Квартира в ипотеку по переуступке прав: можно ли купить в новостройке по ДДУ или в старом доме, как оформить договор?

Содержание статьи

Покупка квартиры по переуступке. Что такое переуступка, схема покупки в новостройке и особенности оформления договора.

Один из возможных вариантов покупки дома – составление договора переуступки права собственности. Подобная форма соглашений не слишком распространена, поэтому немногие знают, как правильно составить его.

В представленной статье мы рассмотрим все особенности подобных сделок, документы, которые нужны для ее проведения, а также способы их проверки.

○ Что такое переуступка прав?

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

○ Как можно купить квартиру по переуступке?

Переуступка права требования возможна по двум видам договоров:

  1. Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
  2. По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.

○ Порядок покупки квартиры по переуступке.

Заключая договор переуступки, нужно следовать определенному алгоритму. От соблюдения всех необходимых нюансов зависит успешность сделки.

✔ Проверка строительной компании.

Проверяя застройщика, вам нужно обратить внимание на:

  • Срок существования компании.
  • Актуальность учредительных документов.
  • Наличие разрешения на строительство.
  • Наличие договора долгосрочной аренды на землю или права собственности на нее.

✔ Сбор документов.

Для заключения сделки продавец должен представить:

  • Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
  • Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
  • Согласие второго супруга на сделку.
  • Все квитанции об оплате долевых взносов.

От покупателя при этом требуется:

  • Личный паспорт.
  • Согласие второго супруга на сделку.

✔ Составление договоров.

После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки права требования. Здесь нужно учесть, что соглашение составляется в той же форме, что и первоначальный договор. Если он был заверен у нотариуса, договор переуступки также необходимо заверить.
Существенное условие данного соглашения – его предмет, т.е. передача права. Нужно максимально подробно прописать, какие права, и в каком объеме передаются по договору, а также указать основания для подобного перехода.
Все иные условия соглашения являются дополнительными и вносятся по согласию сторон.

✔ Регистрация договора переуступки.

Соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно обратиться непосредственно в Регистрационную палату либо отделение МФЦ.
Передача финансовых средств осуществляется только после завершения процедуры регистрации. На нее отводится от 5 до 10 дней с момента принятия заявления.

✔ Оплата пошлины.

Размер госпошлины зависит от статуса участников сделки. Так, для физических лиц он составляет 2000 руб., для юридических – 22000 руб. Если за регистрацией обращается несколько заявителей, сумма госпошлины делится поровну между ними, и каждому выдается чек об оплате.

○ Какие есть риски при покупке по переуступке?

Оформляя договор переуступки, стоит учитывать:

  • Наличие не только долгов по взносам, которые отражены в договоре, но и штрафов за их просрочку.
  • Возможность заключения неограниченного количества подобных договоров на основе одного первоначального соглашения. Здесь нужно проследить всю цепочку, проверяя информацию в Росреестре. Действительными будут являться только те договора, которые прошли госрегистрацию.

○ Особенности покупки новостройки по переуступке.

Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика. Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.
Еще одна особенность – возможность заключения нескольких договоров по переуступке в процессе строительства дома. После сдачи его в эксплуатации переход права требования невозможен.

○ Оформление переуступке «задним» числом.

Подобный вариант оформления соглашения возможен, когда между подписанием акта приема-передачи квартиры и оформлением ее в собственность проходит большой промежуток времени. Здесь возможно два варианта:

  • Изменение даты акта приема-передачи по договоренности с застройщиком.
  • Изменение даты предварительного договора купли-продажи (если он еще не прошел государственную регистрацию).

Такая схема имеет свои риски, основным из которых является изменение стоимости жилья. Так, если вы заплатите за него 5 млн. руб., а в договоре будет указана сумма в 4 млн. руб. (оценка на указанную дату подписания), то в случае расторжения сделки вы сможете вернуть только то, что указано в соглашении.
Таким образом, покупка квартиры по переуступке прав имеет свои плюсы и минусы, которые оцениваются каждым покупателем лично.

○ Советы юриста:

✔ Можно оформлять переуступку по договору долевого участия?

Это самый оптимальный вариант переуступки для каждой из сторон. Для продавца это возможность избежать штрафов за расторжение ДДУ, а для покупателя – выгодная стоимость жилья и гарантии его оформления в собственность.

✔ Когда возможно купить квартиру по переуступке прав?

Это возможно при приобретении жилья в новостройке по договору долевого участия, на основе которого составляется соглашение о переуступке. Также можно купить квартиру по переуступке с заключением предварительного договора купли-продажи.

Это интересно:  Договор ипотеки в Сбербанке: как выглядит соглашение, как происходит подписание, на что при этом надо обратить внимание

Директор департамента жилой нежвижимости Екатерина Немченко расскажет о подводных камнях покупки квартиры по переуступке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия.

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

  • продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
  • если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
  • нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

  1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
  2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
  3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

  1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре). Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
  2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

  1. Переуступка — это реальная возможность сэкономить на покупке квартиры
  2. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
  3. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

Тонкости переуступки прав собственности на квартиру: что это и как продать объект в строящемся или сданном доме?

В число имущественных сделок с недвижимостью входит переуступка права или цессия. По своей сути данный вид сделок схож с куплей-продажей недвижимости, но имеет свои особенности и имеет важное значение и безусловную необходимость при определенных обстоятельствах.

Применяется цессия в тех случаях, когда условия для проведения купли-продажи ещё не созрели, а прецедент передачи имущественных прав уже возник.

Правовая база проведения сделки в строящемся объекте недвижимости

На основании п.4 статьи 454 ГК РФ к цессии применяются положения законодательства, которые регулируют продажу квартиры. Это статьи 549, 551, 558 ГК РФ. Статья 550 настоящего кодекса требует составления договора в письменном виде. Специфика переуступки и допустимость её проведения с недвижимым имуществом регулируется статьями 388—391 ГК РФ. Она распространяется на ряд правовых ситуаций, в том числе – на приобретение квартиры в строящемся доме.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В этом контексте следует учитывать правила и нормы статьи 11 Федерального закона от 30.12.04 г., № 214-ФЗ, которая регулирует переуступку по договору долевого участия (ДДУ). Регистрация сделки в Росреестре требуется согласно Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Если имущество оформляется в ипотеку, то применяются нормы законов:

Это интересно:  Продажа квартиры в ипотеку: риски продавца, особенности сделки, а также чем покупка жилья с обременением хуже?

Юридическую силу могут иметь и некоторые локальные акты, внесённые в учредительную документацию застройщика.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Что такое переуступка?

Переуступка – это способ передачи имущественных прав, который распространяется не на фактический объект, а на право требования квартиры. Принимающая сторона (цессионарий), становится правопреемником получения жилого помещения в будущем, когда вступление в собственность на квартиру станет допустимым. Если речь идёт о строящемся доме, то момент вступления в собственность допускается после сдачи дома в эксплуатацию.

Продажа по переуступке не приравнивается к купле продаже в полной мере — это значит, что есть такие различия:

  1. Переуступкой передаются права на объекты, существующие только документально, но фактически не возникшие.
  2. У передающей стороны (цедента) ещё не возникло право собственности на объект, но возникло право его требования как у дольщика по договору долевого участия.

Тонкости продажи: до какого момента можно менять дольщика на этапе возведения здания?

Сделка состоит из продажи пакета документации на квартиру, оформленного участником долевого строительства. На основании сделки, право на получение квартиры по ДДУ передаётся в полной мере, так как данный договор считается правоустанавливающим документом на строящуюся недвижимость.

Кроме полноценной передачи прав на квартиру, правопреемнику передаются и все виды обязательств, которые ранее исполнялись цедентом:

  • внесение платежей;
  • участие в приёмке квартиры после возведения новостройки;
  • зависимость от добросовестности и возможностей застройщика;
  • оформление права собственности на квартиру;
  • отстаивание имущественных интересов в случае их нарушения.

Перечисленные обязательства, предусмотренные ДДУ, прекращаются в момент сдачи дома в эксплуатацию. Так как после оформления акта госприёмки, правоустанавливающим документом становится комплект, состоящий из ДДУ и акта приёмки своей квартиры.

Соответственно, с этого момента передача права требования по ДДУ прекращается, в силу того, что квартира, как автономный объект недвижимости, считается фактически возникшей.

Продажа прав собственности, если дом не сдан в эксплуатацию

Иногда застройщик может продать квартиру еще на стадии котлована. В этот момент риски вложения денег особенно высоки, но и итоговая стоимость готового жилья с черновой отделкой будет намного ниже. Для того чтобы получить право требования на квартиру в строящемся доме, участники долевого строительства и будущие собственники, оформляют ДДУ.

Если у них возникла необходимость отмены участия в долевом строительстве, они могут оформить договор переуступки, при соблюдении условий:

  1. Обязательное оформление ДДУ, в котором внесено положение о допустимости проведения переуступки. Или официальное получение согласия застройщика на переуступку.
  2. Наличие гражданских паспортов с пропиской, для представителей сторон – нотариально удостоверенные доверенности.
  3. Стороны цессии должны быть совершеннолетними и дееспособными. Или от их имени должны выступить законные представители, предъявив разрешение органов опеки и попечительства.
  4. Регистрация ДДУ должна быть проведена в Росреестре. То же касается договора цессии.
  5. Новостройка не должна быть сдана в эксплуатацию актом госприёмки, а находиться в стадии возведения.
  6. Если уступающая сторона состоит в браке – требуется согласие второго супруга.
  7. Если ДДУ удостоверялся нотариально, договор цессии должен быть нотариально удостоверенным.

Для оформления переуступки требуется экземпляр ДДУ, реквизиты которого переносятся в договор цессии. Следует учесть, что основным правоустанавливающим документом является ДДУ, без которого договор переуступки не имеет юридической силы и не является правоспособным.

Так как сделка совершается с юридически значимым объектом без фактической привязки, получателю следует тщательно проверить:

  • правоспособность каждого документа;
  • добросовестность и рентабельность компании застройщика;
  • количество документов в пакете: если ранее проводилась переуступка, должны передаваться все экземпляры договоров;
  • платёжные документы дольщика.

После проверки пакета документации стороны заключают сделку по следующему алгоритму:

  1. Составляют договор переуступки и подписывают его собственноручно.
  2. Составляют акт приёма-передачи пакета документации, вносят в него перечень всех имеющихся документов.
  3. Несут договор с прилагаемой документацией на регистрацию перехода прав в МФЦ.

В МФЦ принимающая сторона уплачивает государственную пошлину, предусмотренную для долевого имущества, которая составляет 350 рублей и пишет заявление на регистрацию перехода прав. Документы сдаются под расписку. Через 10 дней регистрация завершается, и цессионарий становится новым участником долевого строительства.

Как протекает процесс, если объект сдан?

Сдача дома в эксплуатацию после возведения новостройки может занимать как от двух месяцев, если строительные работы проведены без недочётов, так и до года, если застройщику потребуется время на доработку. Этот период замораживает право дольщика на отчуждение объекта недвижимости. Переуступку можно проводить до момента подписания акта госприёмки, после этого такой процесс недопустим.

После того, как построенный дом сдастся в эксплуатацию, дольщики могут оформлять право собственности на квартиру. Данное право позволяет осуществлять полноценную куплю-продажу квартиры, а переуступка, как способ передачи прав на получение жилого помещения,, утрачивает одновременно свою актуальность и правоспособность. Переуступить после оформления жилья в собственность можно только право покупки квартиры. Алгоритм этой процедуры следующий:

  1. Стороны сделки заключают предварительный договор купли-продажи (ПДКП). На его основании планируется продажа готового объекта после того как будет оформлено право собственности на квартиру.
  2. По ПДКП продавец может получить аванс или задаток.
  3. Покупатель, выступивший стороной сделки по ПДКП, вправе оформить договор переуступки – дополнением к предварительному договору.
  4. В результате переуступки принимающая сторона возвращает деньги в сумме аванса или задатка, а взамен получает право требования проведения купли-продажи.
  5. В установленный в ПДКП день, или после получения выписки из ЕГРН о праве собственности, на основании представленных договоров, состоится сделка.

Как проходит оформление по ДДУ в строящемся доме по ипотеке?

Банки стараются не оформлять кредит на приобретение жилья в строящемся доме, особенно – на начальных этапах строительства. Чем выше риски – тем вернее отказ банка в кредитовании дольщика. Право требования не принимается банками в качестве залогового имущества. В этом случае актуальными могут быть следующие варианты:

  1. Передать в залог другую недвижимость, имеющуюся в собственности дольщика.
  2. Приобрести квартиру на этапе готовности здания, непосредственно перед вводом в эксплуатацию.

Для получения ипотечного кредита следует собрать пакет документации на квартиру и подтвердить соответствующую степень готовности здания. Также следует подтвердить свою платёжеспособность, сформировав положительную кредитную историю. Заявление с прилагаемой документацией передаётся в банк, где рассматривается до двух недель, после чего клиент банка получает мотивированный отказ или предложение по ипотечному кредиту.

При оформлении ипотеки в силу вступают следующие специальные нормы:

  1. Цессионарий оформляет кредитный договор с банком и прилагает его к ДДУ и договору цессии, передавая на регистрацию в Росреестр.
  2. После вступления в права собственности, квартира оформляется в залог (если не было представлено другое залоговое имущество).
  3. После полного погашения ипотечного кредита залог аннулируется, и квартира становится полноценной собственностью лица.

В остальном проведение процедуры переуступки совершается в соответствии с общими нормами.

Переуступка требуется тогда, когда объект ещё не возник как фактическая единица, но вся документация на него подготовлена. Чаще всего эта форма сделок распространяется на новостройки – до ввода дома в эксплуатацию. После подписания акта приёмки жильё оформляется в собственность и может продаваться.

Переуступка квартиры в новостройке. Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования – покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.

Это интересно:  Какие документы нужны для покупки квартиры в ипотеку: список бумаг для продажи

Переуступка – что это?

Лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые могут быть переданы и третьему лицу.

Что значит переуступка квартиры в новостройке? Данным понятием называют сделку по передаче этих прав. Также она носит название цессия. Стороны сделки – продавец и покупатель – называются, соответственно, цедент и цессионарий.

Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком. Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи. Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.

Переуступка квартиры в новостройке: виды

Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.

Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента ввода в эксплуатацию дома подобные договоры могут заключаться неоднократно.

Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой вид сделки не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.

Строительные фирмы категорически против подписания подобных договоров по нескольким причинам:

  • Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.
  • Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
  • Переоформление прав – трудоемкий и длительный процесс.

Процесс оформления

Переуступка квартиры в новостройке – многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.

  • Оповестить о своем намерении строительную компанию.
  • Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
  • Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
  • Получить выписку из ЕГРП.
  • Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.
  • Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.

От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет. Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки. Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.

Важные моменты

Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой. Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание.

Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.

Строительная компания может потребовать от продавца довольно большие проценты от сделки. К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством.

Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением.

Риски

Сделка считается в целом безопасной, поскольку она осуществляется под надзором органа государственной регистрации. Однако для покупателя существуют и риски.

В договоре необходимо указывать полную стоимость квартиры. При возникновении претензий указанная сумма возвращается покупателю. Если в документе не указывается сумма сделки, она признается недействительной.

Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.

Обычно после того, как правообладатель узнает о несостоятельности строительной организации, следует продажа квартиры по переуступке. В таком случае покупатель уже не сможет вернуть себе даже часть выплаченных средств в судебном порядке.

Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.

Возможно ли проставление в договоре «заднего числа»

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

Налогообложение

Цедент, согласно НК РФ, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества. При этом подоходным налогом в размере 13 процентов облагается сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке. К примеру, если квартира у застройщика приобреталась за 2000000, а продали ее по переуступке за 2 100 000, налог взимается со 100 000. Соответственно, нужно оплатить налог в размере 13 000.

Плюсы

Покупка квартиры по переуступке – один из современных видов инвестирования. На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья.

Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть. Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль.

Минусы

Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.

Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной. Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации. Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.

Переуступка квартиры в новостройке – процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собрались таким образом приобрести недвижимое имущество, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на подобных сделках.

Оставьте комментарий