Поможем сделать правильный выбор! Какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку?

Поможем сделать правильный выбор! Какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку?

Покупка квартиры – серьезное мероприятие, к которому принято подходить со всей ответственностью.

Раздумья покупателя жилья помимо таких критериев, как район города, планировка, площадь, вызывает другие вопросы: на рынке первичного или вторичного жилья лучше приобрести данную недвижимость?

На что стоит обратить внимание? Эта статья поможет определиться.

Покупка жилья в новостройках

Преимущества

Строительство новых домов, жилых комплексов и целых районов по всей стране идет стремительными темпами. По оценкам экспертов, в новостройках приобретается вдвое больше квартир, чем на вторичном рынке. Тенденция не удивительна, поскольку этот вариант имеет значительные преимущества.

    Существенным достоинством квартиры в новостройке является ее стоимость. Если жилье еще на этапе строительства, есть возможность сэкономить до 20-30% от цены.

При этом вносить деньги можно постепенно, что удобно тем, кто не имеет на руках всей суммы сразу. В том числе экономия будет и в последующем: счета за отопление будут ниже, поскольку действуют новые более строгие требования к теплоизоляции.
Большим плюсом является то, что перед покупателем открывается хороший выбор даже в пределах одного дома: можно выбрать солнечную или теневую сторону, вид из окна, этаж.

Новые дома проектируются с современными системами утепления, автономного отопления, коммуникаций. Можно не переживать за работоспособность лифтов и чистоту подъездов и территории.
Важным моментом при строительстве современных новостроек является безопасность.

Современные системы сигнализации, видеонаблюдения и противопожарной безопасности заслуживают внимания будущих владельцев.

  • Есть преимущества у первичного жилья и с юридической точки зрения: меньше вероятности быть обманутым предыдущим владельцем, квартира не окажется с сомнительным прошлым.
  • Недостатки

    Однако не все так однозначно с приобретением жилья в новостройках. Покупка сопряжена с некоторыми сложностями и имеет свои недостатки.

      И здесь на первом месте, конечно, стоят финансовые риски. Нужно очень внимательно подходить к выбору застройщика, чтобы не вложиться в долгострой или не потерять деньги вовсе.

    Экономия на этапе котлована может обернуться долгим ожиданием окончания строительства, которое и в благоприятное время в среднем длится три года.

    Чтобы снизить риски, необходимо изучить предыдущую деятельность компании, наличие и качество реализованных проектов, отзывы клиентов, срок деятельности. При сомнениях можно обратиться в риелторскую фирму для проведения юридической экспертизы документов застройщика.
    Говоря о меньшей стоимости первичного жилья, нужно понимать, что покупаются по сути голые стены.

    Поэтому ремонт потребует ощутимых вливаний капитала.
    Следует помнить, что большинство новостроек располагается в необжитых районах окраины города. Не всегда план застройки предусматривает одновременное развитие инфраструктуры: детские сады, школы, магазины.

    На красивые картинки как из офисов продаж с ухоженной территорией может потребоваться время. Вероятны проблемы с транспортом.

    Если жилой комплекс новый и дома сдаются постепенно, дискомфорт будет еще серьезнее.
    Первое время жизнь может быть осложнена недостаточно отлаженной работой коммуникаций: перебои в подаче воды, электричества, отопления, работе вентиляции.

    Постепенно все придет в норму, но на это потребуется время.
    Трудоемкой и длительной будет процедура оформления прав собственности на новое жилье.

    Покупка жилья на вторичном рынке

    Преимущества

    1. Главным плюсом приобретения жилья на вторичном рынке является возможность заехать в него сразу же после оформления бумаг.

    Этот момент актуален для семей, живущих в съемном жилье и не имеющих возможности долго ждать окончания строительства.
    Подыскивая квартиру на рынке вторичного жилья, можно выбрать любую точку города: поближе к работе, к определенным сооружениям, тихий район или центр.

    При этом в центре города цены на вторичку будут существенно ниже, чем на новостройки там же. В любом случае, квартира будет находиться в месте с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью.

  • При достойном состоянии коммуникаций не потребуется ремонт, а значит, не будет дополнительных расходов на него.
  • Недостатки

    • На вторичном рынке квартиры – штучный товар.

    Поменять в пределах одного дома этаж, сторону и какие-то еще характеристики (что возможно в новостройках) здесь не получится.
    Существенным минусом является юридическая сторона сделки купли-продажи квартиры.

    Важно исключить вероятность долгов по коммунальным платежам и возможные незаконные перепланировки квартиры.
    Перед покупкой важно убедиться в качестве коммуникаций, проводки, шумоизоляции – зачастую у вторичного жилья проблемы по этим пунктам.

    Это интересно:  Как не прогадать? Пошаговая инструкция по купле-продаже готовой квартиры в новостройке от застройщика

    Даже при возможности сделать ремонт в конкретной квартире, привести в лучшее состояние здание в целом не получится.

    О том, какие существуют подводные камни при покупке такого жилья, можно узнать здесь.

    Сравнение двух вариантов

    Квартира в новостройке Квартира на вторичном рынке
    Цена Ниже в новых районах. Дороже, чем у вторичного, в домах центра города. Дешевле, чем в новостройке в центре города. В целом, вторичное жилье дороже.
    Риски Неблагонадежность застройщика. Возможность потерять деньги или столкнуться с “долгостроем”. Мошенничество со стороны продавца, возможные притязания третьих лиц.
    Скорость получения квартиры в собственность Неопределенные сроки вступления во владение. Зависит от того, на каком этапе строительства находится дом, а также времени сдачи дома в эксплуатацию. Сразу же после заключения договора купли-продажи.
    Наличие/отсутствие ремонта Чаще всего приобретаются голые стены, требующие ремонта с нуля. Но выполнять в новостройках его проще. Требуется в редких случаях.
    Особенности инфраструктуры В новых районах отсутствует либо в процессе строительства. Присутствует в полном объеме.
    Инвестиции в недвижимость На этапе строительства цена за квадратный метр ниже среднерыночной, рост может дойти до 300-400%. Выгодный вариант для перепродажи. На перепродаже невелика возможность большой выгоды, но при хорошем расположении можно сдавать в аренду.

    Смотрим на видео подробное сравнение новостройки и вторички, все плюсы и минусы:

    Что в итоге лучше приобрести?

    Выбор следует делать исходя из жизненной ситуации и, конечно же, собственных предпочтений. Если первостепенная задача переехать в собственное жилье сейчас, лучше приобрести недвижимость на вторичном рынке.

    Заключение

    Задаваясь вопросом о покупке нового жилья, следует помнить, что приобретение недвижимости в новостройке и покупка квартиры на вторичном рынке имеют существенные различия.

    Необходимо оценить все преимущества и недостатки, а также возможные риски, узнать обо всех тонкостях процедур оформления документов и от этого отталкиваться в своем решении.

    Что выбрать: вторичку или новостройку

    Что выбрать: вторичку или новостройку

    Шум перфоратора, недостроенная школа и убитое в дороге время или старый подъезд, ржавый трубопровод и соседи, с которыми нужно уживаться? Первичка дешевле и качественнее, вторичка — удобнее для жизни и ближе к центру города. Рассказываем, как решить, какой вариант подойдет вам.

    Цена

    Вторичное жилье стоит дороже недвижимости в новостройке. Сравните средние цены на однушки 33 м² в одном районе, в новом и старом доме:

    Москва Краснодар Тюмень
    Первичка 3 500 000 ₽ 1 300 000 ₽ 1 700 000 ₽
    Вторичка 6 000 000 ₽ 2 000 000 ₽ 2 300 000 ₽

    Это цены, указанные в объявлениях на ЦИАНе. Имейте в виду, что зачастую указанная в объявлениях стоимость вторичных квартир завышена: хитрые агенты стараются оставить место для маневра на случай, если покупатель начнет торговаться. Чтобы узнать, сколько на самом деле стоит понравившийся вариант, обратитесь к риэлтору или оценщику.

    С первичными квартирами попроще: как правило, в объявлениях указывают настоящую стоимость. Правда, застройщик рекламирует самые дорогие варианты, а те, что подешевле, прячет в недрах своего сайта. Просмотрите все предложения и скачайте прайс-лист, прежде чем принимать решение о покупке.

    К этому моменту испуганные сотрудники пытаются продать как можно больше квартир, поэтому устраивают акции, торгуются и дарят квадратные метры или парковку в подарок

    Ипотека

    В целом, ставки по ипотеке на первичное и вторичное жилье почти не отличаются и колеблются от 8,5 до 10%. Например, «Сбербанк» предлагает ставки от 8,6%, «ВТБ» — от 8,9%. Итоговая ставка зависит от заемщика, его уровня дохода и суммы первоначального взноса.

    Зато для покупателей новостроек банки предлагают отсрочки платежей или нулевые первоначальные взносы. Например, клиент платит только половину ежемесячного платежа, пока дом строится.

    Риски

    Весьма оправданный для покупателя новостройки страх — страх заморозки строительства. Чтобы снизить риск и получить ключи от квартиры вовремя, обратитесь к профессионалам. Они честно расскажут все о строительной компании: в сроки ли сдаются объекты, были ли судебные тяжбы и штрафы. Или покупайте квартиру в уже готовом доме, но тогда цена будет выше на 10-15% от первоначальной стоимости.

    Покупатель вторички видит то, что он приобретает, но это не освобождает его от риска быть обманутым. Никто не гарантирует, что через год-два не объявится дальний родственник прежнего владельца и не предъявит свои права на квартиру. Чтобы избежать потери денег, обратитесь в компанию, которая гарантирует безопасность сделки. В случае, если квартиру всё-таки отсудят, вам вернут деньги.

    Район

    Найти приличное вторичное жилье можно в любой части города. С новостройками сложнее: если хотите жить в конкретном районе, выбор будет сильно ограничен. Не исключено, что в нужной зоне и вовсе не окажется новых домов.

    Как правило, многоквартирные дома строят в новых микрорайонах. Там возводят всю необходимую инфраструктуру: от магазинов у дома до современных детских садов и подземных парковок. Правда, первые несколько лет придется ждать окончания стройки инфраструктурных объектов и ездить в поликлинику на автобусе.

    Приобретая квартиру в новостройке, вы выбираете этаж, расположение на лестничной площадке и даже вид из окон. В дополнение получаете просторный подъезд, противопожарные системы, грузовой и пассажирский лифты. Поэтому таскать велосипед на шестой этаж не придется. При покупке вторичного жилья вместе с квартирой вы берете всё, что есть.

    Ремонт

    Скорее всего, квартиру от собственника не придется серьезно ремонтировать: в большинстве случаев достаточно обновить обои, освежить потолок и заменить люстру. Если на ремонт нет ни сил ни денег, можно купить квартиру со сносным ремонтом и сразу заселиться.

    С новостройками по-другому: все зависит от отделки, которую предлагает застройщик. Кто-то продает квартиры с обоями, полом и сантехникой — в такую можно заселиться сразу после получения ключей. Кто-то передает квартиры в чистовой или улучшенной черновой отделке — здесь ремонт обойдется дороже, чем в квартире от собственника, но дешевле, чем если бы вам передали бетонную коробку. Есть застройщики, которые вообще не парятся с отделкой — на ремонт квартиры, в которой нет ничего кроме стен, уйдет минимум полгода.

    Соседи

    Соседи в новостройке — настоящая лотерея. До самого заселения вы не узнаете, кто живет за стенкой. Маловероятно, что соседи окажутся пьяницами или наркоманами: обычно первичку покупают за честно заработанные деньги, а не получают случайно по наследству. В случае с вторичной недвижимостью с соседями можно познакомиться еще до покупки.

    У первички есть другая проблема — уровень шума от соседского ремонта. В обжитом доме услышать шум перфоратора в субботнее утро гораздо сложнее, а вот в новостройке на ближайшие несколько лет можно забыть о тишине по выходным.

    Как выбрать

    Чтобы окончательно определиться, возьмите листок бумаги и две шариковые ручки — красную и синюю. В столбик выпишите критерии, на которые собираетесь опираться при выборе: цена, ипотечная ставка, риски, район, дом и подъезд, ремонт, соседи и что угодно еще, если это действительно важно. Приоритетный пункты обведите красным.

    Рядом с каждым критерием поставьте плюс или минус: плюс, если выигрывает первичка; минус — если вторичка. Обратите внимание: в случае с рисками выиграет вариант, при котором их будет меньше.

    Можно использовать галочки, сердечки, котиков и собачек — что угодно, лишь бы одно отличалось от другого. В итоге должно получиться что-то такое, но с минусами и плюсами вместо красных и зеленых яблок:

    После того, как закончите с оценкой, подсчитайте количество плюсов и минусов. Знак, который стоит напротив важного, обведенного красным, критерия считается за два балла. Дальше объяснять не будем, вы и сами всё понимаете 🙂

    «Вторичка» или новостройка: Какую квартиру лучше покупать?

    Когда метраж — сопоставим, год постройки становится едва ли ни решающим фактором выбора

    Понятно, что даже квартиры похожей площади могут сильно различаться по планировке. Да и этажность дома также влияет на комфорт проживания и использования — об этом я уже рассказывал в статье «Формула идеальной квартиры: Этаж, тип дома, что еще учесть?». Сегодня предлагаю сравнить исходные данные объектов похожей площади в домах, построенных в разное время.

    Рассмотрим две квартиры, приблизительно равные по площади (35-40 кв.м). Обе однокомнатные, первая — типичная новостройка, вторая — в пятиэтажке. Какую квартиру лучше купить: «вторичку» или новостройку? В чем их плюсы и минусы? И какие параметры стоит учесть при выборе квартиры в новостройке или «вторички»?

    В новых микрорайонах темпы возведения социальной инфраструктуры уступают темпам возведения жилья, поэтому нередко там есть дефицит мест как в школах, так и в детских садах. Прибавьте сложности с возможным поиском няни (не все согласятся ездить на своей машине к месту работы), доставкой детей в кружки и секции — это может стать огромной статьей расходов на такси или вынудить одного из родителей стать «водителем ученика».

    На плане: однокомнатная квартира в доме серии П-44

    4. Собираетесь делать «из однушки двушку»?
    Если посмотреть на исходную планировку квартиры, то организация пространства удобнее в старенькой пятиэтажке. Так, в квартире три окна на две стороны, что позволяет солнечному свету дольше проникать в помещение и лучше его проветривать. Эти три окна теоретически позволят сделать перепланировку и разделить комнату на две.

    Важно: Перепланировка «вторички» происходит без сноса стен, а возведенная перегородка позволит сделать в квартире отдельную спальню и автономную гостиную.

    В новостройке перепланировка возможна, но она сильно ограничена капитальной стеной и наличием всего двух окон в квартире. Превратить эту 40-метровую квартиру в комфортную «двушку» не получится, поскольку по жилищным нормативам запрещено делать комнаты без окон и по тем же нормам в кухне должно находиться окно. Получается, что новостройка предполагает не так много вариантов организации обособленного спального места в квартире, хотя и они есть.

    Квартира для жизни или для инвестиций?
    Новостройка или « вторичка » : что выбрать? Если рассматривать квартиры как инвестиции, то лучше здесь новостройка — на нее спрос выше. Однако ликвидность «вторички» тоже высока: многие предпочтут покупать квартиру для проживания в районе с хорошей инфраструктурой.

    В кризисные времена «вторичку» с развитой инфраструктурой выгоднее сдавать в аренду, тогда как арендаторы новостройки будут требовать снижения стоимости из-за плохой транспортной доступности и недостатка инфраструктуры. Это закон рынка — спрос заметнее падает на новые районы, где многие приобретали квартиры в новостройках в инвестиционных целях.

    Факт: Столичное законодательство позволяет «играть» с ценой небольших объектов недвижимости, оформляя их как апартаменты. То есть будущему владельцу предлагают купить объект в доме с квартирами, которые выглядят совершенно так же, как жилые. Важно учесть, что новостройки не имеют статуса квартиры: они (формально) предназначены для создания офисов. И неважно, что по соседству такой же точно дом, с такими же планировками квартир сдается для постоянного проживания.

    Сдавать в аренду апартаменты вы, конечно же, сможете, но прописаться в них — нет. Выгодно продать через несколько лет? Вряд ли: часть покупателей оттолкнут ограничения с пропиской. А оплачивать коммунальные счета придется по другому тарифу, что значительно дороже. Поэтому формальная выгода при покупке апартаментов едва ли не полностью нивелируется переплатами в процессе их использования. Да и расположение на месте бывших заводов, выведенных за черту столицы, вызовет вопросы у многих будущих арендаторов.

    ВАША ОЧЕРЕДЬ…
    Если вы стояли перед выборомкупить новостройку или «вторичку», какое решение вы приняли и почему? Расскажите нам в разделе комментариев!

    Оставьте комментарий