Как сдать квартиру в аренду самостоятельно: что для это нужно, как подготовить, обставить и выбрать квартирантов?

Содержание статьи

Как быстро и правильно сдать квартиру в аренду самостоятельно: порядок подготовки и выбор квартирантов

У собственника, который обладает свободной жилплощадью, есть способ заработать на ней.

Дополнительный заработок основывается на предоставлении свободной недвижимости для временного проживания по договору найма.

Как это сделать? Какие нюансы нельзя упускать? О порядке сдачи жилого помещения в аренду физическим лицом поговорим далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Узнайте на нашем сайте о том, как приобрести патент на сдачу квартиры в аренду, а также, как правильно составить и разместить объявление о сдаче.

Что нужно знать?

Как сдать жилплощадь в аренду самостоятельно? Есть два варианта:

  • самостоятельно заниматься этим;
  • обратиться в специализированное агентство.

Если решение принято в пользу первого варианта, нужно предусмотреть все возможные проблемы.

Самое важное знание – уровень цен на подобные услуги в городе. Чтобы не ошибиться с определением платы, нужно ознакомиться заранее с уровнем цен.

Кроме того, целесообразно получить знания по поводу правильного оформления договора и иных документов.

В целом знания по вопросу аренды и найма не помешают.

Итак, принципиальные моменты, которые стоит обдумать, чтобы сдавать собственность, и не потерять, а приобрести.

О том, как сдавать квартиру официально, а также о том, можно ли сдавать её без оформления договора, и какая ответственность предусмотрена за незаконную сдачу жилой площади, вы можете узнать из наших статей.

Как привлечь квартирантов?

Как быстро сдать жилье в аренду? Правильно составленное объявление – половина успеха. Что должно быть в нем:

  • место расположения. Лучше не указывать для общего доступа точный адрес недвижимости, достаточно района;
  • особенности строения. Многоэтажный ли дом, на каком этаже расположен сдаваемый объект, дом панельный или кирпичный и другие тонкости, важные для дела;
  • особенности самого объекта: количество комнат, площадь и т.д;
  • цена и все, что с ней связано: возможен ли торг, порядок оплаты проживания и коммунальных услуг и т.д.;
  • наличие внутренней обстановки, иные преимущества;
  • контактные данные.

То есть, стоит максимально лаконично, но информативно описать все преимущества жилплощади, чтобы найти потенциальных квартирантов.

Среди мест размещения объявлений лидируют сайты в сети Интернет. Однако не стоит отказываться и от газет, так как представители старших поколений не всегда владеют навыками работы с Интернетом. Поместить объявление и там, и там можно бесплатно.

Как определить порядочных жильцов?

Как выбрать квартирантов? Выбор квартиранта – все равно, что выбор супруга. Как определить порядочных квартирантов?

Именно от порядочности и ответственности проживающего зависит исполнение обязанностей по оплате и состояние недвижимости после выезда.

Выделяются группы желательных и нежелательных квартирантов. Заранее стоит изучить их и, главное, пообщаться тоже заранее. Если есть общие знакомые, стоит поинтересоваться у них.

Никто не застрахован от недобросовестных проживающих, поэтому единственный способ защитить свои права – составить документы найма. Кому лучше сдавать? Чаще всего встречаются порядочные проживающие среди:

  • семейных пар;
  • одиноких женщин среднего и более возраста;
  • знакомых и друзей.

Такие категории людей выглядят надежнее других потому, что вряд ли будут сильно шуметь и устраивать дебоши и т.д. Среди наиболее подозрительных категорий:

  • одинокие молодые парни и девушки;
  • лица кавказской национальности;
  • компании молодых людей и т.д.

При непосредственном общении с нанимателем следует уделить внимание деталям. Как одна из рекомендованных категорий жильцов – друзья и хорошие знакомые. Как пускать таких квартиросъемщиков?

Пускать их – не значит защититься полностью от проблем. Среди плюсов такого типа проживающих:

  • если про чужого человека нет сведений, то о друзьях есть информация;
  • проверенные люди не будут устраивать беспорядок и шуметь;
  • сохранность жилья и возвращение его в приемлемом состоянии;
  • невозможность жильцу бесследно исчезнуть и т.д.

Среди возможных минусов:

  • отсутствие договора, отношения на уровне дружеских, в связи с чем возникает повышенный риск;
  • отношение к наймодателю как к другу, следовательно, просрочки оплаты и просьбы о скидках и т.д.
  • нарушение дружеских отношений в результате возникающих недоговоренностей и т.д

О том, как правильно составить и заключить договор при сдаче жилья, вы можете узнать из наших статей. Узнайте также о правах и обязанностях арендодателя и о том, что включает в себя оплата за найм жилого помещения.

Что должно быть в квартире?

Можно ли сдать помещение без ремонта (без отделки)? Однозначно сказать, что должно быть в сдаваемом помещении, нельзя. Это зависит от его особенностей, уровня и целей наймодателя.

Помещения сдают абсолютно различной комплектации. Классифицируем:

    нулевая. Такое состояние обстановки означает, что в нем нет ничего – одни только стены ;

Понятно, что цена и условия сдачи помещений разного уровня кардинально отличаются.

Как подготовить жилплощадь?

Как обставить жилье для сдачи в аренду? В любом случае объект к новым жильцам нужно немного подготовить. Чтобы повысить стоимость съема, но сильно не тратиться, нужно:

  • немного ремонта. Жилью придают приятные черты, чтобы не отпугивать жильцов предстоящим ремонтом. Не стоит экономить на сантехнике – хорошие трубы, смесители необходимы;
  • немного уюта. Не помешает приятная обстановка, пусть даже и скромная. Чем гармоничнее и аккуратнее будет смотреться помещение, тем больше шансов его сдать;
  • никаких личных вещей. Если собственник проживал в помещении, которое решил сдать, нужно убрать все личные вещи.

Что должно быть в квартире при сдаче? Если речь идет о жилье класса «люкс», требуется совершенно иная подготовка: дорогой ремонт, обустройство и т.д.

Жилплощадь иногда сдается в «голом» виде. Такое вполне возможно, если жильцов устраивает это.

Кроме того, многие предпочитают въезжать в помещение на длительный срок, обустроив все на свой вкус. Однако, чаще всего, люди ищут помещения с минимальными удобствами.

Жилье можно сдать и в обмен на ремонт. Это определяется договоренностью между сторонами. Ремонт новый жилец может сделать за свой счет, однако, в пользу будущих платежей за съем недвижимости. Сдача помещения в аренду за ремонт прописывается в соглашении, заключаемом между сторонами.

Кто отвечает за сохранность вещей квартирантов? При въезде в жилплощадь квартиранты ввозят собственные вещи. Они и отвечают за них самостоятельно. Если же они решили выехать, то и забрать свое имущество обязаны сами.

При выезде, если в этот документ не вносится никаких записей о дополнительном хранении вещей бывших жильцов, то считается, что никаких обязательств за собственником нет.

Сроки и необходимые документы

Что нужно для сдачи в аренду? Закон не устанавливает минимального срока сдачи жилья, однако, на практике минимум его предоставляют на сутки. Такой наем жилья и далее сроком до года называется краткосрочным. При заключении договора, его регистрация не требуется.

Если документ заключается сроком на 1 год и более, его регистрируют в Росреестре. Максимальный срок договора — 5 лет.

Какие документы необходимо оформить? При сдаче жилплощади необходимо заключить документы:

  • договор. Самый главный документ, определяющий все основные права и обязанности сторон, а также ответственность за их неисполнение;
  • акт приема-передачи объекта. Составляется отдельно и констатирует факт перехода жилья во временное пользование;
  • опись имущества. Рекомендовано составлять и прикладывать к договору. В случае исчезновения или порчи имущества, она может стать доказательством прав собственника;
  • расписка передачи денег. Составляется в интересах обеих сторон и подтверждает совершение оплаты, особенно если она выполняется наличными и за большой срок единовременно.

Некоторые тонкости

Как сдать жилье в аренду правильно самостоятельно? Сдавать недвижимость не всегда просто. Иногда встречаются ненадежные съемщики или, например, несовершеннолетние. Что делать? Можно ли сдавать жилплощадь несовершеннолетним?

Если такое разрешение есть, то проблем возникнуть не должно. Именно поэтому важно требовать документы при заключении сделки.

В ином случае не рекомендуется заключать сделку с несовершеннолетним, хоть это и не несет автоматической ее ничтожности, но может создать проблемы в будущем. Оспорить такой договор можно в суде.

Как сдавать квартиру в другом городе? При сдаче жилплощади в другом городе появляются сложности. Если изначально собственник находится в данном городе, то лучше сначала сдать жилье, а потом переезжать.

Если же переезд уже совершен, то искать квартирантов можно на сайтах объявлений или через знакомых. Оплату принимать можно по безналичному расчету.

Контроль за проживающими осуществляется по мере посещения города или через знакомых.

Лучше заключать договор на длительный срок. Можно оформить доверенность от собственника.

Таким образом, предоставлять для временного проживания жилплощадь самостоятельно можно.

Для этого нужно заключать документы, подыскать жильцов и подготовить недвижимость. При правильном подходе такой способ заработка может стать надежным.

Как подготовить квартиру к аренде: первые этапы

Квартире без жильцов стоять не дело. И если у вас есть свободная жилая площадь, скорее всего вы захотите ее сдавать. Что нужно сделать, чтобы квартира привлекла арендаторов, а вы при этом чувствовали, что вашему имуществу ничего не грозит?

Подходов к оформлению квартиры для сдачи в аренду есть несколько. Кому-то из съемщиков первостепенна цена, кому-то впечатление от квартиры. Кто-то хочет въехать в пустое жилье и заполнить его своей мебелью, даже ремонт сделать самостоятельно. А кто-то нуждается в полной мебилировке и не имеет свободных средств на ремонт. Подумайте, кто ваша «целевая аудитория», на какой срок вы готовы сдать квартиру, кому подойдет то, что уже есть в вашей квартире, и что вы готовы менять. Главное, указать эти ожидания в объявлении и подходящие люди сами вас найдут.

Если верить статистике, быстрее всего и на более долгий срок сдается то жилье, где есть минимальный набор необходимой мебели и техники и сделан косметический ремонт.

Это интересно:  Соседи сдают квартиру посуточно: как бороться?

Забрать все ценное и не очень

В каждой квартире есть вещи, которые представляют для хозяев особую ценность. Даже если вы сдаете квартиру с мебелью и техникой, заберите из нее все, что не должно разбиться/поцарапаться ни в коем случае. Обычно это вещи с «памятью» или что-то очень дорогое. Если это ваза или книга, то увезти ее не составит труда. Но что делать с дорогим кожаным диваном? Если вы очень боитесь за него, то транспортируйте его в место, где живете или на дачу. В крайнем случае в двух- или трехкомнатной квартире можно сделать одну закрытую комнату с ценными вещами.

Еще одно важное правило: не делайте сдаваемую квартиру складом для ненужных мелочей. Новым жильцам хлам точно не нужен, если он не нужен даже вам — его можно продать, отдать или выбросить.

Обеспечить необходимое для жизни

Из мебели, которая уже была в квартире, оставьте только необходимое. Что нужно жильцам?

• Письменный стол и стул к нему.

• Кровать и/или диван.

• Места для хранения: платяной шкаф, комод, стеллаж.

• На кухне — гарнитур, стол, побольше стульев, пусть и складных.

• В коридоре — вешалка и зеркало. В идеале еще шкаф для верхней одежды.

• В ванной душ или ванна и место для вещей.

Не спешите докупать предметы мебели не первой необходимости, сначала найдите жильцов. Возможно, это не первая их съемная квартира, и они уже обзавелись кое-какой своей мебелью. Если нет, всегда сможете докупить необходимое перед их новосельем. Ту мебель, которая вам вряд ли понадобится самим, можно купить на Avito или в комиссионном магазине.

Кроме мебели, в квартире должно обязательно быть кое-что из крупногабаритной техники:

Телевизор сейчас, когда почти у всех есть компьютеры и планшеты, не является такой необходимой деталью. Но если это большой экран, который можно использовать как монитор, то в глазах многих он будет серьезным конкурентным преимуществом.

Будьте готовы, что жильцы попросят вас увезти ту мебель, которая им не нужна. В таком случае дача — тоже спасительный вариант.

Квартиры с мебелью или декором из Икеа сдаются «на ура». При этом такая подготовка обойдется недорого.

Про особенности ремонта в квартире для сдачи, а также про то, как произвести хорошее первое впечатление и обезопасить себя, читайте во второй части статьи.

Как сдавать квартиру в аренду правильно: лучшие советы

Мечта многих – иметь в собственности несколько жилых помещений, сдавать их в аренду и жить припеваючи. Внешне, может бы, это и выглядит привлекательно, на самом же деле сдача внаём – это огромная «головная боль» для арендодателя. Нужно постоянно решать кучу проблем: налоговая, поиск добросовестных жильцов, ремонт и т. д. попробуем разобраться в этом непростом вопросе.

Пошаговый план, как сдавать в аренду квартиру правильно

Если у вас имеется свободная квартира, её можно превратить в неплохой дополнительный доход. Конечно, же вы столкнётесь со множеством трудностей, но они в основном будут на начальном этапе.

Шаг первый

Первая ступень представляет из себя подготовительный этап, всё что от вас здесь требуется – это исследовать рынок.

  • Перед тем, как выставлять объявление в сеть, или обращаться в агентство, нужно изучить какие уже имеются предложения, что арендодатели указывают в объявлении, просмотреть предложения потенциальных конкурентов.
  • Проштудируйте известные сайты объявлений. Изучите их структуру, подачу текста, какие существуют цены. Стоит обратить внимание на то, от чего зависит ценник (район, наличие мебели, ремонта и т. д.).
  • Стоит обратить внимание на то, что цена аренды будет зависеть не только от красивого ремонта. На стоимость влияют и такие факторы как: район (чем ближе к центру, тем, соответственно, дороже), наличие рядом различной инфраструктуры (развлекательные центры, магазины, детские сады и т. д.), транспортная доступность, соседи, состояние квартиры, площадь и многие другие.
  • Проведя данное исследование, вы уже сможете примерно прикинуть стоимость своего помещения.

Шаг второй

Суть этого этапа в подготовке квартиры к сдаче. В любом случае придётся делать хотя бы мелкий косметический ремонт, чтобы придать квартире презентабельный вид.

  • Первоначально нужно избавиться от всякого хлама в квартире, который явно не пригодится будущим квартиросъёмщикам. Разные тумбочки в стиле «советского союза» явно не придадут квартире привлекательный вид. Желательно сделать интерьер максимально современным, «бабушкины варианты» сегодня не котируются.
  • Квартира обязательно должна быть оснащена всей необходимой мелкой бытовой техникой и мебелью. Конечно, некоторые арендодатели предлагают и немеблированные варианты, но такое помещение вряд ли будет пользоваться большим спросом, и арендная плата у них гораздо ниже.
  • Перед сдачей квартиры нужно заплатить все имеющиеся (если они есть) долги за коммунальные платежи, убрать личные вещи.
  • Обязательно проверьте состояние проводки, сантехники, бытовых приборов и т. д. Если случится какая-то экстренная ситуация, связанная с неисправностью того или иного прибора, который уже был в квартире, разбираться с последствиями придётся вам. Особенно будет неприятно, если от неисправной проводки пострадает дорогостоящая техника квартиросъёмщика, стоимость которой придётся возмещать вам.

Перед сдачей квартиры желательно её застраховать (неважно легально или нет вы собираетесь оформлять аренду), так вы обезопасите себя от возможных рисков и затрат в будущем. При страховании имущества нужно учесть любые возможные неприятности: пожар, потоп, взрыв и т. д. Если аренда оформляется официально, страховка — это обязательный пункт, но в таком случае страховой взнос будет немного выше.

Какая квартира будет пользоваться спросом

Конечно же, не каждое помещение будет интересно для потенциальных жильцов. Для того, чтобы квартира пользовалась большим спросом и начала приносить доход, она должна соответствовать некоторым требованиям:

  1. Один из основных факторов – это расположение квартиры. Естественно, помещения, расположенные ближе к центру пользуются большим спросом и имеют гораздо большую стоимость. К фактору расположения относится не только район города, но и общее расположение жилплощади. Сюда входят следующие моменты: солнечная сторона, этаж, угловая квартира или нет и т. д.
  2. Конечно же, квартиросъёмщики обращают внимание на красивый и современный ремонт. Даже если квартира очень чистая и аккуратная, помещение с евроремонтом будет пользоваться гораздо большим спросом, и арендная плата в таком случае будет на порядок выше.
  3. Мобилизованность. Квартиры с мебелью и бытовой техникой больше интересны потенциальным арендаторам. В квартире как минимум должны быть: холодильник, газовая плита, телевизор, диван, кровать, стол и т. п.

Шаг третий

Следующий этап уже имеет отношение к подаче объявления, но пока косвенное. Задача на этой ступени – правильно сфотографировать квартиру.

  • Потенциальный квартиросъёмщик будет обращать внимание в первую очередь на фотографии помещения. Поэтому они должны быть сделаны качественно, на хороший фотоаппарат.
  • Фотографируя своё помещение, нужно показать все самые выгодные его стороны. Нередко для этой задачи нанимают профессиональных фотографов, но можно и самостоятельно справиться с этой задачей.
  • Перед тем как начать делать фото, нужно внимательно посмотреть на свою квартиру. Посмотрите с какого ракурса будет выгоднее смотреться та, или иная комната.
  • Перед фотосессией нужно обязательно сделать влажную уборку. Пыль и грязь будет очень заметна на фото, чем сильно портить вид.
  • На фотографии желательно сделать уютный вид, можно добавить пару аксессуаров, которые сделают атмосферу более «домашней». Помогут справиться с этой задачей мягкие игрушки, подушки, цветы и прочее. Если вам жалко оставлять эти вещи, их можно не оставлять, а лишь запечатлеть на фото. Ведь потенциальный квартиросъёмщик будет при осмотре квартиры в живую не будет обращать внимания на эти мелочи, а на фото они создают милую, тёплую «картинку».
  • Фотосессию лучше проводить в светлое время суток и желательно, чтобы день был солнечный. При дневном, естественном освещении комната будет казаться более уютной, чем при искусственном свете люстры.
  • Снимков нужно сделать очень много, людей привлекает обилие картинок. Чем больше качественных снимков вы сделаете, тем выше будут ваши шансы сдать своё помещение.

Шаг четвёртый

Это один из самых ответственных этапов – написание объявления. Оно должно иметь максимум информации, но при этом не быть перегруженным и тяжёлым для восприятия.

  • В объявлении должно быть описание квартиры, наличие балкона, ремонта, район, инфраструктура и т.д.
  • Нужно указать особенности планировки и самой квартиры (балкон застеклённый или нет, санузел совмещённый или раздельный, солнечная сторона или нет, угловая квартира и т. д.).
  • Текст объявления может содержать также требования к потенциальным квартиросъёмщикам, например, кто-то сдаёт жильё только семейным парам, или исключительно студентам. Требования у каждого арендодателя индивидуальные, но не стоит доходить до крайностей и предъявлять завышенные запросы, особенно, если ваша квартира относится к эконом-классу.
  • Перед размещением объявления на сайт, нужно обязательно проверить текст на наличие ошибок, как орфографических и пунктуационных, так же речевых и грамматических. Обязательно прочтите текст перед отправкой, чтобы убрать неоправданные повторы и опечатки.

На данной ступени не будет никаких сложностей, ведь главная задача здесь – разместить объявление.

  • Следует выбирать самые популярные сайты с объявлениями, это легко сделать они все на слуху. Не стоит размещать объявления на малоизвестных сайтах, люди на них редко заходят, а вот мошенники орудуют частенько.
  • Можно дать объявление в газету, это один из самых надёжных способов уберечь себя от мошенников. Но у газетных объявлений есть минусы: вы не сможете разместить фотографии, и часто размер текста в колонке ограничен.

Шаг шестой

Когда объявление начнёт «работать», вы будете получать множество звонков от потенциальных клиентов. Самый первый телефонный разговор очень важен, арендодатель должен внушить доверие и чётко отвечать на все интересующие вопросы собеседника.

  • Во время разговора нужно быть вежливым, но не старайтесь навязывать клиенту свою квартиру. Достаточно сказать пару хвалебных слов и ответить на интересующие вопросы.
  • При первом общении с потенциальным арендатором нужно выяснить, согласен ли он на ваши условия, соответствует ли требованиям (т. е., если вы ищите некурящего жильца, нужно обязательно уточнить эту деталь во время самого первого разговора, чтобы не терять зря время).
  • Если по итогам телефонного разговора вас обоих всё устраивает, нужно договориться о встрече. Если у вас намечается несколько квартирантов, желательно назначать время всем в один день с разницей в 20 минут. Это делается для того, чтобы не ездить в квартиру каждый раз, а иногда люди совсем не приезжают на встречу, зачем себя утруждать лишний раз. В этом нет ничего страшного, люди в поисках квартиры так же рассматривают несколько вариантов.

Шаг седьмой

Этот этап один из самых ответственных – показ квартиры. В этот момент нужно быть максимально уверенным в себе, чтобы вызывать доверие у клиента.

  • Перед показом квартиры нужно приехать раньше квартиросъёмщика, чтобы успеть прибраться, навести красоту. Да и просто опаздывать не красиво, впечатление о вас будет складываться с первых же секунд.
  • Показывать нужно каждую комнату, включая кухню, ванную и т. д. Обязательно расскажите, как давно был сделан ремонт, какие приятные соседи и т. д.
  • Во время показа помещения арендодатель тоже должен приглядываться к своему будущему жильцу. Нужно ещё раз уточнить с кем он собирается проживать, имеются ли вредные привычки, маленькие дети и т. д. (если это принципиально важно, конечно).
  • Если клиент сомневается, не стоит на него давить. Если ваше помещение не приглянулось, никакие уговоры не помогут, а если человек всерьёз заинтересовался, он обязательно вернётся к вам.
  • Не всегда клиенты знакомы с районом, в котором расположена квартира, нужно обязательно рассказать о том какие рядом магазины, инфраструктура и т. д.
  • Не обязательно дожидаться каждого вопроса, расскажите обо всех особенностях квартиры сами (есть ли горячая вода, оставляете ли вы стиральную машинку, присутствует ли интернет и кабельное телевидение и т. д.). Но не будьте слишком навязчивы в своём рассказе и не стоит приукрашивать действительность.
Это интересно:  Как переоформить документы на муниципальную квартиру после смерти квартиросъемщика?

Шаг восьмой

Этот этап чисто формальный – оформление договора. В документе нужно обязательно указать требования к жильцу, при несоблюдении которых договор может быть расторгнут.

  • Договор обязательно составляется в двух экземплярах: один остаётся у арендодателя, а второй – у квартиросъёмщика.
  • В документе, кроме требований к жильцам и состоянию квартиры, должен быть указан размер ежемесячной платы за аренду и примерный срок проживания жильцов, который может быть установлен конкретно. Не забудьте указать условия, при которых квартиросъёмщик может быть выселен из вашего жилища.
  • Перед составлением договора нужно записать показания счётчиков и сфотографировать паспорт будущего жильца, чтобы избежать неприятных ситуаций, или не стать жертвой мошенника.

Обязательные пункты договора

  1. ФИО обоих сторон, заключающих договор, обязательно указываются паспортные данные арендатора и арендодателя.
  2. Размер арендной платы, сроки, в которые арендатор обязан оплатить аренду. Дополнительно следует указать условия изменения стоимости (если этого пункта не будет, арендатор не в праве повышать размер ежемесячного платежа);
  3. Как часто арендатор может проверять квартиру. Если вы хотите иногда наведываться к жильцам без предупреждения, укажите в договоре пункт, разрешающий вам это делать. Без данного указания, арендодатель может посещать квартиросъёмщиков только после предупреждения, но в таком случае он не сможет уберечь себя от некоторых рисков, описанных ниже.
  4. В договоре обязательно должны быть указания, кто оплачивает коммунальные услуги. Если арендодатель соглашается взять на себя эти расходы (что бывает крайне редко), он так же прописывает это в документе.
  5. Если собственник квартиры хочет наложить какие-либо ограничения на пользование квартирой, он обязан указать это в договоре.
  6. В документе стоит указать список лиц, которые будут проживать в квартире. О том, что в квартире будут жить дополнительные люди, квартиросъёмщик обязан уведомить арендодателя и согласовать с ним возможность их проживания. При необходимости дополнительные лица могут вноситься в договор.
  7. Естественно, должны быть условия разрывания договора, здесь можно указать при каких обстоятельствах жилец может быть выселен.
  8. Другие условия по желанию собственника квартиры.

Иногда клиенты являются весьма дотошными людьми и могут потребовать у вас некоторые документы, чтобы убедиться в чистоте сделки, вот какие документы должны быть у вас при себе на такой случай:

  1. паспорт (можно копию);
  2. свидетельство о праве собственности на жильё;
  3. квитанции, которые подтвердят отсутствие долгов за коммунальные услуги.

Это пакет обязательных документов, клиент может потребовать всё что угодно, но стоит обратить внимание, если просьбы будущего жильца кажутся вам достаточно странными, следует подумать нужен ли вам такой арендатор.

Шаг девятый

Это самый приятный момент для собственника и неприятный для квартиросъёмщика – предоплата. Здесь всё просто: сумма обговаривается заранее, поэтому никаких сложностей произойти не должно. Все финансовые операции желательно записывать и ставить подписи обоих сторон, чтобы избежать недопонимания в будущем. Заведите специальную тетрадь для этих целей, где вы будете писать сумму и подписываться под тем, что её получили, а арендатор за то, что передал вам её. Не забывайте указывать число. Имея такую тетрадь, вы и ваш жилец будете уверенны, что никаких вопросов по финансовой части не возникнет, каждый раз можно заглянуть в записи и проверить наличие платежа.

Основные риски для арендодателя

Если вы собираетесь сдавать свою квартиру, будьте готовы к тому, что могут возникнуть определённые трудности и неприятные ситуации. Арендодатель всегда должен быть морально и физически готов с всевозможным неприятным ситуациям.

Повреждение имущества

Конечно же, квартиросъёмщик будет относиться к вашему имуществу не так как к своему. Будьте готовы, что после каждого жильца придётся делать косметический ремонт, особенно если это люди с маленькими детьми и животными. Обязательно нужно включить в договор пункт, подписывая который арендатор обязуется восстановить всё испорченное им имущество.

В последнее время очень распространённый вид мошенничества, особенно в больших городах. Схема этого вида мошенничества предельно проста: у вас снимают квартиру, а потом сдают её другим жильцам в несколько раз накручивая стоимость. Очень часто такой схемой сдают арендованные квартиры гасторбайтерам, так как они живут по несколько человек и сумму с них можно взять огромную. Раскрыть такой обман очень просто: чаще всего соседи докладывают, что жильцов в вашей квартире стало очень много и ведут они себя шумно. Так же можно иногда навещать арендаторов без предупреждения.

Огромное количество жильцов

Эта проблема похожа на предыдущую, но в этой ситуации арендатор пускает гостей безвозмездно. Некоторых арендодатель не смущает проживание многочисленных друзей и любовниц, особенно если они не причиняют большого неудобства (что бывает крайне редко). Иногда квартиросъёмщики устраивают бардели или наркопритоны, будьте внимательны, ведь в такой ситуации перед законом будет отвечать хозяин квартиры, даже если он понятия не имел, что в ней происходит. Контролировать такую ситуацию можно так же с помощью соседей или личными визитами.

Противоправные действия квартиросъёмщиков

Иногда бывают и такие случаи, когда арендаторы обворовывают, поджигают или продают имущество из квартиры. Именно для предупреждения таких ситуаций и нужно фотографировать паспорт человека, которого собираетесь пустить в своё жилище. Решать такую проблему нужно с помощью полиции, так как это уже уголовное преступление. Если человек отказывается показывать свой паспорт, тысячу раз подумайте стоит ли ему доверять и для каких целей ему нужна ваша квартира.

Избежать таких неприятных ситуаций можно сдавая квартиру официально, но в таком случае вы немного потеряете в доходах, зато полностью обезопасите себя от мошенничества. Вам нужно всего лишь выбрать агентство недвижимости с хорошей репутацией (посмотрите рекомендации именитых риелторов, отзывы в интернете и т. д.), и уже сотрудники фирмы помогут вам найти ответственных жильцов, провести опись имущества, составить и оформить договор и т. д.

По закону Российской Федерации доходы с аренды квартиры облагаются налогами. Если вы хотите сдавать квартиру неофициально, вы рискуете нарваться на огромный штраф. Кроме того, человеку, который избегает налоговую декларацию рискует лишиться свободы сроком на полгода (если сумма неуплаченных налогов составляет больше ста тысяч рублей).

Система налогообложения

Если вы хотите сделать всё по закону и оформляете аренду официально, вы будете обязаны выплачивать налоги со своего дохода. Для физических лиц предусмотрена стандартная процедура уплаты НДФЛ. Индивидуальный предприниматель может выбирать из нескольких предложений:

  • Общий режим налогообложения. В таком случае арендодатель обязан выплачивать 13 % своего дохода, собирать подтверждающие справки о том, что расчёты проведены верно.
  • Упрощённая система налогообложения. Здесь налоговый взнос рассчитывается на основе дохода, но в среднем он составляет около 6 % от общей суммы дохода.
  • Патентная система налогообложения. В этом случае определённой процентной ставки нет. Платить налоги вовсе не нужно, но необходимо будет купить патент, который стоит довольно-таки дорого. Стоимость патента в каждом регионе разная. Дополнительно при такой системе необходимо делать взносы в налоговые фонды.

Пытаясь снизить процент налоговых отчислений некоторые жильцы прописывают в договоре сумму за плату аренды ниже настоящей, но этот способ является незаконным. Подробнее о всех возможных системах налогообложения собственнику расскажут в агентстве, и обязательно помогут выбрать самый выгодный вариант.

Посуточная аренда квартиры

Сдавать квартиру в аренду можно не только на длительный срок, но и посуточно и даже по часам. Этот вид бизнеса намного рискованней. Самым лучшим вариантом для посуточной аренды является однокомнатная квартира, так как коммунальные платежи будут намного меньше, в «однушке» намного проще сделать современный ремонт, в следствие чего плату за аренду можно сделать значительно выше.

Идеальное расположение для квартиры, сдаваемой посуточно – это район около вокзала или центра города. Почему именно эти районы? Потому что в основном такими квартирами интересуются командированные люди.

Плюсы посуточной аренды

  • При необходимости всегда можно воспользоваться квартирой (если в этот момент, там нет жильцов);
  • Хороший доход. Такие квартиры пользуются большим спросом, особенно в период праздников (но в таком случае есть риск порчи имущества, не забывайте предусмотреть все меры предосторожности, описанные выше);
  • При таком виде аренды оформление ИП не требуется;
  • Если квартира изначально в хорошем состоянии – это неплохой источник дохода с нуля, требующий только размещения рекламы и небольшой подготовке помещения.

Минусы посуточной аренды

  • Жалобы соседей. Иногда квартиросъёмщики ведут себя очень громко, но эту проблему легко решить, ответственно подходя к выбору клиентов. Некоторых соседей беспокоит постоянный поток незнакомых людей.
  • Некоторые клиенты ведут себя не совсем ответственно, могут испортить ваше имущество. Чтобы предостеречь себя от такого рода проблем и финансовых затрат, связанных с ними, всегда фотографируйте паспорт каждого клиента.

При посуточной сдаче квартиры существует и определённый перечень расходов, в него входят такие пункты, как:

  1. Налоговые взносы (если вы собираетесь оформлять ИП);
  2. Рекламные материалы (можно воспользоваться бесплатными сайтами с объявлениями, но этот способ менее эффективен, так как на такие «доски» выкладываются объявления каждую минуту и ваше спустится в самый низ очень быстро. А для того, чтобы объявление было закреплено вверху, придётся за него заплатить);
  3. Уборка жилья и стирка постельного белья. Этих расходов можно избежать и делать действия собственноручно, но тогда большую часть своей жизни вы будете проводить за привидением в порядок квартиры. Гораздо проще обратиться в клининговую компанию.
  4. Затрата на расходные материалы (как правило они совсем небольшие), такие как туалетная бумага, мыло, сахар, чай и т. д.
  5. Оплата коммунальных услуг. При суточной аренде «повесить» этот пункт расхода на жильцов уже не получится.
Это интересно:  Бланк описи имущества при сдаче квартиры: образец и правила заполнения

Сдача квартиры в аренду – это неплохой способ дополнительного заработка. Но, как и любой бизнес, он имеет свои «подводные камни», определённые риски. На первых порах не всё может получаться, и в первое время доходы будут только покрывать первоначальные расходы, но спустя определённое количество времени, квартира станет отличным источником дохода. Сдавать квартиру не сложно как самостоятельно, так и с помощью агентства, но стоит помнить, что уклонение от уплаты налогов в Российской Федерации является уголовно наказуемым деянием.

Сдаем квартиру: как выбрать арендатора

Идеальные арендаторы — семейные славяне без детей, животных и вредных привычек. Хорошо зарабатывают, приходят только ночевать, а лучше вообще живут в другом городе. Такие люди встречаются, но на всех их не хватает.

Зато полно порядочных людей, которые вовремя платят, не громят квартиру и не ссорятся с соседями. Расскажем, как их найти и не упустить.

Идеальных арендаторов не существует

В массовом сознании собственников сложились устойчивые группы арендаторов: от идеальных до тех, кому сдавать квартиру нельзя ни под каким предлогом. Группы риска у каждого свои. Кто-то ни за что не сдаст одинокому мужчине, кто-то семье с детьми, большинство не пустят квартирантов с домашними животными.

Но идеальной группы арендаторов не существует. Проблемы случаются у всех, и это нормально. Вы сдаете квартиру живым людям, с которыми может произойти что угодно. Прожившие 20 лет в браке могут развестись, бизнесмены — обанкротиться, а тихая работающая девушка может стать панк-рок-музыкантом.

Семейные пары без детей и животных

Ожидается, что такие арендаторы вовремя платят, ведут размеренный образ жизни, бережно относятся к квартире и редко съезжают. К сожалению, так происходит не всегда. Штамп в паспорте не спасает людей от денежных проблем, протекающей сантехники и неаккуратности.

Рабочие вместо семьи

Наша клиентка Екатерина была довольна новыми квартирантами. Молодая пара, оба работают, без детей, животных и вредных привычек. При подписании договора были вежливы и дорого одеты, обещали прожить 2-3 года.

Спустя три недели Екатерина решила забежать за какой-то забытой мелочью и обнаружила, что никакой пары в квартире нет. Зато есть бригада рабочих из стран СНГ. Никто из них ни про какую пару не слышал, все говорили, что квартиру им сняла строительная фирма. Оказалось, молодые люди арендуют жилье для строителей с ближайшей стройки.

Знакомые и родственники

Если сдаете квартиру в первый раз, этот вариант может показаться идеальным. Со знакомыми проще договориться, они точно не обманут, можно не возиться с договором.

На практике бывают сложности. Откладывать оплату родственнику или знакомому можно месяцами. Однажды вы можете услышать следующее: «Мы же родственники/прошли войну/вместе работаем. Может простишь часть долга?». Если не пойдете на встречу, арендаторы обидятся и обвинят вас в алчности. Аренда перессорила тысячи родственников и друзей по всей стране, так что хорошо подумайте прежде, чем сдавать квартиру знакомым.

Семейные пары с детьми

Собственники часто боятся, что дети будут шуметь, портить стены и ломать все вокруг. Но так делают не все дети, а за остальных адекватные родители всегда заплатят. Дети — не препятствие для аренды, а скорее гарантия стабильности. Арендаторы с детьми вряд ли внезапно съедут или устроят пьяный дебош. Пара с детьми территориально привязана к конкретному району: детских садам, поликлиникам и школам.

Поэтому смотрите не на наличие детей, а на их родителей. Если у вас двушка или трешка, семьи с детьми — это ваши идеальные арендаторы. Бездетной паре проще снять однушку.

Просто пара

Многие собственники боятся, что такие отношения могут внезапно закончиться и парочка разъедется. Такое бывает. Еще случается, что отношения крепнут, и арендаторы живут в квартире десятилетиями даже после свадьбы.

Поэтому не стоит отказывать паре, если они не женаты официально. Брак ничего не гарантирует — статистика по разводом подтверждает этот факт. Чтобы снять опасения, пропишите в договоре минимальный срок сдачи.

Работающие одиночки

Стабильный доход — это здорово. Но материальное состояние не является залогом стабильности и добропорядочности. Человек может переехать в другой город, сломать мебель перед отъездом или просто шуметь по ночам.

Популярен миф, что женщины аккуратнее мужчин. ЦИАН пестрит объявлениями «только для одиноких девушек». Собственники уверены, что мужчина физически не видит пыль там, где женщине мерещится помойка. На самом деле, это просто гендерные предрассудки — пол человека не определяет его чистоплотность и аккуратность.

Друзья или соседи

Арендаторы делят расходы пополам. Если у одного проблемы, другие заплатят хотя бы часть. Главный минус — чем больше людей, тем меньше персональной ответственности и больше износ квартиры.

Рок-группа в квартире

Евгений сдает квартиру целой рок-группе. Малоизвестной, любительской, но настоящей рок-группе. С гитарами, усилителями и даже барабанами. В его трехкомнатной квартире живет четыре человека.

Группа образовалась случайно. Сначала парни просто снимали квартиру — потом выяснилось, что двое из них играют. К ним заехали новые соседи, которые тоже оказались музыкантами. Теперь в квартире живет и репетирует настоящая группа.

По словам Евгения, это его лучшие жильцы. Они уважают соседей и никогда не играют громко. Барабаны электронные, гитары слушают в наушниках. Когда играют все вместе, шума не больше, чем от громко работающего телевизора.

До этого Евгений сдавал квартиру двум работающим девушкам и за два года они изрядно потрепали ремонт. Когда съезжали, наверно из-за спешки, вывезли диван Евгения, который тот купил специально для квартиры.

Собственники помнят свои студенческие годы, поэтому не особо доверяют студентам. Как у арендаторов, у них три основные проблемы: шумные вечеринки, неаккуратность и проблемы с оплатой. Избежать проблем получится только если вам попадутся аккуратные люди. Чтобы перестраховаться, возьмите номера телефонов родителей будущих жильцов — это вынудит молодежь вести себя скромнее и тише.

Иностранцы

Собственники избегают сделок и иностранцами, потому что не хотят возиться с регистрацией жилья. На самом деле, процедура несложная: в зависимости от статуса иностранца вы легко зарегистрируете его в почтовом отделении или Миграционном центре. С вас — паспорт, документы на квартиру, заполненное заявление и пару часов личного времени.

Арендаторы с животными

Животные — решаемая проблема, если хозяин готов платить за причиненный ими ущерб. Потенциальный ущерб можно свести к минимуму — например, надеть на когти специальные насадки-антицарапки. Запах приученных к туалету животных легко выветривается. Мелкие животные в клетке или аквариуме вообще не опасны для квартиры.

Опытные жильцы с животными могут показать рекомендательные письма от прошлых арендодателей. Если таковых нет, можете спросить контакты сами.

Рабочие на заработках и мигранты

Трудовые мигранты часто снимают квартиру сообща. В результате в однушку может набиться до 10 человек. По отдельности каждый из них может быть ангелом, но все вместе они обязательно что-нибудь испортят. Так бывает, когда много людей живут в одном месте. Поэтому квартиру с хорошим ремонтом лучше приберечь для других арендаторов.

Но если до критериев семейных пар и работающих одиночек ваша квартира не дотягивает — смело сдайте ее трудолюбивым людям. Чтобы было спокойнее, приходите раз в 2-4 недели и проверяйте, все ли хорошо.

Как вычислить неадекватного арендатора

Вкрутите мне лампочку

Иногда арендодатели сталкиваются с тем, что жильцы путают съемное жилье с гостиницей. Наш клиент Борис за 20-летний опыт сдачи квартиры сталкивался с подобным несколько раз. Один арендатор требовал замены батарейки в настенных часах и пульте от телевизора. Другой вызывал его каждый раз, когда нужно было что-то прикрутить или сделать по дому. Самый неадекватный арендатор позвонил вечером с просьбой не забыть купить туалетную бумагу.

Неадекватные люди считают, что делают вам одолжение. Переубедить их сложно, проще отказать в аренде.

На что обратить внимание на показе

Первый разговор с арендатором должен стать самым долгим. Дальше вы будете обмениваться только смс-сообщениями.

Посмотрите, как человек общается с вами, агентом и соседом, если он есть. Если при первой встрече потенциальный квартирант хамит, пытается манипулировать и ставить условия — откажите.

Поведение и вопросы арендаторов говорят об их планах, стиле жизни и достатке. Если арендатор обращает внимание на чистоту квартиры, ванны и плиты — значит для него это важно, и он сам будет содержать квартиру в порядке. Здорово, если арендатор тщательно осматривает квартиру: проверяет трубы, сантехнику и мебель, дает знать о небольших дефектах и хочет подписать акт приемки-передачи.

Прежде чем говорить о деньгах, коротко расспросите арендаторов о работе, планах на съем, семейном положении.

Вопросы помогут выяснить важные подробности. Например, арендатор может оказаться саксофонистом-репетитором, который принимает клиентов на дому. Или моряком дальнего плавания, который ведет блог в Инстаграме.

Если после показа вы поняли, что перед вами адекватный аккуратный и надежный человек — не стесняйтесь проверить документы и информацию, которую предоставил потенциальный квартирант. Обращайте внимание на каждую мелочь. Если обнаружили обман, лучше отказать. Если все устраивает, но смущают какие-то мелочи — договоритесь об испытательном сроке. Например, заключите договор на три месяца.

Идеально, если вы и арендатор находитесь в одном культурном поле. Так будет проще понять, чего ждать друг от друга. Если вам некомфортно в присутствии арендаторов, сдайте квартиру людям, к которым проснется симпатия.

Главное, чего собственники хотят от арендаторов — своевременная оплата и бережное отношение к квартире. Остальное — частности.

Смотрите не на социальное положение человека, а на его личность: поведение, манеры, доход. Отсеивая людей по формальных признакам, вроде курения и семейного положения, вы рискуете упустить отличного арендатора, который будет снимать квартиру много лет, вовремя платить и никогда не создаст проблем. Не бойтесь сдать квартиру семье с тремя детьми и двумя собаками, если арендаторы — адекватные люди, которые готовы заплатить за любое повреждение.

Важно, чтобы арендаторы были социально подготовлены: уважали себя и людей вокруг, поддерживали чистоту и спокойно шли на контакт. Как правило, так ведут себя люди, которые давно живут отдельно от родителей.

Помните, что все проблемы можно решить с помощью залога и грамотно прописанного договора.

Оставьте комментарий