Можно ли разменять неприватизированную квартиру — варианты обмена муниципального жилья

Содержание статьи

Обмен муниципальной квартиры: как разменять неприватизированное жильё в 2019

Собственники объекта недвижимости имеют право совершать законные сделки со своим имуществом. Для тех, кто проживает по договору социального найма, существуют ограничения, поскольку собственником является юридическое лицо. Муниципалитет не позволит продать или купить квартиру из своего фонда, недвижимость можно поменять на объект с таким же статусом.

Спросить быстрее, чем читать! Напишите свой вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Основные правила

Можно ли разменять неприватизированную квартиру? Закон разрешает участвовать в обмене при выполнении ряда условий. Главным условием является получение официального согласия от жилищного отдела муниципалитета. Далее должно строго выполняться требование: обмену подлежат жилплощади одного юридического статуса. Другими словами, невозможно выбрать объектами сделки приватизированное и муниципальное жилье одновременно.

К одинаковой форме собственности можно прийти законными путями, то есть приватизировать социальный объект или расприватизировать вторую квартиру. При приватизации могут возникнуть непреодолимые препятствия, например, со стороны одного из жильцов не будет оформлено согласие или отказ. Поэтому жители одной квартиры стараются разменять жилплощадь на независимы социальные объекты, затем провести приватизацию.

Обмен муниципальной квартиры сложнее, чем действия со своей собственностью. Это более длительный процесс, требующий согласования. Кроме того, база обменного фонда гораздо меньше, чем по приватизированным объектам. Процедура обмена квартиры, занимаемой по договору социального найма, всегда сложнее и требует исполнения обязательных требований. Первоначально следует заручиться согласием всех зарегистрированных в квартире членов семьи.

Ответственный квартиросъемщик получает два согласия и начинает подбирать альтернативные варианты. Второй участник сделки должен выполнить аналогичные действия. Если обе квартиры расположены в одном муниципальном подразделении, то есть имеют одного юридического владельца, то процедура обмена значительно упростится. При обмене жилплощади в различных населенных пунктах длительность обмена увеличивается.

Необходимо учесть, что при конфликтной ситуации решение может быть получено в судебном порядке. Суд обладает полномочиями по принудительному обмену муниципального объекта, если истец объективно обоснует свою позицию. Правила обмена муниципальных квартир отражены в ст.72 ЖК РФ. Закон позволяет разменивать один объект на несколько, если такой обмен не ухудшает положение членов семьи квартиросъемщика.

Если речь идет о детях или недееспособных гражданах, потребуется согласие органов опеки и попечительства. Уведомление выдается заявителю через 14 дней после проверки сотрудниками всех обстоятельств дела. Подать заявление можно лично или через МФЦ, отказ можно обжаловать в судебном порядке. Исполнительные органы рассматривают вопрос по ЖК РФ, дают необходимые заключения.

В обмене могут участвовать несколько квартир, если это требуется обстоятельствами дела. Иногда в результате поиска вариантов обмена, жители приходят к выводу, что гораздо легче приватизировать и реализовать жилплощадь с последующим приобретением других объектов.

Не обязятельно искать ответ на свой вопрос в этой длинной статье! Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Участники обмена в 2019

Размен социальной квартиры должен инициировать и осуществлять ответственный квартиросъемщик, заключивший договор найма с муниципалитетом. Наниматель несет материальную ответственность за оплату и содержание квартиры, поэтому обладает преимущественным правом обмена объекта недвижимости. Наниматель имеет право передать свои функции законному представителю, оформив на лицо нотариальную доверенность.

Обмен муниципального фонда в различных населенных пунктах рекомендуется поручить опытному юридическому специалисту. Особая сложность состоит в подборе нужных вариантов, поскольку такие объявления встречаются крайне редко. Большинство желающих граждан перевели социальный фонд в собственность и меняют место жительства через куплю/продажу имущества. Можно обратиться в жилищный отдел администрации, куда стекается вся информация о желающих сменить место жительства.

Мена комнаты в коммунальной квартире, которая является собственностью муниципалитета, производится по той же схеме. Ответственный квартиросъемщик, подписавший договор с администрацией, должен обратиться со своим вопросом в жилищный отдел. Если есть возможность приватизировать комнату, то этим следует воспользоваться. Иногда комнату не приватизируют, ожидая расселения из ветхого или аварийного фонда.

Возможность получить комфортабельную квартиру при расселении по норме на каждого прописанного члена семьи делает обмен вполне востребованным. Следует лишь помнить, что при расселении существует норматив, по которому необходимо быть прописанным не менее 6 месяцев по указанному адресу.

Вопрос сложный, но решаемый, если поручить процедуру практикующему юристу. Порой граждане не знают своих прав и идут на поводу у чиновников в серьезном вопросе проживания.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще! Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Последовательность действий в 2019

Решив сменить место жительства, следует представлять себе все необходимые шаги. Рекомендуется проконсультироваться со специалистами, понять свои перспективы и выстроить схему действия:

  • подобрать реальный вариант обмена;
  • достигнуть договоренности с нанимателем второй квартиры;
  • получить муниципальное разрешение обеим сторонам сделки;
  • согласовать вопрос с опекой, при наличии несовершеннолетних;
  • предоставить необходимый пакет документов, включая письменное согласие зарегистрированных лиц;
  • заключить и подписать каждому участнику договор мены;
  • подписанный сторонами документ отсылается на утверждение наймодателям;
  • при подписании муниципалитетом договора мены, стороны фактически переезжают в установленные сроки;
  • заключается договор социального найма с новым наймодателем.

Ограничения касаются возможности получения доплаты, это является нарушением закона, ведь квартира принадлежит администрации. На практике практически невозможно подобрать равнозначное жилье, люди выстраивают незаконные схемы и рискуют остаться без крыши над головой. Процесс контролируется чиновниками, имеет длительное течение и существуют риски не довести дело до завершения. Одна из сторон может передумать, выдвинуть дополнительные требования, или чиновники не дадут добро, потребуется искать новый вариант.

Довольно часто в семье ответственных квартиросъемщиков возникают споры и отказы в переезде. Открывается судебный процесс, это также требует времени и нервов. Иногда обмен муниципальной квартиры длится годами, движется вперед с переменным успехом и часто приходится все начинать с начала.

Договор мены составляется в свободной форме на стандартном бланке жилищного отдела. Сотрудники должны объяснить заявителю, на что обратить внимание при заполнении формы. Придется написать 4 варианта, для двух участников и двух администраций, если речь идет о разных муниципальных образованиях. Экземпляры подписываются всеми совершеннолетними участниками процедуры, за детей и недееспособных лиц подписываются законные представители.

Поскольку сотрудники жилищного отдела имеют практический опыт и знание правовых нормативов, заявителю дадут рекомендации и предостерегут от ошибочных действий. В основном претензии к участникам сделки возникают по причине неверно заполненных документов или иных формальных причин.

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте. Задайте вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Пакет необходимых документов

Подавая заявление в муниципалитет, следует позаботиться о предоставлении полного пакета сопроводительных документов. В комплект входят:

  • подписанное членами семьи заявление;
  • договор социального найма жилья;
  • выписка из лицевого счета об отсутствии задолженностей;
  • справка о составе семьи стандартного образца;
  • разрешение опеки на сделку с участием детей и недееспособных лиц;
  • договор мены социального жилья.

Непосредственно на заявлении и договоре ставится отметка о согласии администрации на проведение юридической процедуры. Спорная ситуация может возникнуть, если муниципалитет даст согласие, после чего вторая сторона откажется. Может быть получено административное разрешение только с одной стороны, второй отказано по объективным причинам. Вопросов возникает много и они решаются в рабочем порядке.

Спросить быстрее, чем читать! Напишите свой вопрос через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.

Материальная сторона дела в 2019

Обмен муниципальной квартиры длится намного дольше, чем сделки с собственной жилплощадью. Положительным моментом является бесплатное предоставление услуги от лица администрации. Затраты могут произойти в случае обращения к нотариусу для заверения договора или подписей членов семьи, сделки. Судебное дело по разрешению жилищного конфликта также потребует затрат, но сам обмен производится бесплатно.

На договоре должны стоять подписи совершеннолетних граждан, даже если они временно отсутствуют по месту регистрации. Лица должны посетить нотариуса или лицо, облаченное полномочиями, получить доверенность и выслать по месту требования. Только когда будут подтверждены намерения всех членов семьи, можно обращаться в администрацию.

Вопрос осложняется, когда в сделке участвуют три жилплощади, то есть люди съезжаются или разъезжаются. Если квартиры находятся в одном районе, то сделать это проще, различные населенные пункты у участников значительно осложняет и продляет процедуру обмена.

Не обязятельно искать ответ на свой вопрос в этой длинной статье! Задайте вопрос через форму (внизу), и в течение часа профильный специалист перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Возможность отказа в 2019

Возможность обмена муниципального объекта разрешена законом. Если жилищный отдел необоснованно отказывает заявителю, то последний может подать судебный иск. Заявитель получает официальное уведомление от администрации, в котором должны быть указаны причины отказа и даны ссылки на выявленные нарушения закона. К объективным причинам можно отнести:

  • отсутствие согласия от каждого прописанного лица;
  • отсутствие разрешения органа опеки;
  • несоразмерность меняемых объектов;
  • неграмотно составленный договор мены;
  • очевидное ущемление интересов несовершеннолетних, недееспособных граждан;
  • разный юридический статус меняемых квартир;
  • отзыв социального договора одного из участников в связи с нарушениями правил пользования;
  • просроченные личные документы и справки по жилплощади.
Это интересно:  Как правильно сделать обмен приватизированной квартиры?

Законом позволено подавать документы на обмен неограниченное количество раз, после исправления указанных чиновниками недочетов. Сделка может сорваться в последний момент из-за изменения состава членов семьи. Например, смерть ответственного квартиросъемщика приведет сначала к переоформлению социального договора с муниципалитетом. Затем вновь определенный наниматель должен подготовить новый пакет документов.

После прочтения статьи у вас остались вопросы? Напишите свой вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Особые моменты

Если у проживающих граждан возникают споры по вопросу обмена, то суд может назначить принудительный обмен. Если житель не дает согласия и не пишет отказ, то его мнение может быть проигнорировано и обмен произведен по решению суда. Для этого подается иск от заинтересованного члена семьи и суду предоставляются доказательства необходимости размена объекта недвижимости.

Например, можно апеллировать к защите интересов ребенка после развода родителей или предоставить другие доказательства проживания по существующему адресу. Определенных нормативных положений не предусмотрено, каждый конкретный случай рассматривается индивидуально. Спор имеет соревновательный характер противных сторон, полученный вердикт вступает в силу через 30 дней после принятия.

Если спор разрешился в пользу истца, то документ требуется приложить к пакету документов, направляемых в жилищный отдел. Ответчик имеет право подать жалобу на решение в апелляционную инстанцию, что всегда значительно продляет судебный процесс. Рекомендуется сторонам решать конфликт в досудебном порядке, оптимально будет воспользоваться услугами юридических посредников. Жилищный вопрос может быть решен самым неожиданным образом, если привлечь специалистов с опытом и знанием законов.

Как правило, не приватизированными остались объекты с асоциальными нанимателями или людьми мало защищенных групп, проблемное жилье или имеющее ограничения по юридическим сделкам. Специалист рассмотрит все возможные пути обмена и сможет помочь желающим переехать.

После прочтения статьи у вас остались вопросы? Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Выписка из муниципальной квартиры

Порой решение суда о принудительном переселении принимается по иску муниципалитета, например, при регулярных задолженностях по коммунальным платежам. Даже из муниципального объекта выписать человека без суда нельзя. Первое рассмотрение дела предоставляет виновному возможность исправить замечания и претензии жилищного отдела. Суд предоставляет срок, после чего будет проверено исполнение.

Если наниматель социальной жилплощади продолжает нарушать договор, то второй процесс может принять решение о принудительном выселении. Злостного нарушителя переселят в принудительном порядке в резервный фонд или объект меньшей комфортности. Мена при этом не может быть оспорена, выселение производится в присутствии участкового и представителя службы приставов.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще! Задайте вопрос через форму (внизу), и в течение часа профильный специалист перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Возможность оспорить обмен

Желание вернуть все на прежние позиции возникает у участников мены нередко. Это могут быть объективные обстоятельства или появление других возможностей решить жилищный вопрос. Такие вопросы решаются в судебном порядке, если стороны не могут прийти к консенсусу. Могут обнаружиться скрытые нюансы, которые сознательно скрыли участники процедуры или были им самим неизвестны.

В первую очередь следует поставить в известность юридического владельца, с которым подписан новый договор на проживание. Если на данном этапе вопрос не разрешится, то придется обращаться в суд. Следует понимать, что только желания вернуться в прежнюю квартиру будет недостаточно и иск будет отклонен без возможности повторной подачи в данных обстоятельствах. При наличии доказательств, подтверждающих позицию заявителя, будет открыт процесс и выслушаны мнения сторон.

Как правило, вопрос оспаривания длительный и трудоемкий для заинтересованного лица. Именно поэтому необходимо все тщательно взвесить и подойти к обмену муниципальной квартиры взвешенно. Перед вступлением в правовое поле необходимо проконсультироваться с юристом, чтобы снизить риски и максимально защитить интересы своей семьи.

Раздел муниципального жилья

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную или дом?

Уже на протяжении двадцати лет в Российской Федерации производится приватизация жилья. Делается это на бесплатной основе. Но до сих пор большое количество людей проживают, как и раньше, по договору социального найма в муниципальных квартирах.

Такое проживание обходится им несколько дешевле, чем тем, кто имеет собственное жилье. Но они не имеют права распоряжаться такой недвижимостью. Например, если человек, который проживает в неприватизированной квартире, захочет поменять место жительства, то продать свою квартиру он не сможет, единственным выходом будет только обмен. Многие интересуются, можно ли обменять неприватизированную квартиру на дом или другую недвижимость? Есть однозначный ответ — да. Можно, но нужно собрать ряд документов.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

По существующему закону РФ распоряжаться своей квартирой может только ее полноправный владелец, продавать муниципальное жилье не разрешается, а вот обменять можно. Но при этом потребуется письменное разрешение наймодателя, а также членов семьи, проживающих в жилом помещении совместно с нанимателем.

Как правильно произвести обмен неприватизированной квартиры, можно узнать, прочитав Жилищный кодекс РФ (статьи 72-75). Данный документ запрещает переезд в другую квартиру в таких случаях:

  • если право пользоваться данным жилым помещением нанимателем оспаривается в судебном порядке;
  • если квартиросъемщик получил иск об изменении или расторжении договора социального найма;
  • жилье признано аварийным или непригодным для проживания в нем;
  • дом предназначен под снос или будет переоборудован для других целей;
  • дом подлежит капитальному ремонту, во время которого будет проводиться перепланировка помещений;
  • квартира коммунальная, и при обмене может вселиться человек, имеющий тяжелое хроническое заболевание, которым могут заразиться другие жители коммуналки (постановление правительства РФ № 378 приводит перечень диагнозов).

Стоит также отметить, что большой проблемой для владельцев муниципального жилья может быть договор, в котором четко обозначено, что жилое помещение не может быть обменяно. В таком случае значительно усложняется данный процесс, единственный способ – это перезаключить договор социального найма.

Многих интересует вопрос: можно ли обменять неприватизированную квартиру, если квартиры расположены в разных населенных пунктах. Если обмен был одобрен наймодателем, то такая сделка разрешается. Обмен может быть запрещен в случае, если после переезда в другой город каждому члену семьи достанется площадь, которая меньше положенной нормы (учетная норма в каждом регионе разная).

Как вы уже заметили, препятствий для обмена неприватизированного жилья немало, но если все эти случаи не касаются вашей квартиры, то можно смело обращаться за разрешением на обмен в муниципальные органы, где заключался договор социального найма, а затем заняться поиском необходимой жилплощади.

Поиск подходящего варианта

Итак, на вопрос, можно ли обменять неприватизированную квартиру, мы получили утвердительный ответ. Теперь следует приступать к поискам замены. Стоит сразу же отметить, что данная процедура не является такой простой, как это может показаться, ведь далеко не каждый владелец квартиры захочет произвести такого рода обмен.

Те, кто уже занимался поисками встречного варианта, могут отметить, что это довольно хлопотное дело. Очень хорошим выходом из положения будет найти родственников или знакомых, у которых тоже имеется неприватизированное жилье, и они согласны поменяться. Но таких людей не так просто найти, и часто приходится прикладывать много усилий, что подобрать подходящий вариант для обмена.

Данный вариант является наиболее приемлемым, с документами возникает значительно меньше проблем, да и родственники охотнее меняются жилыми помещениями, нежели чужие люди.

Способы поиска квартиры

Как правило, существует два способа найти квартиру для обмена: своими силами или с помощью специалиста по недвижимости. Вариант с риелтором менее проблематичен: специалист быстрее поможет найти необходимую квартиру, объяснит, какие документы необходимы для данной сделки, посодействует в правильном оформлении бумаг. Однако услуги человека данной профессии являются платными, поэтому стоит обдумать данный вариант еще раз.

В случае самостоятельного поиска жилого помещения придется хорошо потрудиться: узнавать возможные варианты у своих друзей, подавать объявления в газеты, искать через интернет. В любом случае каждый человек должен определиться, какой из вариантов ему больше подходит.

Получение разрешения и сбор документов

Обмен неприватизированного жилья не фиксируется в Росреестре. Операции по обмену регистрируются в специальных учреждениях. Например, в Москве это происходит в городском центре арендного жилья.

Владельцы двух жилых помещений должны иметь при себе:

  • Заявление об обмене. Его должны будут составить все люди, которые проживают в данных квартирах.
  • Правильно оформленные договоры, которые свидетельствуют, что человек официально снимает жилье у государства.
  • Домовую книгу.
  • Паспорта граждан РФ. Если в квартире проживают несовершеннолетние, у которых еще нет паспорта, то нужно взять свидетельство о рождении.
  • Согласие на обмен. Данный документ должен составляться тем, кто имеет договор социального найма. Предварительно требуется заверение нотариуса, что человек действительно желает произвести обмен.

Справка от органов опеки

Кроме этого, если в квартире, которая будет обмениваться, зарегистрированы несовершеннолетние дети, ограниченно дееспособные или недееспособные лица, необходимо предоставить согласие органов опеки в письменном виде. Стоит отметить, что получить документ, касающийся несовершеннолетнего ребенка, достаточно сложно. Более того, ребенка нужно выписывать из его нынешней квартиры, а произвести эту операцию можно только в том случае, если сразу же его прописать в другом жилом помещении. Второе место приписки не должно ничем уступать предыдущему. В противном случае ребенка выписать не получится и справку из органов опеки просто невозможно будет получить.

Если кто-то из жильцов против обмена, то в данном случае все решает суд.

Рассматривает заявление об обмене и принимает решение специальная жилищная комиссия, созданная при муниципалитете. Отрицательное решение может быть оспорено в суде.

Заключенные раньше соглашения найма расторгаются на основании договора обмена квартирами. Сразу же подписываются новые договоры социального найма уже нового жилья. Данные процедуры должны быть осуществлены наймодателем в течение 10 дней после подачи всех документов.

Это интересно:  Обмен квартиры на комнату с доплатой: как найти варианты и заключить сделку?

Обмен квартиры на дом

Стоит отметить, что принцип обмена неприватизированной квартиры на дом точно такой же, как и обмен квартиры на квартиру. Все так же арендатору необходимо брать разрешение на проведение данной процедуры и собирать такие же документы. Обязательно следует учитывать фактор, что если площадь дома будет меньше нынешнего жилья, то обмен будет невозможен.

Родственный обмен неприватизированных квартир на приватизированные и наоборот

Как оформляется обмен неприватизированной квартиры на жилье, которое находится в собственности, в российском законодательстве напрямую не оговаривается. Как правило, это длительный процесс.

Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную производится следующим образом: совершеннолетний член семьи снимается с регистрации в приватизированном жилье и прописывается в неприватизированном (должны позволять размеры жилплощади). Затем производится смена главного квартиросъемщика, это может быть сделано через договор дарения.

Заключение

Итак, было разъяснено, можно ли продать или обменять неприватизированную квартиру. Подытоживая, можно сказать, обмен возможен, им достаточно часто пользуются люди, которые живут в квартире по договору социального найма. Но вот продажа такого жилья категорически запрещена.

Можно ли разменять неприватизированную квартиру и как это сделать?

Несмотря на то, что бесплатная приватизация продлевается чуть ли не ежегодно, миллионы наших сограждан продолжают жить в неприватизированных квартирах.

То есть в жилье, собственником которого выступают муниципальные органы.

Приватизированной квартирой может полноценно распоряжаться собственник, а можно ли разменять, продать или разделить неприватизированную квартиру?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам бесплатной консультации :

Что означает неприватизированная квартира?

Неприватизированная квартира — это жилье, собственником которого выступает муниципальное образование (городской округ или муниципальный район).

Также неприватизированная квартира может иметь статус служебного жилья, ведомственного или специализированного жилого помещения.

Наниматель муниципального жилья получает право пользоваться им по договору социального найма, заключенного между ним и муниципалитетом.

Также право пользоваться жильем получают члены семьи. При отсутствии договора соцнайма наниматель и члены его семьи могут проживать в квартире согласно ордеру.

Раздел и размен — не одно и то же

Между разделом и разменом муниципального жилья существует тонкая юридическая разница.

Размен жилья — обмен неприватизированного жилья членами семьи на несколько объектов жилья, предоставляемого по социальному найму. При этом можно обменять жилье на аналогичное, обменять на жилье большей площади или осуществить размен в другой город.

Раздел имущества производится между разводящимися супругами, при этом разделить можно только собственность, нажитую в браке. Так как муниципальное жилье не находится в частной собственности, то прямой раздел неприватизированной квартиры не возможен.

Однако существуют варианты обхода этого запрета, о которых будет упомянуто ниже.

Условия и порядок обмена

Для осуществления размена неприватизированной квартиры необходимо пройти несколько этапов.

Первый из них это согласие всех членов семьи на саму процедуру размена.

Так как при размене обмениваются объекты муниципального жилья, то указанные этапы должны проводиться для всех сторон.

Поиск вариантов

Для того чтобы осуществить размен, необходимо найти подходящие встречные варианты жилья. Это должны быть также неприватизированные жилые помещения (квартиры, комнаты, частные дома).

Так как неприватизированных жилых помещений с каждым годом становится все меньше, а найти вариант для размена очень сложно, то этот этап — самый сложный и самый продолжительный.

Искать можно по объявлениям в печатных СМИ или в интернете.

О том, как выбрать квартиру для покупки, читайте в нашей статье.

Этап подготовки документов

Для осуществления размена необходимо подготовить следующие документы на квартиру:

  1. заявление в администрацию муниципального образования с подписями всех проживающих в квартире лиц;
  2. технический паспорт с экспликацией;
  3. справка из ЖЭКа и выписка из домовой книги;
  4. выписка из реестра об отсутствии другого жилья;
  5. согласие органов опеки (при необходимости);
  6. договор социального найма.

Если договор соцнайма отсутствует, а жильцы проживают в квартире по ордеру, необходимо первоначально оформить договор. Для этого необходимо обратиться в тот орган, который вынес решение о вселении и который указан в ордере.

Заключение договора обмена жилыми помещениями

После сбора документов можно заключить договор мены жилых помещений. Составить его может юрист или нотариус, который к тому же заверит договор.

Из-за того, что при подписании соглашения не возникает права собственности, то государственной регистрации оно не подлежит.

Получение разрешения

Для того, чтобы осуществить размен, необходимо получение согласия от собственника, которым в данном случае выступает муниципалитет.

Для этого необходимо обратиться в администрацию городского или сельского поселения в отдел документооборота администрации с письменным заявлением и оригиналами договора.

Согласие может быть оформлено в качестве отдельного документа или просто ставится резолюция на договор мены. Срок ожидания — не более 10 суток с момента обращения.

Скачать образец договора обмена жилыми помещениями, занимаемыми гражданами по договорам социального найма, Вы можете тут.

Оформление договора соцнайма

После того, как получено разрешение муниципальных органов, можно переселяться в новое жилье. Каждая сторона размена должна оформить новый договор социального найма.

Наймодателем в данном случае выступает муниципалитет, поэтому необходимо снова посетить отдел администрации и перезаключить договор соцнайма на новое лицо.

Когда это не допустимо?

Есть несколько вариантов, когда разменять приватизированную квартиру нельзя.

К размену не допускается:

  • жилье, находящееся в судебном производстве на расторжение договора социального найма, например, из-за неуплаты коммунальных услуг;
  • жилье, находящееся в аварийном состоянии;
  • жилье, расположенное в аварийном доме;
  • жилье, расположенное в доме, в котором проходит капитальный ремонт;
  • при размене в коммунальную квартиру будет заселен жилец с общественно опасными заболеваниями (открытая форма туберкулеза и т. д.);
  • жилье в доме при имеющемся решении о сносе.

Также не допускается размен жилья, если по мнению органов опеки он ухудшит жилищные условия несовершеннолетних детей или граждан, находящихся под опекой.

Можно ли разменять квартиру через агентство?

Агентства недвижимости достаточно редко занимаются прямым разменом неприватизированного жилья из-за редкости встречных вариантов и отсутствия гарантии прибыли.

Существует несколько серых схем с использованием «буферных» квартир, которые используют некоторые агентства для того, чтобы все-таки осуществлять размен, но для их осуществления требуется большой кредит доверия всех участвующих сторон.

Большинство же риэлторов настоятельно рекомендуют первоначально проводить приватизацию муниципального жилья, а затем его продажу и покупку нового.

Приватизировать квартиру можно с помощью того же агентства. В то же время, агентства недвижимости могут помочь с поиском разменного варианта и помочь с оформлением документов.

Так что если есть сомнения в собственных возможностях оформить размен, то можно обратиться к риэлторам и заключить соглашение на оказание услуг, которые придется оплатить. Однако далеко не каждый риэлтор за это возьмется.

Читайте также статью о том, что такое эксклюзивный договор на оказание риэлторских услуг по ссылке.

Размен квартиры через суд

Принудительный обмен жилыми помещениями может быть осуществлен только к неприватизированному жилью.

И то только при отсутствии согласованного всеми членами семьи решения о размене.

Что касается приватизированного жилья, то собственник волен распоряжаться им в полной мере без получения согласия других проживающих. В муниципальном жилье ситуация обстоит по-другому.

Любой член семьи нанимателя вправе потребовать размена квартиры через суд, если внутри семьи не найден компромисс по размену жилья.

Обычно это право используется в случаях, когда один из членов семьи выступает против добровольного размена. Другими причинами могут быть семейные конфликты или асоциальное поведение одного из членов семьи.

До момента обращения в суд должны быть найдены варианты размена.

Инициатор размена составляет исковое заявление, к которому прилагаются:

  1. согласия наймодателя и других проживающих;
  2. договор социального найма;
  3. технический паспорт квартиры;
  4. тех. паспорта квартир, на которые обменивается жилье;
  5. справка о составе семьи;
  6. согласие органов опеки (при необходимости).

Теоретически суд может принять положительное решение, учтя приведенные истцом доводы. Однако из-за того, что мало кто из нанимателей встречных вариантов соглашается ждать решения суда, такие случаи достаточно редки.

Поэтому лучше не доводить дело до конфликта и проводить размен добровольно, договорившись со всеми членами семьи, проживающими в муниципальном жилье.

Раздел жилья при разводе

Раздел жилья осуществляется исключительно при разводе. При этом такое жилье должно быть приватизированным.

Объясняется это тем, что такая процедура предусматривает раздел совместно нажитого имущества.

А муниципальное жилье не является чьей-либо частной собственностью.

В случае раздела муниципального жилья у разводящихся супругов существуют 2 варианта выхода из ситуации:

  • приватизация квартиры и раздел ее по суду, при этом до момента приватизации необходимо воздержаться от развода;
  • переоформление договора соцнайма на обоих супругов с последующим разменом на 2 квартиры.

Если такие пути выхода из ситуации не найдены, то после развода право занимать жилье остается у нанимателя, а второй член семьи может быть выселен из квартиры по суду.

Однако если один из супругов зарегистрирован в квартире, или в случае выселения ему негде жить, то суд может отказать и разведенные супруги останутся проживать под одной крышей.

Если же неприватизированная квартира – это служебное жилье, то все права на пользование им остаются у того супруга, которому оно предоставлено.

В заключении статьи советуем Вам посмотреть ролик о том, как продать неприватизированную квартиру:

Обмен неприватизированной квартиры, жилья

Сложные жизненные ситуации вынуждают людей пользоваться неприватизированной квартирой по договору социального найма. До поры до времени, жильцов все устраивает. Но впоследствии они могут найти потенциального покупателя и затеять обмен неприватизированного жилья.

Причины, по которым жильцы прибегают к обмену неприватизированной квартиры могут быть следующими:

  • расторжение брака;
  • переезд в другой район, город;
  • бытовые конфликты с остальными жильцами квартиры;
  • сокращение на работе;
  • обучение в ВУЗе.

Обмен неприватизированной квартиры имеет ряд нюансов. Некоторые виды жилья вообще не подлежат приватизации, и тем более обмену. Возможно ли разменять социальное жилье на аналогичное или приватизированное? Как проходит процедура, какие нужны документы? Разберемся во всех тонкостях процедуры с точки зрения современного права.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

Особенности обмена регламентируются Жилищным кодексом РФ, а также положениями ФЗ № 1541-I «О приватизации…» от 04.07.1991 (новой редакции).

Это интересно:  Как обменять частный дом в деревне или коттедж на квартиру без посредников: вариант с доплатой и другие способы

Обмен неприватизированной квартиры на приватизированную возможен, но далеко не во всех случаях. Согласно ст. 81 ЖК РФ, наниматель жилого помещения может попросить собственника предоставить ему жилплощадь меньшего размера. Но ни о какой приватизированной квартире или комнате речи не идет.

Обмен неприватизированной квартиры имеет ряд нюансов:

  1. Совершая обмен на другую муниципальную квартиру, регистрировать право собственности не нужно.
  2. Прежде чем приступать к юридической операции, нужно заручиться согласием всех жильцов квартиры (включая несовершеннолетних).
  3. Оба нанимателя обязаны уведомить о сделке собственников жилья – органы местного самоуправления.
  4. Согласие обеих сторон сделки выражается в форме письменного заявления с подписью.
  5. Обмен неприватизированными квартирами – это безвозмездная сделка, а значит стороны не несут финансовых расходов.

Право на обмен неприватизированной квартиры неотъемлемо. Но вместе с тем, решающее слово остается за собственником жилья, т.е. местной администрацией. Если откажут, придется искать альтернативные варианты смены места жительства. Например, приватизировать квартиру, а уже затем найти покупателя.

На что можно обменять?

Многие люди задаются вопросом: как разменять неприватизированное жилье и где искать варианты? Существует огромное количество способов найти подходящую жилплощадь: газеты с объявлениями, интернет-сайты, «сарафанное радио», предложения знакомых…

Но предпочтительнее воспользоваться помощью риэлторов или агентств по недвижимости в вашем регионе. Собранная ими база имеет доступные варианты – останется выбрать квартиру и заключить договор мены.

Рассмотрим, на что можно обменять неприватизированное жилье в России:

  • Обмен между родственниками

Известен под неофициальным названием «родственный обмен» – это договор купли-продажи, заключаемый между родственниками. Сделка совершается на доверии, однако нужно придерживаться условий заключения таких операций. Основной плюс в том, что родственники могут помочь с обменом приватизированной квартиры на неприватизированную. Например, бабушка переедет в муниципальное жилье, а ее родственники – в приватизированную жилплощадь поближе к работе/учебе.

  • На неприватизированную

Предполагает заключение договора мены одной социальной квартиры на другую (п. 1 ст. 72 ЖК РФ). Основные условия: согласие всех жильцов и одобрение муниципального образования. Обмен на неприватизированную квартиру встречается чаще всего, т.к. его проще всего совершить даже далеким от юриспруденции людям.

  • Обмен с государством

Передача жилья обратно государству предполагает обмен на квартиру меньшей площади (ст. 81 ЖК РФ). Такой способ встречается довольно часто. Например, если площадь на одного члена семьи превышает допустимое значение. Обменяв жилье на меньшее по размерам, наниматель сократит расходы на содержание объекта. Некоторые моменты с отменой приватизации мы осветили в статье «Отмена приватизации квартиры«.

Когда обмен невозможен?

Рассчитывать на свободный обмен жилыми площадями не стоит. Статья 73 ЖК РФ ограничивает некоторые виды сделок с недвижимостью.

В каких случаях выносят запрет на обмен жильем:

  1. Если наниматель не имеет договора социального найма или в его отношение предъявлен иск.
  2. Пользование неприватизированной квартирой оспаривается в исковом производстве.
  3. Власти планируют осуществить снос дома (см. «Снос приватизированного жилья«).
  4. Намерение капитального ремонта дома и переустройство жилых помещений (технические изменения).
  5. Жилье относится к числу служебного, аварийного или ветхого.
  6. Если после обмена в квартире будет проживать лицо с хроническим заболеванием (пп. 4 п. 1 ст. 51 ЖК РФ).

Приведем пример:

Военнослужащий в отставке Самойлов проживал в служебной квартире Министерства обороны МВД. Переезжая в другой город, Самойлов планировал заселиться в новую квартиру. Финансов на покупку жилья не было, поэтому отставник решил обменять свое служебное на социальное жилье. Подыскав потенциального нанимателя, Самойлов договорился об условиях сделки – затем стороны обратились за разрешением муниципалитета. Самойлову отказали в обмене квартиры, т.к. жилье принадлежало не муниципалитету, а Министерству обороны РФ. Логично, что в военном жилобеспечении также вынесли отказ. Основание – служебная квартира была предоставлена Самойлову за несение военной службы. Жилье не подлежит приватизации, обмену и продаже.

Следовательно, если выявлено хотя бы одно из указанных условий – обмен неприватизированной квартиры станет невозможен.

Как обменять неприватизированную квартиру

Ситуация с обменом муниципальной жилплощади довольно сложная. Сейчас на рынке жилья всего 15-20% неприватизированных квартир. Если выбирать вариант с обменом, придется искать по базе оставшихся объектов недвижимости. Разумеется, помимо поиска жилья нужно договориться с нанимателем второй квартиры. Поэтому процедура несколько сложнее обычной приватизации.

Порядок, алгоритм действий

Как разменять муниципальную квартиру? Обмен состоит из взаимосвязанных этапов, выполнение которых обязательно.

Алгоритм действий по обмену квартиры в 2019 году:

  1. Найти устраивающий вариант с жильем.
  2. Договориться с нанимателем неприватизированной квартиры.
  3. Добиться одобрения со стороны муниципалитета.
  4. Дождаться, пока одобрение получит второй наниматель жилья.
  5. Заручиться согласием прописанных в квартире лиц (аналогично поступает второй участник сделки).
  6. Подготовить документы.
  7. Заключить договор об обмене муниципальными квартирами (согласно положениям ст. 74 ЖК РФ).
  8. Согласовать сделку с собственником жилья в лице администрации.
  9. Разорвать текущий договор социального найма.
  10. Заключить новый договор с муниципалитетом и вселиться в полученную квартиру.

Ниже вы можете ознакомиться с примером договора об обмене жилья:

Когда размен касается неприватизированного жилья, обращаться в Росреестр не нужно. При купле-продажи жилья регистрация сделки в ЕГРН обязательна.

Отдельно вопросу купли-продажи муниципальной жилплощади посвящена наша статья «Продажа неприватизированной квартиры».

Разобравшись с пошаговой инструкций, переходим к изучению важных моментов обмена. Основные сложности связаны с получением разрешения от муниципалитета, а также с согласием всех квартиросъемщиков.

Особенности обмена неприватизированного жилого помещения:

  • Перед тем, как совершать обмен, наниматель должен заручиться поддержкой остальных членов семьи – зарегистрированных в квартире лиц. Не только основных, но и временно снявшихся с регистрационного учета: военнослужащих, осужденных, вахтовиков, студентов… Обмен возможен только при согласии всех квартиросъемщиков. Если кто-то из них будет против – придется искать судебную защиту.
  • Согласие на обмен заверяется у нотариуса. Стоимость зависит от тарифов конторы и расценок в регионе.
  • Наличие несовершеннолетних членов семьи вынуждает нанимателя согласовать сделку с органами опеки и попечительства (ООП). Заявление подается по месту проживания. Срок рассмотрения – до 14 дней, после чего ООП выносит окончательный вердикт.
  • Соглашение об обмене неприватизированными квартирами подписывается обоими участниками. Договор аннулирует ранее заключенные договора социального найма с муниципалитетом (п. 5 ст. 74 ЖК РФ). Сразу после совершения обмена стороны подписывают новые соглашения на вселение. Срок на их заключение до 10 дней.

Удостоверившись, что обмен возможен, наниматель приступает к сбору документов. Рассмотрим, какие бумаги понадобятся от обеих сторон.

Желание разменять неприватизированную квартиру подкрепляется сбором документов:

  • несколько образцов заявлений – от всех квартиросъемщиков;
  • выписка из домовой книги (расширенная или обычная);
  • справка об отсутствии задолженностей (Читайте, можно ли приватизировать квартиру с долгами по коммуналке?);
  • копия договора соц найма жилого помещения;
  • копии + оригиналы паспортов, свидетельств о рождении;
  • официальное разрешение от органов опеки (если имеются дети);
  • выписка из ЕГРН с кадастровой информацией;
  • доверенность на обмен квартиры, если от имени нанимателя выступает третье лицо.

Отказ в обмене

Обмен неприватизированной квартиры возможен строго в рамках действующего законодательства. Нарушение процедуры приводит к отказу в оформлении сделки.

В каких случаях наниматели получат отказ от властей:

  1. Если обмен носит фиктивный характер.
  2. Если в отношение сделки имеется исковое заявление в суд.
  3. Если наниматели хотят обменять служебное жилье или квартиру в военном городке закрытого типа (ЗАТО).
  4. Если в результате размена одна из сторон окажется в заведомо невыгодном положении (например, получит жилье в аварийном доме).

Отказ в осуществлении мены выносится в письменном виде с указанием причины решения администрации. Если отказ необоснованный, стороны имеют право обратиться в суд и оспорить решение. Разумеется, не голословно, а вескими аргументами – в противном случае истец потеряет и время, и деньги.

Как обезопасить сделку? Советы юриста.

Сравнивая приватизацию с обменом квартиры, можно заметить, что вторая сделка гораздо сложнее. Особенно, если в ней фигурирует приватизированное жилое помещение. Риски столкнуться с недобросовестными жильцами крайне высоки.

Полезные советы от юриста:

  1. Если вы собираетесь производить финансовые операции, воспользуйтесь арендой банковской ячейки. «Безопасная сделка» позволит контролировать намерения противоположной стороны. Продавец, если обмен не связан с муниципальным жильем, получит деньги в случае выполнения всех пунктов договора.
  2. Изучайте характеристики будущей квартиры – неравнозначный обмен чреват ухудшением условий проживания. Вместо переезда в пригодную жилплощадь наниматель рискует заселиться в дом, который вот-вот снесут. Желательно не верить на слово выбранному риелтору, а изучать жилищные условия совместно с юристом.
  3. «Никаких денег!» – если вы обмениваете неприватизированную квартиру на жилье с таким же статусом, забудьте о доплате и прочих расходах. Закон допускает исключительно безвозмездный характер сделки с жильем. Если будет установлено, что наниматели производили расчеты в обход положений Жилищного кодекса, договор мены признают недействительным.

Налоги, расходы

Обмен неприватизированной квартиры – один из способов грамотного ухода от налогов. Если в сделке участвуют исключительно муниципальные квартиры, никаких налогов не предусмотрено. Но придется заплатить за услуги риелторов и агентств по недвижимости. Кроме того, расходы могут быть связаны с получением некоторых видов справок:

  • выписки из ЕГРН – 300 рублей;
  • доверенности от нотариуса – от 200 рублей до 4 000 рублей;
  • техпаспорта – от 900 рублей и выше.

Налог не оплачивается, если стоимость приватизированной квартиры не превышает 1 000 000 рублей. Во всех остальных случаях придется заплатить 13% от кадастровой цены объекта недвижимости. За исключением обмена муниципальным жильем.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Оставьте комментарий