Правила оформления задатка при покупке и продаже квартиры: образец бланка договора и нюансы процедуры

Правила оформления задатка при покупке и продаже квартиры: образец бланка договора и нюансы процедуры

По разным причинам, бывает так, что продавец и покупатель, как только договорились о цене и условиях передачи прав на жилую недвижимость, не могут заключить договор купли-продажи квартиры.

Если приобретатель желает остановиться именно на этом варианте, а собственник жилья готов подождать, то можно обсудить условия передачи задатка. Рассмотрим всё это в статье ниже.

Что это такое при купле-продаже недвижимости?

В статье 380 Гражданского кодекса РФ дается понятие задатка. В законодательстве под ним подразумевается некая сумма денежных средств, которая, в рамках рассматриваемого вопроса:

  • передается покупателем продавцу;
  • гарантирует исполнение обязательств в будущем.

Задаток передается в счет уплаты стоимости недвижимости. То есть, если, например, стороны договорились о том, что цена квартиры будет составлять 5 млн. рублей, а размер задатка – 100 тыс. рублей, то, в будущем, покупателю останется заплатить 4,9 млн. рублей, а не 5.

Статья 380 ГК РФ. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

Для чего делается?

Основных причин две:

  1. Покупатель получает гарантию, что собственник квартиры не продаст ее кому-то другому.
  2. Продавцу гарантируется, что объект недвижимости у него купят. Несколько позже, но с огромной долей вероятности.

То есть, передавая и получая задаток, стороны связываются друг с другом «нитью закона», если угодно. Но важно еще и правильно оформить процедуру. Когда вносится задаток, как правильно его давать и корректно составить необходимые документы — об этом пойдет речь немного ниже.

Обязательно ли давать?

У обывателей, которые часто слышат об упоминании этого слова, складывается впечатление, что задаток – это некий обязательный платеж, без которого купить или продать квартиру нельзя. На самом деле, можно.

Задаток необходим в небольшом числе случаев:

  • если покупатель не может предоставить всю нужную сумму денег сразу, чтобы купить квартиру;
  • если у продавца не все в порядке с документами, необходимыми для заключения договора купли-продажи;
  • в некоторых иных случаях.

Если обобщать, то можно сказать следующее: задаток нужен только лишь тогда, когда стороны сразу не могут оформить сделку купли-продажи по тем или иным причинам.

Требования к размеру суммы

В действующем гражданском законодательстве их просто-напросто нет. Законодатель разумно посчитал, что стороны должны иметь право самостоятельно, в каждом конкретном случае, определиться с тем, сколько давать денег в счет обеспечения достигнутых договоренностей.

Остается только лишь обращаться к практике, чтобы определить, какой задаток берут при продаже квартиры. А она такова: в среднем, продавцу передается 5-15% от стоимости жилой недвижимости. Представляется, что такая сумма может вполне гарантировать, что сделка в будущем будет совершена.

Представьте: средняя цена квартиры в регионах составляет около 2 млн. рублей. Есть варианты дешевле, есть – дороже. Это не так важно. Допустим, что стороны договорились о передаче задатка в размере 10% от стоимости недвижимости. Получается, что покупатель должен передать продавцу 200 тыс. рублей. Серьезная сумма. Впрочем, если продавец, готов получить меньше денег в качестве задатка, то это, повторим, не запрещено законом.

Как правильно оформить?

Выше упоминалось, чтобы оформить задаток при покупке квартиры, можно составить предварительный договор. Как это сделать?

Необходимые документы

Сторонам понадобятся следующие бумаги:

Перечисленных бумаг будет достаточно для того, чтобы успешно передать задаток.

Передавать задаток необходимо по документу, составленному, как минимум, в письменной форме. В нем должны быть следующие пункты:

  1. Дата и место составления, подписания документа.
  2. Сведения о сторонах.
  3. Описание объекта недвижимости. Нужно указать следующие данные:

  • адрес;
  • площадь;
  • кадастровый номер.

В общем, все то, что пропечатывают в выписке из ЕГРН.
Информация об имеющихся правоустанавливающих документах. Почему данный пункт сформулирован именно так?

Приведем пример: человек получил в наследство квартиру, но еще не зарегистрировал право собственности. Объект выставлен на продажу. Даны объявления в газетах и в интернете. Нашелся покупатель. Но заключить основной договор не представляется возможным. Нельзя этого делать, если не внесены изменения в ЕГРН по объекту.

Но стороны вполне могут договориться о передаче задатка, указав в договоре, что пока у продавца есть только свидетельство о праве на наследство по закону на квартиру, о которой идет речь.

  • Размер задатка. Как уже отмечалось, стороны сами договариваются о сумме, которая будет передана.
  • Общая стоимость квартиры.
  • Причины, по которым обязательство не может быть исполнено на данный момент.
  • Срок, до которого стороны обязуются заключить основной договор. Это очень важный пункт.

    Форма соглашения

    Если в сделке на стороне продавца участвует несколько собственников, несовершеннолетний, то придется обратиться к нотариусу и оформить бумагу у этого должностного лица.

    ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что куплю-продажу квартир в простой письменной форме – без нотариуса, можно оформлять только в том случае, если продавец – совершеннолетний, полностью дееспособный человек, являющийся единственным собственником данной недвижимости.

    Что касается основного договора, то правило простое: он заключается в той же форме, что и предварительный.

    Составление расписки

    Многие стремятся оформить, дополнительно к договору и такую бумагу. На самом деле, оформление расписки в получении задатка необходимо в том случае, если при покупке или продаже квартиры не планируется подписания договора. В противном случае, обе бумаги будут дублировать друг друга. И договор будет иметь больший вес.

    Если же планируется написать именно расписку, то нужно знать следующее:

    В расписке должна содержаться та же информация, что и в договоре для оформления задатка при покупке квартиры. Обязательно:

    Передавать денежные средства желательно тут же. Наличными или банковским переводом. Благо, интернет-банкинк от крупных финансовых организаций работает сейчас отменно. Можно воспользоваться и банковской ячейкой.

    Ответственность сторон

    Многих волнует вопрос, возвращается задаток или нет, в каких случаях и можно ли вернуть его, если передумал покупать квартиру? Отношения по передаче задатка хороши тем, что в ГК РФ предусмотрена четкая ответственность за неисполнение взятых обязательств.

    Варианты таковы:

    1. Если договор купли-продажи не был заключен до оговоренного срока по вине покупателя, то продавец оставляет задаток у себя.
    2. Если виноват продавец – то покупатель вправе потребовать от него возврата задатка и такой же суммы сверху.
    3. Если же договор не был заключен по причинам форс-мажора, то стороны освобождаются от ответственности.

    С виновной стороны можно взыскать еще и убытки. Если несостоявшиеся покупатель и продавец договорятся, то задаток может быть возвращен без применения санкций. Но такое случается редко.

    Таким образом, задаток при купле-продаже квартиры – это отличный способ обеспечить заключение сделки в будущем, если сейчас что-то мешает это сделать. Главное – все правильно оформить.

    Соглашение о задатке при покупке квартиры — образец 2020 года

    Покупка квартиры оформляется договором купли-продажи. Но предварительно стороны могут скрепить свои намерения, передав часть суммы от полной стоимости помещения. В этом случае подписывается договор задатка при покупке квартиры.

    Что такое задаток?

    Понятие задатка определено ст. 380 Гражданского кодекса. Это денежная сумма, которая передается одной стороной договора другой стороне:

    • в счет причитающихся платежей по договору сделки;
    • для гарантии, что основной договор будет заключен;
    • в целях обеспечения исполнения условий соглашения.

    При покупке квартиры задатком является часть денежных средств от ее общей стоимости. Расчет по основному договору купли-продажи квартиры будет производиться с учетом ранее переданного задатка. Передача денег должна производиться по соответствующей расписке, оформленной в простой письменной форме.

    Важно! Задаток возвращается в двойном размере по вине продавца, если же виноват покупатель ему придется вернуть полную стоимость переданной суммы (ч. 2 ст. 381 ГК РФ).

    Другим видом гарантийного платежа части средств за приобретаемую недвижимость является аванс. Его передача также оформляется договором. Не следует отождествлять понятия аванса и задатка, их суть различна.

    Как правильно составить договор задатка?

    Договор, составленный грамотно и содержащий все необходимые реквизиты, обретает юридическую силу с момента, когда обе стороны поставили свои подписи. Такое соглашение не требует нотариального заверения, но участники сделки вправе обратиться к услугам юриста или нотариуса, чтобы обезопасить свою сделку.

    Обязательные реквизиты соглашения о задатке:

    Соглашение о задатке может быть составлено на типовом бланке с внесением изменений в каждой конкретной ситуации. Недопустимо наличие в документе ошибок, опечаток и исправлений.

    Бланк договора задатка при покупке квартиры

    Образец соглашения о задатке при покупке квартиры 2020 года

    Порядок действий до внесения денег

    Передача любой суммы денег постороннему лицу всегда сопряжено с рисками. Поэтому к процедуре внесения задатка за квартиру необходимо подойти разумно. Чтобы убедиться, что продавец не испарится вместе с задатком, предварительно нужно:

    Передача задатка

    Документы проверены, помещение осмотрено и стороны достигли взаимопонимания по вопросу купли-продажи. Далее следует заключение соглашения о задатке, как гаранте предстоящей сделки.

    Рекомендуем вместе с соглашением задатка заключить предварительный договор, чтобы при негативных последствиях его не признали авансом. Где отдельным пунктом прописать условия задатка. В этом случае в договоре содержатся условия заключения основного и иные обязанности сторон.

    В судебной практике имеются случаи когда при заключении задатка без предварительного договора сделка не дошла до подписания основного и суд признал задаток авансом (Решение № 2-214/2018).

    Определитесь с суммой задатка. Обычно его размер является следствием договоренности сторон. Чаще он составляет 5-10 процентов от общей стоимости жилого помещения.

    Для примера, квартира стоит 2 млн.рублей, в качестве задатка может быть передана сумма от 100 до 200 тысяч рублей.

    Передача денежных средств происходит сразу после подписания договора задатка обеими сторонами. При этом полученная сумма наличных средств пересчитывается и проверяется на подлинность. Допустимо, чтобы в этот момент присутствовали свидетели.

    Закрепляется факт передачи денег распиской. Составляется только Продавцом квартиры от руки, подписывается и хранится у Покупателя в доказательство того, что часть средств от полной стоимости жилья уже переданы. Форма расписки свободная, с указанием:

    • даты и места передачи денег;
    • реквизитов участников сделки;
    • свидетельских данных (если привлекаются);
    • указание на задаток и его сумму (цифрами и прописью);
    • реквизиты договора о задатке.

    Расписка обязательно скрепляется подписью получившего денежные средства и, при необходимости, свидетельскими подписями с расшифровкой.

    Что необходимо сделать после внесения задатка?

    Соглашение о задатке является предварительной частью сделки, поэтому после передачи задатка стороны:

    • в установленный соглашением срок подписывают основной договор купли-продажи;
    • производят окончательный расчет за квартиру;
    • проводят процедуру государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

    Экземпляр соглашения о задатке, основного договора и расписки являются подтверждением того, что сделка состоялась и юридически правомерна. В случае возникновения разногласий стороны вправе обратиться в суд, представив эти документы.

    Как вернуть задаток?

    Одна из сторон вправе расторгнуть договор о задатке по существенным основаниям. Например, в квартире обнаружены серьезные неустранимые недостатки, которые при первичном осмотре не были замечены покупателем. Вопрос возврата задатка рассматривается в следующем порядке (с т. 381 ГК РФ ):

    1. Соглашение расторгается по обоюдному согласию. Полученная сумма денежных средств возвращается покупателю.
    2. Покупатель отказался от исполнения условий предварительного договора. Сумма задатка остается у продавца.
    3. Продавец уклоняется от исполнения условий соглашения. Тогда он обязан вернуть покупателю не только задаток, но и дополнительно такую же сумму в качестве компенсации.

    На практике такое обязательство зачастую нарушается продавцами. Чтобы восстановить справедливость покупатель вправе обратиться с исковым заявлением о взыскании двойного задатка в судебную инстанцию:

    • для иска до 50 тысяч рублей — в мировой суд;
    • для исков, превышающих 50 тысяч рублей — в районный суд.

    Истцу придется документально доказать факт неисполнения обязательств по договору задатка продавцом.

    Следует учитывать, что некоторые ситуации могут лишить покупателя возможности вернуть задаток. Обычно это происходит, когда в сделке участвует риэлтор и просит внести задаток до момента составления предварительного договора купли-продажи и оформления соглашения о задатке. В этом случае внесенную сумму риэлтор оставляет себе и не передает ее покупателю. Соответственно, она не является гарантийным платежом по договору.

    Если сделка срывается, то переданные покупателем деньги не возвращаются, поскольку по своей сути не могут рассматриваться, как задаток. Поэтому не следует отдавать наличные средства риэлтору, а только продавцу или его представителю по нотариальной доверенности и только в рамках соглашения о задатке.

    Подписание соглашения о задатке при покупке квартиры является серьезным шагом к завершению сделки. Поэтому важно сначала проверить все документы на жилье и только затем передавать денежные средства. Уже на этом этапе можно попасться на удочку мошенников.

    Правила оформления задатка при покупке и продаже квартиры: образец бланка договора и нюансы процедуры

    Как оформить задаток? Как оформить задаток при купле-продаже. Разумный размер задатка Какие документы подписать. Договор-соглашение о задатке. Расписка. Возвращение задатка

    Статья обновлена 05.01.2020 года

    Такие вопросы возникают у любого здравомыслящего покупателя недвижимости. Ведь есть понимание, что задаток необходим, но и есть страх его потерять или вернуть в двойном размере.

    В этой статье я расскажу как правильно оформить передачу задатка, без опасности утраты денег.

    Разберемся в этом подробно:

    Как оформить задаток

    • Действительно задаток теряют из-за неправильного оформления документов.
    • Но ведь и взыскать задаток с Продавца в двойном размере, при правильном оформлении абсолютно реально.

    Поэтому, если Вы определились с выбором — передавайте задаток!

    Задача задатка обеспечить выполнение договоренностей по Предварительному договору. Поэтому совсем не достаточно составить Соглашение о задатке.

    Исходя из многолетнего опыта сопровождения сделок, смею утверждать, что весь успех купли-продажи зависит от правильно или неправильно составленного Предварительного договора.

    Вы даже и не задумывались об этом.

    Напротив Вы считали Предварительный договор купли-продажи не нужным, не существенным. Или даже не знали о его существовании?

    -А я ни чуть не удивлена, ведь многие дилетанты начинают строить дом без проекта. При этом потом сильно расстраиваются от того, что он трещит по швам.

    • Так вот, Предварительный договор купли-продажи нужен и передавать задаток без него нельзя!

    Предварительный договор — это проект сделки, продуманный до мелочей! И ни чуть не меньше.

    Как правильно оформить задаток при покупке квартиры, дома, земельного участка

    Начнем с того как правильно определить размер задатка, это очень важно.

    Ведь задаток является обеспечительной мерой выполнения договоренностей по предварительному договору.

    Конечно он составляет часть стоимости, но при определении размера задатка необходимо ориентироваться именно на то, какой его размер будет обеспечивать выполнение Продавцом обязательства продать , на оговоренных условиях. А покупателя купить, на оговоренных условиях.

    Например:

    Рыночная стоимость недвижимости составляет 3 000 000, 0 рублей. Вы торгуетесь и договариваетесь купить за 2 900 000.0 рублей с использованием кредитных средств. Составляете Предварительный договор, прописываете условия и форму оплаты и передаете задаток 50 000.0 рублей.

    То есть в случае отказа от продажи Продавец возвращает Вам двойной задаток, то есть 100 000,0 рублей.

    Продавец, поразмыслив над ценой и к тому же «напряжными» условиями оплаты с использованием кредитных средств после перехода права на Покупателя , понимает что прогадал и продолжает продажу у Вас за спиной.

    К нему приходит Покупатель с наличными деньгами и срочной покупкой и не торгуясь предлагает ему 3 000 000.0 рублей, он удачно продал свою квартиру, но ему необходимо освободить ее за неделю.

    То есть Продавец, на завтра продает недвижимость, при подписании договора получает полную сумму и безболезненно возвращает Вам деньги в размере 50 000.0 рублей. Он уже проконсультировался )))) Вы же соглашение о задатке не составили, значит суд сочтет его авансом, а аванс возвращается в размере переданной по расписке сумме.

    Даже возврат суммы в 100 000.0 Продавца не ударит по карману.

    Хорошо если он Вас уведомит о продаже))))), а то будете ждать, когда он Вам соберет полный пакет документов для банка.

    И Вы остались с носом!

    Вернее без квартиры. А чемоданы и коробки уже собраны.

    И независимую оценку для банка уже оплатили ((((

    А вот правильно оформленный задаток в размере 100 000.0 рублей обеспечил бы Вам спокойную покупку, на прописанных в предварительном договоре условиях.

    Документы, оформляющие задаток

    С размером задатка определились.

    -Теперь , какие бумаги необходимо составить?
    Как оформить задаток ?

    -Конечно расписка нужна. Ведь она подтверждает факт получения денег Продавцом. Но не более того!

    -Тогда еще нужно Соглашение о задатке.

    -Обязательно.
    Но оно подтверждает понимание каждой из сторон о последствиях невыполнения договоренностей: о возврате в двойном размере в случае отказа от продажи или потери задатка в случае отказа от покупки.
    И все!

    В Соглашении о задатке НЕ прописываются условия купли-продажи. Оно является приложением к предварительному договору купли-продажи.

    -Значит нужен договор о намерениях совершить куплю-продажу?

    Предварительный договор купли-продажи не является договором отчуждения — это договор о намерениях продать и купить.

    Только три документа, работающие вместе являются правильным оформлением сделки:

    -А какой из них самый главный?

    -Все они, для целей сделки купли-продажи недвижимости, ценны вместе и не ценны по-одному!
    Я вижу, Вы сомневаетесь?
    Ну тогда вспомните о нашем разговоре позже )

    Уж поверьте моему опыту. Я сопровождаю сделки с недвижимостью с 2006 года, в моей профессиональной копилке более 1 000 успешных сделок.

    Нужно ли оформлять задаток у нотариуса?

    Гражданский кодекс требует заключение предварительного договора в такой форме, как оформляется основной.

    В обязательном порядке нужно удостоверять договор продажи недвижимости,
    1. принадлежащей несовершеннолетним и недееспособным, а так же
    2. при продаже доли в праве собственности НЕ всеми «дольщиками» сразу.

    Однако на практике и в этих случаях применяется простая письменная форма предварительного договора.

    Однако, необходимо помнить!

    Для таких сделок нужно в обязательном порядке:

    1. Разрешение опеки на продажу

    2. Уведомление всех «дольщиков» об условиях продажи доли.

    Как оформить задаток. Видео консультация

    Я приготовила для вас видео консультацию с подробными разъяснениями по письменному оформлению задатка и шаблоны договоров.

    Составление сразу трех необходимых документов с помощью конструктора договоров:

    Посмотрите обязательно.

    Составление задатка по шаблону:

    Конструктор договоров можно протестировать бесплатно > > >

    Кто может подписать соглашение о задатке

    Подписать соглашение о задатке и принять денежные средства может только собственник недвижимости! Или его представитель по нотариальной доверенности.

    • Супруг не может принимать задаток, если право собственности зарегистрировано на другого.

    Не нужно путать понятия «совместно нажитое имущество» и «форма зарегистрированного права».

    • Если супруги владеют недвижимостью на праве общей совместной собственности — один из может принять задаток.

    Как оформить задаток? Составит три документа:

    • Предварительный договор купли-продажи
    • Соглашение о задатке
    • Расписку от продавца о получении денег

    Риэлтор, посредник. агент по недвижимости, директор агентства недвижимости НЕ ИМЕЮТ ПРАВА принимать задаток без нотариальной доверенности от собственника.

    Как передать деньги продавцу

    Как правило задаток передают наличными, ведь это не крупная сумма.

    Так же можно сделать перевод с банковской карты покупателя на банковскую карту продавца.

    Или совершить безналичный расчет путем банковского перевода на счет продавца.

    При любой форме расчета продавец должен передать покупателю расписку о получении средств.

    При безналичном расчете в расписке нужно указать способ получения денежных средств.

    «Денежные средства получены мной на банковскую карту Связь-банка »

    «Денежные средства получены на банковский счет ВТБ»

    Это интересно:  Сделка с квартирой — дело рискованное! На что обратить внимание при покупке и продаже?
  • Оставьте комментарий