Все об аренде жилья: что это такое, как сдать или снять квартиру физическому или юридическому лицу и другие нюансы

Сдать квартиру в аренду
(наём) просто

Сдаем квартиру в аренду или в наём, в чем разница?

Договор аренды и договор найма жилого помещения – это два разных договора. В чем же разница, какой договор нужен в вашем случае?

Если вы сдаете квартиру другому гражданину (т.е. физическому лицу) – это договор найма (регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ «Наем жилого помещения»). В этом случае тот, кто сдает квартиру, называется «Наймодатель», а снимающий ее человек – «Наниматель».

Если вы сдаете квартиру предприятию (т.е. юридическому лицу) – это договор аренды (регулируется главой 34 Гражданского кодекса РФ «Аренда»). В этом случае тот, кто сдает квартиру, называется «Арендодатель», а арендующая ее фирма – «Арендатор».

В чем разница между этими договорами? Главное отличие в том, что договор найма лучше защищает права нанимателя, то есть гражданина. Выселить досрочно его можно только по решению суда, даже если он задерживает оплату и устраивает в квартире шумные вечеринки. И не важно, что вы напишете в договоре, если в Кодексе сказано, что по решению суда, значит только через суд. В то же время сам квартиросъемщик может прекратить договор в любое время по своему желанию.

А вот в договоре аренды можно предусмотреть случаи и порядок его расторжения по усмотрению сторон. То есть выселить жильца (работника предприятия, для которого оно арендовало жилье) намного проще.

Однако вдаваться в нюансы этих договоров не нужно, мы их все учли и даем возможность вам быстро и бесплатно сформировать свой договор на сдачу квартиры в зависимости от того, физическому лицу или организации вы сдаете свое помещение.

Как сдавать жилье в посуточную аренду, чтобы всё было законно

  • Посуточная аренда — это вообще законно?
  • Какие нюансы существуют при сдаче квартиры в посуточную аренду или краткосрочный наем?
  • Как технически сдать квартиру посуточно?
  • Какие документы нужны?
  • Как сдавать квартиру с помощью агентства?
  • Что должно быть в квартире, которую я хочу сдать в аренду/внаем на короткий срок?
  • Каковы риски при сдаче квартиры в посуточную аренду?
  • А налоги платить обязательно?

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Какие особенности существуют при сдаче квартиры в посуточную аренду.
  • Какие нужны документы, чтобы сдать квартиру посуточно.
  • Как правильно составить договор кратковременного найма.
  • Можно ли сдать квартиру самостоятельно или нужно привлекать агентство.
  • Как подготовить квартиру к сдаче на короткий срок.
  • Какие есть риски при сдаче квартиры в кратковременный наем.
  • Надо ли платить налог от посуточной сдачи квартиры и как это правильно делать.

Посуточная аренда — это вообще законно?

Закон не запрещает сдавать недвижимость в аренду или внаем, и в нем не прописан минимальный срок, на который арендатор может остаться в квартире (ст. 610 и ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ). А значит, сдача квартиры в аренду на короткий срок вполне законна, хотя имеет ряд особенностей.

Чем аренда отличается от найма?

Какие нюансы существуют при сдаче квартиры в посуточную аренду или краткосрочный наем?

Сам факт сдачи квартиры в посуточную аренду не противозаконный. Но если вы будете сдавать жилье для проведения шумных вечеринок или ваши арендаторы будут иным способом мешать соседям, вы рискуете.

В прошлом году в Орловской области жители одного из многоквартирных домов подали судебный иск на мужчину, который сдавал квартиру в краткосрочную аренду. Арендаторы вели себя вызывающе, громко слушали музыку по ночам и выбрасывали мусор из окон. В результате судебной тяжбы суд обязал владельца квартиры запретить арендаторам проводить шумные мероприятия и выплатить соседям компенсацию морального ущерба в размере 75 тысяч рублей.

Имейте в виду, что не всем приятно постоянно видеть на лестничной клетке новых людей, особенно если те создают шум. Чтобы избежать проблем, поговорите с соседями, а жильцов предупреждайте о том, что шуметь нельзя.

Как технически сдать квартиру посуточно?

Квартиру в посуточную аренду можно сдавать самостоятельно. При этом вам не придется платить посредникам, а значит, вы сможете максимизировать свой доход от сдачи жилья. Тем не менее чтобы оформить всё по закону, необходимо будет заключать договор с каждым квартиросъемщиком, чтобы потом заплатить часть дохода от аренды в качестве налога. Эта схема вполне рабочая, но не самая удобная для арендодателя. Ведь при хорошем раскладе жильцы в квартире будут меняться почти каждую неделю.

Это интересно:  Как переоформить документы на муниципальную квартиру после смерти квартиросъемщика?

Второй вариант — обратиться в агентство по сдаче недвижимости, которое за определенный процент возьмет на себя роль посредника при поиске жильцов. В этом случае вам не нужно будет самостоятельно искать нанимателей, но всё остальное (дальнейшее взаимодействие с жильцами, устранение неисправностей, решение проблем, уборка) останется на вас.

Третий вариант — передать квартиру агентству в доверительное управление. Вы подписываете договор с агентством, и ваша квартира попадает в его базу. Теперь вы только получаете доход (за вычетом всех выплат), а агентство всё берет на себя, начиная с составления договоров найма с нанимателями и заканчивая уборкой помещения.

Пошаговую инструкцию, как сдать квартиру, читайте на спроси.дом.рф

Какие документы нужны?

Рассмотрим случай, когда вы не прибегаете к помощи агентства, а сдаете квартиру самостоятельно, например, при помощи онлайн-платформ для поиска временных жильцов.

При сдаче квартиры в аренду или в краткосрочный наем необходимо заключить с арендатором договор в простой письменной форме. При его заключении стоит руководствоваться нормами главы 35 ГК РФ, которая регулирует правила сдачи внаем жилого помещения.

Образец договора краткосрочного найма жилого помещения

Обращаем ваше внимание, что это рекомендованная форма, итоговый договор может отличаться.

Договор посуточной аренды (краткосрочного найма) должен содержать следующие пункты:

Текст документа не сильно отличается от типового договора при долгосрочном найме, однако существуют определённые нюансы:

Договор составляется в двух экземплярах, по одному для каждой стороны. Удостоверять договор у нотариуса необязательно. Государственная регистрация ограничения (обременения), возникающего на основании договора найма, тоже не нужна: согласно п. 2 ст. 674 ГК РФ такое обременение регистрируется только на основании договоров найма, заключенных на срок не менее года.

Как сдавать квартиру с помощью агентства?

Если вы решили сдать квартиру посуточно с помощью агентства, важно выбрать проверенное агентство. Сделать это можно по рекомендации людей, которым доверяете, либо почитав отзывы и пообщавшись с представителями компании (а в идеале — и с теми, кто уже сдает через это агентство квартиру).

После того, как выбор сделан, необходимо подписать договор, в котором должны быть прописаны все нюансы ведения бизнеса: тарифы, условия сдачи квартиры в аренду, размер вознаграждения агентства, условия и сроки перечисления прибыли собственнику квартиры, ответственность перед владельцем за сохранение внешнего вида и состояния жилого помещения.

Доверительное управление квартирой предполагает, что вы не участвуете в процессе, но при этом получаете прибыль, часть которой уплачиваете агентству за услуги. Этот вариант отлично подойдет тем, кто живет за рубежом.

Для собственного спокойствия и ради безопасности вашей недвижимости вы можете застраховать имущество. Небольшая регулярная плата позволит, в случае необходимости, получить компенсацию от страховой компании.

Что должно быть в квартире, которую я хочу сдать в аренду/внаем на короткий срок?

Посуточная аренда квартир стала очень популярна у путешественников. Иностранцы часто ищут именно квартиры — как более дешевую и при этом комфортную альтернативу отельным номерам.

Критерии, по которым люди выбирают квартиру на несколько дней, отличаются от случаев долгосрочного найма. Если снимать квартиру надолго, то обстановку в ней можно создать самостоятельно. В большинстве случаев достаточно просто меблированного пространства с нейтральным ремонтом. А от краткосрочного жилья постояльцы ждут уюта, оформления с душой и вкусом, и особенно — чистоты, желательно как в отелях.

Если вы намерены сдавать квартиру в посуточную аренду, постарайтесь закупить туда всё необходимое для путешественника или для человека в командировке. Учтите все мелочи, это выгодно выделит ваше предложение среди других, а заодно позволит собрать отличные отзывы. Как правило, квартиры с хорошими отзывами сдаются чаще, а цену на них можно со временем поднять (тогда как квартиры без отзывов сдаются по цене на 10–20% ниже похожих вариантов).

Это интересно:  Акт сдачи-приемки квартиры в аренду: образец документа

Позаботьтесь о том, чтобы в квартиры было следующее:

Кроме необходимых вещей, ваши постояльцы наверняка оценят приветственные напитки в холодильнике, фрукты в корзине, карту города или набор хороших книг на полке. А если вы оставите в ящичке сухие завтраки, соль, перец, масло для готовки, то вам цены не будет.

Каковы риски при сдаче квартиры в посуточную аренду?

Основные риски при сдаче квартиры в посуточную аренду связаны с порчей имущества и кражей вещей — фена, посуды, полотенец и бытовой техники. Чтобы себя хоть немного подстраховать, рекомендуется брать полную стоимость аренды при въезде нанимателей.

Правильно составленный договор также защитит вас в суде, если арендаторы разнесут вашу квартиру и придется делать серьезный ремонт. К договору нужно будет приложить акт приема-передачи квартиры, находящегося в ней имущества, фотографии до заселения и после, а также акт состояния, в котором квартира была после выезда нанимателей, подписанный консьержем. В этом случае повышаются шансы на то, что суд обяжет нанимателей выплатить вам компенсацию ущерба. А вот при отсутствии договора выиграть суд будет сложно.

А налоги платить обязательно?

Вообще-то да. Сдача недвижимости в аренду и внаем по закону облагается налогом, поэтому если вы сдаете квартиру как физическое лицо, придется заплатить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода.

от неуплаченной суммы налога — таков размер штрафа за неуплату или неполную уплату налога, согласно ст. 122 Налогового кодекса РФ

Как платить налог со сдачи квартиры, читайте на спроси.дом.рф

Все об аренде жилья: что это такое, как сдать или снять квартиру физическому или юридическому лицу и другие нюансы

Аренда жилья пользуется спросом постоянно. Ведь далеко не каждый может себе позволить приобретение объекта недвижимости в собственность.

Также еще высок спрос на арендованные квартиры у командировочных и туристов, приезжающих знакомиться с местными достопримечательностями. Рассмотрим особенности этой процедуры.

Что это такое – наем жилья?

Аренда (наем) жилья – это особые взаимоотношения, которые образуются между сторонами на определенный промежуток времени в связи с предоставлением жилого помещения в пользование за установленную плату.

Гражданский кодекс РФ (глава 35 ГК РФ) четко регулирует все вопросы найма жилья. Арендодателем является собственник квартиры, сдающий ее в пользование.

Особенности сделки между ИП, физическими или юридическими лицами

Можно обозначить такие различия аренды жилой площади для разных категорий собственников:

Как сдать или арендовать квартиру?

Любому владельцу квартиры, желающему сдать ее в аренду, хочется заработать неплохие деньги. А человек, которому необходимо снять жилье, естественно, старается подобрать для себя максимально выгодный и удобный вариант.

Необходимые документы

Документы, которые потребуются:

Если объект недвижимости обременен наличием ипотеки, то необходимо получить от банка согласие на сдачу его в аренду.

Как не попасться мошенникам?

Арендатору необходимо:

Арендодателю необходимо:

  • Изучить личные документы потенциального квартиранта.
  • Четко установить целевое назначение съемного жилья.
  • Выяснить (далее прописать в договоре) количество людей, которые собираются проживать в съемной квартире.

Какой период найма выгоднее?

При выборе вида аренды – долгосрочной или краткосрочной – нужно четко определить для себя преимущества и недостатки обоих вариантов, так как однозначного ответа здесь быть не может.

Долгосрочный

Плюсы и минусы для собственника:

  1. Нет необходимости постоянно искать клиентов.
  2. Стабильный доход на длительное время.
  3. Жильцы ответственно и бережно относятся к бытовой технике и мебели (по сравнению с арендаторами на короткий срок).
  4. Возможно мошенничество – квартиросъемщики могут пересдавать жилье посуточно.

Плюсы и минусы для арендатора:

  1. Более низкая цена, возможны скидки.
  2. Внесение предоплаты.

Подробно о том, на что обращать внимание при аренде квартиры на длительный срок, вы найдете здесь.

Краткосрочный

Плюсы и минусы для собственника:

  • Более высокие доходы.
  • Нестабильность дохода – нет гарантии полной заполняемости.
  • Постоянные поиски новых арендаторов.
  • Необходимость полного оснащения квартиры всем необходимым для проживания.
  • Косметический ремонт придется делать достаточно часто.
  • Частая приемка и сдача помещения (наведение порядка, смена белья и т.д.).
Это интересно:  Типовой договор аренды комнаты в коммунальной квартире: образец составления с согласием соседей и без него

Плюсы и минусы для арендатора:

  • Удобно для туристов (комфортнее по сравнению с гостиничным номером).
  • Подходящий вариант для командировочных (на небольшой период).
  • Более высокая стоимость в сравнении с долгосрочной арендой.

Выгоднее ли сдать или арендовать комнату вместо квартиры?

Объектом найма может быть не только квартира, но и комната (ст. 673 ГК РФ). Плюсы такой сделки:

  1. Стоимость гораздо ниже, чем при съеме отдельной квартиры – такой вариант аренды чаще всего бывает востребован студентами.
  2. Для собственников выгодно только в том случае, если жилье снимается в складчину.

Минусы:

  • Наличие в одной квартире соседей – высокая вероятность частых конфликтов.
  • Частая смена квартирантов.

Можно ли организовать свой бизнес?

Бизнес по аренде жилья, особенно если имеется собственная свободная жилплощадь, организовать можно в любое время. Сначала попробовать сдавать свою квартиру, а далее, когда появятся навыки и некоторый опыт, можно оказывать посреднические услуги или приобрести еще жилье для сдачи в аренду. Как и в любом деле, здесь тоже имеются свои плюсы и минусы.

Плюсы:

  1. Спросом пользуются даже самые простые квартиры на окраинах (большим бонусом здесь будет соседство с вокзалом или аэропортом).
  2. Расположение в центре позволит получить высокую цену.
  3. При наличии квартиры можно совсем обойтись без стартового капитала.

Минусы:

  • Иногда жилье простаивает – заработок может быть нестабильным.
  • Риск попасть на мошенников.

Подробнее об организации бизнеса на аренде квартиры читайте в этой статье.

Как работают агентства?

Агентства предоставляют информационные услуги, занимаются поиском клиентов, при этом отсеивают нежелательных. Также они занимаются юридическим сопровождением сделки. Подтверждением надежности агентства считаются:

  • Отдельный договор на оказание услуг – заключается клиентом с агентством.
  • Оплата услуг происходит после заселения.

При обращении в агентство желательно заранее проверить его репутацию (через интернет).

Размер комиссии агентству может быть разным (в зависимости от объекта), но сумма обязательно отражается в договоре. Вознаграждение выплачивается только после заключения сделки между арендатором и собственником.

Что такое компенсация и кому она полагается?

Компенсация за съем жилья – одна из наиболее значимых льгот, которые предоставляются различным категориям граждан. На возмещение расходов по найму могут рассчитывать следующие категории:

  • Малоимущие семьи.
  • Дети-сироты и оставшиеся без попечения родителей.
  • Работники организаций, деятельность которых связана с частыми поездками и командировками (если это отражено в трудовом договоре).

Полагается компенсация военнослужащим, у которых нет в собственности жилья на месте прохождения службы.

Возможные проблемы и способы борьбы с ними

Как выселить квартирантов, которые недобросовестно себя ведут и не платят? Причин для выселения недобросовестных жителей может быть несколько:

  • Жилье используется не по назначению.
  • Нарушение интересов соседей.
  • Разрушительные действия по отношению к имуществу.
  • Невыплата арендной платы и другие нарушения договоренностей с собственником.

Все указанные нарушения, согласно Гражданскому кодексу РФ, служат основанием для расторжения договора найма и выселения жильцов (ст. 687 ГК РФ).

Как бороться, если соседи незаконно сдают квартиру в аренду? Существует несколько вариантов, кому можно сообщить о нарушении закона соседями:

В итоге можно сделать вывод, что сдавать в наем жилое помещение, находящееся в собственности, может любой гражданин. Чтобы избежать возможных проблемных ситуаций, необходимо обязательно заключать договор и платить налог на прибыль. Действовать можно самостоятельно или через агентства.

Оставьте комментарий