Прямой обмен квартир или двойной, с доплатой или равноценный: какие варианты мены существуют?

Содержание статьи

Что выгоднее купля продажа жилья или обмен

  • Статьи
  • Что проще обмен квартир или купля-продажа?
  • Как обменять квартиру
  • Что выгоднее договор мены или договор купли-продажи?
  • Как оформить сделку по обмену квартиры или дома
  • Оформление сделки купли-продажи квартиры: 3 основных способа

Внимание Я не буду разглагольствовать по поводу того, что сначала нужно изучить рынок недвижимости, подобрать варианты и т.д. Важно Моя задача, чтобы после прочтения этой статьи вы ушли полностью подкованным в вопросах данной сделки, а также нашли все ответы на свои вопросы. В конце статьи вы также сможете скачать образцы всех документов, о которых говорится в статье.

Обычно судьи легко соглашаются с такими доводами. Сложности возможны и с налоговыми органами. Налоговики могут посчитать, что меняемые квартиры неравны по стоимости, и заподозрить вас в попытке уйти от уплаты налогов.

Тогда сделку приостановят, а вам придется объясняться с сотрудниками из налоговой службы. В договоре мены обязательно должны быть приведены все данные об обмениваемых квартирах (земельных участках, домах и пр.).

Это не только адрес и количество комнат с площадями, но и номера и даты регистрации документов, на основании которых имущество принадлежит собственникам. Если у квартир есть кадастровые номера, то технический и кадастровый паспорта на такую недвижимость к общему пакету документов прилагать не нужно.
В противном случае придется заказать эти документы в ся бюро технической инвентаризации – БТИ.

Меняемся квартирами: когда это выгодней купли-продажи

После нескольких безуспешных попыток найти нужный вариант таким образом начинается расклейка объявлений на досках объявлений, остановках транспорта, а главное, на подъездах домов в районах, куда планируется переезд. И только после нескольких бесплодных месяцев (а порой и лет), если жилищный вопрос не перестал быть актуальным или просто ждать больше невозможно, люди обращаются в агентства недвижимости.

Фирмам чистый обмен не интересен, и они (в большинстве своем) заниматься им не будут. Много на нем не заработаешь, а делать это они умеют чуть лучше Вас.

Лучше оформить обмен недвижимости или куплю продажу

Подоходный налог при мене платится только в том случае, когда стоимость меняемого имущества неодинакова (помним про условие о трехлетнем возрасте недвижимости, которое упомянули в начале). Например, вы меняете свою «двушку». Вторая сторона ДМ должна будет доплатить разницу – и налогом облагается эта сумма, а не вся сумма.

Значит, и размер налога будет меньше. Не все так прекрасно, конечно. Есть у ДМ и минусы. Один мы уже назвали: если сделка совершается не между родственниками или знакомыми, то придется долго искать вариант для обмена.

Предположим, поменялись наши уже упомянутые наследники дачей, автомобилем и участком. И тут жена наследника решила, что его машина и земля вместе стоят дороже, чем дача.


Заказала экспертную оценку недвижимости, с ней – в суд.

Как обменять квартиру

То есть если обмениваются квартиры стоимостью более 1 млн грн, приобретенные меньше трех лет назад, то придется заплатить подоходный налог 5 %. Точно так же нужно регистрировать договор в реестре.

Как и при ДКП, требуется согласие супругов на совершение сделки и тоже не разрешается ухудшать жилищные условия ребенка, если он в результате ДМ переезжает с одной жилплощади на другую. Так что на общих нюансах мы останавливаться не будем.

Зато при родственных сделках мена – отличный вариант. Например, супруги развелись, и им нужно поделить трехкомнатную квартиру, которой они владели на праве долевой собственности.


А у жены при этом есть еще своя собственная однокомнатная.

Что проще обмен квартир или купля-продажа?

Сделки с недвижимостью по договорам мены не очень популярны, они составляют лишь 10 % от всех операций с квартирами. Но иногда гораздо выгоднее поменяться жилплощадью, чем продавать и покупать.
Это позволяет сэкономить на оформлении сделки, пишет zagorodna.com. Мена – это операция, в ходе которой стороны обязуются передать в собственность друг друга один товар в обмен на другой.
Одновременно с совершением сделки каждый участник получает право собственности на предмет обмена. По большому счету, мена – та же купля-продажа. Разница в том, что в первом случае стороны расплачиваются друг с другом по бартеру, то есть товар на товар, а во втором – деньгами. Для сделок по договорам мены (ДМ) действуют в основном те же правила, что и по договорам купли-продажи (ДКП).

Чем обмен выгоднее купли-продажи жилья?

Здесь договор мены – идеальный выход, опять же если между сторонами нет никаких противоречий. Более привлекательным будет договор мены и в тех случаях, когда срочно продать или купить жилье не требуется и вы готовы ждать подходящего варианта на обмен довольно долго. Или если есть немного денег, которые вы готовы доплатить за улучшение жилищных условий при обмене. Новое жилье на них не купишь, а затеваться с ипотекой дорого или кредит не одобряют.

Скажем, вы бы хотели поменять свое однокомнатное жилье на аналогичное, но в другом районе, более престижном, доплатив разницу в цене. В таком случае мена оправдана. Бубновый интерес В чем преимущества такой сделки? Когда меняются равноценные по стоимости квартиры, то все расчеты между сторонами производятся без денег.

Что выгоднее договор мены или договор купли-продажи?

Сделки с недвижимостью по договорам мены не очень популярны, они составляют лишь 10% от всех операций с квартирами. Но иногда гораздо выгоднее поменяться жилплощадью, чем продавать и покупать.

Это интересно:  Обмен долями квартиры между родственниками. Как обменять долю несовершеннолетнего?

Это позволяет сэкономить на оформлении сделки. Федот, да не тот Мена – это операция, в ходе которой стороны обязуются передать в собственность друг друга один товар в обмен на другой. Одновременно с совершением сделки каждый участник получает право собственности на предмет обмена.

По большому счету, мена – та же купля-продажа. Разница в том, что в первом случае стороны расплачиваются друг с другом по бартеру, то есть товар на товар, а во втором – деньгами. Сделки по договорам мены регулируются Гражданским кодексом РФ (статьи 567-571). Для сделок по договорам мены (ДМ) действуют в основном те же правила, что и по договорам купли-продажи (ДКП).

Недвижимость волгограда и волгоградской области.

Правовед.RU 600 юристов сейчас на сайте

Собираюсь обменять равноценно квартиру в собственности на дом который тоже в собственности, что мне выгоднее делать, мену или куплю продажу? договор мены Свернуть Виктория Дымова Сотрудник поддержки Правовед.ru Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

  • Что выгоднее договор купли продажи или дарения?
  • Мена или купля- продажа

Ответы юристов (2)

  • Все услуги юристов в Москве Сопровождение сделок с недвижимостью Москва от 40000 руб. Возврат бракованного товара Москва от 5000 руб.

Для того, чтобы самостоятельно заниматься жилищными проблемами, необходимо с самого начала разобраться, каким образом это можно произвести лучше всего. В тех случаях, когда Вы решили просто купить или продать квартиру, понятное дело, что проблема решается однозначно, так как это прямая покупка или продажа недвижимости.

Однако в тех случаях, когда необходимо что-то иное, например, приобрести взамен Вашей квартиру большей или меньшей площади, разъехаться из одного места в несколько, либо наоборот съехаться, приобрести взамен существующей квартиру большей или меньшей площади, или переехать в иной район города и т.д., то решать такую проблему посредством купли-продажи нецелесообразно. И объясняется это несколькими причинами. Причина первая.

Решение подобных жилищных вопросов посредством купли-продажи потребует гораздо больших денежных сумм. Причина вторая.

Операции с крупными суммами денег всегда рискованны. Причина третья. Последствия купли-продажи так же являются более рискованными.

В тех случаях, когда сделка по тем или иным причинам будет расторгнута по суду, Вы можете разом лишиться всего. Тогда почему же большинство подобных вопросов, при отсутствии одиночных продаж или покупок, все же решаются не через обмен, а посредством купли-продажи (через так называемые альтернативные сделки)? Ответ только один – любая сделка купли-продажи технически проще, чем обмен.

По статистике, большинство людей решение насущных жилищных проблем, первым делом, пытаются решить через обмен. Обычно они покупают одну газету из множества рекламных изданий и пытаются найти там подходящий для обмена вариант.

Следующим шагом является собственная подача объявлений об обмене в этих же изданиях.

Варианты обмена квартиры: прямой, двойной или равноценный?

Квартиру можно не только продать или подарить, но и поменять.

Зачастую это происходит по желанию собственника и в целях изменения условий проживания.

Самым главным в таком процессе является поиск подходящих объектов.

Читайте на нашем сайте о нестандартных процедурах обмена квартиры на автомобиль или на предоставление услуг.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Что означают варианты обмена квартиры?

Поиск вариантов – задача того владельца жилплощади, который задумал ее поменять. Поиск может быть как самостоятельным, так и с участием агентств недвижимости..

Масштаб зависит от целей и желаний собственника. Это может быть и иногородний обмен недвижимостью, если владельцы решили сменить место постоянного проживания в масштабах города или округа.

Варианты могут быть равноценными или с доплатой.

Это означает, что при равноценной мене собственник получает недвижимость по стоимости, значимости или ценности равный предлагаемому.

С доплатой можно поменять, например, комнату в коммуналке на квартиру.

Равноценный

Что такое обмен квартиры на квартиру равноценную? Условно виды мены квартиры можно подразделить на две группы:

Если первый подразумевает передачу денежной суммы в обмен на жилье лучшего уровня, то второй представляет собой вариант обмена равноценных квартир — обмен квартиры на квартиру без доплаты. Это означает, что найденные альтернативы по убеждению сторон равноценны друг другу.

Двойной обмен квартиры — такой вид сделки уместен тогда, когда есть более 2 собственников, заинтересованных в размене жилья.

При этом последний не против мены с первым. Именно так получается зачастую поменять трехкомнатную квартиру.

Прямой обмен квартир — самый простой вариант.

Здесь квартира передается новому собственнику с прямой передачей его жилья взамен.

Причем прямая сделка не обязательно осуществляется на новую квартиру.

В качестве варианта вполне может быть загородный дом или коттедж. Вполне часто встречается сделка, когда взамен квартиры собственник получает дом в деревне.

Альтернативный

Самый сложный и многовариантный способ. Он может быть представлен несколькими разновидностями:

Первый подразумевает покупку одного объекта взамен двух. Это достаточно сложно исполнимая сделка, так как найти желающего владельца одного объекта, которому понравятся два предлагаемых достаточно трудно.

Разъезд – популярная разновидность альтернативной мены. Она означает, например, мену двухкомнатного помещения на две однокомнатных. Часто такая необходимость появляется из-за семейных скандалов или разводов.

О принудительном размене жилья через суд читайте в нашей статье.

Расселение применимо в случае расформирования коммунальных квартир. К этой же категории относится обмен квартиры на комнату.

Особенности и нюансы

Каждый из видов имеет свои особенности.

Однако главная из них – правильное составление договора.

В нем обязательным является указание на предмет соглашения, без которого документ будет признан недействительным.

Кроме того, придется зарегистрировать право собственности на полученный объект или объекты. Для этого необходимо обратиться в Росреестр участникам соглашения и получить свидетельство о регистрации права.

Часто мену прикрывают куплей-продажей. Такое может быть, но в случае оспаривания кем-либо, сделка может быть признана притворной и недействительной.

Плюсы и минусы

Главный плюс прямой мены заключается в простоте исполнения, скорости поиска подходящих объектов. Здесь недвижимость можно поменять и на земельный участок с дачей, и т.д.

Это интересно:  Договор мены квартиры - что это такое: образец договора обмена недвижимым имуществом - жилыми помещениями между собственниками

Каждый из найденных вариантов должен оцениваться непосредственно заинтересованным лицом. Решение принимается, исходя из личных ожиданий и желаний такого лица.

В итоге, порядок обмена недвижимости всегда отличается в зависимости от конкретного случая. Это может быть и ситуация требующая доплаты или дополнительной передачи имущества или полностью разнозначная мена.

С помощью этой процедура можно найти альтернативу старому жилью, новому, а также улучшить жилищные условия.

Стоимость квартир при договоре мены

Пожалуйста помогите разобраться. Понять не могу, какую равноценную стоимость указать в договоре мены.Условия — родственники меняются квартирами на основании договора мены. По площади и по кадастровой стоимости одна квартира больше и дороже другой. Квартира 1 — 1млн 500 тыс, вторая — 3 млн 500 тыс. Какую стоимость указывать в договоре мены, важно именно равноценную, чтобы без доплат было.1) мнения разделились: есть вариант, что максимально большую — это не вызовет подозрения при регистрации (странно, почему не вызовет, ведь вторая квартира значительно дешевле)2) другие говорят, что оставляя максимальную стоимость, если вдруг новый собственник менее дорогой квартиры (по факту) решит продавать квартиру раньше 5 летнего срока, то налог будет вычисляться соответсвенно из указанной стоимости, а она изначально выше, чем сама квартира.3) мы думали поставить что-то среднее между двумя квартирами — 2 млн 200 тысяч. Но нам говорят, что если сделка сорвется, то может пострадать квартира, которая изначально выше по фактической стоимости (я так поняла здесь дело в добросовестности родственника). Я запуталась. Какую стоимость указывать? Заранее благодарю!

Ответы юристов ( 8 )

Здравствуйте! Скажите когда приобретены (зарегистрированы) обе квартиры? интересует дата.

большей площади — в 2010 август, а меньшей — 2009 — все по приватизации в собственность

Елена, добрый вечер.

Степень равноценности квартир, являющихся объектами мены, определяется непосредственно сторонами. Если договором предусмотрена мена неравноценными объектами, как в вашем случае, то можно предусмотреть порядок оплаты разницы в соответствии с положениями договора (до или после оформления сделки, наличными деньгами или за безналичный расчет).
Что же касается налогов, то в НК РФ не прописаны особенности налогообложения данного вида сделок, но в ГК РФ ст.567 указано

2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Тем самым уточняется, что к подобным договорам применяются нормы и правила как к договорам купли-продажи. Таким образом, если гражданин владел жильем более трех лет, то он освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Если же срок владения менее 3 лет, то обязанность по уплате налога возникает с учетом права на получение имущественного налогового вычета в размере 1 млн. рублей или фактически произведённых расходов.
С уважением, адвокат Сергей Нестеров.

  • 9,2 рейтинг
  • 2632 отзыва эксперт

Стороны могут указать любую стоимость.

Просто нужно понимать, что договор мены для целей налогообложения рассматривается как два договора купли-продажи.

Соответственно, если вы укажите максимальную стоимость, то собственник квартиры 1 будет платить больший налог (если он владеет квартирой менее 3х лет).

Если указать меньшую стоимость, то собственник квартиры 2 будет платить больше налог, если будет продавать квартиру менее чем через 5 лет (разные сроки 3 и 5 лет из-за того, что с 1.1.2017 этот срок увеличился).

Также нужно учитывать, что квартиры, зарегистрированные после 1.1.2016 не имеет смысла продавать ниже 70% кадастровой стоимости, так как для целей налогообложения будет браться именно 70% от кадастровой стоимости.

Так что вам нужно исходить из того, что установление цены в данном случае фактически просто перераспределяет налоговую нагрузку между продавцом и покупателем.

Особенности совершения и оформления сделки по обмену квартиры

Обмен квартиры, безусловно, сделка непростая, к ней нужно тщательно подготовиться, все детально продумать.

Для начала очень важно определить для себя – что нужно в конечном результате получить: более комфортабельную квартиру или, наоборот, меньшей площадью.

Или же переселиться за город в собственный дом? После того, когда четко будет понятна конечная цель, можно приступать к поиску вариантов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Что это такое?

Обмен квартир – это, по сути, такая договоренность между людьми (владельцами квартир), которые желают поменяться своим жильем.

Данная операция с недвижимостью существует и сегодня. Возникают различные жизненные ситуации, при которых просто необходимо решать жилищный вопрос.

В наши дни совершенно реально обменять квартиру в центре города на загородный дом без всяких доплат. А можно ли небольшую жилплощадь поменять с доплатой на более просторную? Да, но размер такой доплаты зависит от рыночной стоимости обоих вариантов.

Основные этапы процедуры

Можно обозначить наиболее важные моменты процедуры обмена жилья, без которых невозможно обойтись:

  1. Первым делом нужно начать с оценки жилья, чтобы понять – будет ли необходимость в доплате или нет.
  2. Подготовка квартиры (юридически), то есть, погасить все задолжности по платежам и снять обременения с квартиры (если они имеются).
  3. Подготовка технического паспорта на жилье (если его нет, то заказать в БТИ).
  4. Когда подобран нужный вариант, то происходит процедура заключения договора мены.
  5. Далее осуществляется передача жилья по специальному акту.
  6. Затем нужно сдать документы на государственную регистрацию в Росреестр, получить там выписку.
  7. Оформление нового технического паспорта.
  8. Остается еще подать сведения в налоговую и переоформить расчетно-кассовые счета.

Подробнее узнать о том, как оформляется обмен квартирами, можно тут.

Какие существуют варианты?

С доплатой и без неё

  • Вариант обмена может быть равноценным, то есть без доплаты. Он приемлем в том случае, когда стоимость обоих видов жилья одинакова. Например, небольшая квартира в центре города обменивается на квартиру большей площади в спальном районе.
  • Обмен с доплатой производится в случае неравноценной стоимости объектов. Например, владелец большой квартиры в элитном доме хочет переехать в маленькую и на окраине. Конечно, он рассчитывает на доплату определенной суммы денег. И наоборот, тот, кто улучшает свои жилищные условия (меняет район проживания или увеличивает жилплощадь), готов за это доплатить определенную сумму. Еще один вариант — это обмен двух квартир на одну (чаще всего здесь потребуется доплата).
Это интересно:  Обмен трехкомнатной квартиры на двухкомнатную или на две однокомнатных

Дополнительно прочитать об обмене квартиры с доплатой или без нее можно здесь.

На аналогичную недвижимость

Какие нюансы следует учесть, если вы меняете квартиру на квартиру? Нужно всегда помнить, что жильё бывает в собственности, а бывает муниципальными.

С приватизированным жильем все гораздо проще. Самый простой вариант обмена заключается в следующем:

  1. собственник квартиры сначала находит заинтересованного покупателя на свою квартиру;
  2. одновременно подбирает для себя подходящий вариант.

Прочитать подробнее об обмене квартиры на квартиру можно тут.

На пригород

Такой обмен для многих бывает очень необходим, например, люди пенсионного возраста устали от городского шума и суеты. Поэтому сейчас многие задаются вопросом: а существует ли такая возможность? Да, но жилье в городе, конечно же, стоит дороже, чем в пригороде и поэтому можно рассчитывать на хорошую доплату.

На дом и участок

При таком раскладе нужно быть готовым к доплате (за дом). Если еще не так давно квартиры в городах стоили дороже частных домов, то сегодня ситуация другая, многие хотят жить поближе к природе и дышать чистым воздухом. Конечно, нужно тщательно изучить некоторые важные вопросы:

  • условия прописки в этом доме для постоянного проживания;
  • транспортная доступность;
  • насколько развита инфраструктура.

Эти моменты нельзя игнорировать при выборе вариантов, от них будет зависеть качество жизни. Такой обмен надежнее будет осуществлять с помощью риелторов. Что касается документов, то в договоре, помимо необходимых пунктов, касаемых жилья, обязательно нужно будет внести сведения об участке (его кадастровый номер и площадь).

Больше нюансов узнать о том, как осуществляется обмен квартиры на дом или участок, можно в этой статье.

Можно ли обменять комнату?

Согласно Гражданскому Кодексу (ст.567) обменять можно любую жилплощадь, то же самое касается и комнат.

Статья 567 ГК РФ. Договор мены

  1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
  2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Вполне возможно обменять комнату на комнату (например, в коммунальной квартире) или комнату на отдельную квартиру.

Главное, чтобы эта комната принадлежала вам по праву собственности.

Дополнительно прочитать об обмене комнаты на квартиру или дом с доплатой можно здесь.

Отдельное жильё на комнату

Чаще всего такая потребность может возникнуть при размене квартиры, например, в случае развода, когда нужно разъехаться. Или же при необходимости в деньгах, когда такой обмен с доплатой поможет выйти из сложной жизненной ситуации.

Более детально прочитать об обмене квартиры на комнату с доплатой можно в этом материале.

Необходимые документы и особенности договора

Список необходимых документов, которые нужно будет подготовить для оформления сделки по обмену жилья:

  1. Документы, подтверждающие право собственности на данную квартиру (плюс кадастровый паспорт).
  2. Паспорта, а если есть дети, то их свидетельства о рождении.
  3. Справка о том, что нет задолженности по коммунальным платежам.
  4. Справка о составе семьи.
  5. Договор.

Договор для обмена жилья обязательно должен быть в письменном виде и быть очень подробным:

  1. Первым делом вносятся точные данные об участниках договора (паспортные данные, ФИО и прописка).
  2. Полные данные о жилье, которое обменивается (адрес, площадь, стоимость, какое право собственности на него имеется).
  3. Указать некоторые особенности обеих квартир (количество комнат, какой этаж, наличие балкона, подвала, из каких материалов построен дом, какое отопление и т.д.).
  4. Важно обозначить дату, до которой нужно полностью освободить и передать друг другу жилье.
  • Скачать бланк договора мены равноценных квартир
  • Скачать образец договора мены равноценных квартир

При обмене доли квартиры договор таким же образом составляется, вместо сведений о квартире указываются сведения о доли и ее размер.

Об особенностях заключения договора мены квартиры можно еще прочитать здесь.

Однозначно сказать, сколько составит цена процедуры обмена квартиры возможно только в случае простого обмена – это 2 тысячи рублей (размер госпошлины за регистрацию права собственности).

Но обычно возникают некоторые ситуации, при которых требуется профессиональная помощь и приходится обращаться к риелтору, к нотариусу, к юристу. Так что итоговая стоимость совершаемого обмена зависит от степени сложности этого обмена.

Особенности налогообложения

В Налоговом Кодексе нашей страны нет указаний насчет уплаты налога при совершении обмена квартир, но зато ГК РФ (ст. 567) четко прописывает, что налогообложение по договору мены идентично договору купли-продажи. А эта сделка уже отражена в НК РФ, каждая из сторон выступает одновременно и продавцом и покупателем. Освобождается от уплаты налога владелец квартиры в случае, если она находится в его собственности более 3-х лет.

Об особенностях налогообложения при мене квартиры можно узнать в этом материале.

Какой можно подвести итог? Конечно, всегда найдется приемлемый вариант, который всех устроит, здесь важен только вопрос времени. Если не хочется платить лишние деньги, то можно искать нужный вариант самостоятельно. Если же не хочется тратить время на длительные поиски, то следует обратиться к риелтору, который всегда сразу может предложить несколько подходящих вариантов.

Оставьте комментарий