Спорный вопрос: выбрать аванс или задаток при покупке квартиры и в чем разница между ними?

Спорный вопрос: выбрать аванс или задаток при покупке квартиры и в чем разница между ними?

Покупка квартиры – один из самых дорогих видов сделок, с которыми сталкиваются обычные граждане.

И потому стороны часто стараются обезопасить себя, используя дополнительные гарантии.

Они предусмотрены законодательством, в том числе авансовые платежи и выплата задатка.

Разберёмся, что они представляют собой, чем отличаются – и кому какой вариант может оказаться выгоднее.

Что такое аванс?

Самым простым вариантом мер безопасности является выплата аванса. Он представляет собой предоплату части стоимости квартиры, которую покупатель уплачивает продавцу ещё до совершения основных действий по сделке.

Предварительная оплата предусмотрена ст. 487 ГК РФ. Она относится к числу общих норм о купле-продаже имущества, но может применяться и к договорам о продаже жилой недвижимости (о том, что такое договор купли-продажи квартиры и как он выглядит, читайте здесь, а из этого материала вы узнаете об особенностях сделок с недвижимостью в России).

Здесь нужно иметь в виду: если договором предусмотрена предоплата, после которой продавец должен передать товар (в данном случае – квартиру) покупателю, то при неисполнении этой обязанности покупатель вправе требовать передать ему жильё в судебном порядке.

О том, как оформить аванс при покупке и продаже квартиры, читайте в нашем материале.

О задатке

Задаток предполагает сумму, уплачиваемую вперёд в обеспечение выполнения обязательства. Внешне задаток выглядит точно так же, как и аванс: и в этом случае покупатель оплачивает часть стоимости квартиры до того, как реально произойдёт её передача и будет составлен соответствующий акт. Однако с правовой точки зрения ситуация тут кардинально иная.

Связано различие с тем, что в случае, если одна из сторон отказывается исполнять свои обязанности по договору и требует расторжения договора, то авансовый платёж просто возвращается обратно покупателю в полном объёме. Но для задатка ст. 380 и 381 ГК РФ предусмотрели другие правила:

  1. Если обе стороны согласны отказаться от договора, не имеют друг к другу претензий и подписали об этом соответствующее соглашение – задаток просто возвращается.
  2. Если договор сорвался по вине покупателя – задаток остаётся продавцу, он не должен возвращать ни копейки.
  3. Если же виноват в срыве договорённостей продавец – он обязан вернуть покупателю размер задатка в двойном размере.

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

  1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
  2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Таким образом, задаток выступает не только как предоплата (его размер учитывается при расчётах между сторонами), но и как возможная штрафная санкция в случае необходимости.

О правилах и нюансах оформления задатка при покупке и продаже квартиры, можно узнать здесь.

Что такое залог? Его отличия от двух предыдущих вариантов

Отдельно нужно сказать о таком способе обеспечения сделки, как залог. Залог отличается от ранее рассмотренных способов обеспечения обязательства. В этом случае вместо того, чтобы выплатить продавцу часть денег вперёд, покупатель взамен предоставляет ему какое-то имущество, общей стоимостью сравнимое с возможным размером убытков из-за нарушения обязательств.

В результате, согласно правилам, установленным §3 главы 23 ГК РФ, наступают следующие последствия:

Таким образом, мы ответили на вопрос о том, в чем разница между залогом и иными способами.

Отдельно нужно упомянуть такую вещь, как залог недвижимого имущества – ипотеку. Она выглядит следующим образом:

  1. Покупатель заключает с банком договор займа.
  2. На полученные заёмные средства приобретается квартира.
  3. Покупатель становится собственником квартиры – однако на неё налагается и регистрируется в ЕГРН (согласно правилам, установленным ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») обременение в виде залога.
  4. В том случае, если в установленные законом сроки покупатель (должник) не гасит свои обязательства перед кредитной организацией, та вправе продать квартиру с торгов, погасив долг за счёт вырученных средств.

В чем разница между первым и вторым вариантом предоплаты?

Однако использование ипотеки удобно только кредитным организациям.

Как правило, если гражданин имеет в собственности имущество, по цене сравнимое со стоимостью квартиры, ему не составит труда оплатить её. Поэтому в отношениях между обычными людьми чаще применяются задаток или аванс.

Рассмотрим подробно, чем они отличаются они друг от друга. Итак, отличие заключается в следующем:

Поэтому важно их различать. Тем более, что ст.380 ГК РФ специально оговаривает: в случае споров о том, считать конкретный платёж авансом либо задатком, задаток признаётся лишь при условии его специального оформления, любая другая передача средств будет предоплатой.

Что выбрать и почему?

Итак, какой договор выбрать, что будет лучше для обеих сторон? Из приведённой выше таблицы видны различия между правовой сущностью аванса и задатка. Поэтому сторонам важно определить, что конкретно они хотят оформить. При этом надо иметь в виду, что каждый вариант имеет свои выгоды и неудобства как для продавца, так и для покупателя.

Плюсы и минусы каждого для обеих сторон

Для покупателя аванс выгоден следующим:

Недостатки аванса для покупателя: если сделка не состоялась по вине продавца, вернуть получится только уже переданную сумму. Если специально в договоре не оговорили дополнительные штрафные санкции (например, неустойку), взыскан будет лишь авансовый платёж и, возможно, процент за пользование чужими деньгами (ст. 395 ГК РФ). Процент же этот равен ключевой ставке Центробанка – а она весьма невелика.

Для продавца же аванс выгоден тем, что в случае, если сделка не состоялась, он должен вернуть лишь ту сумму, которую получил. Невыгодность же проявляется в том, что если подвёл покупатель, но квартира реально ещё не была передана, аванс всё равно придётся возвращать.

Компенсировать убытки от сорвавшейся сделки продавцу придётся уже в судебном порядке, установленном ГПК РФ (или АПК, если квартира продаётся в рамках коммерческой сделки).

Что же касается задатка, то он выгоден покупателю следующим:

  1. Если продавец нарушает условия договора и отказывается его выполнять, он должен будет выплатить не только те деньги, что получил, но и такую же сумму сверху.
  2. Задаток можно использовать вместе с другими штрафными санкциями.

Недостатки задатка для покупателя – это обратная сторона выгоды. Дело в том, что если у продавца в итоге не окажется достаточных средств для того, чтобы выплатить размер подлежащей возврату суммы, даже судебное взыскание может оказаться проблемным.

Для продавца плюс задатка состоит в том, что его можно оставить себе, если виноват покупатель. Недостаток же – уже упомянутый не раз двойной размер возврата средств.

Заключение

И аванс, и задаток имеют свои сильные и слабые стороны. На практике используются оба варианта – и потому важно в каждом случае правильно оформлять передачу средств, чтобы не получить вместо задатка обычный авансовый платёж, никаких дополнительных мер воздействия не влекущий.

Аванс и задаток: что выбрать при совершении сделки

Задаток, это денежная сумма, выдаваемая одной стороной другой в счет будущих платежей по сделке для обеспечения ее исполнения и подтверждения серьезности намерений по проведению сделки. Задаток является способом обеспечения исполнения обязательств, т.е. прибегать к задатку стоит для того, чтобы обеспечить исполнение договора. Понятие задатка определено в статье 380 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Что такое аванс?

Аванс это сумма, которая передается перед совершением сделки одной стороной другой в счет причитающихся по сделке платежей. Цель уплаты аванса похожа на задаток – подтверждение реальности намерений в совершении сделки, но без обеспечения исполнения. В гражданском кодексе не содержится отдельных статей, посвященных авансу.

В чем отличие?

Вносить ли деньги без составления документов?

Сомнения – задаток или аванс?

Ограничения в применении задатка

Это же правило касается и договоров аренды, заключаемых на срок более года, так как договоры, заключенные на меньший срок, не подлежат государственной регистрации. Общая практика работы риэлторов с такими суммами заключается в составлении отдельного документа о внесении задатка.

Для исключения подобной ситуации эти отношения обычно выносятся в отдельный договор, к примеру, предварительный. Такой договор не подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента подписания.

Очевидно, что аванс невыгоден для покупателя, так как в случае, если сделка не состоится, деньги просто возвращаются. Покупатель потерял время, не приобрел недвижимость и не получил никаких процентов от пользования его деньгами продавцом. Некоторые недобросовестные продавцы могут специально брать именно авансы. Целью такой операции может служить беспроцентное пользование чужими денежными средствами, к примеру, нескольких потенциальных покупателей.

Соглашение о задатке является наиболее надежным способом добиться исполнения сделки. Даже если сделка срывается по вине другой стороны, лицо, передавшее задаток, сможет компенсировать свои убытки. Однако по этой же причине получатели задатка не хотят принимать на себя ответственность. Это противоречие решается путем использования простого аванса, который не несет в себе обеспечительной функции, такой полезной для плательщика (покупателя).

Обеспечение исполнения обязательств при покупке и продаже квартиры — аванс, задаток или залог. В чем разница?

Выбор параметров сделки

Закрепление договорных условий обычно происходит после выбора квартиры и согласования между сторонами основных параметров будущей сделки. Договоренность можно скрепить путем:

  • оформления договора залога;
  • предоставления задатка;
  • авансовых выплат.

Все перечисленные пути подтверждают намерения сторон и серьезность сделки, а также являются юридически подтвержденной финансовой гарантией. Денежные выплаты, отданные продавцу покупателем в виде задатка либо аванса, могут быть использованы для осуществления предпродажных процедур подготовки. Например, этой суммой можно погасить существующие коммунальные задолженности, оплатить экспертную оценку имущества, возникающие расходы на переезд.

Ответы юристов на часто встречающиеся вопросы

Какие вопросы наиболее часто возникают у сторон договора при оформлении сделки с предоплатой?

Завершая повествование сегодняшнего материала, наш ресурс представит ответы юристов на часто задаваемые вопросы со стороны тех людей, которые решили осуществить куплю-продажу квартиры с внесением/получением задатка.

«В каких ситуациях чаще всего случается расторжение предварительного соглашения по продаже недвижимости с внесением предоплаты?»

Чаще всего расторжение предварительного соглашения по продаже недвижимости с внесением предоплаты случается в таких ситуациях как:

  • нарушение условий сделки одной из сторон;
  • покупатель нашел более выгодный вариант;
  • выяснены дополнительные условия, которые не удовлетворяют желаниям продавца или покупателя.

В любой ситуации разрыва договора виновная сторона обязана понести законную ответственность.

Как быть, если сделка по покупке недвижимости не состоялась, а аванс или задаток уже внесены?

«Что происходит с авансом/задатком, если сделка не состоялась по вине продавца/покупателя?»

Аванс в полном объеме должен быть возвращен продавцом покупателю, если первый виновен в расторжении сделки или же она не состоится по обоюдному согласию.

Если же виновником срыва сделки является покупатель, то в ряде ситуаций он обязуется оставить аванс продавцу квартиры (по предварительному договору, например).

Задаток же возвращается исходя из законодательных положений ГК РФ (статьи 380 и 381):

  • если виновник срыва сделки покупатель, то задаток остается продавцу;
  • если виновник срыва сделки продавец, то последний обязуется вернуть всю сумму задатка покупателю и доплатить эквивалентную стоимость сверху.

«Что делать, если накануне сделки вам подняли цену на квартиру?»

Если предварительный договор по внесению задатка или аванса содержит стоимость квартиры, то она является окончательной и менять ее запрещено.

Поэтому при повышении цены на квартиру в таком случае вы имеете полное право обратиться для решения спорных вопросов в суд.

В остальных же случаях, продавец имеет право изменять стоимость квартиры. Поэтому при заключении предварительного соглашения важно указывать окончательную стоимость недвижимости, а не надеяться на «честное» слово продавца.

Как видите, законодательство четко регулирует все вопросы по предоплате при покупке квартиры и процесс ее оформления достаточно прост.

Главное при оформлении подобных сделок – документально заверять каждое совершаемое между сторонами действие в полном соответствии с законодательством РФ.

Что же выбрать при покупке квартиры: аванс или задаток? Об этом вы сможете узнать из данного видео:

Смотрите также Телефоны для консультации 03 Янв 2020 kasjanenko 257

Обсуждение: 4 комментария

    Елена says:
    06.10.2018 в 11:29

Впервые сталкиваюсь с понятием аванса при сделке купле-продажи квартиры. Я давала задаток, в размере 10% и в случае отказа от покупки, мне бы его не вернули, он остается хозяину квартиры. Об этом я была предупреждена изначально.

07.10.2018 в 01:13

Аванс разве что можно дать при покупке квартиры разве что только тому, кого давно и хорошо знаешь, или же родственникам, тогда вероятность обмана очень маленькая, а так чужому человеку, как-то страшно.

08.10.2018 в 01:06

Если виновник не состоявшейся сделки продавец, то он хотя бы вернул ту сумму средств, которую взял не говоря уже о каких-то дополнительных деньгах, что полагаются за моральный ущерб.

09.10.2018 в 01:11

«Честное слово» продавца, это считай что почти ни чего, всё должно быть зафиксировано документально. Я вообще несмотря на то, что прочитала информацию не понимаю зачем давать авансы, или задатки, это очень рискованно.

Разница между авансом и задатком при покупке квартиры

Расторжение сделки предусматривает полное возвращение аванса продавцом покупателю. Иногда стороны фиксируют в договоре процедуру начисления процентов от суммы аванса или другие условия. Например, можно зафиксировать в письменной форме отказ возврата аванса в случае расторжения сделки по вине покупателя. Авансовые платежи являются предоплатой по любому договору, поэтому при расчете по сделке они учитываются в общей стоимости квартиры.

Существенная разница между задатком и авансом в том, что, если продавец откажется, он обязан уплатить покупателю сумму двух задатков. И при передаче денег под расписку, необходимо четко указать, что сумма передается в качестве задатка.

Другие виды соглашений

Для первичного рынка вместо договора об авансе девелоперы часто используют соглашение резервирования или бронирования квартиры, но это сути договора не меняет. Важным отличием здесь служит то, что при приобретении нового строения самого предмета, в адрес оплаты которого переводятся предварительные денежные средства, еще не существует.

Вот почему идентификация недвижимости происходит в подобной ситуации, впрочем, как и в случае с основным договором с застройщиком, исключительно по данным проектных документов, а не на основе существующего почтового адреса. В целом же все необходимые условия соглашения по авансу здесь также соблюдаются.

Величина задатка при покупке квартиры

Задаток при покупке квартиры может выражаться только в денежном эквиваленте. Последствия оформления задатка регулируются 380 и 381 статьями ГК РФ. По юридическим канонам аванс и задаток являются предоплатой, но последствия внесения задатка более серьезные.

Размер задатка при покупке квартиры обязательно фиксируется в письменном виде. Залоговые деньги учитываются в качестве частичной оплаты при покупке квартиры.

Что не возвращается: задаток или аванс?

Если осуществлялась предоплата за квартиру, то в случае аннулирования основного соглашения деньги не возвращаются покупателю только в одном случае – если заключалось соглашение о задатке и виновником отмены договора является сам покупатель.

Если же виновником отмены соглашения является продавец, то он должен вернуть деньги покупателю в двойном размере.

Если же стороны использовали аванс, то в случае отмены основного контракта деньги должны быть возвращены покупателю в стандартном объеме вне зависимости от вины той или иной стороны.

Оформление задатка при покупке квартиры

Задаток или аванс при покупке квартиры призваны урегулировать взаимоотношения между сторонами, а также упростить процесс подписания сделки. Если оформление не может состоятся по объективным причинам, не зависящим от сторон, как правило выплачивается разумная компенсация, и стороны подходят к ситуации с пониманием. При невозможности договориться, спор может перейти в суд. В таком случае судья выслушает все аргументы и рассмотрит полученные факты, после чего вынесет решение по иску.

Гарантию сохранности средств дает нотариальное оформление задатка при покупке квартиры. Депозит у нотариуса обеспечит возврат денег в случае расторжения договоренностей. Для крупных сумм юристы рекомендуют арендовать ячейку в банке и класть деньги на период, необходимый для окончательного взаиморасчета.

С целью снижения возможных рисков и для минимизации денежных потерь при отмене сделке, в договоре указывают уплату определенной суммы процентов за временное пользование вверенными деньгами или процедуру возмещения убытков.

Что выбрать?

Какой бы из вариантов не был выбран сторонами, покупателю перед внесением денежных средств необходимо проверить все документы на квартиру, а также полномочия лиц, подписывающих договор.

В случае возникновения спорных ситуаций, в том числе ситуаций, связанных с не возвратом продавцом суммы внесенного аванса или задатка в двойном размере, стороны вправе обратиться в суд для разрешения конфликта.

Залог. Особенности процедуры

Задаток при покупке квартиры в ипотеку и аванс всегда выражаются в денежных единицах, тогда как залогом является способ обременения предмета сделки. Благодаря оформлению этого вида обеспечения исполнения обязательств, квартира ограничивается в обороте. Чаще всего залоговая форма обязательств используется при заключении договора купли-продажи, предполагающего рассрочку платежа. Это действие препятствует распоряжению объектом недвижимости до момента полной выплаты стоимости.

Классический и наиболее распространенный пример залога — это ипотека. Законом предусмотрено обязательное оформление договора или соглашения, при этом, предмет оформленного залога обязательно должен быть официально застрахован. Порядок обращения взысканий по заложенному имуществу и правила его реализации регулируются Гражданским кодексом РФ.

Как оформить передачу денег

Все проводимые сторонами финансовые операции должны сопровождаться оформлением специальных документов. Не обязательно при этом пользоваться услугами бухгалтера или нотариуса. Правда, юристы советуют все же посетить нотариуса. Он поможет составить договор, заверит его и правильно оформить расчеты между сторонами, выступая компетентным свидетелем.

Основным документом, составляемым продавцом при получении им денег является расписка. Это простая бумага, которую можно заполнять вручную. Там указываются следующие данные:

  • дата составления;
  • ФИО сторон (паспортные данные, кем он выступает в данной сделке);
  • сумма предоплаты (цифрами и прописью);
  • номер договора;
  • описание предмета сделки (адрес, площадь недвижимости);
  • подписи сторон.

Расписка пишется в двух одинаковых экземплярах, чтобы каждая сторона получила свой.

Можно ли вносить предоплату, если квартиру будут покупать при помощи банка в ипотеку? Да, тогда покупателем, осуществляющим все финансовые расчеты станет банк.

Какие документы кроме расписки нужны для осуществления сделки продажи недвижимости (их потребует нотариус, если составление договора и передача предоплаты будет осуществляться при нем):

  • правоустанавливающие документы на сам объект (договор купли-продажи/дарения/завещание);
  • техпаспорт квартиры;
  • паспорта сторон;
  • выписка ЕГРН (она подтверждает, что недвижимость «чистая», без обременения и продавец — настоящий владелец);
  • согласие супруга (оформляется письменно, если недвижимость — совместная собственность);
  • согласие опеки (если продавец имеет несовершеннолетних родственников, на кого оформлены доли квартиры или они прописаны там, в реализуемой жилплощади).

Выписку ЕГРН лучше взять позднее, в день составления сторонами договора. Так покупатель лишний раз убедится в благонадежности сделки и честных намерениях продавца.

Необходимость передачи задатка или аванса подробно указывается в тексте договора. Что выбрать? Это решают обе стороны еще на стадии проведения переговоров.

Задаток помогает осознать серьезность сделки, у аванса подобных свойств нет. Если только участники сделки не превратят его в возможный штраф на случай возникновения накладок.

Это интересно:  Важные нюансы: как продать квартиру в собственности менее 3 (5) лет? Когда можно не платить налог?

Оставьте комментарий