7. обязательность регистрации.
  • Скачать бланк договора долевого участия
  • Скачать образец договора долевого участия

Регистрация сделки

Составленный договор обязательно регистрируется в Росреестре. После его регистрации зарезервированный объект законно закрепляется за дольщиком. Предварительно уплачивается пошлина – 2 тысячи рублей. Первый участник, регистрирующий ДДУ, приносит в МФЦ свой паспорт, экземпляр договора и документы застройщика:

  • план застройки;
  • разрешение на строительство;
  • проектную декларацию;
  • договор страхования;
  • или договор поручительства от банка.

Налогообложение

До сдачи новостройки в эксплуатацию, все налоговые обязательства возлагаются на застройщика.

Когда участник подписывает акт приёмки, он начинает уплачивать имущественный налог. А если земля придомовой территории в собственности – земельный налог, равный доли в праве на общую площадь.

Как продать недвижимость после подписания акта приема-передачи?

Сдача дома в эксплуатацию характеризуется тем, что долевое право утрачивается, а участники строительства вправе оформлять полученные квартиры в собственность для дальнейшей продажи, например.

Поэтому на этом этапе недопустимо приобретать квартиры:

  • по ДДУ;
  • по переуступке.

Такие сделки могут признаваться ничтожными, так как не соответствуют нормам гражданского законодательства, обозначенного в параграфе 7 гл. 30 ГК РФ, а так же закону № 214-ФЗ. Продажа квартиры по ДДУ после сдачи дома недопустима.

Такие квартиры уже будут выставлены на вторичный рынок и приобретаться по договору купли продажи, который можно заключить с застройщиком.

Заключение

Купля продажа квартиры по ДДУ имеет свою специфику, которая выражается как в своеобразии процедуры, так и в способе оформления договора сделки. Заключить её можно до момента сдачи новостройки, подписанием договора с застройщиком, и его регистрацией в Росреестре.

Что такое ДДУ при покупке квартиры

На протяжении многих лет институт долевого строительства активно использовался гражданами в решении квартирного вопроса. Но, несмотря на его неоспоримые преимущества, на практике у дольщиков нередко возникали проблемы, в результате которых многие, не интересуясь тем: «ДДУ — что это в новостройке», оставались и без апартаментов, и без денег. В целях усиления борьбы с недобросовестными девелоперами чиновники подготовили в 2019 году ряд законодательных поправок, направленных на защиту прав пострадавших.

Понятие

Условия и специфика оформления соглашения

Сделку между контрагентами необходимо зафиксировать письменно.

Многие не знают, пытаясь анализировать договор ДДУ, на что обратить внимание при его подписании. В контракте в обязательном порядке фиксируется:

  • характеристика имущества (этаж, площадь, кол-во комнат и прочее);
  • стоимость имущества, период и порядок ее оплаты;
  • дата, по истечении которой девелопер обязуется передать жилье контрагенту;
  • дата ввода в эксплуатацию МКД.

Информация, прописанная в контракте, не может иметь разночтений с данными, зафиксированными в проектной декларации.

Важно! Анализируя то, на что обратить внимание при оформлении ДДУ, следует учитывать еще один немаловажный нюанс. Ставить подпись на соглашении вправе гендиректор СК или его доверенное лицо при предъявлении соответствующей бумаги.

Процедура регистрации

Для большинства выгодоприобретателей первостепенным является то, как правильно составить договор ДДУ, и на что обратить внимание, чтобы документ приобрел доказательственную силу в суде». Его следует занести в базу данных Росреестра. Только после этого соглашение приобретает юридическую силу.

Чтобы задекларировать сделку, контрагенты представляют в МФЦ или регистрирующий орган определенный пакет бумаг, включающий:

  • паспорт/регистрационные документы девелопера;
  • разрешение на возведение ЖК;
  • проектную декларацию;
  • контракт о поручительстве как гарантия того, что застройщик исполнит обязательства;
  • план МКД;
  • квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины (для граждан – 350 руб., для коммерческих структур – 6000 руб.).

Процедура осуществляется в течение 30 дней с момента обращения заинтересованного лица.

Цессия

  • выгодоприобретатель ранее не переуступал права требования на объект;
  • акт приема-передачи кв.м. не подписан;
  • соглашение одобрено банком (при ипотеке);
  • СК полностью получила всю сумму за выполненную работу.

Важно! Если выгодоприобретатель рассчитался с девелопером не в полном объеме, то цессия возможна только с согласия «последнего».

Проблемы

Не владея информацией, что такое ДДУ при покупке квадратных метров, их потенциальный хозяин рискует остаться обманутым. На протяжении многих лет возникали случаи, когда подрядчик, собрав деньги с дольщиков, не исполнял взятые на себя обязательства. А определенная часть девелоперов умудрялась продавать одну и ту же квартиру, существующую только на бумаге, несколько раз. Чтобы минимизировать подобные риски, власти предприняли радикальные меры.

Это интересно:  Рекомендации, как продать и купить квартиру, если она в залоге. Подводные камни и риски

Новые правила

Вопрос, что такое ДДУ при покупке квартиры, потеряет актуальность, поскольку с 1.07.19 г. в качестве альтернативы контрактам, оформляющихся между СК и депонентом, будут использоваться экроу-счета. Ужесточаются требования к девелоперам, которые планируют заниматься строительным бизнесом. На получение разрешительной документации могут рассчитывать те фирмы, которые:

  • не имеют задолженности по кредитам;
  • располагают депозитом, размер которого составляет не менее 10% от активов, требующихся для реализации проекта;
  • работают на профильном рынке не менее 3 лет (при условии, что суммарно за этот период возведено более 10 тыс. кв.м.).

Приведенные критерии ориентированы на замедление темпов строительного бума и увеличение количества надежных СК.

Эскроу-счета

В ближайшее время депоненты могут перестать беспокоиться о том, что такое ДДУ при покупке квартиры. Теперь разрешается размещать деньги, предназначенные для приобретения кв.м. на банковском депозите, и хранить их до того момента, пока девелопер не завершит стройку.

Специальные счета для хранения финансовых активов предлагают более 50 банков.

Процедура использования экроу-счетов регламентирована в ст. 806.7 ГК РФ.

Существенный процент людей по – прежнему не знает, что значит ДДУ в современных условиях и какова специфика использования эскроу-счета. При открытии специального депозита:

  • хозяин жилища может рассчитывать на возврат денег, если нарушаются сроки сдачи объекта в эксплуатацию;
  • при банкротстве компании деньги также возвращаются покупателю;
  • подрядная организация не может распоряжаться деньгами, находящимися на счете покупателя, если стройка не окончена.

Сегодня и застройщикам, и выгодоприобретателям нужно четко понимать, что значит ДДУ в обновленном варианте, так как к участию в сделке будет привлекаться 3 сторона – банк. Кредитная структура может в любое время отменить финансирование при выявлении фактов нецелевого использования активов. Если компания нарушит ранее взятые на себя обязательства, то инвестиции будут возвращены пострадавшему лицу посредством системы страхования вкладов.

Покупка квартиры по ДДУ

При рассмотрении варианта приобретения жилья по договору долевого участия (ДДУ) потенциальному «покупателю» следует учесть разницу, что данная сделка не будет являться купли-продажей как таковой.

Главное различие заключается в том, что по ДДУ приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем, в то время как предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество — квартира.

Если при купли-продаже приобретаемое жилье передается покупателю сразу по факту заключения сделки, то при ДДУ необходимо дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта застройщиком. Только после совершения указанных этапов, «покупатель» будет вправе зарегистрировать свое право собственности на приобретенное жилье.

С 2019 года все застройщики обязаны перейти на работу со специальными банковскими эскроу-счетами. В связи с чем он не сможет использовать ДДУ в качестве основания для покупки квартиры. Застройщик не имеет права пользоваться средствами дольщиков до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию.

Что такое договор ДДУ при покупке квартиры

Нередко покупка недвижимости и участие в строительстве многоквартирного дома понимается как один и тот же способ приобретения недвижимости в собственность.

Для более полного понимания различий договоров купли-продажи и долевого участия ниже приведена сравнительная таблица.

Правовое регулирование

§1, §7 гл. 30 ГК РФ.

Основание для сравнения Договор долевого участия в строительстве Договор купли-продажи
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
Форма договора Простая письменная (п. 3 ст. 4 ФЗ-214) Простая письменная (ст. 550 ГК РФ)
Стороны (субъекты) договора Застройщик, участник долевого строительства (дольщик). Продавец (собственник), покупатель.
Предмет договора Строительство застройщиком многоквартирного дома, передача объекта после его ввода в эксплуатацию дольщику.

Доход от реализации квартиры подлежит налогообложению (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Риски покупки квартиры по договору долевого участия в строительстве

Приобретая объект недвижимости на этапе строительства, необходимо обратить внимание на то, какой договор подписывается между сторонами. Принятие участия в долевом строительстве устанавливается договором долевого участия в строительстве.

В силу того, что только данный договор является правоустанавливающим документом, заключение предварительного договора долевого участия (ПДДУ) не влечет за собой приобретения прав на квартиру в будущем.

С принятием изменений в ФЗ № 214 деятельность застройщика стала контролироваться государством более жестко. Снизился финансовый риск дольщиков — с 1 июля 2019 года денежные средства, поступающие от граждан и юр. лиц, хранятся на специальных эскроу-счетах. Застройщик получит к ним доступ только после ввода здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.

Пока деньги хранятся на эскроу-счетах, они застрахованы специально созданным Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства. Он гарантирует защиту от финансовых потерь в случае банкротства застройщика. На сайте Фонда можно также посмотреть информацию о строящимся жилье или сведения застройщике.

Для долевого участия в строительстве многоквартирного дома возможны риски различного характера:

  • финансового;
  • относительно качества квартиры;
  • оформления права собственности;
  • увеличение сроков сдачи дома в эксплуатацию и др.

Срыв сроков строительства

Одним из самых распространенных рисков долевого участия в строительстве является нарушение сроков строительства многоквартирного дома. Процесс стройки может затянуться на несколько месяцев либо прекратится вовсе.

Причинами могут послужить обстоятельства, связанные с тем, что:

Так, дольщик, в противном случае, будет вправе требовать:

  • неустойку за просрочку (п. 2 ст. 6 ФЗ-214);
  • либо расторжения договора, если передача квартиры затягивается более чем на 2 месяца или строительство прекращено (п. 1 ч. 1.1 ст. 9 ФЗ-214).

Если застройщик задерживается с введением объекта в эксплуатацию, ему придется оплатить неустойку, даже если он предупредит дольщиков за ранее.

Изменения в проектной декларации застройщика

Проектная декларация является обязательным документом в строительстве многоквартирного дома, в котором первая часть содержит информацию о застройщике, а вторая — проект строительства.

П. 2 ст. 19 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома» предусмотрено, что проектная декларация должна быть опубликована в СМИ застройщиком, в ином случае у него возникает обязанность представить ее любому лицу, пожелавшему ознакомиться с ней.

В случае существенных изменений пунктов проектной декларации, таких как:

  • проект строящегося многоквартирного дома;
  • размер его объектов;
  • назначения нежилых помещений или общего имущества многоквартирного дома и др.,

дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ, вследствие чего должен последовать возврат денег. Но в большинстве случаев застройщик неохотно возвращает уплаченные денежные средства, и всячески затягивает с этим.

Возможно возникновения такого риска, как требование застройщиком доплат в связи с необходимостью проведения непредусмотренных договором работ (благоустройство территории, подключение дома к инженерным сетям, оплата аренды участка под строительство и др.) или увеличением площади объекта в процессе строительства.

Двойная продажа квартиры

Продажа квартиры нескольким дольщикам возможна в нескольких случаях:

  • застройщик и агентство недвижимости своевременно не предоставили друг другу информацию о проданных объектах;
  • при заключении договоров:
    • предварительного договора долевого участия;
    • переуступки;
  • при покупке квартиры у подрядчика;
  • из-за допущенной ошибки (к примеру, в связи с халатностью работника Росреестра).

Во избежание рисков покупателю, приобретая квартиру у подрядчика, необходимо потребовать у него акт о выполнении своих обязательств перед застройщиком.

С принятием Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» возможность двойных продаж минимальна, так как договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после ее проведения (п. 3 ст. 4 ФЗ-214).

В процессе регистрации объект долевого строительства проверяется на отсутствие других зарегистрированных на него договоров.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства

Проблемы, возникающие у дольщика при регистрации права собственности, могут быть вызваны тем, что:

  • застройщик не выполнил перед государственными инвесторами свои обязательства;
  • застройщик не подготовил документы, необходимые для регистрации права собственности.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства осуществляется на основе разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передаточного объекта (п. 2 ст. 16 ФЗ-214).

Требовать признания права собственности в данном случае необходимо в судебном порядке на основании имеющихся документов: договора долевого участия, платежных документов, акта приема-передачи квартиры.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке по ДДУ?

Переуступка прав (договор цессии) на квартиру возможна, когда договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре и до момента передачи квартиры дольщику (подписания акта приема-передачи квартиры).

К причинам осуществления переуступки прав относятся:

  • нарушение сроков сдачи дома;
  • ненадлежащее качество жилья;
  • банкротство застройщика;
  • получение прибыли.

Таким образом, расторгнуть договор переуступки и вернуть уплаченные деньги нельзя — существует единственный выход: дождаться сдачи объекта, зарегистрировать право собственности на квартиру и продать ее по договору купли-продажи.

Для того, чтобы впоследствии переуступка не была признана недействительной и в дальнейшем не возникло проблем, «приобретателю» прав следует внимательно ознакомиться с условиями договора долевого участия на предмет:

  • оплаты цены договора в полном размере предыдущим владельцем (подтверждается документов о зачете взаимных требований с застройщиком);
  • необходимости письменного согласия застройщика на переуступку. Если же такого условия в договоре не наблюдается, то все же необходимо письменно уведомить застройщика о совершении переуступки.
  • если квартира приобреталась по ипотечному кредиту, то потребуется разрешение банка.

Как и при желании приобрести квартиру по договору долевого участия, так и при переуступке прав возможен риск двойной продажи объекта недвижимости. Для его предотвращения не стоит заключать предварительный договор купли-продажи. Договор переуступки прав требования подлежит обязательной госрегистрации.

Если дольщик решит продать квартиру путем уступки по ДДУ, все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику.

Оставьте комментарий