Советы, как составить договор на сдачу квартиры: образец документа и разбор его содержания

Советы, как составить договор на сдачу квартиры: образец документа и разбор его содержания

Согласно законодательной базе РФ договор аренды является неотъемлемой частью сделки по предоставлению недвижимости в наем. Неважно на какой срок собственник сдает помещение.

Документ должен быть составлен как при долгосрочном найме, так и при аренде на несколько часов. В противном случае деятельность владельца недвижимости и квартиросъемщика может считаться мошеннической и незаконной. В статье мы расскажем, как составить договор на сдачу квартиры, а также вы сможете скачать бланк и образец.

Как написать?

Договор найма может быть составлен как в печатной форме, так и в рукописном варианте. Главное – это соблюсти необходимые критерии по содержанию соглашения, иначе документ может оказаться недействительным.

Если арендатор или арендодатель сотрудничают с агентством недвижимости, то составлением договора найма занимается риелтор. Как правило, у него имеется при себе заранее заготовленная типовая форма соглашения с пропущенными полями. На месте заполняются только личные данные участников сделки, прописывается порядок расчетов и опись имущества. После этого документ заверяется подписями нанимателя и наймодателя и вступает в силу с момента передачи ключей квартиранту.

Если же собственник и квартирант решили сэкономить на услугах риелтора, то заняться составлением договора аренды им придется самостоятельно. Можно скачать типовой бланк соглашения в интернете, но стоит учитывать, что такой документ будет содержать обобщенную информацию и являться наиболее лояльным в отношении обеих сторон.

Этими условиями следует руководствоваться не только при составлении самого документа, но и при заполнении пункта «дополнительные условия», если вы воспользовались типовой формой договора.

Что вносить в форму?

Во-первых, в договоре аренды необходимо прописать паспортные данные обеих сторон. Указываются ФИО, адрес регистрации, кем и когда выдан документ и код подразделения. Если соглашение заключается на основании доверенности, то следует прописать паспортные данные представителя, срок действия доверенности, ее номер и полномочия, которые она предоставляет.

Проверке документов следует уделить особое внимание, поскольку в последнее время в связи с резким ростом спроса на рынке аренды увеличился уровень мошеннических действий. Осторожность следует соблюдать и нанимателям, и наймодателям.

Квартиросъемщикам нужно удостовериться, что квартиру предоставляет в наем человек, имеющий на это право. Выяснить это можно с помощью свидетельства о праве собственности. Номер свидетельства легко проверить на официальном сайте Росреестра.

В свою очередь наймодателям следует опасаться, что квартиранты могут тайком пересдавать жилье в субнаем за более высокую стоимость или на короткие сроки. Последний вариант крайне негативно скажется на состоянии жилплощади.

Основные пункты

Последовательность параграфов может быть любая. Как правило, сперва приводится «шапка» документа. Здесь следует обозначить:

  • название соглашения;
  • место заключения договора;
  • дата составления;
  • данные сторон-участников сделки.

Далее следуют разделы, которые будут раскрывать суть соглашения. Если договор составляется в произвольной форме и является рукописным, то можно опустить подробные перечисления стандартных условий аренды. Просто пропишите отсылку к гл.35 ГК РФ, которая содержит информацию о найме жилых помещений.

Предмет и сроки действия

В этом параграфе обозначают объект аренды. Это может быть любое жилое помещение – комната, квартира, дом, часть дома, дача и так далее. Следует прописать точный адрес объекта, включая подъезд и этаж. Здесь же нужно указать количество прописанных в помещении людей, а также серию и номер свидетельства о праве собственности.

Срок действия договора аренды не должен превышать 5 лет, согласно ст. 683 гл.35 ГК РФ. Если соглашение заключается на срок более года, то оно будет подлежать обязательной регистрации и налогообложению.

Статья 683 ГК РФ. Срок в договоре найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
  2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Права и обязанности сторон

Согласно ст.676 гл.35 ГК РФ арендодатель должен предоставить квартиросъемщику помещение и имущество, обозначенное в договоре найма, на срок действия соглашения. Объект аренды должен быть пригодным для проживания арендатора, техника и мебель – в рабочем и готовом к эксплуатации состоянии.

Также наймодатель обязуется по мере необходимости проводить ремонтные работы в помещении. Если ремонт требуется по вине арендатора, то работы проводятся за счет квартиранта. Если проблемы возникают по причине износа и амортизации, то имущество восстанавливается за счет владельца жилья.

Ст. 678 гл.35 ГК РФ регулирует обязанности нанимателя во время аренды жилья. Здесь обозначается, что квартиросъемщик имеет право использовать помещение только для личного проживания, а также поддерживать его в должном состоянии.

Так же арендатор не может по собственной инициативе проводить улучшения и переустройства в квартире. Все действия должны быть согласованы с владельцем жилплощади. Арендатор обязуется вовремя вносить арендную плату и проплачивать коммунальные платежи, если это предписывается договором найма.

Статья 678 ГК РФ. Обязанности нанимателя жилого помещения

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Ответственность участников сделки

Этот параграф регулирует отношения и ответственность участников сделки после подписания договора аренды. К примеру, собственник не имеет права посещать объект аренды без ведома и согласия квартиросъемщика. Количество визитов ограничивается одним, во время которого происходит передача ежемесячной платы и владелец жилплощади может проверить состояние помещения.

Наниматель не имеет права расторгнуть договор без должного обоснования. Это же касается и наймодателя. В противном случае со стороны-нарушителя условий договора может быть потребована компенсация в размере стоимости одного месяца аренды.

Это интересно:  Как выселить квартирантов, которые не платят по договору найма, и что делать если недобросовестные квартиросъемщики не хотят съезжать?

На нанимателя ложиться ответственность за сохранность имущества и состояния жилплощади на время аренды. Если после окончания действия соглашения в отделке помещения или на имуществе будут иметься повреждения, то могут быть применены штрафные санкции.

Как решать спорные ситуации?

Как правило, все разногласия решаются мирным путем. Договор найма является средством регулирования взаимоотношений наймодателя и нанимателя. Если необходимой информации в нем нет, то следует обратиться к законодательной базе РФ. В редких случаях, когда стороны не могут прийти к компромиссу, можно обратиться в суд.

Условия изменения и расторжения

После подписания договора найма все изменения в документ вносятся с помощью дополнительных соглашений. Они оформляются на отдельных листах и помимо новых условий должны содержать «шапку», идентичную первоначальному соглашению (за исключением даты и наименования документа).

Расторжение договора найма допускается при обоюдном согласии сторон-участников. Так же действие соглашения может быть прекращено из-за нарушения договора одной из сторон или по причине форс-мажорных обстоятельств. Подробные условия для расторжения прописаны в ст.687 и ст.688 гл.35 ГК РФ.

Статья 688 ГК РФ. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

  • Скачать бланк договора на сдачу квартиры в аренду
  • Скачать образец договора на сдачу квартиры в аренду

Можно ли улучшать жилье?

Любые улучшения жилплощади проводятся нанимателем только с согласия наймодателя. Желательно зафиксировать это в тексте договора аренды, либо в виде дополнительного соглашения. Порядок оплаты за улучшения также следует устанавливать до начала проведения работ.

Действия в случае форс-мажора

К форс-мажорным обстоятельствам можно отнести ущерб, нанесенный помещению по вине третьих лиц или постороннего фактора (землетрясение, наводнение, пожар, затопили соседи, затор в вентиляции или трубопроводе и пр.). В таких случаях наниматель не несет ответственности за порчу имущества. Ремонт проводится за счет владельца квартиры.

Порядок передачи помещения

Передача помещения в аренду происходит после составления полной описи имущества, снятии показаний с приборов учета, подписания договора найма и вручения ключей арендатору.

Условия оплаты и страховой депозит

Этот параграф будет содержать порядок финансовых расчетов обеих сторон. Устанавливается стоимость аренды в месяц, даты передачи денег от нанимателя наймодателю. Здесь же следует указать кто будет оплачивать коммунальные платежи. Отдельным пунктом можно прописать наличие и размер задатка и залоговой суммы, если они есть. В последнем случае указывается порядок и дата возвращения денег.

Список жильцов, которые будут проживать

Согласно п.2 ст.677 гл.35 ГК РФ в договор сдачи обязательно должны быть вписаны люди, которые будут проживать в помещении совместно с нанимателем. Они будут иметь такие же права на пользование жилплощадью, как и сам наниматель. Однако, ответственность за их действия перед собственником жилья будет ложиться на плечи основного арендатора.

Если после составления соглашения об аренде у сторон остались еще какие-либо пожелания, то их можно прописать отдельным пунктом о дополнительных условиях. Но следует помнить, что они не должны противоречить ГК И УК РФ. Правильно оформленная сдача квартиры и грамотно составленный договор найма – залог взаимовыгодных и юридически защищенных отношений между арендатором и собственником жилья.

Полезное видео

Смотрите видео о правильном составлении договора аренды квартиры:

Бланк договор аренды квартиры

Типовой договор аренды квартиры, представленный ниже, помещается на одной странице и позволяет максимально бысро заполнить его для физических лиц. Договор составлен и проверен юристом, однако является сжатым и рекомендуется его использовать только когда стороны доверяют друг другу, в противном случае лучше дополнить его в соответствии со своими требованиями к жилью и квартирантам. Подробная версия для онлайн заполнения на сайте Fireblank.ru

В первую очередь нужно определить настоящую арендную стоимость квартиры, которая будет сдаваться, для этого нужно:

2) Установить стоимость в соответствии с рыночной. Она должна быть не чрезмерно высокой, отвечать качеству объекта, тогда квартирант не убежит от Вас через 1-2 месяца, а у Вас не появятся проблемы, вызванные разными претензиями со стороны квартирантов и поисками новых. Таким образом, правильная оценка квартиры позволит обеспечить устойчивый доход надолго, а также спокойные отношения с квартирантами.

Какие именно факторы требуется учесть, подсчитывая стоимость?

3) Размещение объявлений в сети. Предпочтительны наиболее популярные сайты, не захламленные «пустышками» от посредников. На подобных сайтах объявление будет точно замечено и прочтено теми людьми, которые осуществляют поиск жилища для себя лично.

4) Выбор клиента. Тут решать останется лишь Вам, какие критерии использовать для выбора людей. Сразу оценить, кто более надёжен — одинокий человек, семья, молодые парни или девушки, почти нереально. Спешить не стоит. Если стоимость аренды у Вас не завышена, желающих снять будет достаточно.

После подписания договора у нотариуса задачу можно считать выполненной. Останется только получать прибыль и каждый месяц осматривать квартиру для проверки её состояния.

Доверенность при сдаче квартиры в аренду

Доверенность может быть оформлена на срок 1 либо 3 года. Досрочное расторжение её возможно на основании инициативы доверителя (владельца). Это делается у нотариуса.

Как составить, оформить и заключить договор аренды квартиры? Виды соглашений

Одним из обязательных условий сдачи квартиры в аренду является заключение соответствующего договора с квартирантами.

Однако далеко не все арендодатели знают, как правильно подготовить этот документ, какие важные условия в него включить, а также какой вид использовать в конкретной ситуации. Во всем этом поможет разобраться настоящая статья.

Основные понятия по ГК РФ

Сразу необходимо отметить, что с юридической точки зрения неправильно использовать понятие «договор аренды» для оформления правоотношений между физическими лицами при съеме квартиры. В данном случае более корректно звучит – договор найма.

Порядок его заключения, составления, оформления, а также расторжения подробно расписан в главе 35 ГК РФ.

Это интересно:  Какие документы нужны, чтобы снять квартиру от хозяина?

В целом же между арендой и наймом также есть иные отличия, которые выражаются в следующем:

Имеет ли соглашение о сдаче жилья квартирантам юридическую силу?

Несомненно, такой договор является официальным документом и обладает юридической силой. Он может выступать основанием в суде для предъявления претензий одной из сторон сделки.

Главное, чтобы он был заключен в соответствии с требованиями, предусмотренными действующим законодательством. Только в этом случае соглашение об аренде будет иметь юридическую силу.

На какой срок заключают?

Однако тут есть одно весьма важно ограничение. Так, в соответствии с п.1 ст. 683 ГК РФ договор съема жилого помещения может быть заключен на срок не превышающий 5 лет.

Статья 683 ГК РФ. Срок в договоре найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
  2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Если же квартиросъемщик желает проживать в конкретной квартире более продолжительное время, то тогда по истечении предельного максимального периода ему придется заключить новое соглашение.

Существует несколько разновидностей договоров аренды жилплощади. Они могут отличаться друг от друга по:

  • форме заключения;
  • сроку действия;
  • наличию/отсутствию дополнительных прав у квартиросъемщика и т.д.

Более подробно основные типы таких соглашений описаны ниже.

Типовой простой

В данном случае подразумевается классическое соглашение о съеме квартиры, по которому собственник передает во временное пользование свою недвижимость, а квартирант обязуется обеспечить полную сохранность полученного имущества и своевременно вносить плату за проживание. Такой договор составляется в простой письменной форме и подписывается обеими сторонами сделки.

На длительный срок

Под договором аренды, заключенным на длительный срок, подразумевается съем жилья на период от 1 года и более. Стоит иметь в виду, что в отношении подобных сделок действует ряд правил:

  • максимальный срок действия не должен превышать 5 лет (об этом уже писалось выше);
  • такое соглашение в обязательном порядке должно быть зарегистрировано в Росреестре (п. 2 ст. 674 ГК РФ).

Статья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
  2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Последнее условие предполагает регистрацию обременения на квартиру, которая была сдана квартиросъемщикам на период от 1 года и более.

С правом субаренды жилого помещения

В рамках договора аренды квартиросъемщику может быть предоставлено право субаренды или поднайма жилого помещения (более правильное название с точки зрения законодательства).

В общем понимании под договором субаренды квартиры подразумевается передача арендатором съемного жилья во временное пользование третьим лицам.

В отношении подобного договора аренды действуют следующие правила (ст. 685 ГК РФ):

  • обязательно наличие согласия владельца жилплощади;
  • при оформлении субаренды должны быть учтены нормы площади на одного человека, установленные действующим законодательством;
  • срок договора субаренды не может превышать период времени, на который заключено основное соглашение;
  • в случае расторжения договора аренды вместе с ним также прекращает свое действие и субаренда.

С последующим выкупом между физическими лицами

Помимо классического съёма квартиры, на практике также встречаются случаи, когда жилье сдается с правом последующего выкупа. Это означает, что по истечении срока действия договора или же до наступления этой даты (при условии погашения выкупной цены) квартира будет переоформлена в собственность арендатору.

В отношении договоров аренды, включающих право выкупа квартиры, действуют следующие важные условия:

  • заключается по форме, предусмотренной для договоров купли-продажи недвижимости;
  • в тексте соглашения обязательно должна быть указана общая выкупная стоимость, размер ежемесячного платежа, срок аренды и иные условия.

Посуточно

Нередки случаи, когда граждане снимают жилье или отдельную комнату на несколько суток или вовсе на один день. Многие считают, что в этом случае нет необходимости в заключении договора. Однако это заблуждение.

Итак, в подобной ситуации речь будет идти о краткосрочном найме.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 683 ГК РФ, если квартиру сняли на период менее года, то соответствующий договор должен быть заключен с учетом следующих правил:

  • в нем не надо указывать лиц, постоянно проживающих вместе с главным квартиросъемщиком;
  • по такому соглашению арендатор не будет обладать преимущественным правом на заключение аналогичного соглашения на новый срок;
  • в случае его расторжения в судебном порядке квартиросъемщику не будет предоставлено дополнительное время (1 год) для устранения допущенных нарушений.

С использованием залога или депозита

В большинстве случаев квартиры сдаются при условии внесения определённого залога, который передается собственнику недвижимости перед заездом.

Данное обстоятельство в обязательном порядке также должно быть отражено в договоре и включать следующие сведения:

  • размер залога;
  • случаи, при которых владелец имеет право не возвращать данную сумму денег;
  • период времени, в течение которого арендодатель должен будет вернуть залог после прекращения правоотношений с арендатором.

С мебелью и прочим имуществом

Зачастую потенциальные квартиранты ищут жилье вместе с мебелью и необходимой бытовой техникой (стиральной машиной, телевизором, микроволновой печью и т.д.).

Каких-либо существенных условий такой договора содержать не будет.

Однако в этом случае рекомендуется составить отдельное приложение к основному соглашению, в котором будут списком перечислены предметы мебели и прочего имущества, которые были переданы во временное пользование квартирантам.

Все это должно быть заверено подписями обеих сторон.

Безвозмездный

В случае, если квартира сдается без взимания какой-либо платы, то тогда заключается договор безвозмездного пользования. Порядок его оформления подробно расписан в гл.36 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездной аренды одна сторона будет являться ссудодателем, а вторая – ссудополучателем.

Это интересно:  Как сдавать квартиру посуточно: с чего начать и как найти квартирантов?

При этом первый обязуется безвозмездно передать свое имущество во временное пользование, а второй вернуть полученное жилье в его первоначальном состоянии.

Между юридическим и физическим лицом

В отношении такого документа будут действовать следующие правила:

  • подлежит государственной регистрации в Росреестре;
  • срок аренды, устанавливается сторонами договора и не имеет ограничения;
  • юридическое лицо может сдавать жилое помещение только для проживания других лиц и др.

Как правильно составить и оформить?

В соответствии с п. 1 ст. 674 ГК РФ договор найма квартиры, заключаемый между физическими лицами, должен быть оформлен в письменном виде. В настоящее время в сети размещено достаточно большое количество различных образцов соглашений на сдачу жилья квартирантам, и проанализировав, как они оформляются, можно составить и написать свой вариант.

Однако, если у арендодателя есть какие-либо сомнения или же он желает включить в текст особые условия, то лучше поручить эту процедуру профильному специалисту.

Структура

Данный документ имеет вполне стандартную структуру, которая также используется при составлении большинства других соглашений. Сюда должны быть включены следующие разделы:

  • сведения об обеих сторонах сделки;
  • предмет договора;
  • права и обязанности арендодателя и арендатора;
  • порядок внесения арендной платы;
  • ответственность сторон;
  • основания для досрочного расторжения;
  • срок действия;
  • описание форс-мажорных ситуаций;
  • дополнительные условия.

Подписанты

Соглашение о сдаче квартиры в наем в обязательном порядке должно быть подписано обеими сторонами сделки, а именно:

  • собственником съемной жилплощади;
  • квартирантом.

Кроме того, в тексте должны быть отражены следующие сведения об арендодателе и арендаторе:

  • ФИО;
  • адрес проживания;
  • реквизиты паспортов.

Если аренда оформляется на срок более года, то в текст договора также должны быть включены имена лиц, которые будут проживать в квартире вместе с главным квартиросъемщиком.

Период действия и особенности

Как правило, в данном разделе договора указывается следующая информация:

  • период времени, на который жилплощадь сдается квартирантам;
  • момент с которого начинается действие договора (обычно он совпадает с датой передачи ключей от квартиры);
  • отметка о том, что по соглашению сторон действие соглашения может быть пролонгировано.

Порядок расчетов

В рамках данного пункта соглашения отражаются следующие вопросы:

  • размер арендной платы за съем жилья;
  • величина первого платежа (данный пункт особенно важен, если деньги вносились авансом за будущие периоды);
  • размер залога (если взимался);
  • лицо, ответственное за уплату коммунальных услуг (в большинстве случаев это арендатор);
  • дата, до наступления которой квартиранты должны ежемесячно перечислять деньги за квартиру.

Права и обязанности сторон

Данный пункт имеет особое значение, при этом он также регулируется на законодательном уровне. В соответствии со ст.676 ГК РФ собственник съемной квартиры обязан:

  • передать квартирантам свое жилье в состоянии, пригодном для постоянного проживания;
  • предоставить арендатору доступ к коммунальным услугам (за плату);
  • финансировать ремонт общего имущества МКД, а также восстанавливать за свой счет приборы для оказания коммунальных услуг, размещенные в самой квартире.

В то же время, арендодатель имеет право ежемесячно посещать свою жилплощади и проверять ее состояние. Конкретную дату и время визита также можно прописать в договоре.

Ряд обязанностей также закрепляется и за арендатором. К основным из них относятся следующие (ст.678 ГК РФ):

  • квартиранты должны использовать полученную недвижимость по ее прямому назначению, то есть только для проживания;
  • должна быть обеспечена полная сохранность переданного имущества;
  • арендатор не должен производить перестановку или реконструкцию в квартире без согласия арендодателя;
  • квартиранты должны своевременно платить за жилье и коммунальные услуги (если в договоре не прописан иной порядок).

Кроме того, в договоре может быть дополнительно прописан запрет на проживание в квартире домашних животных, сдачу жилья в субаренду, создание шума в ночное время и т.д.

Ответственность сторон

Кроме того, тут также может быть определен размер штрафа в случае просрочки очередного арендного платежа. Он может быть установлен как фиксированная сумма или же в виде определенного процента от платы, которая не была внесена в срок.

Необязательные, но полезные пункты

При желании стороны сделки могут прописать в договоре дополнительные условия, связанные со съёмом квартиры. К примеру, это может быть:

Тповой бланк и образец заполнения договора аренды жилого помещения — квартиры у физического лица представлены ниже:

В каких случаях соглашение будет считаться недействительным?

Это может произойти в следующих случаях:

  • отсутствие государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок более года;
  • сдача жилплощади в аренду на срок более 5 лет;
  • в тексте договора отсутствует одно или несколько существенных условий;
  • договор найма заключен между физическим и юридическим лицом (это противоречит положениям ГК РФ);
  • иные основания.

Нужно ли заверить у нотариуса, если составляется на английском языке?

В некоторых ситуациях появляется необходимость в составлении договора на иностранном языке. Наиболее распространенным вариантом является перевод текста соглашения на английский. Это может потребоваться в следующих случаях:

  • в случае, если в лице арендатора выступает гражданин другого государства;
  • при необходимости переслать договор в другую страну;
  • в случае, если на работу в Россию был вызван иностранный гражданин и т.д.

В целом каких-либо особенностей в самом тексте договора аренды, составленном на английской языке, не будет.

Однако перевод придется заверить у нотариуса.

Подытоживая вышесказанное можно отметить, что составление договора аренды является обязательным условием для законной и безопасной передачи квартиры во временное пользование квартиросъёмщикам. При этом в ходе его подготовки обязательно должны быть учтены требования действующего законодательства. В противном случае данный документ может быть признан недействительным.

Оставьте комментарий