Обмен однокомнатной квартиры на трехкомнатную квартиру с доплатой: как разменять 1-комнатную на двух- и однокомнатную?

Варианты обмена однокомнатной квартиры: на трехкомнатную с доплатой, двухкомнатную или на две квартиры

Однокомнатная квартира уже давно считается популярным объектом недвижимости.

Данную жилую площадь проще всего продать, обменять и сдать в аренду.

Кроме того, она может иметь разную стоимость в зависимости от различных имеющихся факторов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Сегодня на рынке риелторских услуг возможно многое, как например размен различных объектов недвижимости. Не обошло стороной это и квартиры с одной комнатой. Рассмотрим подробнее данную услугу.

О возможности

Можно ли разменять однушку?

Прежде чем перейти непосредственно к выбору вариантов размена недвижимости, собственники должны убедиться в том, что данное действие разрешено законом.

Размен регламентируется Гражданским кодексом, как и ряд подобных сделок вроде купли-продажи, где имеет место процедура отчуждения имущества.

Процедуру можно изучить в статье 567 Гражданского кодекса и в последующих нормах, которые содержатся в главе 31. Размен и мена в данном случае, понятия аналогичные.

Поэтому, если вас интересуют отдельные вопросы, уточните их в законодательстве прежде, чем будете принимать скоропостижные решения самостоятельно.

Узнайте на нашем сайте о том, как разменять квартиру с несовершеннолетними детьми или престарелыми родителями, а также о том, как потратить меньше при обмене жильем с родственниками.

А теперь поговорим непосредственно о способах размена.

На двухкомнатную

Совершить такую сделку не составит труда.

Сегодня нет единого регламента касаемого метража жилой площади, поэтому если однушка слишком просторная, а двушка наоборот, тесная, то обменять эти два вида имущества можно без доплат.

Также на многое влияет инфраструктура. Можно расширить свое жилье, взяв двухкомнатную подальше от центра и не придираясь к ее не самому свежему ремонту.

О вариантах обмена двухкомнатной квартиры, а также об особенностях сделки, можно также прочитать в наших статьях.

На трехкомнатную

На практике встречается и обмен однокомнатной квартиры на трехкомнатную. Невозможно, скажете вы. Но любой риелтор готов поспорить. В первую очередь, на цену влияет ремонт.

Также не стоит забывать что важную роль играет расположение. Удаленность от центра и отсутствие рядом основных объектов инфраструктуры в виде садиков, школ и больниц существенно снижает цену недвижимости.

В совокупности, все эти факторы могут привести к тому, что владелец однушки может переехать в более простую и удаленную от центра трешку, не доплачивая.

Однако если вы все-таки хотите не сильно менять свое расположение, а также комфорт в виде нового ремонта, то доплатить за такой обмен все же придется (читайте об оформлении договора мены с доплатой).

О способах обмена трехкомнатной квартиры читайте на нашем сайте.

На двухкомнатную и однокомнатную

Это совсем невероятный вариант.

Невозможно, снова скажете вы. Да, в пределах одного города – точно.

Но если речь идет о продаже однокомнатной в городе федерального значения и покупке недвижимости в регионе – то вполне вероятно.

Конечно, будет уступать качество ремонта, но все же, вместо одной недвижимости вы можете получить целых два полноценных жилья в другом городе.

На две однокомнатные

Возможен ли размен одной однокомнатной на две? Такую сделку можно осуществить по такому же принципу, как и вышеуказанный. Также есть возможность поменять одну однушку на две и в рамках одного города.

Как видите, вариантов размена масса, поэтому вы с легкостью можете найти лучший особенно, если проживаете в густонаселенном пункте.

Причин для размена могут быть разными. Риелторы привыкли слышать как самые обычные, так и самые невероятные основания, которые толкают граждан на размен. Давайте познакомимся с основными причинами:

  1. Желание увеличить метраж жилья.
  2. Желание выбрать вариант с наилучшим расположением.
  3. Желание выбрать вариант в непосредственной близости к работе.
  4. Желание после развода или других семейных конфликтов жить отдельно (читайте о принудительном размене недвижимости).

А также иные, значимые причины для того, чтобы решиться на смену жилищных условий.

Существует целых три варианта размена.

Первый заключается в составлении обычного договора мены, где доплата может, как фигурировать, так и не упомянута собственниками.

Второй вариант – это оформление двухстороннего договора купли-продажи.

Данный договор позволяет собственникам указывать стоимость своего жилья и путем обычного вычитания из большего меньшего определять величину доплаты, если таковая предусмотрена.

Третий вариант – это задействование в данной цепочке сделок риелтора или агента по недвижимости. Данное лицо выкупает понравившийся вариант, а затем продает его спустя некоторое время, когда вы продадите свою недвижимость.

За свою деятельность риелтор берет проценты от сделки в оговоренной ранее сумме. Для того, чтобы договоренность с агентом не была голословной, необходимо и с ним составлять договор оказания услуг.

Это интересно:  Присмотр за пожилым человеком в обмен на жилье: как оформляются подобные сделки?

О том, можно ли использовать материнский капитал в качестве доплаты при обмене квартиры, узнайте из нашей статьи.

Где искать варианты?

Найти варианты обмена не составит труда. Для этого воспользуйтесь одним из приведенных ниже способов:

  1. Обратитесь в риелторское агентство, где из ранее сформированной базы вам подберут варианты.
  2. Самостоятельно осуществляйте поиск по объявлениям.
  3. Сами разместите объявление, которое смогут видеть пользователи интернета или подписчики газет.

Инструкция

Алгоритм размена однушки на двушку прост.

Оформляется путем договора мены или же путем осуществления купли-продажи.

Одна из сторон отчуждает однокомнатную квартиру, а вторая – двухкомнатную. Если речь идет о доплате – в договорах лучше указать данный момент.

При обмене однушки на трехкомнатную, необходимо также прибегнуть к составлению договора. После того, как вы нашли подходящий вариант, вам необходимо прийти с оппонентом к соглашению по поводу того, как конкретно вы хотите оформить сделку.

Вы можете воспользоваться подписанием договора мены, упомянув или отказавшись от доплаты. Также вы можете воспользоваться заключение договора купли-продажи, в этом случае, каждая из сторон должна выступать и продавцом и покупателем, а нормативных документов будет два.

Как сделать обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную и однокомнатную? Для того чтобы осуществить размен, надо либо воспользоваться сделкой купли-продажи либо меной. В этой ситуации последний – гораздо выгоднее, чем купля-продажи, ведь он облагается налогом лишь единожды.

Если речь идет о продаже, то при составлении договора вам придется использовать целых три нормативных документа. В первом случае отчуждателем являетесь вы, а в двух других – ваш оппонент, который составляет новый договор по факту отчуждения каждого вида недвижимости.

С чего начать?

Как разменять 1 комнатную квартиру? Первым делом вам необходимо найти интересующее предложение и связаться с оппонентом, обсудив детали.

Где оформляют, куда обратиться? Оформляется договор самолично сторонами или в кабинете у нотариуса. Последний вариант несколько надежнее.

Какие документы необходимы?

Для обмена необходимы все документы, подтверждающие вашу собственность (читайте об обмене приватизированного жилья), документы, свидетельствующие, что другие собственники не против, а также техническая документация на жилье.

Куда подавать документы? Документы подаются в отделение Росреестра.

Сроки и стоимость оформления

Процедура оформления займет от трех до семи рабочих дней в зависимости от загруженности почты.

Когда могут отказать?

Отказ может поступить в результате непредоставления документов или же если один из собственников не согласен на сделку.

Обмен недвижимости – это важная сделка, которая может существенно облегчить вашу жизнь. В ваши обязанности входит лишь своевременное ее осуществление в соответствии с законодательной базой.

Как произвести обмен 1-комнатной квартиры с доплатой и без неё?

Однокомнатное жилое помещение – отличный потенциал для улучшения качества жизни его владельцев. Таким имуществом можно распорядиться по своему усмотрению, что позволяет не только продать его, получив наличные, но и совершить обмен.

Для того чтобы проведение процедуры обмена прошло успешно необходимо иметь сведения о некоторых важных деталях таких сделок. А также знать какие нормы Гражданского и Жилищного Кодекса регулируют процедуру обмена недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Можно ли поменять и как?

Обмен недвижимости – это один из сложных юридических прецедентов, который может опираться как на непосредственную передачу права собственности, так и на различные её варианты. Варианты могут быть следующие:

  • обмен приватизированных и неприватизированных квартир;
  • обмен равноценных и неравноценных квартир;
  • обмен с доплатой и без доплаты;
  • обмен нескольких объектов на один.

Существенным условием является приватизация квартир, участвующих в обмене. Регламент процедуры регулируется нормами статей 567-571 ГК РФ. Неприватизированное жильё, согласно нормам статей 72, 74 ЖК РФ, допускается к обмену только с согласия законного собственника – муниципалитета (о том, как осуществить обмен неприватизированной квартиры на аналогичную или частную, читайте тут).

Если муниципальное жильё обменивается на приватизированное, то возникают последствия:

  1. Обязательно нужно получить согласие жилищного отдела местной администрации.
  2. После обмена собственник приватизированной квартиры становится стороной договора социального найма и утрачивает права собственности на помещение.

Не допускается к обмену, согласно статье 73 ЖК РФ жильё:

  • находящееся под арестом;
  • аварийное или не пригодное к проживанию;
  • подлежащее сносу.

На аналогичную

Если в сделке купли продажи стоимость каждого объекта может координироваться индивидуально в сторону снижения или увеличения, то в данном случае объекты признаются равноценными достаточно условно. К параметрам уравнивания стоимости относятся:

  1. Аналогичное расположение, обычно – относительно центра населённого пункта.
  2. Одинаковая жилая и общая площадь.
  3. Число комнат.
  4. Техническое состояние помещения.
  5. Год постройки здания.

Если данные параметры приблизительно соразмерны, то обмен может признаваться равноценным. В этом случае для его осуществления необходимо только переоформление документации и переезд из одной квартиры в другую.

Если же одна из квартир находится в более респектабельном районе или отличается по размеру жилплощади, то за дополнительный метраж устанавливается доплата, исходя из стоимости 1 м 2 в данном населённом пункте.

За неотделимые улучшения может взиматься доплата, равная стоимости ремонта. Если балкон или лоджия есть только в одной из квартир, устанавливается доплата, равная его стоимости.

Что касается приближенности к центру, метро или расположения жилого дома в районе с более развитой инфраструктурой или в живописном месте, то доплата имеет договорную основу и устанавливается по усмотрению сторон.

Это интересно:  Обмен квартиры на автомобиль с доплатой - как обменять недвижимость на машину?

На 2-комнатную

Иногда стоимость однокомнатной и двухкомнатной квартир уравнивается. Это может происходить в следующих случаях:

  • Расположение однокомнатного жилья имеет преимущества.
  • Жилая площадь объектов одинакова.
  • В однокомнатной квартире имеется лоджия и преимущества неотделимых улучшений.
  • Год постройки дома существенно отличается в пользу однокомнатного объекта.

По договорённости сторон такие обмены могут происходить без доплаты. При отсутствии указанных и иных преимуществ, устанавливается доплата, соразмерная дополнительному метражу, а если комнаты раздельные – за дополнительную комнату.

На 3-комнатную

В некоторых случаях рыночная стоимость трёхкомнатной квартиры может приравняться к цене однокомнатной квартиры. Обычно таким ситуациям сопутствуют нижеследующие обстоятельства:

  1. Трёхкомнатное жильё находится в пригороде или в райцентре, либо иным образом отличается по местоположению.
  2. Малогабаритная трёхкомнатная квартира расположена в старом доме и имеет равную общую (жилую) площадь.
  3. Однокомнатная квартира обеспечена евроремонтом, а трёхкомнатная – в техническом и косметическом отношении находится в запущенном состоянии.

Эти и иные различия могут повлиять на признание объектов идентичными по стоимости, что отменяет необходимость в установлении доплаты. В стандартных случаях, когда преимущества в ценообразовании однокомнатного объекта отсутствуют, устанавливается соразмерная доплата.

Можно ли обменять две однушки на трешку?

Такие формы имущественных сделок определяются как «съезд» собственников однокомнатного жилья для совместного проживания, и предусматривают варианты:

  • признание обмена равноценным;
  • получение доплаты владельцем трёхкомнатной квартиры;
  • получение доплаты владельцами однокомнатного жилья.

В таких случаях при идентификации стоимости нужно проводить достаточно сложные расчёты, связанные с оценкой каждого объекта по всем параметрам, либо:

  1. Провести сравнительный анализ стоимости на основании мониторинга рынка.
  2. Получить справку от оценщика.

Если расчёты показали, что объекты равноценны, то после оформления сделки владельцы однокомнатных объектов съезжаются, а бывшие жильцы трёхкомнатной – разъезжаются без дополнительных обязательств.

При определении различия в стоимости жилых помещений, данное обстоятельство вносится в положение договора, с указанием суммы доплаты. Получение денег стороной договора специально оговаривается контрагентами сделки, и вносится в договор отдельным положением. Деньги передаются тем способом, который внесён в соответствующее положение.

Порядок действий

Данная гражданская процедура относится к категории имущественных сделок и проводится согласно нормам статьи 567 ГК РФ, составлением и регистрацией договора мены. Она проводится пошагово, соответствуя установленному алгоритму.

С чего начать и куда обратиться?

Начинается процесс обмена с поиска подходящего объекта, с владельцем которого впоследствии будет заключён договор.

Объект можно найти самостоятельно, обратившись к информации, размещённой на специализированных сайтах в интернете. Кроме этого, можно обратиться:

  • в компанию по работе с недвижимостью;
  • к риэлтору, занимающемуся предпринимательской деятельностью.

После нахождения подходящего варианта происходит просмотр помещения и проверяется его правоспособность, на основании представления каждым из собственников, пакета документации.

Какие требуются документы и куда их подавать?

Для сделки нужно подготовить следующую документацию:

  1. Правоустанавливающий документ, подтверждающий возникновение права собственности на жильё.
  2. Выписка из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности).
  3. Кадастровый паспорт квартиры.
  4. Технический паспорт с экспликацией из поэтажного плана.
  5. Согласие супруга на сделку, если жильё было получено или приобретено в браке.
  6. Согласие всех членов семьи собственников помещений, с приложением паспортов или свидетельств о рождении.
  7. Выписка из поквартирной книги.
  8. Справка из Росреестра об отсутствии ареста и залоговых обязательств.
  9. Копии лицевых счетов об отсутствии задолженности по квартплате.

После представления данной документации контрагенту и достижения с ним договорённости, назначается дата заключения договора мены.

Для составления и подписания договора лица, которые занимались поиском вариантов обмена самостоятельно, обращаются к юристу или составляют договор сами – в трёх экземплярах, поставив на каждом из них свои подписи. Если сделка сопровождается компанией или риэлтором, то по преимуществу, сопровождающее сделку лицо, представляет подготовленный бланк договора.

После подписания договора следует провести регистрацию перехода прав, на основании статьи 131 ГК РФ. Для этого стороны обращаются в местное отделение Росреестра или в МФЦ. Здесь следует представить документы:

  • заявления;
  • договора – 3 экземпляра;
  • правоустанавливающий и право удостоверяющий документ;
  • согласие супруга (при необходимости).

При необходимости, или по усмотрению сторон, контрагенты составляют или удостоверяют договор мены в нотариальной конторе.

Стоимость и сроки

Если стороны подали заявления одновременно, то срок регистрации ускоряется и ограничивается десятью рабочими днями. При обращении в разное время, она может продолжаться не дольше, чем 21 рабочий день.

Государственная пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей. Она уплачивается предварительно, до момента подачи заявления.

Заключение

Существует множество вариантов обмена однокомнатных квартир. Например, допускается обменять их на равноценную жилплощадь, или совершить переезд владельца с расширением; возможен и съезд из двух квартир в одну – большей площади. При этом может устанавливаться доплата, в счёт полученных по сделке преимуществ. Сделка завершается составлением и регистрацией договора, после чего стороны становятся собственниками вновь приобретённых помещений.

Можно ли 3-х комнатную квартиру обменять на две 1- но комнатные квартиры?

Можно ли трехкомнатную квартиру обменять на две однокомнатные квартиры, если квартира в неухоженном состоянии?

Нужно исходить из оценочной стоимости этой самой трёхкомнатной. Если она, например, в центре города, то пусть и неухоженная, но стоить будет дороже, чем в таком же состоянии на окраине. Или у неё площадь большая, а у однокомнатных нет. В принципе, это вполне возможно, если одна из квартир будет подешевле.

Чтобы ответить на этот вопрос в первую очередь нужно проанализировать цены на квартиры в вашем городе. Чисто теоретически поменять 3-хкомнатную квартиру на две 1-комнатные можно.

Это интересно:  Обмен квартиры на дачу: обмен жилья на земельный участок

Главным фактором будет служить площадь квартир, их место расположения и наличия ремонта.

Но на деле, если разменивать, например 3-хкомнтантую квартиру (80 кв.) на две 1-комнатные (2х30 = 60 кв.) в спальном районе недалеко от центра города, то, скорее всего, придется немного доплатить, поскольку однокомнатные квартиры ценятся сейчас гораздо больше, поскольку именно они пользуются большим спросом для съема недвижимости для временного проживания, поэтому и цена на размен у 2-х однокомнатных будет больше чем у трехкомнатной.

Зависит от многих факторов, иногда эта «неухоженность» быстро исправляется побелкой потолка и наклеиванием обоев. Многие риэлторы сами скупают, ремонтируют и перепродают дороже.

Беда в том, что в основном люди разъезжаются, а меньше сходятся. Поэтому разделить 3-комнатную труднее, чем соединить две 1-комнатные.

У меня знакомые сделали фиктивный развод, и свою 2-комнатную разделили на 1 комнатную и комнату. В однокомнатную свою пустили квартирантов, а сами с 2 детьми ушли в комнату на соседей. Довели соседей так, что те без доплаты отдали им 1-комнатную родственников, чтобы жить в 2-комнатной без соседей.

Получив квартиру, знакомые обменяли две 1-комнатных на трешку, и все за год! Не каждый за год сумеет заработать так!

Обмен квартиры с доплатой — цена вопроса

Так уж заведено, что люди женятся и съезжаются, заводят детей и возникает необходимость в расширении. Это одно из объективных обстоятельств, которое заставляет менять свои жилищные условия. Неудивительно, что альтернативная сделка, совмещающая обмен и покупку, — одна из наиболее востребованных операций на вторичном рынке жилья.

Так уж заведено, что люди женятся и съезжаются, заводят детей и возникает необходимость в расширении. Это одно из объективных обстоятельств, которое заставляет менять свои жилищные условия. Неудивительно, что альтернативная сделка, совмещающая обмен и покупку, — одна из наиболее востребованных операций на вторичном рынке жилья. На вопросы отвечает Сергей Шевченко, генеральный директор федеральной сети агентств недвижимости «DOKI Реалти».

— Сергей Алексеевич, расскажите подробнее, что из себя представляют альтернативные сделки?

Раньше, когда граждане не были собственниками своего жилья, это называлось просто обменом — одна квартира менялась на другую. Сегодня прямой обмен на рынке недвижимости встречается крайне редко. В самом деле, для того, чтобы обменять жилье, надо найти на каждую квартиру своего уникального покупателя, которого бы она устроила. Совместить все детали сделки так, чтобы все её участники были довольны, весьма непросто. Кроме того, выбор квартир при прямом обмене сильно ограничен, и поиск такого варианта может растянуться на долгое время.

Как выход из этой ситуации и появился обмен квартир через куплю-продажу. Альтернативная сделка — это одновременная продажа старой квартиры и покупка новой. При этом человек выступает и в роли продавца, и в роли покупателя.

— Какова доля альтернативных сделок на рынке?

Я думаю, до 90% сделок, совершаемых сегодня на рынке жилья, — альтернативные. Для большинства людей это оптимальный вариант улучшить жилищные условия.

— Чем альтернатива отличается от обычной сделки купли-продажи?

По сути, ничем: та же схема (старую продаем, новую покупаем), только реализуется она в кратчайшие сроки, поскольку обе сделки — продажа и покупка — происходят одновременно.

Давайте рассмотрим вариант с расширением, то есть с обменом меньшей площади на большую. Например, молодая семья живет в однокомнатной квартире, появляется ребенок — семья увеличилась. Значит, требуется больше места — для нормальной жизни нужна еще одна комната. Нужно продать свою однокомнатную квартиру и купить двухкомнатную.

Как строится такая сделка? Рассмотрим простейшую схему альтернативной сделки. Риэлтор выстраивает цепочку из нескольких квартир. Каждый владелец в этой цепочке одновременно и продавец, и покупатель. Например, у риэлтора сложилась цепочка из квартир A, Б и В.

Чтобы сделка состоялась, нужно найти еще двух клиентов — так называемого «верхнего» покупателя — Г и «нижнего» продавца — Д. «Верхний» покупатель Г ничего не продает, он только покупает квартиру А, а «нижний» продавец Д получает деньги от продажи своей квартиры. Эти люди являются единственными в цепочке, кто фактически увидит деньги (если обмен равноценный, т.е. без доплаты). Остальные просто переедут с квартиры на квартиру: продавец А в квартиру Б, продавец Б в квартиру В, продавец В в квартиру Д.

Главный участник в цепочке — это «верхний» покупатель. Вся сделка без него в принципе невозможна. Без профессионального риэлтора осуществить альтернативную сделку очень сложно, а иногда просто невозможно.

— Возможно ли проведение альтернативной сделки с использованием ипотеки?

Да, конечно, давайте рассмотрим на примере. Допустим необходимо не просто провести равноценный обмен, как в выше описанном случае, а необходимо увеличить квартиру на одну комнату в доме серии II-49 1971-72 гг. постройки в ВАО Москвы. Все квартиры находятся на средних этажах.

Оставьте комментарий