Составляем договор коммерческого найма жилого помещения: образец заполнения и важные нюансы

Составляем договор коммерческого найма жилого помещения: образец заполнения и важные нюансы

Современную жизнь человека нельзя представить без места обитания, т.е. жилья. Часть населения обладает жильем на основе права собственности, а другая – арендует его на различных условиях.

Для того чтобы понять суть коммерческого найма, необходимо провести сравнительный анализ с социальным наймом и понять, в чем они разнятся. Что же такое аренда жилого помещения за деньги и какие у нее нюансы, попробуем раскрыть в данном материале.

Что это такое?

Это одно из ответвлений аренды. Тут специфика заключается в объекте правоотношений – в жилых помещениях.

Узнать о том, каким образом оформляется плата по договору найма жилья, каковы ее размеры и сроки внесения, можно в этом материале, а о том, что такое график платежей и каким образом он формируется, мы рассказываем здесь.

Законодательное регулирование жилищных правоотношений берет свои истоки в нормах Конституции. Статьей 40 Основного закона гарантируется право каждого на жилище.

Статья 40 Конституции РФ

  1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
  2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
  3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Вместе с тем практика показывает, что большинство граждан реализуют эту гарантию исключительно исходя из собственных финансовых возможностей. Основные постулаты, касающиеся найма жилого помещения, содержатся в главе 35 ГК РФ. Особую правовую детализацию данные отношения получают в ЖК РФ.

Анализ действующего законодательства показал, что ни в одном нормативно-правовом акте нет понятия «коммерческий найм жилого помещения». Законодателем используется унифицированное понятие – «найм жилого помещения».

Итак, эту сферу отношений регулируют два кодекса. Часто они вступают в противоречие. Как быть на практике? Дебаты на эту тему возникли давно. Специалисты пришли к выводу, что жилищное право является подотраслью гражданского права. Вопросы имущественного характера будут решать по гражданским нормам, вопросы жилищного права – по жилищному закону.

В чем особенности?

Для коммерческого найма характерно следующее:

Понятие

По нему наймодатель обязуется передать во владение и пользование жилье нанимателю для проживания возмездно.

Предмет

Предметом данных сделок являются жилые помещения или их доля.

Стороны

Сделку могут заключить:

  • собственник жилья (юридическое или физическое лицо);
  • уполномоченное лицо собственника (как правило, на основе нотариально заверенной доверенности);
  • физическое или юридическое лицо, желающее использовать помещение для жилья. Юридические лица заключают данную сделку, как правило, для предоставления жилья своим сотрудникам.

Для заключения данного соглашения отсутствует необходимость в принадлежности к гражданству РФ сторон договора.

Права и обязанности собственника квартиры и нанимателя

Хозяин обязан:

  1. передать объект в надлежащем виде;
  2. финансировать капитальные статьи ремонта;
  3. поставлять бесперебойно коммунальное обслуживание;
  4. участвовать в починке общего имущества многоквартирного дома.

Собственник может запрашивать без опоздания плату и компенсацию ущерба, причиненного повреждением имущества.

Наниматель обязан:

  1. пользоваться помещением согласно назначению, т.е. проживать в нем;
  2. исправно платить по договору;
  3. проводить текущий ремонт жилья;
  4. сохранять в исправном состоянии имущество, находящееся в помещении.

Жильцы имеют право вселять других лиц, но только в случае, если собственник одобрил это (на несовершеннолетних это правило не распространяется). Также они могут с одобрения собственника заключать договор поднайма.

Также есть возможность заключения краткосрочного договора найма жилья, о нюансах которого мы рассказываем в нашей статье.
В случае отсутствия в документе пункта, указывающего на период окончания его действия, он не считается бессрочным, а заключенным на пятилетний период.

Форма

Договор всегда оформляется письменно. А если он заключен на период более 12 месяцев, то подлежит государственной регистрации.

Только после нее договор вступает в законную силу, а у сторон появляются права и обязанности.

Договор аренды помещения должен подчиняться нормам Гражданского кодекса. При заключении любого договора аренды существенным условием будет подробное описание арендованного имущества.

Расчет

Контрагенты сами определяют плату и способ внесения платежей — авансом, ежемесячно, безналичным расчетом, с рассрочкой и т.д. (о том, как формируется график внесения этих платежей, узнаете здесь).

Существенные условия

Обязательными условиями данного договора являются: объект, сумма и список жильцов.

Продление сделки

Жильцы имеют первоочередное право на перезаключение сделки. Закон обязывает хозяина за 90 дней до окончания действия договора предложить нынешнему нанимателю продлить сделку.

В случае если собственник не выполнил данные действия, а жильцы не возразили против продления, вступает в действие принцип молчаливого согласия. Сделка считается автоматически продленной на новый срок на тех же условиях.

  • Документы при съеме жилья — какие бумаги должны предоставить собственник и арендатор?
  • Как правильно арендовать квартиру в командировке?
  • Как избежать обмана при съеме жилья?
  • Что такое договор найма специализированного жилого помещения и как его составить?

Расторжение

Что касается одностороннего отказа от договора, то правила следующие. Для жильцов законом предусмотрена абсолютная свобода в этом вопросе. Они могут расторгнуть договор в одностороннем порядке когда угодно. Единственное условие – они должны оповестить хозяина за 90 дней до этого.

Для наймодателя процесс разрыва договоренностей более сложен и лежит через судебные органы. Собственник может обратиться в суд в следующих случаях:

  • если просрочена плата за полгода. Для договоров до 12 месяцев – в случае просрочки больше двух взносов;
  • если повреждено помещение или вещи, в нем находящиеся.

В суд могут пойти обе стороны, если жилье стало аварийным и перестало отвечать санитарным и пожарным требованиям.

Подведя итоги, хочется отметить, что коммерческий найм квартиры соответствует принципам прибыльности, в то время как социальный направлен на удовлетворение потребительских прав. Так или иначе, каждый человек нуждается в жилье, оно является жизненно важным атрибутом существования. Поэтому важно знать нюансы жилищных правоотношений, ведь только осведомленность убережет вас от правовых ошибок.

Что предусмотреть в договоре коммерческого найма квартиры?

Что это такое?

Это одно из ответвлений аренды. Тут специфика заключается в объекте правоотношений – в жилых помещениях.
Справка! Коммерческий наем жилого помещения – это передача жилья собственником (или уполномоченным им лицом) в пользование арендатору за определенную плату. При этом целью передачи является исключительно проживание.

Это интересно:  Плата за найм муниципального жилья по договору социального найма: от чего зависят расчеты тарифов?

Узнать о том, каким образом оформляется плата по договору найма жилья, каковы ее размеры и сроки внесения, можно в этом материале, а о том, что такое график платежей и каким образом он формируется, мы рассказываем .

Законодательное регулирование жилищных правоотношений берет свои истоки в нормах Конституции. Статьей 40 Основного закона гарантируется право каждого на жилище.

Вместе с тем практика показывает, что большинство граждан реализуют эту гарантию исключительно исходя из собственных финансовых возможностей. Основные постулаты, касающиеся найма жилого помещения, содержатся в главе 35 ГК РФ. Особую правовую детализацию данные отношения получают в ЖК РФ.

Анализ действующего законодательства показал, что ни в одном нормативно-правовом акте нет понятия «коммерческий найм жилого помещения». Законодателем используется унифицированное понятие – «найм жилого помещения».

Итак, эту сферу отношений регулируют два кодекса. Часто они вступают в противоречие. Как быть на практике? Дебаты на эту тему возникли давно. Специалисты пришли к выводу, что жилищное право является подотраслью гражданского права. Вопросы имущественного характера будут решать по гражданским нормам, вопросы жилищного права – по жилищному закону.

Страница 1 из 3

ГЛАВА 6. ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

§ 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ Форма договора коммерческого найма жилого помещения. Срок в договоре коммерческого найма Права и обязанности сторон договору коммерческого найма жилого помещения § 2. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА § 3. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

§ 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Форма договора коммерческого найма жилого помещения. Срок в договоре коммерческого найма

Права и обязанности сторон договору коммерческого найма жилого помещения

В чем особенности?

Для коммерческого найма характерно следующее:

Понятие

По нему наймодатель обязуется передать во владение и пользование жилье нанимателю для проживания возмездно.

Как составить договор коммерческого найма жилого помещения

Коммерческий наем жилья

Временное использование объекта на возмездной основе позволяет обеим сторонам сделки достичь своих целей.

Для владельца недвижимости таковой является получение прибыли. Это может быть обусловлено различными причинами. Например, объект фактически не используется, и владелец несет дополнительные затраты по его содержанию. Чтобы их компенсировать, хозяин передает временно права другому человеку на платной основе. Также это может быть вызвано невозможностью хозяина полноценно оплачивать объект, в силу финансовых ограничений, а средства пользователя помогут решить эту проблему.

В указанных ситуациях хозяин и заинтересованный индивидуум вступают в коммерческое взаимодействие, касающееся временного использования объекта на платной основе.

Правовые основы

Вся процедура, касающаяся использования жилья на возмездной основе, регулируется нормами ГК РФ. В Главе 35 указанного нормативного акта содержится весь алгоритм такой процедуры. В ней оговорено само понятие аренды, процесс заключения соглашения, а также отражены все права и обязанности сторон сделки и порядок исполнения взятых на себя сторонами обязательств, внесение поправок в соглашение и аннулирования отношений. Но ГК РФ не единственный правовой акт, регулирующий такую процедуру.

Существенные условия отражаются и в самом соглашении, например, стоимость временного использования объекта. То есть указанный документ также выступает в качестве правовой основы, поскольку во многих статьях главы 35 ГК РФ делаются ссылки именно на его условия.

Выводы

Коммерческий найм – операция, что сопровождается документом, ее подтверждающим и регламентирующим. Таковой заключают, стараясь избежать грубых ошибок, способных вызвать неприятности для одной или обеих сторон. Не допустить их легко, ориентируясь на пример договора, скачать который можно в несколько кликов бесплатно на нашем сайте.

Невзирая на популярность договора коммерческого найма, те, кто его составляют, зачастую не знают, свои права и обязанности. Эти и другие важные моменты учитывают для заключения документа, который бы стал эффективным инструментом решения правовых вопросов, что связаны со сделкой.

Отличие коммерческого найма от социального

Действующим законодательством определено два вида использования чужой недвижимости: коммерческий и социальный. Несмотря на тот факт, что в качестве предмета сделки, в обоих случаях, выступает объект для проживания, указанные процедуры отличаются друг от друга.

Прежде всего, это принцип предоставления предмета соглашения. В случае с платным использованием требуется осуществлять расчет с установленной периодичностью. Социальный способ реализуется на безвозмездной основе.

Ещё одним из отличий является срок соглашения. Возмездная договоренность заключается на период, не превышающий пяти лет, социальное – на неограниченное время.

Также отличием является участие в сделке третьих лиц. Если собственник объекта – госбюджетная инстанция, то в случае с платным использованием, его заключение носит характер согласия. Когда вопрос касается социального способа предоставления объекта, то решение указанного органа констатирует факт выделения необходимой площади. Иными словами, уполномоченная инстанция, на основании своего заключения, уже наделяет человека возможностью использовать объект по назначению.

Форма договора

Соглашение об использовании объекта на платной основе нужно оформлять в письменной форме. Такое правило определено статьей 674 ГК РФ. Закон в данном случае исключений не делает. Если срок действия договора составляет двенадцать и более месяцев, то обременение права собственности подлежит государственной регистрации.

Для составления текста соглашения может применяться обычная офисная бумага. На практике муниципальные инстанции, являющиеся собственниками, предоставляют бланки, изготовленные типографским способом, которые можно сразу заполнять. При этом допускается использование как технических средств печати, так и собственноручное оформление документа. К статье прилагается образец типового договора.

Это интересно:  Права квартиросъемщика и собственника жилья: их обязанности и ответственность

Образец договора коммерческого найма жилого помещения

Договор коммерческого найма жилого помещения

ДОГОВОР № ____ коммерческого найма жилого помещения

г. Москва «____»___________________ г.

Мы, нижеподписавшиеся, г-н (жа) ___________________________________________________________, именуемый в дальнейшем «НАЙМОДАТЕЛЬ», в лице ______________________________________________________________, действующей по доверенности №___________________ с одной стороны и г-н ____________________________________________________, именуемый в дальнейшем «НАНИМАТЕЛЬ» с другой стороны, подписали настоящий Договор о нижеследующем:

5.Разрешение споров. 5.1. Все спорные вопросы решаются сторонами путем переговоров, а при не достижении согласия — в суде, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.Сведения об объекте недвижимости. 6.1. Сдаваемым в найм объектом недвижимости является жилое помещение, состоящее из ___- комнатной квартиры, расположенной по адресу: ______________________________________________________________ ______________________________________________________________ 6.2. Площадь квартиры: общая ________________________кв. м., жилая ________________________ кв. м.

Стороны договора

В качестве сторон сделки платного использования площади для проживания выступают его хозяин и наниматель.

Лицом, использующим предмет, в данном случае является конкретный человек. Такой претендент должен соответствовать определенным требованиям. Прежде всего – это возраст. Потенциальный наниматель должен достичь совершеннолетия и не быть ограничен в своей возможности вступать в коммерческие отношения. Пользователь объекта несет ответственность перед его владельцем не только за себя, но и за действия других проживающих с ним лиц.

Права и обязанности

Согласно требованиям законодательства и условиям заключаемого соглашения, стороны сделки приобретают права и берут на себя определенные обязанности. Это касается как пользователь, так и владелец объекта.

Наймодателя

К обязанностям стороны, предоставляющей площадь для проживания, относится следующее:

К правам наймодателя отнесены:

  1. Переоборудование помещения. Если такая процедура существенно изменяет условия эксплуатации жилья, например, заменяется система отопления или вентиляции, то требуется согласие нанимателя.
  2. Заперт на вселение временных жильцов, если это нарушает установленный минимум площади на человека.
  3. Отказ во вселении других лиц. Это правило не распространяется на детей, не достигших совершеннолетия. В отношении них согласие собственника не требуется.

Также наймодатель вправе требовать от пользователя своевременного расчета за жилье и предоставляемые коммунальные услуги.

Нанимателя

В круг обязанностей пользователя входит следующее:

К правам проживающего относятся:

  1. Использовать занимаемое помещение для своего проживания и членов семьи.
  2. Вселять других лиц при наличии согласия собственника. Это правило не касается несовершеннолетних детей.
  3. С согласия владельца производить переоборудование или реконструкцию жилья.
  4. Передавать в поднаем занимаемое помещение или его часть третьим лицам. Это возможно только при условии положительного ответа нанимателя.

Также после окончания срока договора человек имеет преимущественную возможность на заключение нового соглашения. Такое правило не распространяется на отношения, период которых составляет менее двенадцати месяцев.

Продление аренды

По завершении периода действия документа, владелец квартиры обязан предложить квартиросъёмщику продлить договор. Согласно законодательству, у нанимателя преимущественное право в этом вопросе.

Статья 684 ГК РФ. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Если собственник жилья не выполнил эти обязанности, то период действия соглашения продлевается автоматически на старых условиях и на такой же срок.

Бывает, что владелец жилого помещения, в связи с решением больше не сдавать квартиру внаём, отказывается от дальнейших взаимоотношений с квартиросъёмщиком. Но в течение первого года заключает соглашение по найму с другим лицом. В этом случае, бывший квартирант имеет право в судебном порядке требовать с наймодателя возмещения убытков.

При заключении сделки на период менее 12 месяцев, требования вышеперечисленных статей на неё не действуют. В краткосрочном договоре лучше прописать сроки изменения арендных взаимоотношений.

Продлить период действия сделки по найму можно с помощью заключения дополнительного соглашения. Также возможно составить новый договор. Продлевать срок действия можно неограниченное количество раз.

Максимальная продолжительность сдачи квартиры внаём не более 5 лет.

Досрочное расторжение

Действующим законодательством предусмотрены случаи досрочного прекращения договорных отношений. Инициировать такую процедуру может любой из участников сделки. При этом перечень причин, определенных законодательством, не является исчерпывающим. То есть принять решение о прекращении договорных отношений каждая из сторон может по своему усмотрению, если считает, что другой участник не исполняет обязательства.

Основания

Наниматель может инициировать процедуру аннулирования найма только с согласия других проживающих совместно с ним лиц. В этом случае он обязан проинформировать собственника о своем решении. Уведомление должно быть составлено в письменной форме.

В тексте указывается следующие:

  1. Сведения о владельце – полные фамилия, имя и отчество физического лица, либо название компании, адрес расположения.
  2. Данные нанимателя. Здесь указывается фамилия, имя, отчество и место жительства человека, а также контактный телефон.
  3. Адрес занимаемого помещения.
  4. Планируемая дата выселения.
  5. Причины расторжения договора. Это не является обязательной информацией.
  6. Дата уведомления и подпись инициатора.

Также в тексте документа можно отразить согласие других проживающих. Уведомление может быть передано несколькими способами – по почте, лично, через интернет или законного представителя. Независимо от варианта, наниматель должен иметь на руках документальное подтверждение факта получения письма собственником жилья.

Уведомление направляется не позднее, чем за три фактических месяца, до планируемой даты выселения.

В свою очередь, наймодатель может аннулировать договор только в судебном порядке.

Это интересно:  Образец объявления "Сниму квартиру", где его разместить и как написать его правильно для расклейки?

Это возможно в случаях:

  1. Задолженность по оплате в течение полугода, а если договор заключен на срок менее двенадцати месяцев, то невнесение оплаты два раза подряд в установленный период.
  2. Порча или разрушение жилья нанимателем или другими проживающими с ним лицами, за действия которых он несет ответственность.

В соответствии с решением судебной инстанции пользователю может быть предоставлен срок для устранения недостатков. Такой период не может превышать двенадцати фактических месяцев. Если нарушения не будут устранены, то на основании повторного иска собственника суд выселит нанимателя в принудительном порядке. При этом по ходатайству владельца суд может дать отсрочку в реализации такого решения на срок, не превышающий двенадцати месяцев.

Также каждая из сторон может инициировать процедуру аннулирования найма, если помещение стало непригодным для проживания или находится в аварийном состоянии. В этом случае выселение происходит на основании решения суда.

Когда наниматель или проживающие с ним лица, используют помещение не по назначению либо нарушают жилищные и санитарные нормы, а также создают неудобства для соседей, собственник имеет право потребовать устранить такие нарушения.

Если это не дало ожидаемого результата, то произойдет принудительное выселение на основании судебного решения.

Стороны могут прекратить отношения по взаимному согласию. Такое правило распространяется на все виды договоров, в том числе и на коммерческий наём помещения. В этом случае стороны самостоятельно определяют дату аннулирования договора и составляют соглашение о его расторжении.

Порядок заключения договора социального найма жилого помещения состоит из следующих операций:

  1. В письменной форме фиксируется текст договора коммерческого найма жилого помещения.
  2. Заверяется сторонами.
  3. Наниматель обретает ордер на заселение.

Форма договора найма жилого помещения установлена следующими пунктами:

Предмет соглашения

Объектом договора коммерческого найма жилого помещения могут стать:

  • Квартира или частный дом (их часть или комната);
  • Несущие конструкции и коммунальное оборудование в многоквартирных домах.

На договор не распространяются утвержденные государством жилищные нормы, поэтому площадь сдаваемого жилья регулируется между субъектами договора.

Права и обязанности сторон

Наймодатель обязан:

Обязанности нанимателя:

  • Применять помещение сугубо для проживания и сохранять надлежащее состояние оного.
  • Оплачивать проживание в фиксированное договором время. Финансировать коммунальные услуги, если в договоре это обязательство не возлагается на наймодателя.
  • Если договором не установлено обратное, то наниматель обязуется воспроизводить текущий ремонт помещения. Не вправе проводить воссоздание или реконструкцию помещения без согласования с владельцем.
  • Вправе аннулировать договор, уведомив о расторжении за три месяца.
  • Для заселения посторонних требуется получить одобрение наймодателя и остальных нанимателей (если таковые имеются). Заселение детей согласования не требует.

Пункты прав и обязанностей могут исправляться с общего согласия сторон договора, если это не противоречит законодательству РФ.

Платежи и расчёт

Оплата жилья по договору коммерческого найма не лимитирована, что различает его с прочими видами аренды жилплощади.

Договором запрещено одностороннее увеличение суммы квартплаты. Если присутствует потребность в изменении цены за проживание, то нужно вносить изменения в договор с согласования обеих сторон.

Периодичность оплаты устанавливается при составлении договора. Без фиксирования конкретных сроков оплата осуществляется ежемесячно.

Ответственности сторон

Наймодатель берет на себя обязательство предоставить жилую площадь в надлежащем виде и согласно договоренности. Также отвечает за капитальный ремонт и поддержание техсостояния помещения, если договоренностью эти обязательства не поручаются нанимателю.

Наниматель гарантирует целостность нанимаемого имущества и своевременную оплату проживания. Также наниматель берет поруку за обитающих с ним лиц и за их поведение, которое может нанести вред имуществу или нарушить права соседей.

Условия расторжения

Со стороны нанимателя договор коммерческого найма жилого помещения может быть аннулирован в случае непристойного состояния помещения. Так как жилищное законодательство координирует правовые взаимоотношения сторон коммерческого найма жилищной собственности в наименьшей мере, дополнительные условия расторжения на данный момент не указаны.

Со стороны наймодателя договор может быть аннулирован через судебное разбирательство в следующих случаях:

Законом наниматель рассматривается как слабейшая сторона договора. В случае если он нарушил условия контракта, при первом судопроизводстве суд может санкционировать ему время на ликвидацию нанесенного урона. Срок составляет не больше года.

Если урон не будет ликвидирован или возмещен не сполна, то, по прошению нанимателя, суд может отложить вынесение постановления о неактуальности договора на срок не больше года. Данные действия регулируются ст. 687 Гражданского кодекса РФ.

При эксплуатации помещения не по предписанию либо при регулярном беспокойстве соседствующих жителей нанимателем, наймодатель обязан вынести ультиматум о целесообразности ликвидации нарушений. В случае неудовлетворения условий, наймодатель имеет право аннулировать договор в судебном порядке. В этом случае нанимателю также могут предоставить время на ликвидацию нарушений или отсрочку аннулирования договора на календарный год.

Дополнительные условия

При установлении условий договора, наниматель не может настаивать на расширении круга лиц, стабильно обитающих с ним.

При планировании наймодателем капитального переоснащения объекта, при котором условия проживания могут измениться, владелец должен согласовать преобразования с нанимателем.

Оставьте комментарий