Как продать комнату в коммунальной квартире и общежитии? Особенности сделок с долями

Как продать комнату в коммунальной квартире и общежитии? Особенности сделок с долями

Продажа доли или комнаты в составе квартиры – не самый распространённый, но часто встречающийся вариант сделок, связанных с жильём.

Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.

Посмотрим, какими нормативными актами регулируются такие договора – и что следует иметь в виду сторонам, заключающим такого рода сделку.

Какие законы регулируют сделки с долями недвижимости?

Заключая договор, который касается не квартиры целиком, а доли в праве на неё, ней, сторонам необходимо помнить о содержании следующих нормативных актов:

Перечень весьма ограничен из-за того, что в конкретных обстоятельствах придётся действовать, используя нормы иных, более конкретных норм права. Например, если одна из сторон сделки купли-продажи сочтёт себя обиженной.

Как продать части помещения?

В коммунальной квартире и общежитии

В том случае, если объектом договора купли-продажи выступает обособленное помещение, пригодное для жилья, сделка мало чем отличается от обычной купли-продажи квартиры, дома или другого жилья.

Правила оформления договора в этом случае будут зависеть от того, как именно зарегистрировано в ЕГРН жильё. Дело в том, что если комната зарегистрирована как отдельное жильё – то распоряжаться им собственник может как угодно. Но если они являются частью общего объекта, а продавец является собственником в долевой собственности – нужно учитывать те правила, которые ГК РФ предъявляет к правилам продажи долей.

Пошаговую инструкцию покупки и продажи комнаты в коммунальной квартире или общежитии вы найдете в этой статье.

В общей собственности

Согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в общей собственности, действуют правила:

Существуют варианты продажи части в праве собственности на жильё без уведомления:

Уведомление соседей

ГК РФ предусматривает, что если квартира находится в равной общей собственности у нескольких граждан, то сособственники вправе первыми купить продающуюся долю в имуществе.

Желающий продать долю обязан:

  1. составить письменное уведомление о возможности покупки доли;
  2. получить отказ или дождаться истечения сроков.

Действия с имуществом несовершеннолетнего

В том случае, если в качестве продавца выступает несовершеннолетний, сделка будет иметь главную особенность – согласие органов опеки. По сложившейся практике и согласно требованиям, установленным ФЗ «Об опеке и попечительстве», продажа доли, которая принадлежит несовершеннолетнему, возможна лишь при соблюдении ряда дополнительных условий:

  1. Продажа части в праве на недвижимое имущество допускается лишь после письменного одобрения местного органа самоуправления.
  2. Согласие органа опеки возможно лишь в том случае, когда несовершеннолетний на вырученные деньги приобретает долю в равном по статусу жилье – и при этом ему будет принадлежать не меньшая доля, чем та, которую он продал.

Хотя продажа доли в квартире и не относится к обычным сделкам, она урегулирована текущим законодательством.

Особенности продажи доли в коммунальной квартире: правовая база и порядок действий

Продажа комнаты в коммунальной квартире зачастую усложняется не только поиском покупателя, но и юридическими тонкостями.

При реализации частной собственности приходится учитывать общие интересы других собственников, что бывает не всегда легко. Попытаемся разобраться, как можно легче всего оформить продажу комнаты в коммуналке.

Правовая база

Согласно ст.209 ГК РФ продажа неприватизированного жилья запрещена. Это значит, что продажа может быть осуществлена только собственником или его законным представителем. Жилплощадь, находящуюся в социальном найме или же аренде, продать нельзя, т.к. у нее уже есть другой собственник – муниципалитет, физическое или юридическое лицо.

Также в соответствии со ст. 42 ЖК РФ при продаже коммунальной квартиры действует принцип приоритетной продажи другим жильцам. Перед тем, как оформить покупку третьему лицу, необходимо предложить личную собственность или долю по одинаковой стоимости и на аналогичных условиях остальным собственникам. Только в случае их письменного отказа в течение 30 дней (ст. 250 ГК РФ) можно организовывать куплю-продажу на стороне.

Это интересно:  Сделка с квартирой — дело рискованное! На что обратить внимание при покупке и продаже?

Как осуществить продажу?

Данная процедура проходит в несколько этапов. Рассмотрим каждый из них подробнее, чтобы соблюсти очередность и предусмотреть все возможные нюансы.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  • Правовые вопросы. Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?
  • Подготовка к продаже комнаты в коммунальной квартире: какие документы нужны?
  • Способы извещения соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире. Образец уведомления
  • Могут ли выселить из муниципальной квартиры за долги по коммунальным услугам?
  • Как правльно выселить соседа или квартирантов из коммунальной квартиры: причины, основания и порядок действий

Соблюдение права преимущественной покупки

Все собственники, обладающие долями или частной собственностью в коммунальной квартире, должны быть уведомлены в любой форме.

Если в течение месяца с получения вашего уведомления ответа от других собственников не было, то можно приступать к продаже.

Процесс уведомления соседей

Способ извещения Плюсы Минусы Возникающие сложности
Устный Относительно легко можно найти контакт с человеком, не зная его адреса. При заключении сделки нужно иметь документальные подтверждения, об устной форме извещения письменные свидетельства получить сложнее. Не всегда бывает легко найти собственника, чтобы просто поговорить с ним.
По почте России Заказное письмо можно предъявить как факт извещения. Бывает сложно найти адрес собственника. Иногда нужно обращаться ко многих источникам, чтобы найти адрес.
Через нотариуса Высокая степень надежности. Оплата услуг нотариуса – дополнительные расходы. Только денежный вопрос.

В случае, если контакты и местонахождение других собственников неизвестны, нужно:

    Заказать выписку о владельцах своей коммунальной квартиры в Росреестре, ЕГРН или ФМС (к заказу должно прилагаться заполненное заявление и оплаченная госпошлина).

Суд назначит статус безвременно отсутствующего только лицу, о котором нет никаких данных в течение 1 года и более. Уполномоченные судом сотрудники проведут опросы, узнают максимально возможное количество информации о собственнике.

В случае, если на его прямой контакт выйти так и не удастся, то суд назначит ответственное за владельца комнаты лицо, которому вы сможете адресовать уведомление о продаже. Тогда, как и в стандартном порядке, он сможет написать согласие или отказ, а может быть и вовсе проигнорировать ваше уведомление, после которого вы можете приступить к продаже.

Необходимые документы

Полный пакет документов состоит из:

К обременяющим обстоятельствам при продаже относится не только количество жильцов, но и их состав. При наличии несовершеннолетних детей или недееспособных лиц в составе собственников, то также должно быть предоставлено разрешение на проведение сделки из территориальных органов опеки.

Составление договора

Для продажи комнаты в коммунальной квартиры будет достаточно стандартного договора купли-продажи, в котором обязательно должны быть указаны эти пункты:

  1. ФИО продавца и покупателя.
  2. Описание объекта с его техническими характеристиками.
  3. Цена сделки.
  4. Список лиц, имеющих право на использование жилплощади (при условии, что собственник был один и все жильцы на момент покупки уже были выписаны, эта графа будет пустой).
  • Скачать бланк договора купли-продажи доли в коммунальной квартире
  • Скачать образец договора купли-продажи доли в коммунальной квартире

Дополнительно по желанию сторон в договоре также можно указать специальные требования, которые не являются обязательными:

  • Условия оплаты, возможность и порядок рассрочки платежа.
  • Условия передачи жилплощади.
  • Сроки осуществления передачи денег и доли в квартире.
  • Ответственность сторон перед друг другом.
Это интересно:  Квартира по переуступке: как ее можно купить и безопасна ли такая сделка ?

В случае если эти пункты не были специально прописаны в договоре купли-продажи, то по умолчанию будут действовать общие законы ЖК РФ, предполагающие передачу денег сразу при сделке и т.д.

Регистрация сделки

Она происходит поэтапно в несколько шагов:

Так, основная сложность при продаже комнаты в коммунальной квартире – это получение официальных отказов от других собственников. В остальном процесс реализации жилплощади в коммуналке аналогичен с тем, что действует и при продаже комнат, квартир и участков с единоличными хозяевами.

Полезное видео

В видео рассказано о том, каким способом можно уведомить соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире, а также о том, какими законодательными нормами это регулируется:

Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.

Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире. Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя, поскольку коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом.

Во-вторых, соседу-собственнику комнаты нужно учитывать, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Чтобы обеспечить реализацию данного законодательного требования и избежать возможных неблагоприятных последствий в дальнейшем, продавец должен четко следовать определенной процедуре получения согласия соседей на продажу своей комнаты.

В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно:

Как получить согласие соседей

В большинстве случаев загвоздка при продаже одной из комнат в общей коммунальной квартире состоит как раз в обеспечении преимущественного права соседей на продажу жилья, так как многие соседи специально затягивают процесс продажи.

Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:

Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:

  • самостоятельно составить извещение в письменной форме и отправить соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением;
  • воспользоваться помощью нотариуса для оформления соответствующего извещения.

Продавец может в своем извещении обратиться к соседям-собственникам по коммунальной квартире с просьбой письменно отказаться от покупки соответствующей комнаты. Если такой отказ получен, он должен быть оформлен или в регистрирующем органе, или заверен у нотариуса. В данном случае продавец может уже не соблюдать установленный законом месячный срок для изъявления соседями желания купить предложенную им комнату.

Если соседи не дали ответ в течение 30 дней, то есть срока, установленного законом, с даты получения извещения, это приравнивается к отказу. С этого времени собственник комнаты может продавать свою недвижимость без согласия соседей.

Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.

Это интересно:  Как правильно оформить договор купли-продажи комнаты? Нюансы для коммунальной квартиры и общежития

Возможна ситуация, когда сразу несколько соседей-собственников комнат в общей коммунальной квартире дают согласие на приобретение отчуждаемой комнаты. В указанном случае вопрос, кому продать комнату, должен решаться по желанию продавца, поскольку право преимущественной покупки действует лишь при намерении продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, постороннему лицу.

Соседи-собственники имеют преимущественное право только на покупку квартиры, никаких других прерогатив (относительно цены или условий покупки) у них не существует. Это означает, что соседи могут купить комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, только за ту цену, которая установлена продавцом.

Однако собственнику отчуждаемой комнаты нужно учитывать важный правовой нюанс: он может продать свою долю (комнату) постороннему лицу только по цене, указанной в извещении, либо по более высокой цене. Если квартира будет продана по более низкой цене, соседи могут оспорить в дальнейшем правомерность сделки.

В данном случае нужно быть внимательным и покупателю соответствующей комнаты. В договоре должна быть проставлена реальная цена сделки. Многие продавцы, желая избежать налогообложения, предлагают в договоре указать заниженную цену недвижимости. Согласившись на такие условия, покупатель комнаты подвергает себя существенному риску, поскольку сделка по желанию соседей (если цена в соглашении купли-продажи ниже, чем в извещении) может быть оспорена.

Узнайте, какие правила проживания в коммунальной квартире существуют и что предусмотрено законом за их нарушения.

Документы для продажи комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры

Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы:

Если соседи препятствуют продаже комнаты

Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).

Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности.

Самый лучший способ урегулирования такого вопроса – все-таки попытаться (через нотариуса, курьерскую службу или иным способом) вручить составленное извещение. Если это невозможно, можно оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.

В рамках этой схемы, продавец комнаты может поступить следующим образом:

  • получить деньги от покупателя, но оформить не договор купли-продажи, а договор дарения;
  • оформить договор дарения лишь на маленькую часть от своей доли на имя потенциального покупателя, а потом предложить ему как своему соседу по коммунальной квартире, ставшему полноправным собственником доли, выкупить всю комнату.

Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Тем не менее, постарайтесь, по возможности, использовать законный механизм продажи комнаты в общей коммунальной квартире.

Оставьте комментарий