Сдача квартир посуточно как бизнес или под офис — выгодно или нет?

Содержание статьи

Как организовать бизнес на аренде жилплощади: сдача квартир посуточно

Спрос на съемное жилье за последние несколько лет практически не изменился. Многие по-прежнему предпочитают жить в съемных квартирах, чем покупать свое жилье или брать ипотеку. Все больше туристов и командировочных останавливается не в гостиницах, а в квартирах.

Поэтому, имея в собственности свободную жилплощадь, можно получать неплохой доход от сдачи ее в аренду. Выгоден ли такой бизнес? Как это организовать, чтобы получать стабильный и высокий доход?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Что лучше: продажа или аренда?

Люди, имеющие в собственности такой актив, как недвижимость, часто задумываются о том, что лучше, сдавать или продавать квартиру, как организовать аренду как бизнес? Однозначный ответ на этот вопрос дать сложно: многое зависит от ситуации на рынке, региона, спроса, состояния и типа жилья.

К примеру, в сложные для рынка недвижимости времена (2014-2015 годы) в столичном регионе предложение практически в два раза превышало спрос. Поэтому многим владельцам приходилось снижать цены на аренду или продавать жилье, которое пустовало без квартирантов. Чтобы оценить все «за» и «против» продажи или аренды недвижимости, приведем небольшой расчет с 1-комнатной квартирой:

  1. Стоимость квартиры – 2 млн. руб.
  2. Цена за арендную плату в месяц – 15 тыс. руб. без учета коммунальных услуг.
  3. Годовой доход – 180 000 руб.

Посчитаем расходы, которые ждут собственника, сдающего квартиру:

  1. Уплата налога (13% для физлиц) – 23 400 руб. от годовой прибыли.
  2. Расходы на косметический ремонт – 15 000 руб.
  3. Страховка (0,4% от стоимости квартиры) – 8000 руб.

Общий доход в год за вычетом расходов составит 133 600 руб. Исходя из стоимости квартиры 2 млн. руб. доходность бизнеса составит в год 6,68%

Более детально об аренде квартиры мы рассказывали здесь.

Что выгоднее?

Средняя ставка по вкладам в российских банках составляет 7- 8,5%. Возьмем для примера Тинькоффбанк, который предлагает ставку 8% годовых. Положив на депозитный счет 2 млн. руб., годовой доход составит 8,84% от стоимости вклада.

Стоит ли сдавать квартиру? Исходя из примерных расчетов, можно сделать вывод, что продать квартиру выгоднее, чем сдавать ее. Однако при сдаче жилья в аренду собственник всегда будет уверен, что в случае непредвиденных ситуаций он сможет рассчитывать на переезд в собственное жилье.

Плюсы и минусы

Рассмотрим преимущества и недостатки бизнеса на аренде недвижимости.

Плюсы:

  • стабильный доход от аренды;
  • сдача в аренду не требует оформления ИП;
  • возможность получать пассивную прибыль, заключив договор с риэлтором (сколько стоят его услуги можно узнать тут);
  • высокий спрос на аренду;
  • минимум стартового капитала.

Минусы:

  • если заниматься арендой самостоятельно, то потребуется жертвовать личным временем на составление договоров, показы, поиски клиентов;
  • наибольшую выгоду арендный бизнес приносит только собственникам нескольких жилых помещений;
  • для легальной сдачи жилья потребуется платить налоги как физлицо или ИП;
  • есть риск нарваться на мошенников, в результате потерять имущество в квартире или права на собственность (о том, как себя обезопасить, мы рассказывали здесь);
  • чтобы создать стабильный доход, потребуется вкладываться в рекламу;
  • возможны расходы, связанные с ремонтом и покупкой всего необходимого для комфортного проживания квартирантов.

Стоит ли этим заниматься?

Прибыль, получаемая от сдачи недвижимости в аренду, может оказаться хорошей прибавкой к зарплате или же стать отдельным доходом, позволяющим обеспечить безбедное существование. Вы можете сдавать жилье и не работать. При этом вы получите достаточную прибыль. Открывать бизнес стоит по двум причинам:

  1. Это одна из ниш, где не требуется крупных вложений, знаний и опыта.
  2. В этой сфере наблюдается практически постоянный высокий спрос.

Как заработать?

Как на этом заработать? Выгодно это или нет? Что для начала потребуется для организации доходного бизнеса на аренде:

  1. Подготовить жилье к сдаче в аренду.
  2. Сравнить предложение конкурентов на похожую недвижимость в своем регионе, чтобы оценить реальное положение дел и установить арендную плату.
  3. Определить вариант сдачи жилья: с агентством или самостоятельно, посуточно или на долгий срок. Если вы хотите организовать аренду жилплощади как бизнес, то желательно на первых этапах заниматься поиском клиентов и заключением сделок самостоятельно. Так вы сможете узнать всю «кухню» изнутри.
  4. Для оформления сделки потребуется грамотное составление документов – договора найма, описи имущества, акта приема-передачи и пр. (полный список документов можно найти здесь)
  5. Многие арендодатели уклоняются от налогов, сдавая жилье по серым схемам. Если вы не хотите проблем с законом, то лучше оформить ИП и платить 6% (также можно приобрести годовой патент), или платить налоги как физлицо (13%).

С чего начать? Чтобы бизнес на аренде приносил доходы, а не расходы, следует:

  • застраховать квартиру;
  • правильно составить договор найма так, чтобы уйти в убыток из-за недобросовестности жильцов;
  • наладить поток клиентов (квартира не должна простаивать без нанимателей неделями, так как это потеря ваших денег).

Как получить больше прибыли?

Поставить завышенную цену на аренду – вариант провальный. Стоимость предоставляемых услуг должна соответствовать качеству. Чтобы как можно дороже и выгодней сдать жилье, необходимо воспользоваться несколькими способами:

  1. Сделать ремонт. Не обязательно дорогой. Главное, создать уют и комфорт. Если квартира со старым ремонтом, то обязательно следует провести косметические работы: поклеить обои, сменить сантехнику, повесить новые шторы и пр.
  2. Обустроить квартиру всем необходимым для проживания: мебель, интернет, посуда, бытовая техника. Это позволит значительно повысить стоимость арендной платы.
  3. Что выгоднее сдавать в аренду? Если речь идет о многокомнатной квартире, то можно сдавать ее по 1 комнате на одного жильца (о том, как сдать комнату, можно узнать тут).
  4. Выгодно ли посуточно сдавать жилплощадь? Такой вид аренды позволит получить в два раза больше прибыли.

Является ли предпринимательской деятельностью?

Квартира – это собственность человека, которой, согласно ст. 209 ГК РФ, он вправе распоряжаться по своему усмотрению, в том числе, и сдавать в наем.

Предпринимательской деятельностью являются действия, направленные на получение систематического дохода, получаемого от продажи товаров, оказания услуг и пр. лицом, зарегистрированным в качестве ИП. О том, является ли сдача недвижимости аренду бизнесом, разъясняет письмо Министерства по налогам и сборам № 04-3-01/398 от 06.07.2004.

В документе говорится, что хоть арендодатель и получает доход в виде платы за проживание, он не осуществляет никакой экономической деятельности. Тем не менее нередки случаи, когда налоговики и суды признают эту деятельность предпринимательской. Вывод следующий: если собственник рассматривает свои действия как предпринимательскую деятельность, то он может оформить ИП. Если нет, то имеет право оставаться в прежнем статусе и платить налоги как физлицо.

Что пользуется наибольшим спросом?

Какое жилье, по мнению экспертов по недвижимости пользуется наибольшим спросом? Новостройка или вторичный рынок? Разницы в цене в данном случае нет. Однако если для заселения нанимателей в новостройку потребуется делать ремонт и покупать мебель, то квартира вторичного рынка практически никогда не требует больших затрат. Это следует учитывать тем, кто собирается покупать недвижимость с целью сдачи ее в наем.

Какой оптимальный размер недвижимости сдачи? Оптимальная площадь – от 30 до 40 кв. м. Как правило, это однушки или квартиры-студии. Наиболее востребованы 1-2-комнатное жилье. Квартиры с 3 и более комнатами сдать одному нанимателю будет сложнее. Гораздо проще в данном случае искать на каждую комнату отдельного жильца (о том, как составить договор на аренду комнаты, можно узнать тут).

Требования к жилому помещению для сдачи в аренду:

  1. Квартира должна быть оборудована всем, что потребуется для комфортного проживания: спальное место, шкафы, бытовая техника, интернет и пр.
  2. Жилплощадь должна быть безопасной и пригодной для постоянного проживания. Если какие-либо инженерные системы неисправны, то перед заселением квартирантов следует провести их ремонт.
  3. Перед сдачей в аренду следует убедиться, что в квартире отсутствуют паразиты: клопы, тараканы и пр.

Посуточный бизнес

Можно ли заработать на посуточной аренде? Сдача жилья посуточно имеет ряд преимуществ и недостатков. С одной стороны, такой вариант принесет больше дохода. С другой стороны, посуточная аренда требует большого количества времени, опыта и расходов. Рассмотрим данный вариант с точки зрения выгоды для собственника.

Краткосрочная аренда значительно прибыльнее долгосрочного найма. Чтобы убедиться в этом, рассчитаем примерную прибыль, полученную за месяц на посуточной аренде и сравним ее с доходом от найма на длительный срок:

  1. Арендная плата за квартиру при долгосрочной аренде – 30 тыс. руб.
  2. Аренда квартиры на сутки в том же районе города стоит в среднем 2 тыс. за сутки.
  3. Если при долгосрочной аренде жилье принесет хозяину только 30 тыс. руб. в месяц, то при посуточном найме, с условием, что весь месяц в квартире будут проживать люди, собственник получит 60 тыс. руб.

С чего начать?

Для начала нужно подготовить жилье к заселению: провести уборку, необходимый ремонт, докупить вещи, улучшающие проживание. Далее следует подумать о рекламе и найти площадки, на которых в дальнейшем размещать объявления об аренде. Затем потребуется составить хорошее объявление, в котором указать все преимущества своей жилплощади.

В больших городах посуточная аренда очень востребована, поэтому нужно быть готовым к тому, что телефон будет разрываться от звонков потенциальных нанимателей.

Как составить план?

Чтобы сделать бизнес план нужно определить стоимость посуточного проживания. Для этого нужно ознакомиться с предложениями конкурентов. В бизнес плане сдачи квартиры не стоит намного завышать или занижать цены, так как это может насторожить потенциальных нанимателей или вовсе лишить прибыли.

Это интересно:  Расторжение договора социального найма жилого помещения: основания для прекращения

Далее для бизнес плана потребуется просчитать возможные расходы. Что в них входит:

  • реклама;
  • оплата ЖКХ (при посуточной аренде размер коммуналки будет выше);
  • траты на уборку (моющие средства, стиральный порошок и пр.);
  • траты на бытовые нужды для нанимателей (туалетная бумага, посуда, фен и пр.);
  • налоги (для физлиц – 13%, для ИП – от 6%).

Как заработать на сдаче квартир посуточно? Бизнес на аренде может быть достаточно эффективным. Эффективность посуточной аренды во многом зависит от заполняемости объекта. Средняя заполняемость не должна быть менее 80%. Это значит, квартира не должна пустовать более недели без жильцов. При таком показателе собственник полностью окупит расходы и получит нормальный доход.

Возможные риски и сложности

Какие существуют подводные камни, риски и сложности в этой нише:

  1. Нестабильность. Бешеная востребованность посуточных квартир приходится, как правило, на праздники и в летний сезон. Чтобы наладить стабильный поток клиентов, необходимо постоянно вкладываться в рекламу и улучшать сервис.
  2. Отсутствие клиентов в связи с плохим расположением квартиры. Лучше всего сдается жилье в районах с развитой инфраструктурой. Если объект находится на окраине в дальности от метро или остановок, то спрос будет небольшой. В таком случае следует задуматься о долгосрочном найме.
  3. Нужно быть готовым к недовольству соседей. Навряд ли им понравится, что в квартире часто сменяются жильцы.
  4. Риск кражи и порчи имущества.Собственнику следует предусмотреть все нюансы использования квартиры в договоре, чтобы исключить неприятные инциденты.

Из видео вы узнаете о рисках при посуточной аренде квартир:

Организация офисного помещения

Можно ли сдавать жилую недвижимость под офис? Еще один способ сдачи жилья – организовать в нем офисное помещение и сдавать его для владельцев бизнеса. Можно ли арендовать млм сдать жилое помещение под офис? Законно ли это? Статья 17 ЖК РФ допускает использование жилого помещения для осуществления предпринимательской и профессиональной деятельности при следующих условиях:

  • права и интересы жителей дома не нарушаются;
  • профессиональную деятельность ведет лицо на основании имеющегося договора найма или документа о праве собственности на помещение.

Стоит ли открывать такой бизнес? Арендный бизнес или сдача квартиры как бизнес требует в большинстве случаев минимальных затрат, но много времени и некоторых юридических знаний. Однако дело в итоге может проносить высокие доходы, если подойти к нему с умом и ответственностью.

Выгодно ли сдавать квартиру посуточно

Имея свободную недвижимость, можно вести собственный бизнес и получать доход. Квартира в жилом состоянии сдаётся как постоянно, так и посуточно. Прежде чем решиться на это, необходимо посчитать выгоду от аренды, учесть риски и расходы на ведение бизнеса.

Сдавать в аренду квартиру посуточно выгодней, однако эта выгода весьма сомнительна, так как повышаются риски для владельца. Не стоит надеяться на получение ежедневной прибыли, ведь имея недвижимость даже в крупном городе, находить жильцов на каждый день непросто. Квартира будет пустовать некоторое время – в лучшем случае 5-7 дней в месяц.

Даже при большом потоке клиентов, сдавать жилье посуточно 30 дней в месяц невозможно — необходимо время для подготовки квартиры к заселению следующих жильцов. В курортном городе можно хорошо заработать на туристах, повышая плату за аренду в сезон, что позволит окупить дни простоя, отведённые для уборки. Действительно ли выгодно сдавать квартиру для посуточного проживания? Давайте разложим всё по полочкам.

Как посчитать выгоду от посуточной сдачи квартиры

Необходимо установить цену, учитывая следующие факторы:

  1. Город. Для начала важно ознакомиться с расценками за съём жилья, просмотрев все объявления. В Челябинске или курортных городах стоимость за посуточную аренду квартиры составляет в среднем 1500-3000 рублей.
  2. Инфраструктура и транспортная развязка. Если квартира находится недалеко от метро, автобусной остановки, дошкольных и образовательных учреждений, супермаркета, аптеки, поликлиники и других благ инфраструктуры, то стоимость аренды выше.
  3. Характеристики жилья. Общая площадь, евроремонт, современной мебели и бытовой техники, а также прочих удобств — увеличивает цену. Естественно, чем больше жилая площадь, тем дороже цена. Если сдается квартира-студия,«хрущёвка», «сталинка» или комната в коммуналке, стоимость ниже.
  4. Дни недели. В выходные и праздничные дни стоимость обычно выше.
  5. Условия сдачи квартиры (отличия от конкурентов). Некоторые владельцы для привлечения клиентов создают особые условия, например, разрешают заселение с домашними животными и маленькими детьми, предоставляют возможность оплаты жилья частями (половину стоимости в день заселения, а остальную часть перед выселением). Особые условия порождают дополнительные риски для владельца, и на это стоит обращать внимание.

Квартиру со всеми удобствами недалеко от центра Челябинска можно сдавать в среднем за 2500-3000 рублей за сутки, а если она расположена на окраине, то за 1500-1800 рублей. Решив сдавать свои апартаменты для посуточного проживания, стоит провести расчёт прибыли исходя из количества «заселенных» дней в месяц – в среднем это 15 дней. Среднюю стоимость необходимо умножить на 15 дней (включая выходные и праздничные дни с повышенной оплатой).

Какие квартиры приносят максимум прибыли

Сдача жилья в аренду – хороший вариант окупить его в течение нескольких лет, получая пассивный доход. А чтобы он был стабильный, одного размещения объявлений в интернете, газете недостаточно. Важно, чтобы жильё пользовалось спросом и для клиентов являлось идеальным вариантом. Так от каких квартир можно получить больше прибыли?

На рынке гостиничных услуг немалым спросом пользуются однокомнатные, двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры с ремонтом и всеми удобствами для комфортного проживания. Клиентов интересует наличие автомобильной парковки, лифта, бытовой техники, а также транспортной доступности и интернета. Это удобства, жизненно важные для гостей, поэтому при их наличии жилье принесёт больше денег.

Как формировать цену с учётом всех рисков

Выше описано, какие факторы влияют на формирование цены – они позволяют рассчитать месячную прибыль с учётом рисков. При сдаче жилья в аренду, существуют следующие риски для владельца:

  1. Необходимость в ремонте. Если квартира долгое время пустовала или в ней не проводился ремонт, хозяину предстоит потратиться – в противном случае придется снизить стоимость. Риск заключается в том, что возможно затянется поиск клиентов и средства, потраченные на ремонт, окупятся нескоро. Выйти из ситуации можно сделав косметический ремонт с помощью дешевых материалов.
  2. Порча имущества и личных вещей. Предоставляя собственную мебель, бытовую технику и другие вещи – будьте готовы к их возможной порчи или преждевременному изнашиванию, что влечет за собой дополнительные растраты. При заселении семьи с детьми и домашними питомцами, не исключена порча обоев, мебели и напольного покрытия.
  3. Ущерб по вине арендатора. Жильцы могут забыть закрыть кран, и случится потоп, не выключат обогреватель и произойдет пожар. Ущерб будет нанесен не только владельцу, но и соседям, компенсировать который придётся со своего кармана.
  4. Недовольство соседей. Превращая своё жилье в гостиницу, будьте готовы к выяснению отношений с соседями из-за шума в ночное время и прочие неприятности.
  5. Приватизация квартиры арендаторами. Если сдаётся неприватизированная квартира, есть риск нарваться на мошенников, которые могут совершить попытку приватизации путём подделки документов. Не оставляйте документы на недвижимость в сдаваемой квартире!

При формировании стоимости, следует обязательно учесть возможные риски.

Какие расходы у такого бизнеса

Стоимость за посуточную аренду квартиры должна формироваться с учетом таких затрат:

  • Налоги. Посуточная сдача в аренду считается частным предпринимательством, за это положено платить налоги.
  • Затраты уборку. Бытовую химию и принадлежности для уборки.
  • Затраты на косметические ремонты. Квартиру посуточно могут снимать для различных целей и празднование торжеств не исключение. После «увеселительных» мероприятий уборки недостаточно. Потребуется косметический ремонт (переклейка обоев, химчистка мебели и т. д.). Это влечет затраты на материалы, на рабочую силу.
  • Затраты на уборку (при найме уборщицы). При желании сэкономить, лучше уборку проводить самостоятельно, если позволяет время.
  • Оплата услуг. Коммунальные платежи, телефон и интернет, кабельное телевидение и прочее.
  • Реклама. Для поиска клиентов потребуется размещение объявления на платных рекламных площадках.
  • Встреча гостей. Большинство арендаторов не местные, поэтому не знают город. Владельцу необходимо организовать трансферт, встретить гостей с аэропорта, железнодорожного вокзала или автобусной остановки, на это потребуются финансы и личное время.

Учёт всех затрат при посуточной сдаче квартиры поможет установить оптимальную стоимость, что позволит получать хороший доход.

Как остаться на плаву и не «прогореть»

Риск «прогореть» существует при ведении любого бизнеса – посуточная сдача жилья в аренду не исключение. Если подойти к этой задаче серьезно, продумав всё до мелочей, то удастся минимизировать риски.

Чтобы избавить себя от незапланированных расходов, потребуется сделать следующее:

  • Отключить междугороднюю связь. Востребованность в посуточном съеме жилья возникает у приезжих из других городов. Они захотят созваниваться со своими родственниками и друзьями, что повлечет большие траты на оплату междугородней связи. Отключите её либо договоритесь с арендаторами об оплате из их кармана.
  • Заключение договора с арендатором, заверенного нотариально, в котором указывается о материальной ответственности за порчу имущества. Если застраховать гражданскую собственность невозможно, то в распоряжение гостей лучше предоставить недорогие вещи, технику и мебель.
  • Оплату важно брать наперед, иначе наниматель может досрочно съехать не заплатив.
  • Спрашивать паспорт у арендаторов, записав имя, фамилию и телефон, а также поинтересоваться временем отъезда.
  • Владельцу необходимо лично приезжать до отъезда нанимателей, чтобы убедиться в целостности имущества.

Обезопасить себя от рисков длительного простоя квартиры из-за отсутствия клиентов, а также попадания в руки к мошенникам, можно обратившись к профессионалам – в агентство недвижимости. Специалисты берут с владельца комиссионные выплаты в виде небольшой суммы, но будут активно продвигать на рынке. Так вы избежите общения с квартирными аферистами. Обращайтесь только в проверенные агентства недвижимости, которые предоставляют услуги несколько лет. Нелишне и поискать информацию в интернете и ознакомиться с отзывами. Явившись в организацию – первым делом попросите лицензию для ознакомления.

Бизнес на аренде квартир: выгодно ли сдавать посуточно? Плюсы бизнес плана

Инвестирование средств в недвижимость – популярный вид бизнеса.

Он позволяет не только получать доход от имеющихся помещений, но и гарантированно сохранять вложенные в объект денежные средства.

Продавать или сдавать квартиру — что выгоднее?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

В чем выгода?

В чем состоят плюсы и минусы бизнеса на аренде квартир? В зависимости от целей и намерений собственника, пустующее жильё подлежит имущественной сделке. Наиболее распространёнными из них являются аренда или продажа.

Это интересно:  Плата за найм муниципального жилья по договору социального найма: от чего зависят расчеты тарифов?

Некоторые собственники предпочитают продать жилище. Но перед ними встаёт вопрос о реализации и сохранении средств, вырученных с продажи.

Естественно, если конкретные планы в виде развития бизнеса или приобретения другого дорогостоящего имущества отсутствуют, продажа может обернуться убытками, выражающимися:

  • в форме инфляции;
  • сравнительно небольшого процента при вложении в банк;
  • покупки имущества, без которого можно обойтись;
  • рисков, связанных с вопросом хранения денежных средств.
  • В то время как наличие недвижимости – гарантия сохранности инвестиций.

    Ей не страшна инфляция в силу того, что стоимость апартаментов возрастает пропорционально её росту.

    Но и содержать пустующее жилище нецелесообразно. Ведь оно требует вложений за квартплату, эксплуатацию помещения и иные расходы, связанные с содержанием. Эти моменты сподвигают многих собственников пустующего жилья на сдачу его в наем.

    Когда сдаешь жилище в наем существуют несомненные преимущества:

    1. Получение дохода от квартиросъёмщиков, который позволяет оплатить расходы по содержанию и остаться в прибыли.
    2. Помещение будет находиться под присмотром квартиросъёмщиков.
    3. В случае возникновения аварийных ситуаций будут предприняты срочные меры по их устранению.
    4. Помещение, в котором проживают квартиросъёмщики, избавит от притязания на жилплощадь со стороны родственников и знакомых.

    Здесь же можно выделить некоторые «острые углы», которые являются минусами в решении вопроса о сдаче жилища:

    1. Можно наткнуться на недобросовестных граждан или лиц с мошенническими наклонностями.
    2. Жильцы потребуют регистрации по месту проживания.

    Узнайте из нашей статьи о том, как выгнать недобросовестных квартирантов из собственного жилища.

    Правильный подход

    Как выгодно сдать квартиру? Каковы «подводные камни» подобного бизнеса? При правильном подходе к делу проблем можно избежать, а прибыль увеличить до максимальных размеров.

    Главное – составить письменный договор, в котором требуется указать все правила проживания на территории жилища.

    А вселение и выселение жильцов проводить актом приёма-передачи.

    В акте стоит указывать:

    • характеристики жилища;
    • её техническое и косметическое состояние;
    • состояние сантехники;
    • наличие и состояние мебели.

    О том, как составить опись имущества при сдаче жилища в наем, вы можете узнать из нашей статьи. Договор, как и акт приемки, могут включать в себя все сведения, которые полезны арендодателю и помогут ему регламентировать отношения с жильцами.

    В их число могут входить запрет на субаренду, отказ в праве регистрации, а также все недопустимые с точки зрения владельца действия.

    Как заработать?

    Стоит ли открывать бизнес в этом направлении? Бизнес по сдаче пустующего объекта имеет разные уровни реализации, которые начинают отсчёт от сдачи жилья с частичными удобствами, либо без таковых в малочисленном населённом пункте.

    Как сдать апартаменты дороже? С точки зрения человека со среднестатистическим уровнем благополучия, такие модели зарабатывания средств к бизнесу не относятся. Но для самих владельцев жилья, получаемый доход весьма существенен.

    Какое жилье выгоднее сдавать в наем? Естественно, доход, получаемый с элитного жилья, расположенной в престижном столичном районе или, как минимум, в областном либо краевом центре, способен обеспечить владельца недвижимости финансовым ресурсом полностью. То есть решение о разворачивании бизнеса территории имеющейся квартиры – полностью в ведении собственника.

    О том, как приобрести патент на сдачу жилища в аренду, вы можете узнать на нашем сайте.

    Сдавая жилище, можно заработать несколькими способами:

    • сдать по договору для использования по усмотрению арендатора;
    • передать в доверительное распоряжение;
    • сдавать посуточно.

    Каждый вариант может иметь свои преимущества, которые обеспечат максимальную прибыль.

    Если не брать в расчёт элементарный факт, что дорогое жильё заведомо устанавливает высокую цену аренды, а исходить из концепции бизнес-решений, то нужно предусмотреть все характеристики, которые повлияют на приток денежных средств. К ним относятся:

    • метраж жилья;
    • район, в котором она расположена;
    • техническое состояние;
    • наличие и качество ремонта.

    Бизнес концепция строится с учётом совокупности имеющихся характеристик. Допустим, при наличии большой территории объекта, отсутствии ремонта и удалённости от центра, вполне целесообразно сдавать его бригаде строителей или другим приезжим рабочим в качестве койко-места.

    Если территория достаточно большая, но на ней чисто, уютно — здесь можно поселить студенток (студентов), распределив между ними оплату. Однушку удобнее сдавать семье. А если она ухожена и расположена в престижном районе – можно сдавать посуточно.

    Является ли предпринимательской деятельностью?

    С юридической точки зрения такая сдача жилья равнозначно может, определяться предпринимательской деятельностью или нет. Ответ зависит:

  • от числа мероприятий, проводимых арендодателем и объёма, получаемой им прибыли;
  • от числа участников деятельности;
  • от намерений и планов арендодателя оформить ИП.
  • В соответствии со ст. 608 ГК РФ, сдача в аренду не связывает арендодателя, собственника помещений, с обязательством оформлять ИП. Однако от выплаты налога он не освобождается.

    Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

    Позиция налоговой инспекции на этот счёт однозначна: арендодатель вправе сдавать жильё, выплачивая налог и заполняя декларацию по форме 3-НДФЛ, т.к он получает доход от сдачи жилища в наем. Форма декларации регламентирована Приказом ФНС РФ, за № ММВ-7-3/760, утверждённого 10 .11.11 г.

    О том, какая ответственность грозит за нелегальную сдачу квартиры в аренду, вы можете узнать из нашей статьи.

    ФНС РФ и местные отделения инспекции руководствуются:

    • официально – Информационными письмами Минфина от 7.11.06 г., за № 03-01-11/4-82 и от 22.09.06, за № 03-05-01-03/125;
    • более высокой налоговой ставкой, вменяемой физическим лицам, которая составляет 13% общей стоимости аренды.

    Соответственно, оформление ИП не столько регламентировано, сколько выгодно самим же собственникам.

    Какое жилье пользуется спросом?

    Какие жилища выгоднее сдавать в аренду?

    Доход можно получать не только при правильном раскладе имеющейся ситуации, но и при управлении ею.

    По статистике наибольшим спросом для проживания пользуются однокомнатные или двухкомнатные квартиры.

    Их же удобнее сдавать посуточно. Обычно это бюджетные варианты, привлекающие средний класс граждан, а также не требующие серьёзных инвестиций со стороны владельца.

    Исходя из этого, граждане, вставшие на путь предпринимательства, разменивают более дорогие варианты жилья на два и более объекта, что позволяет мобильно использовать полученный ресурс.

    При возникновении скандалов и жалоб от совладельцев, можно приобрести проблемы правового характера, а также систематически терять квартиросъёмщиков. Кроме этого, с таких объектов полученная прибыль будет минимальной, а сдавать их посуточно просто не реально.

    Усложнена работа с элитным жильём. Но возникающие сложности имеют другие свойства:

    • дороговизна общей стоимости и эксплуатации объекта завышает его себестоимость, что диктует условие высоких арендных ставок;
    • объект требует усиленного контроля со стороны арендодателя. Как правило, такие объекты находятся в обладании граждан с высоким уровнем занятости, что не позволяет принимать непосредственное участие в работе с жильём.

    Аренда жилья позволяет оформить доверительное управление в сторону компетентного специалиста, работающего на рынке недвижимости. О том, как оформить доверенность от собственника на право сдачи квартиры в наем, вы можете узнать из нашей статьи.

    Обязательные требования

    Для сдачи жилого помещения требуется адаптировать её состояние к соответствующим санитарным нормам, установленным СНИЛС.

    Она должна иметь вид жилого помещения и обеспечиваться необходимыми для жизнеобеспечения условиями (необходимо уточнить оптимальный размер жилища для сдачи).

    При их нарушении, жильцы вправе подать жалобу, что может поставить под запрет сдачу жилища.

    Если состояние жилища не надлежащее, но не вызывает опасности для проживающих, при её передаче актом требуется перечислить имеющиеся недочёты, под которыми въезжающие граждане должны поставить собственноручную подпись.

    О том, как оформить страховой депозит при сдаче квартиры в наем, вы можете узнать на нашем сайте.

    Недопустимо сдавать под жильё:

    • подсобки, подвалы;
    • аварийное жильё;
    • арестованную недвижимость;
    • дачные и садовые домики.

    Посуточная аренда

    Как заработать на аренде квартир посуточно? Среди предпринимателей бытует мнение, что, если сдавать жилище с оплатой по суткам, – это будет самый доходный бизнес на рынке недвижимости.

    Его выгодно организовывать, когда апартаменты расположены в таком районе, где развита инфраструктура. В исторических местах посуточная сдача может привлечь туристов и гостей города.

    В тихих, романтических местах, вблизи от озера, парка может открыться поток влюблённых, ищущих место для встреч.

    То же может произойти, когда поблизости расположены популярные увеселительные заведения. То есть обязательно должны быть яркие места, которые предприниматель использует в качестве рекламы квартиры.

    Чтобы зарабатывать достойные средства, таким образом, большинство предпринимателей оформляют договор аренды квартир, выбранных тщательно и продуманно.

    В договоре указываются условия сдачи в субаренду.

    На основании соглашения они разворачивают действующий бизнес, который привлекает немалые средства от сравнительно скромных вложений.

    То же допустимо на основании доверительного управления объектом, при получении оговоренного процента от получаемой прибыли.

    С чего начать? Начало бизнеса – оформление предпринимательства, которое даст гарантии законности действий, что позволит в сложных ситуациях найти защиту в суде и избавит от рисков.

    Далее целесообразно оформить условия налогообложения по системе УСН, которая предусматривает выплату налогов лишь с доходной части, учитывая все расходы.

    После этого можно приступать к организации бизнеса:

    • найти помещение и оформить договором;
    • благоустроить и сделать ремонт;
    • дать рекламу;
    • принимать гостей.

    Для составления бизнес плана потребуется учесть расходы, с учётом региональных цен или стоимости жилья и услуг в городах федерального значения. Соответственно, они могут значительно различаться. В целом в расходы входит:

    • оформление статуса индивидуального предпринимателя в ФНС;
    • оплата за составление и заключение договора аренды;
    • арендная плата за 2 месяца;
    • расходы по ремонту помещения, приобретению мебели и т.п.;
    • текущие расходы на рекламу, уборку и стирку.

    Некоторые арендодатели соглашаются снизить арендную плату на сумму, равную затратам на ремонтные работы в целом или на приобретение материала.

    Но это зависит от изначального состояния апартаментов. Если посредник улучшает его для притока клиентов, это его личная инициатива.

    Если же ремонт не был произведён – он может выйти с подобным предложением.

    Подсчитывать прибыль можно исходя из времени занятости квартиры.

    При полной занятости, её стоимость возрастает в 3 раза и более, в сравнении с арендной платой.

    Не стоит игнорировать возможность рисков, которые несёт предприниматель. Находясь в статусе посредника, ему придётся сглаживать все острые углы, которые несёт данная опосредуемая деятельность.

    Самые распространённые проблемы – когда въехавшие жильцы наносят имущественный ущерб и отказываются его возмещать. Все хлопоты по возмещению и ответственность перед арендодателем возлагается на посредника.

    В этом случае предпринимателя спасёт только его добросовестное заблуждение, в соответствии с которым он не знал и не мог знать о том, что твориться в сдаваемой им квартире.

    Для этого вся требуемая документация по аренде и субаренде должна быть и соответствовать законодательным нормативам.

    Сдача под офис

    Можно ли сдавать квартиру или арендовать жилое помещение под офис? Квартиру можно сдавать под офис, если она пользуется спросом для соответствующих целей. Но для этого её требуется перевести в объект нежилого фонда.

    Это специфическая процедура, для которой, кроме желания собственника, потребуется разрешение соседей по лестничной площадке. Но если впоследствии поступят жалобы от соседей сверху или снизу – разрешение на сдачу приостановится, с вытекающими правовыми последствиями.

    Для собственной предпринимательской деятельности квартира использоваться может, но при тех же условиях – обеспечивать сохранность имущественных и гражданских прав лицам, существующим по соседству.

    Читайте на нашем сайте о том, как заключить договор аренды квартиры с юридическим лицом.

    Итак, стоит ли открывать бизнес по аренде жилья?

    Можно ли на этом заработать или нет? Сдавать квартиру и не работать — это реально?

    Аренда квартир с точки зрения предпринимательства не может рассматриваться однозначно.

    Наибольшую роль играет бизнес мышление лица, организующего процесс деятельности.

    Что выгоднее сдавать в аренду – офисы или квартиры?

    Компания «НДВ-Недвижимость» на днях заявила, что при сдаче помещения в аренду инвестиции в офисы окупаются в 3 раза быстрее, чем в квартиры. Эксперты рынка недвижимости, в целом согласились с тем, что офисы окупаются быстрее, но они заметили, что разница в окупаемости не столь высока, а также привели ряд подводных камней, существенно затрудняющих инвестирование в коммерческую недвижимость. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

    Компания «НДВ-Недвижимость»:

    • при сдаче помещения в аренду инвестиции в офисы окупаются в 3 раза быстрее, чем в квартиры;

    • Зарабатывать на сдаче жилья в аренду выгодно тем, кто получил квартиру в наследство или в подарок, но если речь идет об инвестиционной покупке, то о жилой недвижимости лучше забыть. Вложения в квартиру будут окупаться долгие годы. Другое дело – офисные помещения.

    Для наглядности эксперты компании привели следующие расчеты:

    Стандартная стоимость обычной «однушки» в спальном районе (на рынке вторичной недвижимости) составляет 5,5 — 6 млн рублей, а адекватная арендная ставка составляет примерно 27 тыс. рублей. Таким образом, срок окупаемости квартиры может растянуться на 19 лет.

    Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Евгения Борзова привела несколько наглядных примеров с офисными помещениями. К примеру, офис в бизнес-парке «Дорохoff» площадью 65 кв. м и стоимостью 7,35 млн рублей с учетом индексации арендной ставки полностью окупится через 6,5 лет (нынешняя арендная ставка: 13,5 тыс. руб. кв.м / год). А если купить офис в бизнес-парке «Атмосфера» (ст.м. Менделеевская) площадью 119,8 кв.м за 285,5 млн рублей, то «отбить» вложения можно будет через 7,5 лет (при арендной ставке 24 тыс. руб. кв.м / год, с учетом индексации). Столько же – 7,5 лет – окупается и более дорогая недвижимость: например, торговое помещение за 50 млн рублей и площадью 80 кв. м, расположенное недалеко от метро Новокосино.

    Судя по приведенным выше подсчетам, получается, что покупать коммерческую недвижимость в 3 раза выгоднее для арендного бизнеса, чем жилую. Посмотрим, что об этом говорят другие участники рынка.

    Офисы действительно окупаются быстрее квартир, но разница все же составляет не 3 раза, а 1,5 — 2 раза.

    Управляющий партнер компании DNA Realty Антон Белых и руководитель отдела аренды компании Delta Estate Станислав Титоренко полагают, что инвестиции в офис окупаются все же н в 3 раза, а в 1,5 — 2 раза быстрее.

    «Дело в том, что с квартирами срок окупаемости можно существенно сократить, продав купленную на ранней стадии строительства новостройку сразу после сдачи дома госкомиссии (как правило, это 2 — 3 года с доходностью 20 — 30% в год), – пояснил Антон Белых. – С коммерческими площадями дело обстоит сложнее, так как спрос на них ограничен, поэтому продажа может занять больше времени, если, конечно, речь не идет про особо ликвидные места и площади. Но это если рассматривать инвестиционный цикл строительства. Что же касается арендного бизнеса, то здесь сроки окупаемости торговых и офисных помещений однозначно выше».

    Выгоднее офисов торговые объекты

    «К примеру, срок окупаемости двухкомнатной квартиры составляет примерно 14-16 лет, а торгового помещения в хорошем месте – 6-7 лет, а офисного – 8-9 лет», — уточнил Антон Белых. С этим согласна и директор по развитию «Миэль-Коммерческая недвижимость» Елена Мишина, добавляя, что из торговой недвижимости нужно ориентироваться на стрит-ритейл. «Если рентная квартира приносит в среднем 4 – 5 % годовых и окупается за 18 лет, то ликвидные объекты стрит-ритейла дают 10 % годовых со сроком окупаемости 9-11 лет».

    Офисы в спальных районах окупаются не быстрее жилья в этих же районах

    Руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Артем Ржавский также подтвердил, что срок окупаемости инвестиций в коммерческую недвижимость, расположенную в центральной части Москвы, будет меньше, чем в жилую недвижимость. Однако отметил и некоторые исключения. «Для спальных районов на окраине Москвы это не характерно, – пояснил специалист. – Здесь период окупаемости примерно одинаковый».

    В спальном районе Митино коммерческое помещение площадью порядка 38 кв. м, расположенное на 1 этаже жилого дома будет стоить порядка 9,5 млн руб., аренда принесет порядка 492 тыс. руб. в год. При этом стоимость квартиры аналогичной площади в этом же районе составит около 6,8 млн руб., а арендная плата – 360 тыс. руб. в год. «Таким образом, срок окупаемости инвестиций в коммерческое помещение или квартиру в спальном районе Москвы будет почти одинаковым – около 19 лет», – пояснил специалист, отметив, что утверждение «НДВ» справедливо только по объектам в центральных районах столицы.

    Офисная аренда – высокорисковый бизнес, тогда как с жильем все более стабильно. Поэтому доходность того и другого соизмеримы

    В рамках опроса прозвучало и несколько иное мнение. Первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» Александр Погодин считает, что доходность жилого помещения и офиса соизмерима, так как при более высоких арендных ставках на офисные помещения срок окупаемости жилья в меньшей степени зависит от общеэкономической ситуации. «Арендные ставки на офисы в большей степени подвержены снижению в период экономических спадов и падения уровня заполняемости офисных помещений, – пояснил эксперт. – В то же время стоимость арены жилья если и снижается, то в меньшей степени, а уровень спроса даже в кризисные годы остается высоким, помимо этого рынок аренды квартир более понятен для частных инвесторов».

    Председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников также добавляет: «Это и риск приобретения изначально неликвидного помещения, и риск неверного определения оптимального назначения, и сложности с оформлением документов, – пояснил специалист. – Кроме того, текущее управление коммерческой недвижимостью гораздо сложнее, а сам процесс поиска арендаторов дольше. К тому же нередко для новых арендаторов недостаточно сделать просто косметический ремонт: например, приходится вносить те или иные изменения в планировку, что также увеличивает затраты на содержание помещения. В силу этих причин многие частные инвесторы нанимают управляющие компании либо сами начинают заниматься управлением недвижимостью на профессиональной основе».

    Расходы на налоги по коммерческой выше

    Руководитель отдела маркетинга компании SEZAR Group Елена Карпова также напомнила, что нельзя не учитывать тот факт, что затраты на ремонт жилых и нежилых помещений несопоставимы. Во втором случае они на порядок ниже, что позволяет значительно сэкономить. Но при этом, сдавая в аренду квартиру, владельцы имеют реальную возможность уйти от налогов. «Можно указать в договоре меньшую сумму, – пояснила эксперт. – Но с офисами такой трюк не пройдет, и арендодателям все равно придется платить подоходный налог».

    В жилье доходней всего экономкласс

    Хотя, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова особо обратила внимание на тот факт, что чем выше сумма вложенных в жилье средств, тем ниже будет его доходность от аренды.

    «Несмотря на длительный срок окупаемости и низкую доходность, инвестиции в жилую недвижимость считаются наиболее надежным видом вложения средств, – отмечает Мария Жукова. – Аренда жилья в столице будет актуальна и в будущем. Кроме того, экономкласс является наиболее востребованным сегментом, в котором арендаторы ведут поиск сдающейся квартиры. Это говорит о том, что спрос на подобную жилплощадь будет всегда, и собственник всегда будет получать с нее доход при установлении соответствующей рынку арендной платы».

    И тут мы подходим к самому главному вопросу: выгодно ли при таких условиях частным инвесторам покупать коммерческое жилье с целью сдавать его в аренду?

    Да, выгодно, но для этого нужно гораздо больше средств и знаний рынка, нежели для покупки большинства квартир. То есть по сути, это разные классы инвесторов – те, кто может себе позволить вложиться в коммерческую недвижимость, да еще и грамотно, и те, у кого хватает средств на еще одно жилье, а знаний и опыта на рынке может вообще не быть.

    По словам вице-президента по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елены Шевчук, минимальная сумма возможных инвестиций в покупку нежилого помещения в Москве колеблется в районе 1 млн долларов. Есть и вероятность найти помещение за 300 — 500 тыс. долларов, но для этого потребуется достаточно много времени и усилий, а также отличное знание рынка.

    При таких цифрах, неудивительно, что основной поток частных инвесторов в Москве все-таки рассматривает инвестиции в жилье, так как минимальный объем вложений здесь очевидно ниже, чем в коммерческом сегменте. В принципе можно купить приличную квартиру за 200-250 тыс. долларов, а на ранней стадии строительства – еще дешевле. Хотя эксперт полагает, что окупаемость квартир в определенных районах может быть выше, чем коммерческих площадей, но тогда и стоимость такого жилья будет изначально более высокой.

    Оставьте комментарий