Снижение кадастровой стоимости недвижимости: как ее уменьшить?

Содержание статьи

Порядок снижения завышенной кадастровой стоимости объекта недвижимости

Каждое недвижимое имущество имеет свою четко установленную цену. Собственники привыкли сами назначать ее ввиду своих личных убеждений и исходя из царящих канонов рынка.

Но сегодня помимо рыночной собственности не меньшую актуальность имеет кадастровая собственность, которая складывается из некоторых факторов имеет важное значение.

Правда, не всегда государственные органы правы в даче стоимостной оценки. Как уменьшить стоимость по Кадастру?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Узнайте на нашем сайте о понятии государственной оценки, о способах определения стоимости нежилых коммерческих помещений, а также чем отличается рыночная цена от кадастровой.

На что влияет кадастровая стоимость?

Могут ли в кадастре завышать эту величину?

Почему так важно определение стоимости для отдельно взятого объекта?

Ведь еще совсем недавно определять это значение было не обязательно, и собственники при оценке квартиры и иных объектов исходили из своих собственных убеждений.

Значение имел произведенный ремонт, расположение квартиры, новизна и престижность дома и некоторые другие удобства.

Определение такой цены обязательно. Именно из этой суммы далее будет вам начислен налог, который подлежит оплате. Но не всегда собственники остаются довольны цифрами, которые присылают им в платежных документов.

Можно ли продать объект по цене ниже установленной Кадастром, можно узнать из нашей статьи. Читайте также как узнать стоимость жилого дома по адресу или по регистрационному номеру, и как на деле происходит пересмотр стоимости объектов.

Законодательная база

С недавнего времени определение стоимости по Кадастру для конкретных видов недвижимости стало обязательным на уровне законодательства нашей страны.

Данное утверждение подтверждается недавно вышедшим Федеральным законом 135 в редакции от 2 июня 2016 года, в котором говорится о кадастровой оценочной деятельности на территории нашей страны.

Данный нормативный акт в статье 24.15 рассказывает о том, что такое кадастровая стоимость, а также раскрывает основные принципы составления отчета об ее определении.

Именно этим нормативным актом и должностными инструкциями руководствуются сотрудники кадастра при осуществлении своей профессиональной деятельности.

Но также ознакомиться с данным актом не лишним будет и собственнику, который стоит на пороге сотрудничества с государственным кадастром.

Зная закон, вы, возможно, сможете предотвратить недочеты и недоразумения сотрудников прямо на месте проведения оценки.

Читайте статью о том, как определить стоимость объекта по регистрационному номеру на сайте Росреестра. Узнайте также о том, как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Причины завышения

Если захотите ознакомиться с судебной практикой по стране, связанной с делами о завышении госорганами стоимости оценки, то ужаснетесь. Случаев очень много. И это только обнаруженные собственниками. Почему же происходят подобные неприятные ситуации?

Кроме того, не редко отдельным территориальным подразделениям дается указание выполнить определенный план по оценке, которые, не редко, завышены. Сотрудникам ничего не остается делать, как выполнять указания начальства.

О том, как уменьшить кадастровую стоимость квартиры, можно узнать из нашей статьи.

Что делать при обнаружении ошибки?

Если внимательно относится ко всем оплачиваемым налогам и сборам, то в случае завышения этой величины непременно станет заметна разница в цифрах. Конечно, неприятно осознавать, что теперь придется расставаться с намного большим числом своих кровнозаработанных.

Если есть уверенность, что платится завышенный налог или документ кажется неправомерным — не нужно мириться с таким положением вещей. Совершенно не обязательно, что подобное нарушение выполнено специально.

Возможно, имела место ошибка при подсчете.

Но если все таки ошибка обнаружена и вы не собираетесь с ней мириться – нужно действовать и отстаивать свои права, иначе уже за несколько лет начисленный по неправильной величине налог на недвижимость превратиться в круглую сумму, которые вернуть не сможете.

Узнайте на нашем сайте о том, как рассчитать налог на квартиру, исходя из кадастровой цены, а также о том, как оспорить цену жилого помещения.

Способы уменьшения

Как осуществить снижение этой величины? Законодательством допустимы несколько способов, которые помогут вам снизить ее или хотя бы попытаться отстоять свои права.

Первый способ – это так называемая процедура медиации, которая проходит без привлечения дополнительных органов в виде судебных инстанций.

Так, можно написать заявление на имя руководителя государственного кадастра. В заявлении следует обосновать, почему вы не согласны с указанной величиной, где по вашему мнению содержится ошибка а также возможные причины ее осуществления.

Заявление подается вместе с приложенными к нему копиями свидетельства об оценке, технической документацией на недвижимость и документами о праве собственности на ваше имя.

Подавайте пакет сотруднику кадастра. Время на рассмотрение и реакции на ваше заявление – до двух недель.

Если ваше заявление принято к рассмотрению и принято решение о пересмотре решения – ждите результатов.

Если палата не признала свою неправоту по поводу произведенных работ – вам остается либо смириться, либо отправиться в суд.

О том, как узнать цену здания по адресу или по регистрационному номеру, а также о том, как оспорить ее, можно узнать из наших статей.

Как действовать через суд?

. Если дело дошло до обращения в суд – не отчаивайтесь.

Данная инстанция досконально разберется в сложившейся ситуации и обязательно выяснит решение по существу.

Первым делом, что вам нужно сделать, чтобы заявление было принято – это правильно сформировать пакет документов. В него должны войти:

  1. Свидетельство о праве собственности на имя подающего.
  2. Техническая документация на недвижимость.
  3. Результат оценки.
  4. Экспертиза, доказывающая ее неправомерность, если таковая была вами проведена.
  5. Налог на недвижимость, по-вашему, завышенный.
  6. Исковое заявление, которое рассказывает о ваших требованиях.
  7. Документ, свидетельствующий об оплате вами установленной государственной пошлины в размере трехсот рублей.

Узнайте на нашем сайте о способах получения справки о цене объекта.

Далее подайте собранный пакет документов в канцелярию и ждите дня рассмотрения. Средний срок рассмотрения – один месяц.

Далее, если предоставлены правильно собранные документы, и в нужном количестве – суд назначит дату заседания, на которое нужно явиться.

По факту рассмотрения дела судом будет вынесено решение, обязательное для исполнения. Если вы не согласны с ним – в течение десяти дней нужно подать документы в арбитражный суд с просьбой пересмотра дела.

Читайте на нашем сайте о методике определения кадастровой цены объектов по ФСО №4, а также о том, можно ли рассчитать ее по специальной формуле.

Возможные проблемы

К сожалению, часто проблема завышенной кадастровой цены состоит в том, что критерии оценки устанавливает областной центр.

Критерии приемлемы для крупного города, но вот в мелких городах она получается завышенной.

С этим бороться невозможно, исключение делается лишь для малоимущих семей, инвалидов и ветеранов.

Для данных категорий граждан предусмотрены скидки и возможен пересмотр. А вот рядовым собственникам придется мириться с ситуацией.

Если величина оценки объекта показалась вам завышенной – не бойтесь отстаивать свои права.

Только в исковом порядке можно добиться уменьшения кадастровой цены. Отнеситесь к этому вопросу как можно серьезнее и тогда избежите огромных переплат по налогам и сохраните семейный бюджет для более приятных трат и покупок.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости

Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости

Средняя рыночная стоимость недвижимого имущества называется кадастровой стоимостью. Она определяется путем проведения процедуры оценивания специальной организацией и утверждается органами власти. Сведения о ней в обязательном порядке вносятся в ЕГРН.

Кадастровое оценивание недвижимости проводят для того, чтобы создать качественную налоговую базу и усовершенствовать систему управления объектами недвижимости в нашей стране. Часто указание кадастровой стоимости необходимо в случае оформления договора аренды или наследства. Кадастровую стоимость устанавливает эксперт, обладающий правом на осуществление подобной деятельности. После проведения процедуры оценивания все данные передаются для обработки и хранения в базу Росреестра и в кадастровый фонд оценки.

Это интересно:  Где и как проверить кадастровый номер объекта недвижимости?

Как уменьшить кадастровую стоимость

Любой гражданин России имеет законное право на снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося в его собственности. Данная процедура вполне законна, опирается на акты:

  • ФЗ № 237 от 03 июля 2016 года;
  • Постановление Пленума Верховного Суда № 28 от 30 июня 2015 года;
  • ФЗ № 221 от 24 июля 2007 года;
  • ФЗ № 135 от 29 июля 1998 года.

Переоценка кадастровой стоимости может осуществляться как в судебном, так и во внесудебном порядке. Для уменьшения налогообложения физические лица могут обратиться в специальную комиссию, рассматривающую подобные вопросы, или в суд. А вот юридические лица и органы, представляющие государственную власть, должны сначала пройти досудебную предварительную процедуру урегулирования несогласия и только после этого обращаться в судебные инстанции.

Что сделать для уменьшения кадастровой стоимости?

Чтобы снизить налог на имущество, необходимо выяснить, возможно или нет снизить кадастровую стоимость. Для этого нужно, во-первых, обоснование для снижения. Узнать это можно путем сравнения данных, которые отражены в справке ЕГРН, и средней рыночной стоимостью объекта. Если разница превышает 30% и более, то есть все основания для подачи заявки на уменьшение налога.

Следует помнить, что на переоценку имущества нужно подавать не позже 5 лет с момента изменения данных.

Во-вторых, обратиться за заключением к лицензированным экспертам, которые определят разницу стоимости определенного объекта.На основе анализа предоставленных сведений в документах специалисты определяют целесообразность или нецелесообразность снижения кадастровой стоимости.

В-третьих, собрать все документы (выписка из ЕГРН, в которой записана кадастровая стоимость; копии документов на право собственности; заключение, в котором указывается, что в Росреестре имеются недостоверные сведения; паспорт гражданина РФ).

В-четвертых, обратиться в комиссию при Росреестре, которая должна урегулировать споры о кадастровой стоимости имущества. Заявление комиссией рассматривается около месяца, после чего выносится решение об отказе или одобрение на переоценку.

Если собственник не согласен с ответом комиссии, то он может обжаловать решение в судебном порядке. На это отводится не больше 10 дней.

Начиная с 2017 года по новому законодательству, если физическое или юридическое лицо не согласно с суммой налогообложения на недвижимость, то в судебные инстанции можно обратиться минуя решения кадастровой комиссии.

В таком случае следует подавать заявление по месту регистрации ответчика, в данном случае Росреестра. В заявлении нужно отметить требование: оспорить решение или действие комиссии, определить реальную кадастровую стоимость с учетом обнаруженных неверных сведений.

Исковое заявление судом рассматривается около 1-2 месяцев. Истцу необходимо аргументировать, почему ему кажется, что на его недвижимость установлена завышенная кадастровая стоимость. Если судебное решение окажется в пользу истца, то налоговая инспекция обязана провести перерасчет и вернуть разницу налогоплательщику.

Кадастровая стоимость разных типов недвижимости

Квартиры, дома, нежилые помещения, земельные участки – это разновидности недвижимости, которые обладают определенными специфическими критериями по определению кадастровой стоимости.

Одна из причин понижения кадастровой стоимости квартиры – это неверная информация, которая указана в базе данных недвижимости. Чаще всего подобные неточности возникают при анализе данных. К ошибочным или недостоверным сведениям относят:

  • Неправильная обработка информации при подсчете;
  • Неверные данные в списке недвижимости, которые подлежат переоценке;
  • Пренебрежение сведениями об аварийном состоянии жилья;
  • При проведении процедуры оценивания специалист может неверно определить технические характеристики квартиры, местоположение и прочие моменты, которые существенно влияют на стоимость жилья.

Часто при определении кадастровой цены дома оценщики не учитывают его реальное состояние, степень износа, давность постройки, материал, площадь, месторасположение (близость или удаленность от центра), наличие благоустройства, дополнительных коммуникаций и других технических данных. Поэтому некорректные сведения всегда можно опротестовать на законных основаниях.

Переоценка кадастровой стоимости нежилого помещения чаще всего касается юридических лиц, которую можно добиться непосредственно через суд, минуя специальную комиссию.

Владельцы земельных участков часто встречаются с проблемой, когда после завершения кадастрового переучета, стоимость их земли намного завышена. От этого повышается имущественный налог.

Следует понимать, что кадастровая стоимость земельных участков зависит от их предназначения (ИЖС или СНТ), от площади, коммуникаций, численности населенного пункта, расположения к центру города, инфраструктуры, качества почвы и других признаков.

Если допущены нарушения при оценивании, то кадастровую стоимость также возможно снизить, обратившись в земельную комиссию по месту жительства.

Уважаемые читатели!

Для Вас работает юридическая консультация.

Вам ответят в течении 15 минут.

Все, что нужно знать о снижении кадастровой стоимости недвижимости и о возможных проблемах при уменьшении цены объекта

Кадастровая стоимость недвижимости напрямую влияет на размер налога – как имущественного, так и при продаже. В последние 2 года для расчёта используется именно эта цена, а не рыночная и даже не инвентаризационная.

Вполне естественно желание собственников хоть немного снизить налог, особенно если кадастровая цена не соответствует действительности. Можно ли сделать это законно?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Может ли ФКП Росреестра завышать оценку недвижимости?

Если говорить именно о палатах, то нет, не могут. Согласно ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке», расчётом занимаются бюджетные учреждения, получившие на это полномочия от государства.

Кадастровая палата выполняет роль органа, фиксирующего данные – в этом случае она может лишь вписать то, что уже определено. Информация передаётся в эту организацию после её полной проверки Росреестром и её утверждения.

Даже если это правда, то здесь собственники бессильны – такова система расчёта, с которой спорить бесполезно.

Но как получается, что кадастровая цена квартиры порой так сильно отличается от реальной, если намеренно её не могут завысить ни палаты, ни оценщики? Это происходит из-за очень обобщённой системы вычисления, которая не учитывает многих параметров.

Ведь из чего строится реальная цена? Две совершенно одинаковых квартиры в одном дворе могут иметь совершенно разный ремонт и состояние, и их стоимость будет различаться в несколько сотен тысяч, а возможно и более.

Тем временем кадастровая цена будет усреднённой: плохое жильё «подорожает», согласно ГКН, а хорошее – подешевеет.

Поэтому нет вины кадастровой палаты в том, что стоимость определённой недвижимости в кадастре получилась существенно ниже рыночной. Но это создаёт проблему собственнику, особенно в случае продажи объекта менее чем через 5 лет после приобретения.

Когда приходится отчислять государству более 10 % от цены проданной недвижимости, хочется уменьшить эту сумму хотя бы немного.

Что делать, если она слишком высока?

Есть множество руководств о том, как снизить этот параметр, но собственнику не всегда нужно это делать.

Всё зависит от того, какие преследуются цели:

    Желание добиться снижения ежегодного имущественного налога. Для начала стоит подсчитать реальную экономию от уменьшения кадастровой стоимости, и лишь после этого делать вывод, стоит ли этим заниматься.

С 2016 года взимается 0,1 % от цены. Поэтому данная причина может быть существенной лишь для тех, у кого недвижимость действительно дорогая. Например, коммерческие площади, торговые центры и так далее.

  • Желание уменьшить налог при продаже. И вновь нужно посчитать, сколько удастся сэкономить, вычислив нынешний вариант платежа и потенциальный.
  • Если разница действительно большая и её стоит изменить, нужно обращаться в кадастровую палату с заявлением. Далее действовать по ситуации: либо её поменяют и никаких лишних действий предпринимать не придётся, либо нужно будет обращаться в суд.

    Это не означает, что собственник судится с кадастровой палатой: просто изменения считаются слишком важными, чтобы предоставить возможность сотрудникам самим решать, можно или нельзя в конкретном случае поменять цену в ГКН.

    Способы снижения

    Сделать кадастровую цену меньше можно:

    При этом основания для такого запроса может быть всего лишь два:

    1. Допущенные инженером ошибки и неточности, которые и привели к неправильной цене.
    2. Существенное различие между рыночными расценками и теми, которые указаны в ГКН.
    Это интересно:  Налог на недвижимость по кадастровой стоимости - что это такое?

    Как уменьшить цену объекта?

    Если причиной несоответствия цены являются ошибки кадастрового инженера, особенно технические (опечатки), которые очевидны и их можно исправить буквально «вручную», то вопрос может решиться быстро и без суда.

    Если же проблема в том, что усреднённая стоимость соседствующих объектов привела к такому результату, так быстро всё поменять не получится. Придётся обращаться в суд.

    Заранее нужно подготовить:

    1. Кадастровый паспорт.
    2. Свидетельство о праве собственности на объект.
    3. Документы, подтверждающие личность владельца.
    4. Доказательства ошибочности данных или высокой разницы с рыночной ценой.

    Пакет документов подаётся в кадастровую палату, а проверку вновь осуществляют эксперты со стороны. Вся процедура может занимать от недели до месяца. Собственнику в этот период остаётся только ждать результата.

    Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости рассказано и в данном видео:

    Возможные проблемы

    Некоторая проблема состоит в том, что вышеупомянутый Федеральный закон № 237 не указывает признаков определения «значительных отличий» в стоимости. Какой должна быть разница? 10 %? 20 %? Это неизвестно, поскольку не указано.

    Многое зависит от мнения тех, кто будет рассматривать вопрос, но подать заявление всё равно нужно.

    В остальном проблем нет. Единственное, что нужно собственнику – быть настойчивым и собрать необходимые документы. После этого можно доказать, что цена не соответствует рыночной, и изменить её, снизив, таким образом, налог на недвижимость и её продажу.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Как снизить кадастровую стоимость: разъяснения профессионалов

    Изменения в земельном законодательстве, которые коснулись расчета налога на участки индивидуального жилищного строительства и дачи, принесли уже немало головной боли владельцам этой земли. Сумма налога, которую теперь необходимо платить за участки, стала существенно выше – от полутора до четырех раз. Причем речь не о паре сотен рублей. Разница может достигать десятков или сотен тысяч. Можно ли изменить ситуацию и что для этого нужно сделать? Ведь уже совсем скоро, весной, придут квитанции из налоговой с новыми суммами.

    Кадастровая оценка – что это?

    В основе кадастровой земельной реформы – решение российских властей о том, что к 2020 году необходимо «перевести» расчет налога на все объекты недвижимого имущества (участки, здания, жилые и нежилые помещения и другие), исходя из их кадастровой стоимости, а не инвентаризационной, как было раньше. В городах федерального значения – Москва, Санкт-Петербург и Севастополь – уже действуют новые правила. Что касается регионов, то там новый способ расчета налога пока работает только в отношении земельных участков.

    Антон Аранибар, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Аранибар и партнеры», эксперт общественной палаты Московской области:

    — Возникает логичный вопрос: «А собственно, для каких целей это делается?» Основные цели: регулирование налогообложения и земельных правоотношений, ведь платность использования земли ещё никто не отменил. Исходя из озвученных целей, становится понятна суть проблемы, которая заключается в том, что резкое увеличение кадастровой стоимости – это значительное повышение социальной напряжённости в обществе, несмотря на то что страна и так «вошла» в экономический кризис.

    Алексей Комаров, нотариус нотариальной палаты г. Санкт-Петербурга:

    — В период бурного роста цен на жилье на рынке активно работали перекупщики, которые приобретали квартиры в строящихся домах и продавали их после получения свидетельства о собственности. И чтобы не платить налог с продажи каждой квартиры, перекупщики указывали в договоре заниженную цену объекта. А если покупатель, опасаясь обмана, предлагал указать в договоре реальную цену, то продавец увеличивал стоимость объекта на сумму налога. С юридической точки зрения такая сделка считается незаконной, притворной. И если на ней будет присутствовать нотариус, который понимает, что цена занижена, он, как правило, отказывается заверять договор купли-продажи.

    Инвентаризационную стоимость устанавливают специалисты БТИ, и она всегда была ниже рыночной цены. С кадастровой стоимостью ситуация другая. Предполагалось, что она будет максимально приближена к рыночной, но фактически вышло так, что в большинстве случаев она ее превышает в несколько раз. Реже кадастровая стоимость оказывается ниже рыночных показателей, что невыгодно для тех, кто собирается продавать имущество. Именно это несоответствие подтолкнуло людей в стены юридических компаний, которые занимаются оценкой и ведут процедуру оспаривания кадастровой стоимости. По словам Павла Романова, почти за пять лет компания «Земельное развитие» провела процедуру оспаривания в отношении более пяти тысяч земельных участков. А в компанию «Аранибар и партнеры» на консультации по данному вопросу приходит два-три человека в месяц.

    Массовая оценка – завышенный налог

    Почему же так получилось, что за участок в дальнем Подмосковье кому-то придется платить не две, а например, девять или все пятнадцать тысяч рублей? Как объясняют эксперты рынка, проблема заключается в несовершенстве методики государственной кадастровой оценки (ГКО), которая первый раз была проведена в 2013 году, и далее будет проводиться каждые два года в городах федерального значения и не реже раза в пять лет – в остальных населенных пунктах России.

    Павел Романов, генеральный директор управляющей компании «Земельное развитие» (торговая марка «Своя земля»):

    — Кадастровая стоимость – это не рыночная цена, она может быть как больше, так и меньше. Все дело в том, что при расчете рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости оценщик учитывает все существенные факторы, оказывающие влияние на цену, что позволяет считать ее справедливой. Кадастровая же оценка, как правило, проводится методами массовой оценки, то есть путем создания модели оценки здания или земельного участка. Массовая кадастровая оценка проводится не для каждого конкретного объекта недвижимости – это средняя стоимость объекта в «кадастровом квартале». Например, если «хрущевка» окружена элитными домами, то кадастровая стоимость квартиры в неи будет выше рыночнои цены.

    Общая методика расчета кадастровой стоимости разрабатывается в Минэкономразвития России. В качестве основы используются данные государственного кадастра недвижимости (ГКН). Узнать кадастровую стоимость своего участка может каждый собственник. Для этого нужно зайти на сайт Росреестра и посмотреть на публичную кадастровую карту. Если вбить в строке поиска кадастровый номер участка, то можно увидеть его на карте и узнать, во сколько он был оценен.

    Павел Романов:

    — О точности и полноте нашего ГКН «говорит» такая цифра. Сеичас в нем зарегистрировано примерно 60 миллионов земельных участков, из которых чуть больше половины имеют границы в координатном описании. Многочисленные «дыры» и ошибки в ГКН признают сами чиновники и на каждой? пресс-конференции долго перечисляют причины. Данные по зданиям, включая городские многоэтажки, переносились из баз БТИ, где части сведении, нужных именно для оценки недвижимости, не было. Многие участки вместе со строениями на них регистрировались по «дачной» амнистии — – тоже без уточнения сведении. Поэтому в большинстве случаев те сведения, которые сегодня есть, не позволяют однозначно идентифицировать объект недвижимости. Кроме этого, зачастую у оценщиков, выполняющих оценку кадастровой стоимости, возникает проблема, связанная с неопределенностью источников, малодоступностью и сложностью проверки рыночной информации, без которой невозможно провести статистический анализ рыночных цен.

    Два законных способа

    Итак, если вы уже узнали, что кадастровая стоимость вашего участка или другого недвижимого имущества превысила все мыслимые и немыслимые пределы, действуйте. Оказывается, существует два способа для оспаривания кадастровой стоимости: заявительный (через комиссию при территориальных органах Росреестра) или судебный (иск в суд).

    Антон Аранибар:

    — Сначала можно обратиться в комиссию при территориальных органах Росреестра. Если там вам не помогли, тогда уже идти в суд и непосредственно в суде доказывать свои права. Этот вариант, возможно, наиболее простой. При этом физические лица могут сразу обращаться в суд, а юридические лица перед обращением в суд должны всё же предварительно получить решение комиссии.

    Алексей Комаров:

    — По закону, у каждого собственника есть два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки. Первый – недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Второй – необходимость установления рыночной стоимости объекта на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.

    Если вы не согласны с результатами ГКО, закон дает вам право оспорить ее. Но для начала нужно привлечь к этому процессу независимого оценщика, который? при определении рыночной стоимости учтет все индивидуальные характеристики объекта, которые при массовой оценке не берутся в расчет. Если вы хотите определить только рыночную стоимость объекта, то отчета эксперта-оценщика будет вполне достаточно в качестве аргумента для комиссии или суда. Если вы планируете оспорить величину кадастровой стоимости, то перечень документов будет гораздо больший.

    Это интересно:  Что такое кадастровый паспорт здания: форма документа для нежилого помещения, где и как получить?

    Антон Аранибар:

    — В этом случае необходимо представить документы, а также иные данные, подтверждающие факт наличия технической или кадастровой ошибки. Чтобы доказать недостоверность сведений, нужно доказать факт о неправильном применении данных или искажении данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, – местоположение, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории.

    Перечень документов, которые нужно представить в комиссию при Росреестре, указан в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»:

    — заявление о пересмотре кадастровой стоимости;

    — кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости по результатам ГКО;

    — нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;

    — документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если цель обращения – установление недостоверности сведений);

    — отчет, составленный как на бумажном носителе, так и в электронном виде (если цель обращения – установление рыночной стоимости);

    — положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в электронном виде об определении рыночной стоимости объекта, подготовленное экспертом-оценщиком.

    Перечень документов, которые необходимо предоставить в суд, перечислены в статьях 126 и 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации от 08.03.2015 г. № 21-ФЗ:

    — административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости;

    — протокол заседания комиссии о пересмотре кадастровой стоимости (для юридических лиц);

    — уведомления, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов;

    — документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (2 000 рублей за каждый объект недвижимости);

    — документ, подтверждающий наличие высшего юридического образования у гражданина, который является административным истцом, или доверенность, удостоверяющую полномочия представителя административного истца, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования;

    — ходатайство о назначении судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости;

    — такой же пакет документов, как и к заявлению в комиссию о пересмотре кадастровой стоимости.

    Павел Романов:

    — В комиссии не всегда удается добиться признания справедливой кадастровой стоимости. Регламент работы комиссии большей частью направлен на соблюдение формальностей в ущерб рассмотрению вопроса по существу. В основном удовлетворяются заявления, согласно которым кадастровая стоимость может быть уменьшена примерно на 30%. Согласно официальным данным Росреестра, в 2014 году суммарная величина кадастровой стоимости до рассмотрения заявлений в комиссиях составляла 4 трлн рублей, а после – 2,7 трлн рублей, что свидетельствует о ее снижении на 32,3%. В суде практически всегда удается доказать, что результаты определения кадастровой стоимости не соответствуют рыночной стоимости. Работа суда направлена на рассмотрение спора по существу при соблюдении правил ведения судебного процесса. Согласно официальным данным Росреестра, в 2014 году в результате вынесенных в судебном порядке решений зафиксировано снижение суммарной величины кадастровой стоимости в 3,75 раза. Суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составляла около 1 431,47 млрд рублей, а после оспаривания – около 382,22 млрд рублей (снижение на 73%).

    Антон Аранибар:

    — В целом надо понимать, что объективная преграда – это то, что сложившаяся методика установления кадастровой стоимости изначально создавалась не для того, чтобы её отменить. Почему такой большой процент решения положительных дел? Здесь можно выделить несколько факторов, но основной – реальное несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и рыночной стоимости. Для примера можно взять случай, когда юридическому лицу выделяют в собственность земельный участок в 2000 году с кадастровой стоимостью 5 млн рублей. В 2014 году оказывается, что кадастровая стоимость участка составляет 45 млн рублей, а рыночная стоимость участка – порядка 25 млн рублей.

    Павел Романов тоже приводит пример из практики, показывающий несоответствие кадастровой стоимости реальному положению дел:

    — Земельный участок на территории Московской области площадью 726 кв. м для дачного строительства. Кадастровая стоимость на 01.01.2013 г. по результатам ГКО – 794 454,54 рубля. Кадастровая стоимость на 01.01.2013 г. по решению суда в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде – 216 159,24 рубля. Таким образом, кадастровая стоимость была пересчитана судом в сторону уменьшения в 3,67 раза.

    Оспаривание – это замкнутый круг?

    После получения положительного решения комиссии или суда с установленной новой кадастровой стоимостью заветный документ нужно предоставить в кадастровую палату для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости. Эти данные позже поступят и в налоговую, а собственник на основании полученных документов сможет уменьшить сумму налога. При этом имейте в виду, что заплатить налог по справедливости можно будет только за год, в котором вы оспорили кадастровую стоимость. Все предыдущие годы придется оплачивать по результатам последней государственной кадастровой оценки.

    Вроде все кажется не таким сложным, если бы не парочка «но». Во-первых, экономическая целесообразность самой процедуры оспаривания. Услуги оценщика стоят недешево. Для физических лиц это может обойтись от 3 до 15 тыс. рублей, в зависимости от площади участка, а для юридических расходы на такие услуги варьируются в пределах от 60 до 150 тыс. рублей. К этой сумме нужно добавить судебные издержки и услуги юриста. Эксперты советуют начинать этот процесс, если предстоящая экономия на налогах покроет расходы на оспаривание. При этом заранее узнать, какой окажется новая кадастровая стоимость, можно только приблизительно, основываясь на примерной рыночной стоимости объектов в этом районе (можно посмотреть объявления о продаже).

    Во-вторых, абсолютно выгодно оспаривать кадастровую стоимость тем, кто собирается продавать, и только в случаях, когда есть подозрения, что эта цифра занижена. Это значит, собственник оспорит сумму, продаст имущество и забудет про это. Но для тех, кто не собирается сбывать свою недвижимость, этот сценарий не подходит. Дело в том, что решение комиссии или суда будет действовать лишь до очередной ГКО. И если ее результаты снова покажутся собственнику несправедливыми, ему придется начинать процедуру оспаривания заново или попросту смириться с суммой налога. К сожалению, других условий наше государство для собственников недвижимости не предусмотрело.

    Новый закон о кадастровой оценке

    Несправедливой кадастровой оценкой недвижимости недовольны многие. Глава РФ Владимир Путин недавно заявил, что готовится законопроект, который должен исправить эту ситуацию. Президент подчеркнул, что работа оценщиков и кадастровая оценка объектов недвижимости не должны быть обременительными для россиян. Алексей Улюкаев, возглавляющий Минэкономразвития, сообщил ТАСС, что в скором будущем появится институт государственных кадастровых оценщиков. Проект закона о создании такого института уже готов. Новые государственные учреждения будут заниматься определением кадастровой цены недвижимости и вести работу с владельцами объектов, рассматривать жалобы собственников. Эти учреждения будут бюджетными, гражданам не придется платить за внеплановую оценку или изменение кадастровой цены.

    Премьер РФ Дмитрий Медведев убежден, что нужно водить единую методику расчета кадастровой цены земли. Это позволит устанавливать справедливую стоимость недвижимости, учитывающую территориальные особенности. Медведев собирается поручить разработку такого предложения Минэкономразвития.

    Министр финансов Антона Силуанов заверил, что все существующие сейчас льготы для пенсионеров, военных и инвалидов при переходе на исчисление налога по кадастровой цене сохранятся.

    Оставьте комментарий