Расчет налога на квартиру по кадастровой стоимости — сколько нужно будет заплатить при продаже квартиры?

Содержание статьи

Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется «по старинке» — из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).

Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Пример: Иванов в 2015 году получил в наследство квартиру от бабушки, кадастровой стоимостью 10 млн. руб. В 2018 году Иванов продал квартиру. В договоре купли-продажи стоимость была указана 1 млн.руб. Иванову не нужно будет платить налог на доходы, так как налогооблагаемый доход от продажи составит 1 млн.руб., который полностью покроется стандартным вычетом (см. Стандартный вычет в 1 млн.руб.)

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход (и, соответственно, налог) исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример: В 2018 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн.руб. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн.руб. Королев планирует продать жилье за 4 млн.руб. в этом же году. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн.руб. (цена продажи) — 3 млн.руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн.руб. — 130 тыс.руб. Кадастровая стоимость не играет роли.

Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли).

Пример: В 2018 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в этом же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн.руб. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн.руб. Поскольку Галкина П.Р. продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн.руб. (10 млн. х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн.руб., ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 руб (13% х (7 млн. — 1 млн.))

Пример: В 2018 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн.руб. и продал её за ту же сумму 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К. продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн. Соответственно, Скворцову К.К. нужно будет заплатить налог (70% х 5 млн.руб. (кадастровая стоимость) — 2 млн.руб. (затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс.руб.

На какой момент берется кадастровая стоимость (Если кадастровая стоимость была изменена)?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн.руб., в июле 2018 года кадастровая стоимость была обновлена и составила 10 млн.руб. В августе Сизов А.А. продал указанный участок за 3 млн.руб. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн.руб. (5 млн.руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2018 г.) х 70%).

Как узнать кадастровую стоимость?
  • Если кадастровая стоимость не определена?
  • При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить налог на доходы . Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре (тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов). Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости. В данной статье мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

    Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года

    Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется «по старинке» — из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).

    Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

    Пример: Иванов в 2015 году получил в наследство квартиру от бабушки, кадастровой стоимостью 10 млн. руб. В 2018 году Иванов продал квартиру. В договоре купли-продажи стоимость была указана 1 млн.руб. Иванову не нужно будет платить налог на доходы, так как налогооблагаемый доход от продажи составит 1 млн.руб., который полностью покроется стандартным вычетом (см. Стандартный вычет в 1 млн.руб.)

    Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года

    Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

    Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

    Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход (и, соответственно, налог) исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

    Пример: В 2018 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн.руб. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн.руб. Королев планирует продать жилье за 4 млн.руб. в этом же году. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн.руб. (цена продажи) — 3 млн.руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн.руб. — 130 тыс.руб. Кадастровая стоимость не играет роли.

    Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости

    Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли).

    Пример: В 2018 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в этом же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн.руб. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн.руб. Поскольку Галкина П.Р. продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн.руб. (10 млн. х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн.руб., ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 руб (13% х (7 млн. — 1 млн.))

    Пример: В 2018 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн.руб. и продал её за ту же сумму 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К. продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн. Соответственно, Скворцову К.К. нужно будет заплатить налог (70% х 5 млн.руб. (кадастровая стоимость) — 2 млн.руб. (затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс.руб.

    На какой момент берется кадастровая стоимость (Если кадастровая стоимость была изменена)?

    Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

    Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн.руб., в июле 2018 года кадастровая стоимость была обновлена и составила 10 млн.руб. В августе Сизов А.А. продал указанный участок за 3 млн.руб. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн.руб. (5 млн.руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2018 г.) х 70%).

    Как узнать кадастровую стоимость?

    Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

    • Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
    • Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать «Сформировать запрос». Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
    • Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично, либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
    • Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказаввыписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.
    Это интересно:  Стоимость технического паспорта на квартиру в БТИ - какие документы нужны для получения, и как заказать на квартиру в новостройке?

    Если кадастровая стоимость не определена?

    Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако, для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года) (п.5 ст.217.1 НК РФ).

    Пример: В 2016 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн.руб. По данным ГКН на 1 января 2016 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн.руб. (как в договоре). Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн.руб. стоимость жилья — 1 млн.руб. стандартный вычет = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.

    Как рассчитать налог на имущество после продажи. Калькулятор налога при продаже имущества

    С 01 января 2016 года изменился срок владения имуществом, согласно Федерального закона от 29 ноября 2014 г. N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», налогоплательщик освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц, полученных от реализации этого имущества. Эти изменения продолжают действовать и в 2017 году.

    Следует отметить, что данные изменения касаются только имущества приобретенного после 01.01.2016 года. То есть если вы владеете имуществом более трех лет, но менее пяти лет, но при этом оно приобретено ранее 1 января 2016 года, то данный налог на вас возлагаться не будет.

    Срок, после которого при продаже квартиры собственник освобождается от 13% налога, увеличился до пяти лет. При этом, чтобы избежать фиктивного занижения суммы сделки, стоимость квартиры, с которой начисляется налог, должна быть не менее 70% от кадастровой стоимости.

    Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, но налогооблагаемый доход (и, соответственно, налог) исчисляется исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

    Допустим вы приобрели квартиру в 2016 году за 3 500 000 руб. Кадастровая стоимость данной квартиры равна 3 500 000 руб. вы планируете продать жилье в 2017 году за 5 000 000 руб. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 5 000 000 руб. (цена продажи) — 3 500 000 руб. (цена покупки). Соответственно, используя стандартный налоговый вычет 1 000 000 руб. (абз.1 пп.1 п.2 ст.220 НК РФ), налог от продажи будет рассчитываться следующим образом: ((5 000 000 – 3 500 000) – 1 000 000) × 13% = 65 000 руб. Кадастровая стоимость в данном случае не играет роли.

    Если вы продали недвижимость за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, вашим налогом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли).

    Калькулятор налога с продажи имущества

    Введите в поле кадастровый номер объекта, чтобы узнать налог с его продажи.

    Пример: в 2017 году вы получили в наследство квартиру и продали ее в этом же году. При этом по договору цена продажи составила 1 000 000 руб. однако. Кадастровая стоимость квартиры составляет 10 000 000 руб. Поскольку вы продали квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете стандартного налога с продажи ее доход составит 7 000 000 руб. (10 000 000 × 70%). Применив стандартный вычет в 1 000 000 руб. вам нужно будет заплатить налог в размере 780 000 руб. (13% × (7 000 000 – 1 000 000)).

    Рассмотрим еще один пример. Вы купили квартиру по договору купли-продажи за 2 000 000 руб. и продали за ту же сумму. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 000 000 руб. Несмотря на то, что по договору стоимость продажи и стоимость покупки квартиры одинаковые, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 000 000 руб. Соответственно, вам нужно будет заплатить налог (70% × 5 000 000 руб. (кадастровая стоимость) – 2 000 000 руб. (затраты на покупку)) × 13% (налоговая ставка) = 195 000 руб.

    До конца 2015 года от уплаты НДФЛ освобождались сделки при условии, что недвижимость находилась в собственности налогоплательщика не менее трех лет, с 1 января 2016 года сроки увеличились до пяти лет.

    Если вы купили квартиру (а не получили ее в дар или наследство), и у вас есть документы, подтверждающие ваши расходы при покупке, то вы должны заплатить налог только с разницы между ценой продажи и покупки.

    Например, квартиру приобрели за 10 000 000 руб. и, не дожидаясь истечения пятилетнего срока, продают за 12 000 000. 13%-ым налогом облагается разница в 2 000 000, налог таким образом составит – 260 тыс. руб.

    Таким образом, с 1 января 2016 года при продаже недвижимости до истечения указанного срока будет предоставляться налоговый вычет в размере 1 млн. руб. или в размере потраченной на приобретение объекта суммы, а 13% НДФЛ будут устанавливаться исходя из базы, составляющей не менее 70 % кадастровой стоимости, а не от указанной в договоре заниженной суммы сделки.

    Если вы приобрели квартиру до 1 января 2016 года, то не в зависимости от того, каким образом она приобретена, минимальный срок владения ей – три года. Это срок, по истечению которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц, полученных от реализации этого имущества.
    Если вы получили жилье после 1 января 2016 года в порядке наследования, по договору дарения, в результате приватизации, то минимальный срок владения объектом, после которого налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ от реализации имущества, также составит 3 года, во всех остальных случаях данное право наступает по истечению срока владения имуществом 5 лет и более.

    Как рассчитать налог с продажи квартиры?

    При продаже квартиры может возникнуть необходимость выплатить НДФЛ. Это требуется не всегда, а лишь если от сделки получена прибыль, и к тому же срок владения жильём перед продажей недостаточен для освобождения его от налога. Кроме того, предусмотрены налоговые вычеты, снижающие сумму к выплате.

    Расчет налога с продажи квартиры можно произвести как вручную, так и воспользовавшись онлайн-калькулятором, и просто введя расчётные показатели.

    Налог с продажи жилья

    При продаже жилья взимается налог на доходы физических лиц (НДФЛ), поскольку полученная в результате продажи прибыль считается доходом гражданина. Но уже из этого понятно, что взиматься он будет не во всех случаях – ведь прибыль не всегда равняется сумме, полученной при продаже, поскольку продавец мог ранее понести расходы на покупку или ремонт этой недвижимости.

    На то, нужно ли будет платить НДФЛ, и с какой именно суммы, влияет несколько факторов:

    1. Как приобретена квартира – если сделка безвозмездная, все полученные от продажи деньги будут облагаться налогом, если возмездной – расходы продавца должны быть учтены.
    2. Срок владения жильём – есть минимальный требуемый законодательством срок (три или пять лет, в зависимости от обстоятельств), после владения квартирой в течение которого налог при продаже взиматься не будет. Если же сделка осуществлена раньше, то НДФЛ придётся платить в полном объёме – частичного освобождения от него, например, если квартира пробыла в собственности два года, не предусмотрено.
    3. Дата предшествовавшего приобретения квартиры оказывает влияние на расчётную стоимость – если это случилось до наступления 2016 года, когда начали действовать изменения в налоговом законодательстве, то для расчёта будет использоваться та сумма, что фигурирует в договоре купли-продажи. Если сделка была осуществлена в любой день с начала 2016 года, то может применяться либо также цена по договору, либо, если она ниже 70% от кадастровой, базой выступит именно эта цифра – 70% от кадастровой стоимости квартиры.
    4. На облагаемую налогом базу повлияет и применение вычетов – можно воспользоваться либо имущественным вычетом для уменьшения облагаемой НДФЛ базы на миллион рублей, либо вычетом расходов. Во втором случае, помимо расходов на приобретение, могут быть вычтены и другие, связанные с квартирой или её продажей – на ремонт, перепланировку, оформление и так далее. Вычеты не суммируются, выбор между ними предоставляется гражданину.

    Срок владения недвижимостью

    Следует прояснить ситуацию с требуемым сроком владения: он может составлять 3 или 5 лет. Эти варианты возникли из-за изменений в законодательстве, разделивших время покупки на до этих изменений, и после их вступления в силу: то есть, если дом или квартиры была куплена до наступления первого дня 2016 года, достаточно владеть им в течение трёх лет, чтобы не думать о налоге и вычетах при продаже.

    Если же вы приобрели квартиру начиная с 2016 года, этот срок поднимается до пяти лет. Конечно, это не самое приятное для граждан нововведение, хоть при принятии и было заявлено, что его главная цель – упорядочивание жилищного рынка и снижение количества мошенничества на нём. Всё же неочевидно, как увеличение требуемого срока владения с и без того немалых трёх лет поможет в этом.

    Зато точно мешает честным гражданам, которым по каким-то причинам потребовалось срочно продать квартиру, если они владели ей в течение трёх или более лет, но до пяти не добрались. И повышает налоговые поступления в бюджет, конечно же.

    Есть всё же и исключения – несколько случаев, в которых и приобретённой с 2016 года квартирой достаточно владеть три года, чтобы её продажа не облагалась НДФЛ:

    • она была подарена близким родственником;
    • получена в наследство;
    • получена по договору ренты;
    • продавец приватизировал муниципальное или государственное жильё.

    Во всех этих случаях мошенничество с перепродажей жилья практически исключено по понятным причинам – такие способы его получения являются разовыми. Потому законодательством и установлен более низкий требуемый срок владения жильём.

    Расчётные показатели

    Чтобы посчитать сумму налога к выплате, потребуется выяснить расчётные показатели и применить к ним одну из формул для расчёта НДФЛ. Показателей всего три, это стоимость продажи жилья, налоговая ставка и вычет – но каждый из них имеет свои нюансы, и может, в свою очередь, рассчитываться разными способами.

    Вернее будет называть её налогооблагаемой базой – поскольку в действительности для расчёта может применяться как стоимость жилья по договору, так и значение в 70% от его кадастровой цены.

    До внесения изменений в законодательство таких оговорок не было, и для расчёта налога всегда применялась именно его стоимость согласно договору. Однако это давало широкий простор для махинаций, буквально толкая на них граждан. Ведь чтобы платить меньше налогов, достаточно было лишь занизить в договоре цену, за которую продаётся квартира, а оставшуюся сумму передать «в конверте».

    Это интересно:  Как оспорить кадастровую стоимость квартиры - можно ли обжаловать её в суде и изменить?

    Это было серьёзной проблемой, поскольку приводило сразу к трём неприятностям:

    • снижению налоговых поступлений;
    • обилию дел налоговой инспекции против граждан и проверок обоснованности указываемой в договоре купли-продажи цены;
    • незащищённости покупателей, согласившихся на такие сделки с занижением стоимости – если впоследствии суд признавал сделку незаконной, то продавец должен был вернуть им лишь указанную в договоре сумму.

    Да и в целом нет ничего хорошего, когда нарушение закона даёт столь явное преимущество, закладывая в сознании граждан мысль, что нарушать законодательство можно, а иногда и нужно. Потому и были внесены изменения: теперь, если цена недвижимости по договору меньше, чем 70% от её кадастровой стоимости, налог платить придётся всё равно именно на сумму в 70% последней.

    К примеру, если кадастровая цена квартиры составляет 2 500 000 рублей, а значит, 70% от неё равны 1 750 000, то именно с них придётся платить налог, пусть в договоре и указано, что квартира была продана за сколь угодно меньшую сумму. А вот в обратном случае – если сумма в договоре выше, использоваться для расчёта будет именно она.

    Вторым показателем, используемым для расчёта размера налога, является его ставка. И здесь есть два варианта: для резидентов она установлена на уровне 13%, а для нерезидентов – 30%.

    Разделение обычно проводится просто: если гражданин пробыл на территории России больше половины дней за тот год, в который состоялась продажа недвижимости, то он будет являться резидентом, меньше – нерезидентом.

    Но не каждый из последних теряет резидентство: оно сохраняется, если выезд за границу связан с государственной службой, работой в командировке, обучением, лечением и некоторыми другими занятиями. Если же это был просто затянувшийся выезд на отдых, например, стоит быть осторожным: если в год продажи квартиры у вас не будет статуса резидента, то не только НДФЛ будет начисляться по повышенной ставке, но также окажется потерянным право на использование вычета или льготы.

    При продаже жилья за рубежом НДФЛ в российский бюджет также придётся заплатить. И даже если получен доход в другой валюте, декларируется он всё равно в рублях, при этом должен использоваться официальный курс Банка России на день продажи.

    Последний расчётный показатель – вычет. Так называют уменьшение налогооблагаемой базы, в результате чего снижается и сам размер налога, который гражданин должен будет в итоге выплатить. Это может быть стандартный имущественный вычет в миллион рублей либо снижение базы на размер доходов, ведь НДФЛ взимается именно с прибыли, высчитывать её просто – нужно отнять от доходов расходы.

    Отметим, что правом на получение имущественного вычета продавец может пользоваться один раз за каждый расчётный период в год – это право часто путают с аналогичным правом покупателя, которое даётся однократно, и при второй покупке квартиры уже использоваться не может.

    Налоговый вычет

    Как работает вычет стоит изучить немного подробнее: в случае с имущественным вычетом иногда путаются, в какой именно момент его нужно будет учесть, и с какой суммы сделать, а с расходами – какие именно затраты могут быть учтены.

    Имущественный

    Является строго фиксированным, позволяя уменьшить облагаемую налогом сумму на 1 000 000 рублей, вне зависимости от общей суммы, полученной от продажи. То есть если продаётся квартира за тот самый миллион или дешевле, то этот вычет полностью его покрывает, и НДФЛ платить будет не нужно.

    Потому и применение вычета уместно при продаже относительно недорогих квартир либо доставшихся продавцу бесплатно, в иных же случаях зачастую выгоднее прибегнуть ко второму варианту – вычету суммы расходов.

    Если продаётся квартира, находящаяся в долевой собственности, то вычет даётся не каждому дольщику, а один на всех, и распределяется согласно их долям.

    К примеру, если один дольщик владеет 60% квартиры, а второй 40%, то первый получит вычет на 600 000 рублей, а второй на 400 000. Однако если дольщики продают свои части отдельно друг от друга, заключая каждый свой договор, то каждый может получить полный вычет.

    Расходы на покупку жилья

    Главной статьей расходов для учёта будут именно понесённые на приобретение жилья, однако помимо них, учтены могут быть и средства, потраченные на его отделку, включая закупку материалов и разработку документации. Если продавец возводил жильё самостоятельно, то учитываются расходы на строительство как на материалы, так и на плату рабочим.

    Главное условие для учёта расходов – каждая их статья должна быть подтверждена документами. Если хоть что-то, указанное продавцом как расход, не находит документального подтверждения, то проверку в налоговой заявка не пройдёт, и это лишь затянет получение вычета.

    При помощи этого вычета сумма к уплате может быть снижена на порядок, а то и вовсе до нуля, что во многих случаях делает данный вариант выгоднее имущественного вычета.

    Формулы и порядок расчёта

    Чтобы рассчитать сумму налога используются две довольно простые формулы – какую из них выбрать зависит от того, какой вариант вычета используется. Основные сложности связаны не с этими формулами, а с определением точных значений, которые будут в них фигурировать.

    Сами же формулы выглядят так:

    Д здесь обозначает доход от продажи квартиры;

    В – имущественный вычет;

    Р – расходы на приобретение и отделку квартиры;

    Н – ставку налога.

    Первые три параметра рассчитываются в рублях, а ставка налога в процентах, то есть при стандартной ставке в 13% мы должны умножить полученное значение налогооблагаемой суммы на 0,13.

    Проведём расчёт по первой формуле: если квартира продана за 2 500 000 рублей, то он будет выглядеть так:

    (2 500 000 – 1 000 000) x 0,13 = 195 000 рублей.

    Это наиболее простой вариант, но стоит помнить о том, что ставка для нерезидентов другая (30%), и о нюансах, связанных с тем, что цена в договоре принимается за расчётную, лишь если она составляет 70% или больше от кадастровой стоимости квартиры.

    Предположим, что в предшествующем примере, при цене продажи по договору в 2 500 000 руб., кадастровая стоимость квартиры составляет 4 400 000 руб. Тогда налог придётся платить с суммы в: 4 400 000 x 0,7 = 3 080 000 руб.

    А весь расчёт будет таким:

    (4 400 000 x 0,7 – 1 000 000) x 0,3 = 624 000 рублей – мы провели подсчёт НДФЛ для нерезидента.

    Вторая формула применяется в тех случаях, когда она выгоднее для гражданина – если продаваемая квартира ранее была им приобретена, или он понёс большие затраты на её ремонт. При её использовании иногда даже оказывается, что расходы превышают доход от продажи – тогда прибыли продавец не имеет, и налог вообще выплачивать не должен будет. Главное, чтобы все включенные в подсчёт расходы были подтверждены документально – договором купли-продажи, соглашением с риэлторским агентством, строительной компанией, чеками, квитанциями, выписками с банковского счёта и так далее.

    Например, если квартира продаётся за те же 2 500 000 руб., при этом она была куплена два года назад за 1 800 000 руб., и на её отделку потрачено 180 000, то вычет складывается из суммы последних двух цифр.

    В итоге расчёт выглядит так:

    (2 500 000 – 1 800 000 – 180 000) x 0,13 = 67 600 рублей.

    Как видно, из-за высоких расходов, связанных с приобретением, ремонтом и продажей квартиры, этот вариант оказался дешевле, чем воспользоваться имущественным вычетом – тогда в виде НДФЛ требовалось оплачивать 195 000 рублей.

    Но если расходы будут не столь велики, к примеру, эта квартира подарена, а значит и расходов на её приобретение гражданин не понёс, то картина полностью изменится:

    (2 500 000 – 180 000) x 0,13 = 301 600 рублей составит НДФЛ и, как видно, имущественный вычет применить более выгодно.

    Ещё один важный нюанс при расчёте: если продаётся квартира, находящаяся в собственности нескольких лиц, то выплачиваемый налог соответственно также будет делиться между ними – если права равные и сумма делится поровну, также будет разделена и обязанность выплатить налог, если доли разные – и НДФЛ выплачивается пропорционально им.

    Так, в предыдущем случае, если всего нужно выплатить 301 600 рублей, при этом один продавец владеет 2/3 квартиры, а второй оставшейся третью, то первый должен будет заплатить 301 600 / 3 x 2 = 201 067 рублей, а второй оставшиеся 100 533.

    Расчёт на калькуляторе

    Хотя при знании расчётных показателей сам расчёт, как мы выяснили, провести достаточно просто, но при желании этим можно вообще не заниматься, также это реализуется через онлайн-калькуляторы.

    Однако нужно помнить о нюансах законодательства, описанных ранее в статье – не во всех калькуляторах они учитываются. Это и положение о 70% от кадастровой стоимости, и о разделении по необходимому времени владения на до и после наступления 2016 года.

    Из сервисов, на которых вычисление происходит с учетом всего этого, в результате чего можно получить точный результат, просто верно выставив настройки, выделим находящийся по адресу https://planetcalc.ru/67/.

    Декларирование

    При продаже имущества в ФИДЕ недвижимости гражданин обязан будет подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства. Подаётся декларация до конца апреля года, следующего за тем, в котором произошла сделка.

    Заполняться декларация может как в письменном виде, так и в электронном, подаваться лично или по почте, а также через официальный сайт налоговой службы – https://www.nalog.ru (для подачи требуется регистрация).

    К декларации должны прилагаться договор купли-продажи, а если плательщик выбрал вариант с уменьшением налогооблагаемой базы за счёт расходов, то документы, подтверждающие каждый внесённый в декларацию расход.

    Уплата налога

    После того как доход задекларирован, должна произойти непосредственно уплата налога – делать это гражданам также нужно самим, после того, как будут получены уведомление и квитанция.

    Выплатить налог требуется до 15 июля следующего за годом сделки года. Если в этот день выходной, и заплатить нет возможности, то сделать это можно в следующий рабочий день. Если же оплата в срок не выполнена, придётся нести ответственность по статье 114 НК РФ.

    Выплата налога происходит посредством перечисления нужной суммы по реквизитам, указанным в квитанции, также их можно уточнить при помощи официального сайта. Сделать это можно:

    • через терминал;
    • воспользовавшись онлайн-банком;
    • при помощи онлайн-сервиса на сайте налоговой службы;
    • внеся наличные в кассу.
    Это интересно:  Кадастровый паспорт на квартиру: нужен ли при продаже или можно обойтись без него?

    Расчет налога с продажи квартиры

    Многие знают, что доход, полученный с реализации жилого помещения, подлежит обложению налогом на доходы физлиц. Однако не каждый догадывается, кто именно является налогоплательщиком, как определить размер налогового сбора и другие немаловажные нюансы.

    Это быстро и БЕСПЛАТНО!

    Это быстро и БЕСПЛАТНО!

    Помимо этого, с 2016 года вступили в законную силу поправки о расчете и уплате налога с продажи помещения. В отношении тех жилых помещений, которые удалось продать до 31.12.2015 года, действуют старые правила, для тех, что позднее этой даты – уже новые.

    Что нужно знать

    Налоговый сбор с дохода от реализации жилого помещения платит продавец. Нужно учитывать, что ставка налога зависит от налогового статуса гражданина.

    Так, для резидентов РФ, то есть тех, кто постоянно (более 183 дней) проживает на территории РФ, ставка составляет 13 %. Это же относится и к тем, кто выехал за границу на срок не более 183 дней.

    Если же гражданин менее 183 дней в год проживает в России, он признается как нерезидент и должен уплачивать повышенный налог – 30 % с дохода от реализации.

    Существуют категории лиц, которые вообще не обязаны уплачивать указанный налог:

    • получившие квартиру по договору дарения;
    • наследники;
    • те, кто приватизировал жилье;
    • получившие жилое помещение по договору пожизненной ренты.

    Важно! Право на неуплату НДФЛ появляется у указанных лиц только в том случае, если жилое помещение находилось в собственности не меньше 3 лет.

    Новые поправки, введенные в 2016 году, освобождают от уплаты налога также и иных лиц, кроме вышеуказанных, но только в том случае, если квартира принадлежала им на праве собственности как минимум 5 лет.

    Как рассчитать налог с продажи квартиры

    Чтобы рассчитать, какой же будет размер налогового сбора, необходимо определить налоговую базу – то есть тот доход, на который и будет умножаться налоговая ставка (13 % или 30 %, в зависимости от налогового статуса физического лица).

    Налоговой базой считается только прибыль, полученная от реализации недвижимости. То есть если собственник продал жилой объект по цене меньше той, за которую изначально купил квартиру, то НДФЛ платить не надо.

    Пример № 1. Квартира была приобретена в собственность в 2014 году за 1,5 млн. рублей. В 2015 году владелец решил продать ее за 1,3 млн. Подоходный налог уплачивать не нужно, так как отсутствует доход.

    Далее необходимо выяснить, когда была приобретена недвижимость – до введения новых поправок в 2016 году или после них.

    При реализации квартиры, купленной до 2016-го, нужно владеть ей как минимум 3 года, чтобы не платить НДФЛ. Если же покупка совершена после указанной даты, право собственности должно действовать как минимум 5 лет.

    Итак, налоговый сбор рассчитывать и уплачивать нужно только, если:

    • жилое помещение находилось в собственности менее 36 или 60 мес. (в зависимости от того, когда была куплена);
    • от реализации получен доход, т. е. есть положительная разница между ценой продажи и начальной ценой покупки.

    По кадастровой стоимости

    По обновленным правилам расчет налогового сбора будет осуществляться, исходя из определения размеров:

    • кадастровой цены;
    • договорной стоимости.

    С 2016 года закон предписывает при расчете налогового сбора учитывать кадастровую и договорную цены. В качестве налогооблагаемой базы берется наибольшая из этих величин.

    Другими словами, нужно сравнить – какая цена по контракту продажи квартиры и какая согласно выписке из БТИ. Кадастровую цену нужно умножить на понижающий коэффициент – 0,7 – и именно полученное значение использовать для сравнения.

    Пример № 2. Физическое лицо приобрело помещение в 2016 году за 6 млн. Чуть позднее, в 2019 году, гражданин реализовал объект за 7 млн., тем самым получив доход от реализации в размере 1 млн. Кадастровая цена объекта составляет 8 млн.

    Если умножить этот показатель на 0,7, получим 5,6 млн. Таким образом, кадастровая цена меньше договорной, значит за налогооблагаемую базу необходимо принять договорную стоимость, то есть 7 млн. рублей.

    Рассчитываем доход: 7 – 6 = 1 млн. рублей – это доход, полученный от реализации. 1 млн. необходимо умножить на ставку налога, то есть 13 %. Итого получаем, что сумма налогового сбора, подлежащая уплате в бюджет, составит 130 тыс. рублей.

    Полученной по наследству

    Если физлицо получило объект недвижимости по наследству, минимальный срок для освобождения от уплаты подоходного налогового сбора составит 3 года, а не 5 лет, как в общем случае. В остальном правила расчета налогового сбора все те же.

    Гражданин при уплате имущественного налога имеет право уменьшить налогооблагаемую базу на:

    • величину расходов на покупку квартиры;
    • или на размер вычета – 1 млн. рублей.

    Поскольку при продаже унаследованной квартиры нельзя воспользоваться первым способом, то есть уменьшить налогооблагаемую базу на величину расходов (так как квартира не была изначально куплена за деньги, а перешла “бесплатно” в порядке наследования), то остается лишь единственный выход – воспользоваться вычетом, предоставляемым на имущество.

    Пример № 3. Физическое лицо вступило в наследственные права в 2015 году, а в 2016 году решило продать унаследованную недвижимость.

    Начальная цена продажи – 2 млн. рублей. Кадастровая цена объекта – 1,5 млн., и ее нельзя учесть в качестве расходов на приобретение.

    Умножаем кадастровую стоимость на понижающий коэффициент: 1,5 * 0,7 = 1,05 млн. рублей. Кадастровая получилась ниже договорной, значит, при расчете налога в расчет берется договорная стоимость жилого объекта.

    От договорной цены необходимо вычесть имущественный вычет и умножить на ставку налога 13 %. Итого получаем: (2 млн. – 1 млн.) * 13 % = 130 тыс. рублей.

    Гражданину придется заплатить налоговый сбор с продажи в бюджет равный 130 тыс. рублей.

    В собственности менее 3 лет

    Если существует доход от реализации квартиры, заплатить подоходный налог придется в любом случае, даже если:

    • квартира была получена по наследству;
    • жилое помещение перешло в собственность по договору дарения;
    • имущество было приватизировано, а потом продано до истечения 3 лет;
    • гражданин приобрел в собственность квартиру по договору пожизненной ренты.

    Можно ли уменьшить размер

    Существует два способа уменьшить размер налогооблагаемой базы:

    • вычесть из договорной цены продажи размер вычета – 1 млн. рублей;
    • или же уменьшить доходы на величину расходов по покупке квартиры.

    Каким именно способом воспользоваться, налогоплательщик решает самостоятельно. Следует отметить, что уменьшить налоговую базу сразу и на сумму имущественного вычета, и на величину расходов нельзя – нужно выбрать что-то одно.

    Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации, узнайте в этой статье.

    Как подать декларацию

    Важно правильно подать декларацию для уплаты подоходного налога с продажи квартиры. Прежде всего, потребуется собрать некоторую документацию:

    • изначальный договор о покупке квартиры, которая была продана;
    • если требуется уменьшить налог на величину расходов, нужно предоставить документы, удостоверяющие расходы;
    • свидетельство об имущественном праве на продаваемое имущество;
    • соглашение о дарении (если продается квартира, которая была подарена);
    • кадастровый паспорт (в том случае, если было унаследование имущества или дарение, а также, если цена по договору сильно занижена);
    • ксерокопия паспорта заявителя;
    • заявление на предоставление вычета (скачать образец).

    Основным документом является декларация, подаваемая по форме 3-НДФЛ. Ее можно заполнять как от руки, так и с использованием машинописной техники.

    Важные нюансы:

    срок для подачи декларации в налоговую инстанцию до 30 апреля года, следующего за годом реализации квартиры
    срок уплаты налогового сбора до 15 июля

    Некоторые организации за небольшую плату предоставляют услуги по заполнению декларации 3-НДФЛ, однако заполнить можно и самостоятельно – ничего сложного там нет.

    В декларации потребуется указать некоторые коды доходов:

    1510 это цена согласно контракту с покупателем от продажи жилого помещения
    1511 это цена согласно контракту при продаже доли

    Коды расходов/вычетов:

    901 для имущ. вычета в размере 1 млн.
    903 если расходы на покупку объекта подтверждены

    Последствия, если не оплатили

    Налоговое законодательство предусматривает достаточно жесткие штрафные санкции для тех, кто просрочит сдачу налоговой декларации по форме 3-НДФЛ.

    Так, каждый мес. просрочки подачи документа карается 5-процентным штрафом от суммы налога. Минимальный размер штрафа – 1000 рублей, максимальный – 30 % от суммы причитающегося к уплате налогового сбора.

    Пример № 4. Допустим, что подлежащий к уплате налоговый сбор составляет 150 тыс. рублей.

    Если подать декларацию не в срок, то есть не до 30 апреля, а, к примеру, с просрочкой в 3 месяца, то есть 30 июля, то расчет суммы штрафа будет следующим: 150000 * 0,05 * 3 = 22500 рублей.

    Таким образом, помимо основной суммы налога, гражданину из представленного примера придется заплатить еще и 22500 рублей штрафа.

    Если к тому же не успеть оплатить налоговый сбор до 15 июля отчетного года, то будет наложен дополнительный штраф в размере 20 % от суммы причитающегося к уплате налога. В нашем примере, это 30000 рублей.

    Таким образом, общая сумма штрафных санкций может составить 52500 рублей, что составляет по меньшей мере одну треть от суммы налогового сбора.

    Итак, налоговый платеж с продажи квартиры придется уплачивать, если с момента покупки прошло менее 3 или 5 лет – в зависимости от того, когда была приобретена квартира – до 2016 или после 2016 года.

    В некоторых случаях правила остались старыми – так, при наследовании имущества, чтобы не платить налог, нужно подождать всего лишь 3 года.

    Про налог при продаже квартиры полученной по наследству в 2019 читайте здесь.

    Как узнать задолженность за коммунальные услуги через интернет по адресу, рассказывается по ссылке.

    Видео: НДФЛ при продаже недвижимости. А нужно ли платить налог при продаже квартиры

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Оставьте комментарий