В каких случаях взимается налог при продаже квартиры? Расчет суммы оплаты и нюансы сделки

В каких случаях взимается налог при продаже квартиры? Расчет суммы оплаты и нюансы сделки

Любой полученный доход в РФ облагается налогом. Не является исключением доход от продажи квартиры.

В статье мы расскажем, какие нужно платить налоги при продаже и покупке жилплощади, действительно ли надо это делать с точки зрения закона. Кто платит налог продавец или покупатель?

Также вы узнаете, все ли суммы облагаются налогом по законодательству.

Кто должен платить?

Налог в 13% от суммы полученной прибыли платит продавец жилья, поскольку доход получает он.

Сборы для физических и юридических лиц

Особенности налогообложения физических лиц:

Особенности налогообложения юридических лиц:

Особые случаи

Для пенсионеров

Выход на пенсию не освобождает гражданина от уплаты налога. Пенсионер освобождается лишь от уплаты налога от дохода, перечисляемого в виде пенсии. Пенсионер может, как и любой гражданин, уменьшить налоговую базу, воспользовавшись одним из вычетов. Отдельных льгот для него государством в этом случае не предусмотрено.

Покупка и реализация в одном и разных налоговых периодах

Разберемся, нужно ли платить налог с продажи недвижимости, если сразу покупаешь другую. Если квартира была продана и куплена другая в одном налоговом периоде, то в этом случае можно применить сразу два налоговых вычета: на покупку жилья и имущественный вычет. Заполняется одна декларация 3-НДФЛ.

Если одна квартира продана, а другая куплена в разных налоговых периодах, то при покупке квартиры в другом налоговом периоде налоговый вычет на продажу и на покупку жилья будет рассчитываться по отдельности. Для каждого случая будет заполняться отдельная налоговая декларация в разные сроки.

Если продавец ребенок

Несовершеннолетний собственник не освобождается от уплаты налога. Налог в этом случае уплачивают его родители или опекуны. На продажу доли ребенка требуется разрешение органов опеки по месту регистрации. Необходима также и подпись родителей, что они согласны со сделкой.

Сделка между родственниками

При продаже квартиры взаимозависимому лицу, покупатель лишается налогового вычета. К таким людям относятся супруги, родители и дети (усыновители и усыновленные), братья и сестры, опекуны и подопечные. Если же квартира куплена у дедушки, у дяди или у другого родственника, не входящего в круг взаимозависимых лиц, то человек, купивший ее, может претендовать на налоговой вычет.

Реализация доли имущества

Если у квартиры несколько собственников, и они продают ее единым договором, то вычет распределяется согласно их долям. Более выгодно продать каждую долю по отдельному договору, тогда каждый собственник может получить вычет в полном объеме.

По кадастровой стоимости

С января 2016 года налог при продаже жилья рассчитывается с ее кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. До этого он рассчитывался от цены, указанной в договоре купли-продажи.

Использование кадастровой стоимости при подсчете налога происходит лишь в том случае, когда цена квартиры в договоре ниже, чем ее кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.

Если цена в договоре выше, то налог будет браться с нее. Такой принцип налогообложения применяется только для тех квартир, которые были куплены после 1 января 2016 года.

Свои особенности имеет и налогообложение продажи квартиры нерезидентам в России. Подробнее об этом мы рассказывали в этой статье.

Существуют ли льготы?

Итак, в каком же случае не надо платить налоги. Рассмотрим примеры ниже.

    Если квартира находилась в собственности больше минимального срока, то в таком случае налог платить не надо. Также не нужно и подавать декларацию 3-НДФЛ. При покупке до 1 января 2016 года минимальный срок владения будет 3 года.

Подробнее о налогообложении купли-продажи квартиры, находившейся в собственности менее 3 — 5 лет, говорится здесь.

  • Пп.2 п.2 ст.220 НК РФ говорит, что налог можно заплатить не с целой стоимости квартиры, а с разницы между ценой за ее покупку и ценой за ее продажу. Т.е. если между ценой, за которую квартира куплена, и ценой, за которую она продана, разницы нет, то налог не платится.
  • Пример. Денис купил квартиру, приобретенная жилплощадь стоит 2 600 000 рублей, и продал её за 3 000 000 рублей. Срок владения был менее 3-х лет, соответственно нет оснований для освобождения от уплаты налога. Он платит налог лишь с разницы, которая составляет 400 000 рублей. 400 000 * 0.13 = 52 000.

    Сумма является необлагаемой, если стоимость квартиры при продаже была меньше, чем за нее было заплачено, налог платить не нужно. Однако необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, в которой подтверждаются все расходы на покупку жилья.

    Однако следует иметь в виду, что если жилье было приобретено после 1 января 2016 года и продано по цене меньше 70% от кадастровой стоимости, то цена продажи все равно будет рассчитываться как 70% от кадастровой стоимости.

    Пп.1 п.2 ст.220 НК РФ позволяет воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья размером до 1 миллиона рублей. Стандартный вычет – это максимальная сумма за год. Т.е. даже если было продано несколько квартир, общая сумма вычета не изменится.

    Пример. Стас получил в наследство квартиру и сразу продал ее за 2 000 000 рублей. Он может воспользоваться стандартным вычетом и уменьшить налоговую базу на 1 000 000 рублей Т.е. налог будет взимать не с двух, а с одного миллиона рублей и будет составлять 130 000 рублей.

    Можно применить лишь один из этих вычетов. Т.е. стоит посмотреть, что целесообразней и какой налог нужно платить после сделки в данном случае.

    Необлагаемая сумма

    Законом установлена сумма, которая не облагается налогом. Итак, если жилье продано по цене менее 1 миллиона рублей, оно не будет облагаться налогом.

    Как рассчитывается сумма?

    Для физических лиц

    1. Определить, нет ли льгот, освобождающих от налога.
    2. Рассчитать налоговую базу (с учетом вычетов и кадастровой стоимости, если это необходимо).
    3. Рассчитать 13% от налоговой базы.

    Пример расчета. Ирина продала квартиру за 3 000 000 рублей. Льгот, освобождающих от налога, она не имеет. Она может воспользоваться стандартным налоговым вычетом. Т.е. уменьшить налоговую базу (ту сумму, с которой считается налог) на 1 000 000 рублей. В этом же году она купила квартиру за 2 600 000 рублей.

    Ей полагается налоговый вычет на покупку жилья. Максимальная сумма такого налогового вычета не может быть более 260 000 рублей. Ирина получает такой и вычет и таким образом освобождается от уплаты налога полностью.

    3 000 000 – 1 000 000 = 2 000 000 (новая налоговая база для Ирины, полученная при стандартном вычете).

    2 600 000 * 0.13 = 338 000 (налоговый вычет для Ирины на покупку жилья, такая сумма больше максимальной, поэтому Ирина получит только 260 000).

    2 000 000 * 0.13 = 260 000 (это налог Ирины на продажу жилья).

    Налог и вычет равны, соответственно налог Ирина не платит.

    Для юридических

    1. Налог будет зависеть от того, жилое или нежилое помещение продает компания. При продаже нежилого помещения к налогу на прибыль добавляется НДС.
    2. Налог на прибыль зависит от системы налогообложения, принятой в организации.

    Пример. ООО «Крон плюс» продает квартиру за 3 700 000 рублей. Квартира была куплена за 3 200 000 рублей. В организации применяется ОСНО (общая система налогообложения). Ставка налога на прибыль в этом случае составляет 20%. Квартира является жилым помещением, соответственно НДС организация не платит. Налоговая база будет рассчитываться путем вычитания из цены продажи цены, за которую куплено жилье.
    Расчет:

    3 700 000 – 3 200 000 = 500 000 (с этой суммы нужно заплатить налог).

    500 000 * 0,2 = 100 000 (налог, который должна заплатить компания).

    Сроки оплаты

    Налоговым периодом по НДФЛ является 1 календарный год. По истечении этого периода продавец должен подать в налоговые органы декларацию со всеми документами и заплатить необходимый налог.

    Если налогоплательщик собирается получать имущественный вычет, кроме декларации необходимо подать заявление на него. Декларация подается в ИФНС по месту регистрации в срок до 30 апреля того года, который следует за годом покупки жилья. Декларацию необходимо подавать даже при нулевой сумме налога (подробнее о подаче и заполнении налоговой декларации после покупки и продажи квартиры можно узнать тут).

    Срок уплаты налога до 15 июля. Реквизиты для перечисления средств необходимо взять в ИФНС.

    Штрафы и санкции

    Для физических лиц: за каждый месяц просрочки сдачи декларации грозит штраф 5% от суммы налога. За просроченный отчет с нулевым налогом штраф будет 1000 рублей. Максимальный штраф – 30% от НДФЛ. За несвоевременную уплату налогов грозит в общем случае штраф 20% от суммы налога.

    Для юридических лиц: штраф можно получить за сокрытие доходов, т.е. за снижение налоговой базы. Штраф составляет 20% от суммы недоимки. Когда действия налогоплательщика признаются умышленными, штраф может дойти до 40%.

    Таким образом, существует много способов, которые позволяют уменьшить налоговые выплаты, а то и свести их к нулю. При знании законов и грамотном заполнении документов бремени в виде уплаты налогов можно избежать. Важно сдавать декларацию вовремя, даже если доход нулевой, чтобы не было проблем со штрафами.

    Налог с продажи квартиры

    📣 О чем тут написано?

    Как платить налог с дохода от продажи квартиры в 2020 г. в налоговую

    На 2020 год, согласно Налоговому кодексу, ставка НДФЛ при продаже недвижимости = 13%. Однако, помните, что порядок уплаты НДФЛ разнится по: категориям граждан, периоду обладания на момент уплаты и объемам выплат. Сейчас мы во всем разберемся.

    Кратко за 2 минуты про налоги с недвижимости в видеоролике от ФНС и ТНТ

    Какой период владения квартирой когда освобождают от налога?

    Существует два официальных периода обладания собственностью, после истечению которых можно продавать квартиру без уплаты НДФЛ. Период обладания – 5 лет, стандартный. Период обладания – 3 года, льготный.

    Минимальный период обладания присваивается в зависимости от региона проживания. В двух регионах Российской Федерации присваивают льготный период – 3 года: республика Алтай и Ханты-Мансийский автономный округ. В остальных случаях – 5 лет.

    Также присвоение периода обладания зависит от момента регистрации права собственности на недвижимость: после/до 01.01.16.

    Что если собственник вступил в права после 01 января 2016?

    Период обладания – 5 лет. Т.е. если недвижимость была куплена после 01.01.16, и сейчас вы владеете квартирой меньше пяти лет, то при ее продаже вам предстоит уплатить НДФЛ с прибыли (13%).

    Тут важно, что налог платить именно с прибыли, а не со всей стоимости квартиры. Например, вы купили квартиру за 3 млн. руб., а продаете ее за 5 млн. руб.. Тогда налог вы будете уплачиваете с 2 млн. руб. (200 000 руб.). Ели период обладания больше 5-ти лет, то от налога вы освобождаетесь.

    Период обладания – 3 года. Даже если жилье было куплено после 01.01.16, у вас все-таки есть шанс сократить период обладания квартирой до 3-х лет в нескольких случаях.

    Собственник вступил в права до 01 января 2016

    Период обладания – 3 года. Это уже изначально льготный период обладания, по истечению которого уплачивать налог с продажи квартиры не требуется. Льготы распространяются на все указанные выше варианты получения жилья в собственность (дарение, наследство, приватизация и т.д.).

    Что касается нерезидентов РФ, то раньше они должны были уплачивать НДФЛ при продаже квартиры равный 30% от всей суммы сделки, причем даже если владели недвижимостью на территории РФ более чем 10 лет.

    Теперь же для резидентов и нерезидентов правила уплаты налога стали одинаковыми: необходимо владеть недвижимостью 3 или 5 лет, после чего вас освобождают от уплаты налога. И обратите внимание: важно то, где вы уплачиваете налоги, а не ваше гражданство. Об этом расскажем чуть подробнее.

    Минимальный период обладания квартирой — как налоговая ведет отсчет, с какой даты?

    Итак, по стандарту срок, в течение которого недвижимость находится в вашей собственности, отсчитывается с первого дня ее госрегистрации на определенного владельца, и получения им права собственности на указанное жилье.

    Если недвижимость получена владельцем уже после отмены документа «Свидетельство о государственной регистрации», то дата регистрации обозначается в выписке из ЕГРН, а также в онлайн-ресурсе Росреестра, в графе «Права и ограничения».

    Описанный выше стандарт распространяется на следующие виды недвижимости: купленная или построенная самим владельцем, приобретенная по ДДУ, а также подаренное кем-то из категории «близкий родственник».

    Какие есть исключения из общего правила оплаты налога с продажи квартиры?

    1. Если квартира – это ваше наследство, то период обладания отсчитывается с даты открытия наследства, т.е. с зарегистрированной даты смерти наследодателя.
    2. Если жилье вы получили в доме ЖСК – началом периода обладания будет считаться дата, указанной в справке о завершении выплаты пая.
    3. Квартира находится в собственности уже больше пяти лет, но при этом доля собственника была изменена – вы продаете квартиру полностью, и подобная сделка не подлежит налогообложению. Например, жилье 10 лет принадлежало двум супругам. После развода и раздела имущества, квартира перешла полностью мужу. Он получил новое свидетельство о праве собственности, где указано изменение его доли владения недвижимостью. Теперь, он может реализовать эту квартиру без уплаты налога.
    4. Если квартиру покупали по долям – отсчет ведется с даты приобретения первой доли. В случае если потом такую собственность решают продать полностью.
    5. В случае перепланировки без изменения внешних границ – дата возникновения права собственности на квартиру будет дата первоначальной госрегистрации имущества. Новое свидетельство, выданное после произведенной перепланировки, влиять на период обладания не будет.
    6. Право собственника признано через суд – период обладания отсчитывают с даты официального вступления в силу судебного решения.
    7. Приватизированное жилье – период обладания зависит от периода приватизации

    За исключением дат регистрации 1998 года

    • после 01.01.98 – отсчет ведется с дня регистрации прав собственника;
    • до 01.01.98 – отсчет ведется с даты подписания документов «О передачи квартиры в собственность». По причине того, что до этой даты не применялась практика выдачи «Свидетельства о госрегистрации».

    После этой даты, не все собственники получили данные свидетельства. Ведь их права признаются независимо от регистрации. В любом случае, вам необходимо будет зарегистрировать свое право собственности на данную квартиру, чтобы в дальнейшем ее реализовать.

    Важно: при подписании соглашения на приобретения имущества в 1997 г., а регистрации ее владельцем в Росеестре в 2020 г. – период обладания будет отсчитываться с 1997 г.

    Период владения квартирой полученой по программе «Реновация»

    Теперь информация для участников московской программы реновации. Минимальный период обладания жилья в новостройке, полученного по программе «Реновация», будет рассчитываться как срок владения предыдущим «старым» жильем.

    Например, Сидоровы купили однокомнатную квартиру в пятиэтажном доме, 05.01.2014. Потом в январе 2020 г. они переехали в новостройку, получив там квартиру по программе реновации 2017 года. Семья Сидоровых может тут же реализовать новую недвижимость на рынке жилья, с момента получения документов, подтверждающих право собственности. И при этом НДФЛ 13% с них удержан не будет. Потому что минимальный трехлетний период обладания недвижимостью уже прошел.

    Их друзья – семья Петровых – купили жилье в августе 2017 г., и также переехали в новостройку в 2020 г. по программе реновации, вместе с Сидоровыми. Но Петровы теперь не смогут сразу же реализовать новую квартиру. Либо им нужно выждать еще два года, до истечения минимального периода обладания (т.к. приобрели жилье после 01 января 2016 г.), либо продавать квартиру сейчас, но с уплатой НДФЛ 13% от полученного дохода с продажи.

    Налоговые ставки НДФЛ при продаже недвижимости: резиденты/нерезиденты

    На 2020 год стандартная ставка НДФЛ – 13%. Данная ставка распространяется на всех налоговых резидентов РФ – т.е. тех, кто живет в стране не менее 183 дней в году. По сути, для всех граждан России, кто на постоянной основе тут живет и работает.

    Налоги для иностранных граждан / нерезидентов Российской Федерации

    Если вы являетесь нерезидентом Российской Федерации и покупаете недвижимость с целью инвестиции, с последующей перепродажей, то размер налога уже повышается до 30%. Причем не с прибыли, а уже со всей суммы сделки.

    Например, вы купили квартиру за 2 млн. руб., продаете ее за 3 млн. руб., то налог придется выплачивать не с 1 млн. руб., а со всех 3 млн. руб. (полная сумма сделки).

    Если вы хотите уйти от уплаты НДФЛ, то нужно подарить эту недвижимость резиденту Российской Федерации. И уже потом гражданин РФ может реализовать эту квартиру, по истечении 3-х или 5-ти лет владения, без уплаты НДФЛ при продаже.

    Понятия налогового резидента и налогового нерезидента

    1. Если вы являетесь иностранным гражданином, т.е. нерезидентом РФ, но при этом вы работаете на территории РФ и платите налоги в казну РФ, то тогда вы получаете статус налогового резидента. В таком случае на вас действуют такие правила уплаты НДФЛ при продаже квартиры, как и для всех остальных граждан Российской Федерации – НДФЛ 13%.
    2. Если вы, к примеру, гражданин РФ и уехали на ПМЖ за границу, но хотите продать квартиру на территории РФ (которая находится у вас в собственности). То НДФЛ вы уплатите в размере 30% с полученного дохода.
    3. Лицо без гражданства также может быть налоговым резидентом РФ. Такой человек также обязан платить НДФЛ 13%.

    Как начисляется налог с продажи квартиры?

    После реализации квартиры вы уплачиваете 13% с полученного дохода, т.е. с суммы превышающей затраты на ее покупку.

    Из текущей цены квартиры нужно вычесть расходы на ее первоначальное приобретение.

    Также можно вычесть «имущественный вычет» 1 млн. руб. Получившаяся сумма и является налогооблагаемой. Напомним: такое действует лишь для налоговых резидентов.

    Например, если ранее вы купили квартиру за 3 млн. руб., а продали за 5 млн. руб., то ваш доход – 2 млн. руб. С них и будет начисляться налог 13%. Ниже мы подробнее разберем порядок определения цены недвижимости.

    Как определить цену квартиры?

    Тут мы вновь прибегнем к делению недвижимости по периодам получения на нее права обладания: до или после 01.01.16. В первом случае, по НК – налог будет считаться от стоимости, которая прописала в ДКП (плюс использование вычета 1 млн. руб.). Во втором случае – налог будет считаться от суммы квартиры, которая теперь зависит от кадастровой стоимости.

    Что такое «стоимость по кадастру»?

    Это официально установленная государством цена на конкретный объект недвижимости.

    Оценка происходит по правилам закона «О кадастровой оценке». Если сравнивать с рыночной стоимостью, то кадастровая может быть как меньше, так и больше рыночной.

    Если вы хотите узнать кадастровую стоимость вашего жилья, заходите на сайт Росреестра или обратитесь в местный МФЦ. Вам нужно знать конкретную дату регистрации ваших прав собственности на квартиру.

    Какие есть особенности расчета НДФЛ с продажи квартиры

    • Во-первых, ищем кадастровую стоимость недвижимости на 1 января того года, когда вы реализовали квартиру (текущий/прошедший год).
    • Во-вторых, сравниваем цену недвижимости в ДКП и ее стоимость по кадастру. Если указанная в договоре цена меньше, чем 70% кадастровой цены, то НДФЛ будет высчитывать от этих 70% кадастровой стоимости. Если указанная в договоре цена больше 70% кадастровой – вы уплачиваете налог с указанной в договоре стоимости.

    Как уменьшить налог — материальный вычет 1 млн. руб. и расходы на квартиру

    Во-первых, можно использовать материальный вычет – 1 000 000 руб. Это не избавит от налога в полной мере, но позволит его уменьшить. Суть в том, что вы просто уменьшаете полученный от реализации квартиры доход на 1 млн. руб. (без дополнительных расходных подтверждающих документов).

    Например, вы получили квартиру в качестве наследства. Продали ее за 3 000 000 руб. Расходов на покупку жилья не было. Из вашего дохода с продажи вычитается 1 млн. руб. (3 млн. – 1 млн. = 2 млн. руб.). Далее вы уплачиваете 13% НДФЛ с этих оставшихся 2 млн. руб. (260 000 руб.). Сделки менее 1 млн. руб. в принципе не попадают от данный налог.

    Данный «имущественный вычет» можно применять несколько раз, но не чаще чем 1 раз/год. Например, если вы планируете продать две квартиры за один год, то вычет либо будет распределен между ними, либо использован единоразово при продаже одной из квартир.

    Продажа квартиры по долям

    Если у квартиры есть несколько собственников, то каждый их них имеет право применить налоговый вычет 1 млн. руб.

    Получается, если ваша квартира стоит 3 млн. руб. и имеет 3-х собственников, то чисто теоретически ее можно попытаться продать без налога.

    Однако, каждую долю нужно продавать по отдельному ДКП. При этом покупатель может быть один и тот же. Если же недвижимость продавать как единое целое, по одному ДКП – то материальный вычет делится на всех собственников, в пропорции от доли каждого.

    Подобные сделки чаще всего проводятся с помощью услуг нотариуса, поэтому все три раза вам придется оплачивать его услуги по составлению договоров и ведении сделок.

    Обращаем внимание: не стоит связываться с целенаправленным делением квартиры на несколько собственников непосредственно перед продажей. Если же все-таки пойдете на такой шаг, то обязательно проконсультируйтесь со специалистами.

    Потому что, например, если оформлять переход доли квартиры договором дарения, на человека, не являющегося вашим родственником, то он уже сразу должен будет заплатить налог 13% просто по факту дарения недвижимости от чужого лица. Или вы можете не знать, что продавать квартиру, в которой часть принадлежит вашему несовершеннолетнему ребенку, невозможно без разрешения органов опеки. Подобной специфики очень много в законодательстве.

    Во-вторых, в случае, когда первоначальная стоимость квартиры превышает материальный вычет 1 млн. руб., логичнее будет применить способ уменьшения налога путем вычета расходов на квартиру.

    Что же у ФНС считается расходами?

    • Первое – стоимость, уплаченная вами при покупке данного жилья.
    • Второе – подтвержденные затраты на строительство дома и стоимость земли.
    • Третье – проценты, уплаченные по ипотечному кредиту, который был взят на данную недвижимость.
    • Четвертое – черновой ремонт квартиры (в долевом строительстве).

    Важно: если вследствие применения материального вычета или вычета расходов получится 0, или же отрицательная сумма – собственник освобождается от уплаты налога. Если Лена решит продать квартиру за 4 млн. 850 тыс. руб., то от уплаты налога она будет освобождена.

    Особенности уплаты налога при продаже новостройки по ДДУ

    К сожалению, по договору долевого участия платить налог придется в любом случае. Минимальный срок владения будет отсчитываться лишь с момента окончания стройки и регистрации собственника квартиры своих прав на нее.

    Пока права собственности еще официально не зарегистрированы, можно лишь уступить свои права на нее. НДФЛ выплачивается также в размере 13%.

    Если стройка затянулась лет на 6, и квартира подорожала с момента покупки, то можно воспользоваться имущественным вычетом.

    Если Петя уступит по договору свои права на квартиру Василию, то Василий сможет вычесть сумму расходов Пети на квартиру (первоначальную стоимость плюс выплаченный кредит и проценты).

    Занижение стоимости в договоре купли-продажи

    Учитывая, что налогом облагается именно часть полученной вами прибыли с продажи, то можно «продать квартиру без дохода». В этом случае налог вы платить не обязаны.

    Т.е. если вы купили квартиру за 3 млн. руб., и продаете ее за 3 млн. руб., то никакую прибыль с продажи вы не получаете. Просто возвращаете обратно свои потраченные ранее 3 млн. руб. на покупку. В действительности вы можете продать квартиру за 5 млн. руб., но в договоре купли-продажи указать лишь 3 млн. руб., а еще 2 млн. руб. вы получите напрямую от покупателя по расписке. Этим вариантом много кто пользуется. Прямого нарушения закона в этом нет.

    Раньше, очень часто в ДКП указывали стоимость ниже 1 млн. руб. Таким образом уплата НЛФД сразу же исключалась.

    Однако, в 2020 г., после введения кадастрового способа оценки, провести такую сделку можно только если кадастровая стоимость недвижимости не превышает 1 млн. 428 тыс. руб. Потому что, 70% от этой суммы = 999 600 руб. (ниже налогового вычета 1 млн. руб.). В данном случае налог вы не платите, но все-равно обязаны предоставить декларацию. Если забудете – можете нарваться на штраф.

    Как продать ипотечную квартиру без уплаты налога?

    В договоре купли-продаже указывается полная сумма стоимости квартиры, чтобы покупатель мог полностью получить ее в качестве ипотечного кредита. Что же делать? Возможно пойти на некоторые уловки, но не во всех банках.

    На 2020 г. лишь в Сбербанке есть понятие «неотделимых улучшений», произведенных собственником в квартире. Благодаря этому можно сократить налогооблагаемую базу при уплате НДФЛ. Объясним на примере.

    Предположим, вы купили квартиру на 3 млн. руб., продаете ее за 5 млн. руб., но при этом 2 млн. руб. за период владения вы потратили на «улучшение жилищных условий». Т.е. договор будет составлен таким образом, что покупатель получит в банке кредит на все 5 млн. руб., но в договоре будет указано, что 2 млн. руб. – были ранее потрачены собственником на «улучшение жилищных условий» и они не облагаются налогом.

    Поэтому при такой сделке по продажи квартиры через ипотеку НДФЛ с продажи вам уплачивать не придется.

    Совет по уплатам налогов — не рисковать с налоговой

    • Лучше проверить, когда истекает минимальный срок владения и немного подождать, чтобы официально продать квартиру без уплаты НДФЛ.
    • Помните о правиле про 70% от кадастровой стоимости квартиры. Если вы «занизите» цену ниже этого уровня, то налог придется все-равно заплатить от этих самых 70%.
    • Просчитайте все варианты, и решите – стоит ли игра свеч.
    • Сильно заниженная в договоре цена может навести покупателя на подозрения, и он откажется от сделки.

    Адвокат Дмитрий Гриц рассказывает главное про налоги от продажи недвижимости (видео 8 мин.)

    Всегда ли платится налог с продажи квартиры и с какой суммы взимается НДФЛ?

    Продажа недвижимости сопряжена с получением прибыли, с которой по законодательным нормам необходимо уплачивать налог. Этот факт пугает продавцов ведь вырученные суммы немаленькие.

    В связи с этим возникают вопросы, с какой суммы платятся налоги и всегда ли их отчисление обязательно.

    Правовая база и изменения в ней

    Налоговое законодательство в РФ однозначно определяет, что при продаже недвижимости продавцом в обязательном порядке уплачиваются налоговые отчисления с полученной прибыли. Данная норма прописана в статье 217.1 НК РФ.

    Закон разграничивает продавцов на три категории:

    • уплачивающих налог полностью;
    • имеющих право на налоговые вычеты;
    • освобожденных от налоговых выплат.

    В 2016 году установленные в статье 217.1 НК РФ правила были пересмотрены и изменены.

    Правки коснулись той части, что освобождает бывшего собственника от налоговых отчислений. До конца 2015 года действовала норма, при которой после трех лет владения недвижимым имуществом его можно было продать без необходимости отчисления налогов.

    С начала 2016 года это срок увеличился до 5 лет. Правило коснулось квартир и домов, приобретенных уже после 01.01.2016 года. Имущество, обретенное до этой даты, рассчитывается по старым нормативам – 3 года.

    Закон разделяет продавцов на две категории:

    • Резиденты РФ.
    • Нерезиденты страны.

    Резиденты России уплачивают стандартные 13%, а те, кто к ним не относится – 30%.

    До 2019 года освобождение от уплаты налоговых ставок распространялось исключительно на резидентов, но 27.11.2018 был принят Федеральный закон №424, который уравнял владельцев в правах независимо от их гражданского статуса.

    Советуем почитать:

    • Законные способы сэкономить: как не платить налог с продажи квартиры?
    • Порядок уплаты налога с продажи квартиры. Расчет суммы и освобождение от НДФЛ
    • Правила для льготников по налогу при продаже квартиры: кто освобождается от отчислений и другие нюансы
    • Налог с продажи квартиры в зависимости от срока владения. Нужно ли платить, если жилье более 3 лет в собственности?
    • Как сэкономить на выплате налога с прибыли при продаже квартиры, приобретенной в ипотеку?

    Когда доход облагается налоговыми отчислениями, а когда НДФЛ не платится?

    С дохода от продажи квартиры берутся налоговые отчисления даже в тех случаях, если была продана вся жилплощадь или только ее часть.

    Указание данных в договоре купли-продажи в качестве продающей стороны уже является основанием для заполнения декларации и расчета НДФЛ.

    Налогооблагаемую базу составляет сумма, вырученная при продаже жилья. Но это вовсе не означает, что нужно платить 13 или 30% с вырученных средств.

    Существует ряд законодательных норм, которые позволяют уменьшить сумму отчислений или вовсе отменить их.

    Подоходный налог не берется в случаях, если:

    • Квартира была куплена до 01.01.2016 года, и на момент продажи прошло полных 36 месяцев владения имуществом.
    • Помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% от кадастровой стоимости.
    • Жилье продано по той же цене, что и было приобретено, и эта сумма не меньше чем 70% кадастровой стоимости.

    Для недвижимого имущества, право владение, на которое было получено в результате наследования, дарения, приватизации, сроки продажи не изменяются, независимо от того в какой период была оформлена собственность и прошло ли более или менее 3 лет. На эти квартиры распространяется правило трех лет, по истечении которых владелец освобождается от налога.

    Те лица, что стали собственниками помещения после 01.01.2016 года смогут реализовать жилой объект, без необходимости уплачивать проценты на доход, по истечении 60 месяцев с момента вступления в права собственности.

    Во всех случаях налог взимается с дохода, а не с вырученной суммы. Если квартира была унаследована, приватизирована или подарена, а 3-х или 5-летний срок еще не истек, то сумму налогообложения можно уменьшить на 1 миллион рублей.

    Теперь вы знаете об облагаемой и не облагаемой налогом сумме.

    Расчет НДФЛ при реализации недвижимости

    Пример 1:

    Квартира была приобретена резидентом РФ в марте 2016 года за 4,5 миллиона рублей, а продана в июне 2019 года за 3,5 миллиона рублей.

    Кадастровая стоимость жилья на 01.01.2019 года 4 миллиона рублей. Помещение продано более чем за 85% от установленной по кадастру цены.

    Продавец не подпадает под полное освобождение от налога, так как пять лет с момента покупки не прошло, а под правило трех лет он не подпадает.

    Но он имеет право уменьшить суммы налоговых выплат двумя способами:

    1. Воспользоваться правом на налоговый вычет. 3 500 000 – 1 000 000 = 2 500 000. С полученной разности уплачивается 13% (для нерезидентов 30%). 2 500 000 * 13% = 325 000 рублей.
    2. Применить разность между ценой покупки и продажи 4 500 000 – 3 500 000 = 1 000 000 рублей. К данной сумме применяются стандартные 13%, а значит, размер отчислений будет равен 130 000 рублей.

    Очевидно, что второй вариант более выгоден по размеру отчислений.

    Пример 2:

    Жилье было приобретено в 2016 году за 3,5 миллионов рублей и продано в 2019 году за ту же сумму. При этом кадастровая цена жилплощади составляет 4 миллиона, а значит, размер вырученной суммы превышает разрешенные 70%.

    Продавец имеет право воспользоваться налоговым вычетом в 1 миллион рублей и уплатить налог с оставшихся 2,5 млн, что составит – 2 500 000 * 13% = 325 000 рублей.

    Но более целесообразно будет не использовать вычет, а применить правило разности между покупной и продажной ценой. В нашем случае это 2 500 000 – 2 500 000 = 0 руб. Значит, налог не исчисляется.

    Нельзя применять одновременно и налоговый вычет и разность между ценой купли-продажи.

    Применение имущественного вычета

    Максимальная сумма имущественного вычета при продаже квартиры равна 1 миллион рублей.

    Уменьшить налогооблагаемую сумму могут продавцы, которые продали свою собственность ранее установленного трёхлетнего или пятилетнего срока.

    Владельцы жилья, не являющиеся резидентами РФ, не смогут воспользоваться правом на получение вычета. Льгота предоставляется лишь плательщикам подоходного налога по ставке 13%.

    Исчисление вычета связано с определенными законодательными нюансами, которые не ощутимы при реализации объекта одним собственником, но имеют вариации при продаже долевой собственности. Существует два варианта исчисления налогового вычета при реализации долей:

    1. Две или более частей имущества были проданы одновременно по одному договору купли-продажи до истечения трех- или пятилетнего срока владения. В этом случае с общей суммы продажи вычитается миллион, который распределяется между собственниками соразмерно их долям (50/50 или 30/70 или 40/60 и т.д.).
    2. Доли продаются отдельно по разным договорам купли-продажи. В этом случае каждый продавец имеет право уменьшить полученную им сумму на 1 000 000 рублей.

    Порядок уплаты

    Расчет налоговой суммы, как и ее уплата, ложится на плечи продавца. Налоговый орган обязан лишь проверить поданную декларацию и принять оплату в бюджет. В случае уклонения от выплат налоговая инспекция имеет право применить к налогоплательщику штрафные санкции.

    Налоги за полученные доходы уплачиваются в любое время, но не позднее, чем истечет срок подачи декларации за тот календарный год, в котором была продана квартира. Последний день декларации доходов в РФ – 30 апреля. Доходы, полученные в 2019 году, должны быть задекларированы до 30 апреля 2020 года.

    Продавец уплачивает налоговую ставку в следующем порядке:

    На оплату исчисленного процента отводится достаточно времени. По желанию продавец может уплатить сумму в любое время, но не позднее 15 июля следующего за отчетным годом. Если квартира продается в 2019 году, то подать декларацию необходимо не позднее 30.04.2020, а уплатить деньги не позже 15.08.2020.

    Недвижимость, которая продается по истечении 3-х или 5-ти лет, освобождается от уплаты налога. В остальных случаях размер налогооблагаемой ставки может быть уменьшен. При неуплате налоговых отчислений налогоплательщик подвергается штрафным санкциям.

    Это интересно:  Просто о сложном: что такое дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры? Образец документа

    Оставьте комментарий