Купля и продажа квартиры через риелтора или агентство недвижимости: сколько стоят услуги и как избежать обмана?

Купля и продажа квартиры через риелтора или агентство недвижимости: сколько стоят услуги и как избежать обмана?

Когда человек принимает решение купить или продать жилье, один из главных вопросов, что встает перед ним – это вопрос цены. Сколько он хочет получить за квартиру или сколько готов на нее потратить.

Следующий вопрос – это будет ли он обращаться за услугами в агентство недвижимости. Выбор непростой, поскольку такая помощь подразумевает вознаграждение и часто сумма оказывается довольно высокой.

Что надо знать, совершая покупку или продажу жилья через риэлтора или агентство недвижимости (далее — АН), какие нужно оформить документы покупателю и продавцу, привлекающим посредника — подробно рассмотрим в статье.

Как работают АН и риелторы, сколько стоят их услуги?

На рынке недвижимости существует два вида посредников – это агентства и частные риелторы. Нельзя сказать, что между их схемами работы и тем, какой процент берет агент или риэлтор при покупке, существует особая разница.

В обязанности и тех и других входит найти покупателя и провести саму сделку. Различием может выступить клиентская база. У агентств она, как правило, больше. Но бывают и исключения. К примеру, когда частный риелтор работает много лет и имеет собственную практику.

Оплачивает услуги риэлтора или агентства тот, кто обращается за помощью.
Говоря о цифрах, нельзя назвать точную сумму, сколько берут посредники за покупку или продажу. Комиссионные будут различаться в зависимости от региона. Если привести среднюю сумму, то при продаже квартиры комиссия начинается от 50 000 рублей, в зависимости от общей стоимости сделки. Следует помнить, что чем дороже квартира – тем больше будет вознаграждение.

Стоит ли к ним обращаться?

Как правило, к помощи агентств прибегают люди, которые не могут заниматься поиском покупателя или подбором жилья. Есть три основных функции, которые выполняет риелтор:

Далее приведем пошаговую инструкцию, как купить или продать квартиру через риэлтора либо АН, начиная с поиска посредника и заканчивая непосредственно оформлением сделки.

Как выбрать?

С чего же начать поиск риэлтора или АН? Не стоит обращаться сразу в несколько агентств – это лишь отобьет желание у риелтора работать с клиентом. Как правило, база недвижимости – одна на весь город и все агентства тесно между собой сотрудничают.

А потому, когда вы обратитесь к одному риелтору, он сразу прозвонит все доступные варианты у своих коллег. Нередко фирмы заключают договора об эксклюзивности, которые запрещают клиенту работать с другими компаниями в обход уже работающего агента. Чтобы выбрать хорошее агентство следует:

Какие вопросы следует задавать при сделке?

Еще один момент, который будет играть немаловажную роль в выборе посредника – это личная встреча. Существует ряд вопросов, задав которые клиент сможет понять подойдет ему данное агентство или нет.

Полезные советы, чтобы не обманули при покупке и реализации жилья

Во время личной встречи можно оценить принципы работы агента, его компетентность. Это поможет распознать некомпетентного посредника и ненадежное агентство. Существует три главных правила, которых следует придерживаться в работе с агентствами по продаже или покупке квартиры.

Как правильно продать или купить квадратные метры?

Когда покупатель или подходящая квартира найдены, а агентство готово вывести клиента на сделку, начинается этап сбора документов, которые потребуется принести в регистрационный орган. Со стороны посредника может потребоваться только доверенность, если собственник самостоятельно не будет присутствовать на сделке и его представителем выступит риелтор (об оформлении доверенности на продажу квартиры можно узнать здесь).

Если в компанию обратился собственник жилья, перед сделкой он предоставляет:

  • Свидетельство о праве собственности.
  • Копию паспорта.
  • Кадастровый паспорт.
  • Техпаспорт.
  • Выписку из домовой книги об отсутствии долгов по услугам ЖКХ.
  • Справку о всех прописанных в квартире.
  • Отказ других собственников жилья.

Выписку из ЕГРН риелтор заказывает самостоятельно. Он же находит нотариуса, если сделка требует нотариального сопровождения. Услуги нотариуса оплачиваются собственником отдельно (о том, как проводится нотариальная сделка купли-продажи квартиры, читайте в этой статье).

Если в агентство обратился покупатель, от него потребуется:

  • Копия паспорта.
  • Нотариально заверенная справка об отсутствии супруга, если человек не состоит в браке.
  • Заявление по установленной форме на госрегистрацию договора купли-продажи.

Отдельно будет оплачиваться госпошлина за получение свидетельства о праве собственности на новое жилье – 1 000 рублей. Об этом компания должна предупредить клиента в самом начале работы с ним.

Прочитать, как в общем проходит процедура купли-продажи квартиры, можно в этом материале.

Это интересно:  Будьте внимательны при сделке! Какие документы нужны для продажи и покупки квартиры?

Как оформить соглашение между посредником и собственником?

Обязательное условие – договор заключается в письменном виде и должен содержать подписи обеих сторон. В графе исполнитель должны быть прописаны полные данные риелтора, который будет представлять компанию в работе с клиентом.

У агента должна иметься соответствующая доверенность от руководителя фирмы, которой он делегирует ему право заключения договора. Без доверенности контракт будет недействительным, поскольку подписывать соглашения от имени организации имеет право только руководитель.

Оплата должна быть оговорена заранее, как и все возможные дополнительные суммы (на нотариуса, госпошлины). Указывается, что комиссия взимается только в случае заключения сделки. В контракте должно быть прописано где и как будет рекламироваться квартира, а также ответственность каждой стороны за возможный срыв сделки (регламентируется ст.329 ГК РФ).

Не стоит выписывать на имя агента генеральную доверенность по операциям с недвижимостью. Возникает риск остаться без денег и квартиры, если посредник окажется нечист на руку. В доверенности должно быть прописано, что риелтор имеет право только получать от имени клиента определенный список справок и документов.

Договор между посредником и лицом, приобретающим жильё

Данное соглашение также называют договором о подборе квартиры. В нем должно быть указано, что в течении определенного договором срока риелтор обязуется предложить фиксированное количество вариантов, отвечающих требованиям и сумме покупателя.

По такому договору комиссия взимается сразу, агентству остается лишь проинформировать покупателя о необходимости оплаты госпошлин при выходе на сделку. Важно помнить, что если по истечению срока соглашения клиент не выбрал ни один вариант из предложенных, то комиссия агентства ему не возвращается.

Обязанности риэлтора или АН после подписания контракта

В соглашении должны быть четко прописаны обязанности агентства и информация по работе, которую оно обязуется проделать, чтобы продать или найти квартиру (в зависимости от того, с кем заключен договор). Кроме того, существует несколько моментов, которые должен соблюдать риелтор:

Как происходит сделка?

Когда все справки собраны, юридический отдел компании подготавливает договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры, учитывая нюансы конкретной сделки. Если соглашение требует нотариального сопровождения, то участники сделки отправляются к нотариусу, а от него – в Регпалату.

После этого покупатель, продавец и посредник вновь встречаются в Регпалате, где получают на руки свои экземпляры договора купли-продажи и прикрепленного к нему акта. Дальше им остается только еще раз приехать на квартиру и удостовериться, что она в том же состоянии, что была на момент первого просмотра. Происходит передача ключей.

Опытный риелтор поможет быстро и без хлопот продать или приобрести жилье. Еще одним плюсом станет умение посредника сбить или, наоборот, поднять изначальную цену. А практичный и деловой подход компетентного агента оставит только приятные воспоминания при переезде в новое жилье.

Как обманывают риэлторы

Как обманывают риэлторы клиентов при покупке и продаже квартиры, схемы и способы работы мошенников, «черных» риелторов при купле-продаже на рынке недвижимости на этапах аванса, залога, ипотеки, разберем в этой статье.

Я уже писал о том, как обманывают риэлторы при аренде квартиры обязательно прочтите, потому что там свои обкатанные схемы.

  1. Как обманывают риэлторы при продаже квартиры
  2. Как обманывают риэлторы при покупке квартиры
  3. Как обманывают черные риэлторы
  4. Как риэлторы обманывают продавца квартиры

Как обманывают риэлторы при продаже квартиры

Агенты по недвижимости активно продвигают свои услуги, убеждая в том, что обратившись к ним вы сэкономите время, нервы и даже деньги (хотя как насчет оплаты комиссии?). И находится достаточно людей, которые доверяют рекламе. Предлагаю поговорить о том, как избежать мошеннических схем и перечислить способы обмана клиентов недобросовестными релторами.

Причины, по которым маклер решается на мошенничество не очевидны, ведь услуги и так стоят недешево – от 50 до 200 тысяч и выше только в сегменте эконом-жилья!

Гарантия безопасности сделки

Сейчас в моде бравировать сертификатами и прочими атрибутами членства в какой-нибудь гильдии или союзе риэлторов, но по существу эти «документы» попросту бумага. Юридически ни один риелтор не несет ответственности за потерю вами денег на неудачной сделке, поэтому это тоже обман клиента.

Продажа по доверенности

Сделки по приобретению жилья по доверенности в одном ряду с полученными в наследство, и покупатель должен об этом знать!
Мошенник-риелтор может обманным путем завладеть документами на квартиру и оформить доверенность через нотариуса на своего напарника.

Нотариусы не вправе производить экспертизы документов и не имеют соответствующего оборудования, которым снабжаются лаборатории следственных органов. Поэтому слепо доверять нотариальной доверенности, особенно выданной на право продажи жилья категорически не стоит!

Это интересно:  Сделка через посредника: составляем договор с риэлтором и агентством недвижимости на продажу и покупку квартиры по образцу

При продаже через ипотеку

Мне известна одна схема, как риэлторы обманывают клиентов при продаже квартиры через ипотеку. В случае, если аванс за квартиру вносится до одобрения банком квартиры, как предмета залога. В случае отказа банка покупатель может остаться без денег, что вносил в качестве задатка или аванса.
Поэтому не вносите аванс или задаток преждевременно!

Как обманывают риэлторы при покупке квартиры

Подробнее разберем, как риэлторы обманывают незадачливых покупателей и способы не попасть в мошеннические схемы.

Объявления-«утки»

На стадии подбора объекта недвижимости потенциальный покупатель штудирует объявления с популярных интернет-досок и в этот момент может попасть не на собственника, а объявление-«утку», выставленную агентством недвижимости или частным маклером.

Такое объявление обычно содержит описание самого ходового жилья, а именно 1-2-комнатной квартиры и в одном из востребованных районов города с заведомо привлекательными параметрами, как то средний этаж, хороший ремонт, большая кухня и т.д.

Покупатель, соблазняется, не зная, что это мошенническая уловка, на самом деле никакой квартиры нет и не было. Это объявление сделано для сбора входящих звонков. Позвонив по указанному номеру вам предложат совсем другой объект, а про искомый скажут, что продали, вот-вот только что..

Занижение стоимости жилья

Заведомо сниженные по цене объявления о продаже жилища раскидываются по многочисленным доскам с одной лишь целью – собрать как можно больше потенциальных покупателей, чтобы устроить между ними аукцион.

Схема работает так: вам говорят стоимость и просят прийти на просмотр. Когда вы приходите, вам презентуют квартиру так, что вы в нее «влюбляетесь», но тут же оговариваются, что вы попали на торги и если предложите сумму больше, чем предыдущие просмотревшие, то жилье будет ваша.

Выход здесь простой — повернуться и уйти, т.к. ниже рыночной стоимости жилье вам никто не продаст.

Занижение стоимости услуг

Предварительная словесная договоренность при услуге подбора квартиры не значит ничего. Вам могут озвучить одну сумму, но когда будете подписывать договор на оказание услуг и внимательно прочтете все его пункты, может обнаружится, что появились дополнительные расходы о которых вам «забыли» сказать.

Если сотрудничество с риэлтором начинается с дешевого обмана, рекомендую закончить его уже на этом этапе.

Проверка «юридической чистоты» квартиры

Часто проверка юридической чистоты квартиры очередной обман риэлторов, сводится к получению выписки из ЕГРП и всего-то. Даже не удосуживаются взять выписку о переходе прав на объект недвижимости, хотя такая возможность сейчас есть. И редко дотошно изучает предоставленные собственником копии ДКП, свидетельства и прочие документы на жилище.

Как обманывают черные риэлторы

В конце-концов, вы можете попасть в сети к откровенным мошенникам, которые только делают вид, что они риэлторы и разыграв с вами несколько спектаклей продадут вам квартиру:

  • по подложным документам;
  • с человеком, которого нельзя выписать;
  • жилье с недееспособными собственниками и т.д.

Но чаще риэлторы обманывают при внесении задатка или аванса за приобретаемое жилье, воспользовавшись юридической неграмотностью доверчивого покупателя, берут аванс, оставляют вас с копиями документов на квартиру и исчезают в неизвестном направлении.

Поэтому вручать деньги нельзя никому кроме собственника жилплощади и только после того, как вы убедитесь, что он действительно собственник.

Как риэлторы обманывают продавца квартиры

Нет покупателей
Если маклер не получает хорошую комиссию за объект недвижимости или не уверен в ее получении, то ваш объект он показывать не будет даже 100% покупателям. И это не совсем обман клиента, но вы, как продавец будете сидеть без покупателей однозначно.

Застой на рынке недвижимости
Часто, пытаясь понизить продавца в цене риэлторы «поют» дифирамбы о том, как нестабилен рынок недвижимость, что никто не покупает или не может продать аналогичные или даже лучше, чем у вас квартиры. Отчасти это обман посредником собственника, но иногда и правда, особенно, если вы не подготовили жилье к продаже (внешний вид и документы), чем даете повод для подобных фантазий посредника.

Вы узнали, как риэлторы обманывают продавцов квартир, незадачливых клиентов-покупателей, которые попадают в сети агентств недвижимости. В любом случае вам самостоятельно принимать решение о сотрудничестве с маклерами!

Как избежать обмана при покупке квартиры: 12 полезных рекомендаций

Когда жизнь заставляет задумываться о приобретении новой квартиры, необходимо помнить о существующем риске мошенничества и позаботиться о безопасности сделки. Законодательство Российской Федерации предусматривает множество оснований, позволяющих признать сделку купли-продажи квартиры недействительной.

Это интересно:  Хотите стать полноценным владельцем квартиры? Узнайте нюансы процедуры регистрации договора купли-продажи!

Оснований, для ограничения права собственности после покупки еще больше. А потому сохраняйте бдительность на каждом этапе, который вам предстоит пройти до выхода на сделку. Специалисты компании «PRO ОБМЕН» рекомендуют внимательно проверять выбранную квартиру несколько раз. Особенно если дело касается вторичной недвижимости.

1. Избегайте квартир, которые продаются по доверенности. В этом случае вы не видите собственника лицом к лицу, не знаете жив он или нет, и не имеете представления о его адекватности. А если доверенность сделана за рубежом, вероятность проверить ее подлинность вообще ничтожна.

2. Большие проблемы может принести покупка квартиры у собственника, склонного к алкоголизму или употреблению наркотиков. В будущем это может стать серьезным основанием для признания сделки недействительной из-за невменяемости продавца. Посетите психиатрический и наркологический диспансер, к которому прикреплен владелец квартиры, и лично убедитесь, что он вменяем. А главное, возьмите подтверждающие этот факт справки.

3. Сделку также могут признать недействительной, если квартира приобретается у психически больного человека. И здесь ваш путь опять же лежит в психоневрологический диспансер с продавцом за справкой. В некоторых случаях сделка заключается в присутствии врача-психиатра, который сможет дать экспертную оценку психического состояния собственника.

4. Никогда не звоните по объявлениям с ценой на 30-40% ниже рыночной. За привлекательным ценником обычно скрываются проблемы, хотя по телефону вас могут уверять, что все в порядке.

5. Если квартира является совместно нажитым имуществом (неважно расторгнут брак или нет), обязательно нужно взять согласие на сделку от второго супруга (или же бывшего супруга).

6. Хорошо подумайте, прежде чем покупать квартиру, полученную собственником по наследству. Вряд ли вы узнаете точное число наследников. Даже спустя годы может объявиться человек, который захочет получить свою долю на вполне законных основаниях.

7. Квартира с неузаконенной перепланировкой доставит вам массу проблем. В случае покупки такого объекта вам придется самостоятельно возвращать жилплощади изначальное состояние, чтобы планировка в итоге соответствовала документам из БТИ. В худшем случае суд может отозвать ваше право собственности и выставить объект на продажу.

8. Выясните сколько раз перепродавалась квартира. Имейте в виду, что большинство страховых компаний отказывается оформлять страховку свидетельство на недвижимость, которая перепродавалась более трех раз за год. И это явный повод для подозрения в мошенничестве.

9. Узнайте сколько детей в семье собственника. Если при покупке квартиры были задействованы средства из материнского капитала, то ребенку выделяется доля. Если этого не произошло, у прокуратуры и пенсионного фонда будут все основания для расторжения такой сделки.

10. Необходимо убедиться, что в квартире, которую вы хотите приобрести, никто не прописан. В противном случае дело дойдет до судебного процесса по выписке людей с жилой площади. Иногда прописка вовсе имеет пожизненный характер, и человека невозможно выписать.

11. Важно изучить на каком основании продавец владеет квартирой. Данная информация позволит выяснить, с какими проблемами можно столкнуться в будущем.

12. При заключении сделки купли-продажи правильным решением будет воспользоваться услугами специалиста по недвижимости. Пусть он убедится, что с документами все в порядке.

Понятное дело, что не каждому под силу самостоятельно заниматься вышеперечисленными делами, поэтому покупатели, как правило, обращаются в агентство недвижимости. В итоге вся работа по проверке собственности ложится на плечи агента. Стоит учитывать и тот факт, что у человека, находящегося в рынке, коим является любой профессиональный риелтор, собрать необходимые документы получится гораздо быстрее. А значит – сделка не затянется на длительное время. Да и вы не станете жертвой непредвиденных последствий.

Оставьте комментарий