Особенности сделок с недвижимостью: продажа и покупка квартир в России

Особенности сделок с недвижимостью: продажа и покупка квартир в России

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 01.01.2020 года.

Сайт работает с 2016 года.
Его уже посетили более 4 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Материалы моих интернет- проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Однако, обращайте внимание на дату обновления информации — постоянно происходят изменения в законах!

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

С уважением, Автор.

PS. Если вы зашли на сайт с Яндекс браузера, у вас есть возможность оценить сайт и оставить отзыв о нем. В адресной строке есть звездочка — это ссылка для оценки.

Отзывы читателей

  1. Здравствуйте, Ольга Дмитриевна! Я купила 1-ю и 2-ю части вашей книги «Хочу купить недвижимость». Распечатала, изучаю. Сделала распечатку алгоритма, образцов, шаблонов. Мне 77 лет и читать с листа удобнее. Читаю все Ваши письма. Благодаря знаниям, которые я получаю от Вас, у меня пропал страх перед этой сложной проблемой -покупкой квартиры в другом городе, когда и помощник-молодой внук. Огромное Вам спасибо, в т.ч. и за готовность отвечать на вопросы. Всего Вам самого доброго, главное-здоровья!
    С уважением Семахина Н.И.
  2. Ольга Дмитриевна, здравствуйте. Сегодня получила Выписку ЕГРП с зарегистрированной для себя максимальной долей в квартире! Вообще не возникло вопросов у регистраторов, хотя , как мне сказали, да и я успела позвонить нескольким нотариусам, только один в городе (!) считал, что законно заверять Отказ от материнской доли, остальные уверены, что это нарушение и обязательно делить на всю семью. Я очень рада , что случайно наткнулась в интернете на Ваш сайт и решила поверить и рискнуть. (врать не буду, морально была готова распрощаться с 1 000 руб). Приятно удивлена, насколько действительно Вы всегда были на связи и реагировали на изменения, которые происходили у меня по документам. Я могу куда-то разместить отзыв со словами благодарности? Буду рада его написать! И, конечно же, порекомендую знакомым, если у кого будут проблемы.
    Татьяна Бараева

ХОРОШАЯ НОВОСТЬ!

Отличный обучающий курс для покупателей жилья «РАЗУМНАЯ ИПОТЕКА» (бесплатные уроки)

Особенности сделок с недвижимостью: продажа и покупка квартир в России

Сделки купли продажи квартир встречаются на рынке недвижимости наиболее часто. Тем не менее, всякий раз при их оформлении могут возникать новые нюансы, требующие дополнительных компетенций.

Рассмотрим, что поможет участникам процедуры правильно выбрать алгоритм взаимодействия и учесть все тенденции, влияющие на проведение сделки, если необходимо продать или купить квартиру в России.

Что это такое?

В результате сделки с недвижимостью:

  1. Продавец передаёт покупателю вещные права на жилое помещение, а покупатель принимает их.
  2. Факт проведения сделки скрепляется актом приёма передачи, вносится в договор и в кадастровые записи Росреестра.
  3. После регистрации продавец утрачивает права пользования и владения квартирой, а покупатель приобретает их.

За передачу имущественных прав на квартиру покупатель передаёт продавцу соразмерную сумму денежных средств.

Какие законы регулируют сделку?

Источники законодательства в России, на которые можно опираться при заключении сделки, это нормы § 7 главы 30 Гражданского кодекса, в частности статьи 549-558. Сделки с недвижимостью регулируют статьи 130, 131 ГК РФ и Федеральные законы:

На сделку распространяются общие требования к заключению договора (ст.153 и 235 ГК РФ). При нотариальном удостоверении сделки применяются нормы Закона о нотариате и статьи 167 ГК РФ.

Аванс и задаток

Данная сделка допускает составления предварительного договора купли продажи (ПДКП), на основании которого взимается аванс или задаток. Это разные виды предоплаты по сделке. Если сделка не состоится по вине покупателя – аванс возвращается, а задаток остаётся у продавца. Когда сделку срывает продавец – он возвращает задаток в двойном размере, а аванс в размере полученной суммы.

Это интересно:  Как не прогадать? Пошаговая инструкция покупки квартиры на вторичном рынке и правила оформления документов

Как продать и купить жилье?

После того как покупатель нашёл подходящий объект и решил купить квартиру, остается немаловажный вопрос. Для чистоты сделки требуется проверить недвижимость на правоспособность.

Для подтверждения того что человек решил продать жилье он должен заведомо собрать пакет документации, которую представит покупателю для проверки. Если стороны пришли к согласованию всех нюансов и приняли решение по проведению сделки, им требуется заключить ПДКП.

После заключения ПДКП продавец прекращает процедуру поиска покупателей на недвижимость, а покупатель решает вопрос с финансированием сделки. Обычно отдельным положением ПДКП указывается дата проведения сделки путём заключения договора купли продажи. До заключения договора сторонам следует передать помещение актом приёма-передачи.

В назначенный день стороны собираются в условленном месте для заключения купчей. Юрист или нотариус составляет текст договора, с которым знакомится каждый из участников. Если всех всё устраивает, то каждая сторона подписывает три экземпляра документа. После этого стороны отправляются в МФЦ для передачи договора на регистрацию сделки. После регистрации возникает переход имущественных прав.

Пошаговую инструкцию по покупке и продаже жилья вы найдете в этом материале.

Особенности сделок

По переуступке прав

Сделка по переуступке совершается с квартирами в новостройке, до момента передачи дома актом приёмки. Поэтому переуступка предусматривает не переход имущественных прав, как в стандартном случае, а переход права требования квартиры от застройщика на основании полученного пакета документации.

По доверенности

Если в интересах покупателя или продавца действует представитель, он обязан предъявлять свой паспорт и нотариально удостоверенную доверенность. Если собственник помещения передал генеральную доверенность третьим лицам, не являющимися родственниками или представителями компании, целесообразно провести тщательную проверку сложившейся ситуации. Большинство мошеннических схем проводится с участием генеральных доверенностей.

В рассрочку

Бывает, что покупатель планирует передать деньги за квартиру частями. В таком случае нужно оформить договор залога, обременив право собственности до момента полного расчёта по сделке.

Все условия расчёта должны подробно закрепляться договором. Нюансы сделки могут быть оговорены договором/соглашением о залоге.

После передачи всей суммы обременение снимается, и жильё переходит в полноправное владение покупателя. Если данный договор заключается на конкретный срок, то по его истечении обременение с квартиры полностью снимается.

О покупке и продаже квартиры в рассрочку говорится тут.

За наличный расчёт

При передаче денег наличными требуется себя обезопасить, договорившись о сопровождении сделки с юристом или риэлтором. После передачи требуемой положением договора денежной суммы, нужно написать и передать расписку. Расписку пишет собственноручно продавец или его представитель, действующий по доверенности.

О купле-продаже квартиры за наличный расчет написано здесь.

Через ячейку в банке и аккредитив

Арендуемая в аренду ячейка или лицевой счёт предусматривают, что перед сделкой покупатель кладёт в ячейку или на аккредитив соразмерную сумму денег, о чём получает платёжный документ. После подписания договора, платёжный документ переходит продавцу. С данным документом, паспортом и подписанным договором продавец получает хранящиеся в банке деньги.

Как обезопасить себя при купле-продаже квартиры через банковскую ячейку, читайте в этой статье.

Без посредников, с участием нотариуса, риэлтора или агентства

Если стороны отказались от сопровождения, то они могут самостоятельно составить и подписать договор купчей.

Но при передаче денег, если она совершается не через банковскую систему, следует пригласить двух свидетелей, которые поставят свои подписи в расписке. Нотариус не уполномочен курировать процедуру расчёта, поэтому здесь также потребуется после составления договора воспользоваться услугами банка или пригласить свидетелей.

Нотариальный договор облагается пошлиной в размере 3-6% стоимости недвижимости. Риэлтор или агентство оказывают практически все требующиеся по сделке услуги, вплоть до момента передачи документации на регистрацию в МФЦ.

Больше информации об особенностях нотариальной сделки вы найдете в этом материале.

По договору ренты с пожизненным проживанием продавца

Рента предусматривает расчёт ежемесячными платежами, с условием пожизненного проживания продавца в квартире. Соответственно, стоимость такой квартиры существенно ниже. Право собственности покупателя оформляется в момент совершения сделки, но в договоре и кадастровых сведениях фиксируется обременение пожизненным проживанием рентополучателя.

Обременение снимается после полного погашения стоимости ренты. Если рентополучатель умер, не получив причитающуюся ему стоимость квартиры, на ренту вправе притязать его наследники.

Это интересно:  Простые и быстрые способы оформить регистрацию сделки купли-продажи квартиры в МФЦ и Росреестре

В доме под реновацию

В целом, процедура покупки стандартная, но покупателю следует получить точную информацию о включении здания в список домов, подлежащих расселению.

Как показывает практика, в Москве такие квартиры стоят на 20-25% дороже, чем рыночная стоимость вторичного жилья аналогичного качества. Однако включение здания в программу реновации не гарантирует получение нового жилья, так как обстоятельства могут измениться.

О возможности и особенностях купли-продажи квартиры в доме под реновацию написано тут.

С участием несовершеннолетних

Если квартира или её доля оформлена на несовершеннолетнего собственника, продавец обязан предъявить разрешение от органов опеки и попечительства. То же – если в помещении прописаны несовершеннолетние. Однако если мать с малышом не приобретёт нового жилья или не выпишется, то новый собственник не сможет выписать её даже через суд.

О том, как купить или продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок, говорится в отдельной статье.

Предлагаем посмотреть видео о том, как совершаются сделки по недвижимости с участием несовершеннолетних:

Новостройки и вторички

Главная особенность – форма договора. Новостройка приобретается по ДДУ или по переуступке. Вторичка – только по договору купли продажи. Это разные формы собственности.

В первом случае передаётся лишь право требования квартиры от застройщика на основании инвестиций, вложенных в возведение дома.

Соответственно, риски остаются в ведении покупателя. Вторичное жильё переходит в момент заключения и регистрации договора.

Купля доли жилья и комнаты

Покупка доли — это приобретение соразмерной доли права на совместное владение квартирой. Это юридический прецедент, не передающий конкретного жилого пространства в помещении. Здесь следует учитывать право преимущественной покупки, распространяющееся на остальных совладельцев. Они должны передавать продавцу нотариально удостоверенное согласие на продажу.

Такие требования не распространяются на покупку комнаты в коммуналке или общежитии. Она рассматривается как отдельный объект и участвует в сделке самостоятельно.

Предлагаем посмотреть видео о том, как совершается сделка в отношении доли жилья и комнаты:

Подробнее об особенностях продажи долей в квартире и комнат читайте здесь.

Необходимые документы

К сделке представляется следующий пакет документации:

  • гражданские паспорта;
  • ПДКП, если составлялся;
  • правоустанавливающий документ;
  • свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • технический план квартиры;
  • кадастровая выписка об отсутствии обременений;
  • выписка из поквартирной книги.

Дополнительно требуются:

  • разрешение от совладельцев, при покупке доли;
  • разрешение от супруга, если жильё получено в браке;
  • разрешение органов опеки, если есть несовершеннолетние;
  • нотариально удостоверенная доверенность – для представителей.

Предлагаем посмотреть видео о том, какие документы необходимы для совершения сделки купли-продажи квартиры:

Оценка недвижимости

Некоторые уникальные помещения в нестандартных зданиях целесообразно оценивать при помощи независимого оценщика, который представляет официальный удостоверенный акт оценки.

В остальных случаях, если речь идёт о стандартном жилье, можно провести оценку самостоятельно. Для этого проводится мониторинг рынка, и рассматриваются ценовые варианты аналогичного жилья. Путём сравнения успешных сделок выводится их среднестатистическая стоимость, которую можно взять за основу.

Регистрация

После заключения договора, сторонам следует обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ для регистрации.

В центре потребуется:

  • уплатить пошлину;
  • написать заявление о переходе права собственности;
  • предъявить пакет документации;
  • передать его регистратору под расписку.

На повторном приёме продавцу выдадут зарегистрированный договор о сделке, а покупателю, кроме этого – выписку из ЕГРН.

Использование потребительского кредита

В отличие от ипотеки, потребительский кредит не обременяет приобретаемое имущество. Здесь потребуется передать в залог иное имущество, уже имеющееся у покупателя. Если сумма кредита не слишком существенная, а кредитная история покупателя чистая, банк может передать финансирование без залога.

Обременение залогом

Обременённые залогом объекты могут переходить покупателю при условии:

  • погашения продавцом остатка долга;
  • переоформления кредитного договора на покупателя.

Как избежать обмана?

Различные нюансы сделки несут свои риски. Все риски следует учитывать и сводить к минимуму следующими способами:

Проявлять бдительность нужно на каждом этапе проведения сделки. Можно провести её титульное страхование или заключить договор у нотариуса.

Участие иностранцев

Такие сделки разрешены, при предъявлении паспорта с переводом, удостоверенным в консульстве, или апостилем. Нормы оформления документации зависят от того, из какой страны прибыл гражданин. По аналогичному регламенту оформляется и удостоверяется перевод доверенности, если он был сделан за рубежом.

Подробнее о покупке и продаже квартиры иностранцами читайте здесь.

В каких случаях возможно оспаривание?

Оспаривание сделки уместно, если:

  • сделка оказалось мнимой;
  • не прошла регистрацию;
  • совершена незаконным способом;
  • совершена с несовершеннолетним или недееспособным лицом;
  • совершена под давлением или на кабальных условиях.

Во всех случаях оспаривания наблюдается нарушение норм законодательства, или имущественных интересов одной из сторон. Расторжение сделки допускается на основании соглашения сторон, или через суд.

Это интересно:  Оформляем доверенность на продажу квартиры с правом получения денег и без него: образец документа

Заключение

Купля продажа проводится заключением договора, с его последующей регистрацией. Требуется учитывать нюансы, сопутствующие сделке, и тщательно контролировать правоспособность каждого её шага. В случае обнаружения нарушений договор можно оспорить.

Приобретение квартиры в России иностранным гражданином

Приобретать недвижимость на территории Российской Федерации могут как граждане государства, так и его гости — иностранцы и лица без гражданства. Действующее законодательство не делает различий в правах на покупку жилья разными категориями покупателей. Однако, если недвижимость покупает иностранец, у сделки будут свои особенности.

  • Особенности сделки
  • Порядок действий
  • Какие документы понадобятся?
  • Какие риски могут быть?

Особенности сделки

Купля-продажа жилья, совершаемая с участием иностранных граждан, выступает в виде классической сделки с недвижимостью, предусмотренной гражданским законодательством, действующим в России, которая имеет ряд своих особенностей:

  • расширенный перечень документов из-за необходимости предоставлять потенциальным покупателем нотариально заверенных переводов основных документов (паспорта, в случае осуществления представительства по доверенности — такой доверенности, если она составлена не на территории Российской Федерации);
  • невозможность иностранным гражданином приобрести жильё в приграничных территориях, а также в непосредственной близости от особо охраняемых объектов или объектов, обеспечивающих безопасность государства;
  • составление договора купли-продажи минимум на двух языках (русский, английский, а при необходимости, и на родном языке потенциального покупателя) с заверением экземпляров на каждом из языков у нотариуса (заверяется подпись переводчика), а сам договор составляется в количестве экземпляров на каждом языке, соответствующем количеству сторон в сделке.

Порядок действий

Приобретение недвижимости, осуществляемое иностранными гражданами, относительно порядка действий, является стандартной процедурой, состоящей из таких этапов:

Какие документы понадобятся?

Перечень документов, которые должен предоставить иностранный гражданин при совершении сделки по приобретению жилых квадратных метров, будет несколько шире, чем при сделке, совершаемой между представителями Российской Федерации.

В такой пакет документов будут входить:

  • паспорт иностранца и его нотариально заверенный перевод (нотариальное заверение перевода осуществляется в целях избежать неправомерное толкование данного документа или использование подложного документа при совершении сделки);
  • если интересы иностранца представляет его доверенное лицо, потребуются личные документы такого доверенного лица и доверительный документ (если представитель является иностранным гражданином, то также потребуется перевод его документов; то же касается и доверенности – она должна быть не только переведена, но и нотариально заверена как в экземпляре-оригинале, так и в экземпляре-переводе);
  • так как сделка с участием иностранного гражданина может быть признана действительной только в случае, если он находится на территории России легально, то есть на основании визы и у него есть постоянная или временная регистрация по месту пребывания и проживания, такой факт должен быть подтвержден обязательным предоставлением справки с места регистрации и визы (для регистрации сделки потребуется передать в Росреестр нотариально заверенные копии документов, которые сотрудник регистрирующего органа предварительно проверит на соответствие оригиналам);
  • для продавца перечень документов не изменится, так как данное действие для него не будет отличаться от сделок с гражданами России ничем, кроме количества экземпляров договора (продавец также получит договор на всех языках составления документа).

Оформление договора на английском и, при необходимости, родном языке покупателя может быть осуществлено в любом бюро переводов, которые имеют специальную аккредитацию на перевод юридических документов. Подпись переводчика при этом должна быть заверена нотариально.

Не знаете, с чего начать раздел имущества при разводе? Читайте нашу статью, в ней есть ответы на все вопросы.

При разделе совместно нажитого имущества часто требуется его оценка независимыми экспертами. Подробнее об этой процедуре можно узнать здесь.

Какие риски могут быть?

Несмотря на то, что процедура купли-продажи недвижимости с участием иностранных граждан практически не отличается от аналогичного юридического действия с участием граждан России, риски в оформлении сделки будут несколько расширены из-за особенностей одной из сторон, участвующих в соглашении. К стандартным рискам по сделкам с недвижимостью прибавятся:

Все отличия, которые характерны для сделок именно с иностранцами, связаны с тем, что эти граждане имеют несколько ограниченные по сравнению с россиянами права в приобретении недвижимости, а также должны предоставить расширенный за счет обязательных нотариально заверенных переводов пакеты документов, подтверждающих законность совершаемых ими сделок.

Оставьте комментарий