Как ИП взять ипотеку на квартиру и коммерческую недвижимость, что делать индивидуальному предпринимателю на ЕНВД, можно ли получить ее даже с нулевой отчетностью?

Ипотека для ИП на ЕНВД. Как оформить, куда обратиться

Как известно, индивидуальных предпринимателей нельзя отнести к юридическим формам лица, но и физлицами их также считать нельзя, в прямом понимании этой формулировки. При этом у многих предпринимателей, выбравших Единый Налог на Вмененный Доход (ЕНВД) своей формой налогообложения, которые имеют собственный бизнес, появляется вопрос — можно ли им оформить ипотечный кредит? Прямых запретов на такой способ приобретения жилого недвижимого имущества нет, однако есть ряд нюансов, которые стоит учитывать, собираясь осуществить данного рода мероприятие. В этой статье мы с вами разберем основные положения.

Ипотека для ИП на ЕНВД — как предпринимателю подтвердить доход перед банком?

Естественно, банковские работники будут запрашивать с вас пакет документов, отличающийся от стандартного. Если в случае с рассмотрением обычной ипотечной заявки они будут обращать внимание на заработную плату, подтверждение для которой обычно предоставляется в форме справки 2НДФЛ или справки по форме банка — то в случае с индивидуальными предпринимателями этих справок не потребуется вовсе, зато вам нужно будет принести с собой:

1. Налоговую декларацию. Она должна быть заверена работниками налоговой службы. Налоговая декларация предъявляется за ближайший отчетный налоговый период, по ней специалисты кредитной организации смогут оценить степень прибыльности вашего ИП, а также спрогнозировать сохранение вашего дохода с учетом сезонности бизнеса.

Большой минус в этом случае для ИП, работающих по ЕНВД, состоит в том, что банк по сути не сможет реально оценить вашу прибыль, так как в качестве налогообложения выбрана фиксированная ставка. Тут стоит отметить, что для ИП, работающих по общей системе налогообложения, независимо от выбранной ставки, вариантов снискать снисхождение кредитных специалистов будет намного проще, так как их обороты, что называется «как на ладони». Вас спасет контрольно-кассовый аппарат, по которому вы можете подтвердить доходы от вашей деятельности, если же ККТ нет — все становится уж очень «грустно», та как степень доверия к вам от банка будет неуклонно снижаться. По сути вы не сможете доказать свою платежеспособность.

Предложения по ипотека для ИП на ЕНВД в Сбербанке

Сбербанк и Россельхозбанк на сегодняшний день имеют две независимые программы по кредитованию малого и среднего бизнеса в регионах России. Россельхозбанк, вообще, известен своим отношением к финансовой поддержке предпринимателей, связанных с фермерской деятельностью и приобретение жилого имущества (им не обязательно должна выступать квартира, это может быть и дом) тоже можно отнести к вариантам поддержки. В обоих кредитных организациях для оформления от вас потребуют:

— паспорт и Свидетельство Индивидуального предпринимателя,
— выписку с банковского счета за текущий год. Здесь большим плюсом будет наличие открытого расчетного счета в банке, в котором вы собрались оформить займ на покупку недвижимости,
— заполненную анкету-заявление,
— данные по нанятым у вас сотрудникам,

Вообще, из практики оформления ипотеки для ИП можно вынести следующее — вам будут полезны любые способы доказательства стабильного и высокого (чем больше тем лучше) дохода. Лишними в том числе не будут договора с вашими постоянными клиентами.

Также необходимо помнить, что чем больше у вас на руках есть денег для первоначального счета — тем благосклоннее к вам будет относиться банк.

Ипотека для ИП

Индивидуальным предпринимателям в отличие от простых граждан получить ипотечный кредит в банке бывает намного сложнее. Банковские учреждения совсем неохотно выдают денежные средства данной категории граждан и на это есть свои весьма оправданные причины. Однако в некоторых организациях все же есть отдельные кредитные программы для индивидуальных предпринимателей.

Банки обосновывают свое нежелание выдавать кредит для индивидуального предпринимателя тем, что определить платежную способность такого заемщика и его постоянный доход бывает практически невозможно. При этом вовремя уплаченные налоги и уже имеющаяся за плечами клиента положительная кредитная история не являются гарантией его платежеспособности. Именно поэтому для получения ИП ипотеки придется потратить немало сил и времени, но попытаться все же стоит.

Жилое и коммерческое имущество для ИП

Ипотека для предпринимателей может выдаваться банком для приобретения, как жилой, так и коммерческой недвижимости. Если заемщик планирует приобрести жилую недвижимость, то здесь есть два нюанса:

  • чтобы получить одобрение от банка не всегда одной заполненной налоговой декларации будет достаточно;
  • имущество должно быть чистым с юридической точки зрения.

Чтобы банк вынес положительное решение по ипотеке для ИП, заемщику помимо заполненной декларации необходимо предоставить дополнительные бумаги, которые будут свидетельствовать о стабильности дохода.

Еще одна причина, по которой ипотечный кредит для ИП может быть не одобрен – плохая кредитная история, образовавшаяся в результате просрочки по платежам предыдущих займов или вообще невыплаченных долгов.

Если предприниматель решил приобрести коммерческую недвижимость, то здесь все проще, ведь подобная недвижимость подвержена меньшему количеству юридических рисков. Проблемы в данном случае возникают, когда:

  • ИП не гражданин РФ;
  • предприятие не принадлежит заемщику на единоличных правах.

От чего зависит, дают ли ИП ипотеку или нет?

Помимо того, что предпринимателю необходимо доказывать банку свою платежеспособность и иметь положительную кредитную историю, на решение банка также влияет и система налогообложения, по которой он работает. Всего есть 3 системы налогообложения:

  1. УСНО – упрощенная система.
  2. ЕНДВ – единый налог на вменяемый доход.
  3. Патент.

Если ипотека берется индивидуальным предпринимателем с упрощенной системой (УСНО)

У ИП с УСНО возникают сложности при обращении в банк за предоставлением кредита. Это связано с особенностями формирования самого налога:

  • налог формируется согласно обороту предпринимательской деятельности, то есть в декларации не указывается прибыль;
  • налог формируется по прибыли, то есть ИП указывает свою ежегодную прибыль;
  • формирование в зависимости от площади торгового помещения.

Если у ИП налог формируется в зависимости от суммы его ежегодного дохода, то получить одобрение банка проще, так как в налоговой отчетности будет видна его прибыль, что является важным аспектом для банка.

Это интересно:  Оценка в ВТБ-24 для ипотеки на квартиру и другие типы недвижимости: сколько стоит процедура и к каким компаниям лучше обращаться - аккредитованным или независимым?

Если ипотека берется индивидуальным предпринимателем на ЕНДВ и работающему по патенту

Здесь нюанс заключен в том, что налог выплачивается не с фактической прибыли ИП, а с возможной. Таким образом в декларации ИП указывает незначительные суммы, чтобы размер налогового платежа был меньше, а, соответственно, банку также сложно получить реальное представление о платежеспособности и доходности своего потенциального клиента.

В случае с патентом, ситуация схожа, только в декларации указывается доход за 1 календарный год, что также не дает полного представления о финансовом положении предпринимателя.

Чтобы ипотека для ИП, работающего по патенту или ЕНДВ была одобрена, заемщик может предоставить банку доказательства своего благополучного финансового состояния в виде:

  • бумаг, которые показывают, что ИП платит взносы в социальные фонды;
  • выписки по расчетному счету, которые подтвердят интенсивность деятельности;
  • договора с контрагентами;
  • книгу приходов и расходов.

Возможно, также потребуется наличие других бумаг у индивидуального предпринимателя для банка, которые будут говорить об успешной предпринимательской деятельности.

Каковы условия предоставления ипотеки ИП?

Ипотека для ИП выдается под определенные условия:

  1. Ипотечный кредит выдается для приобретения жилой или коммерческой недвижимости.
  2. Имущество до момента погашения кредита является залоговым, то есть принадлежит банку.
  3. Бизнес ИП должен успешно функционировать в России более полугода.
  4. Банками повышаются ставки на 2-3 %.
  5. Предприниматель вносит авансовый платеж и подтверждает, что на его счету имеется сумма, которая равна от 15 до 50% стоимости приобретаемого имущества.
  6. Приобретаемый объект подвергается страхованию за счет заемщика.

Погашать ипотеку для ИП можно аннуитентными или дифференциальными платежами. Аннуитентная система подразумевает фиксированные ежемесячные выплаты, дифференциальная – позволяет уменьшить объем выплат ближе к завершению срока кредита.

В большинстве случаев банком потребуется внесение первоначального взноса, чтобы обезопасить себя от финансовых рисков.

Какие документы нужны для оформления ипотеки?

Документы на ипотеку для ИП, которые необходимо предоставить в банк:

  • личный паспорт ИП;
  • справка о составе семьи;
  • декларация о погашении налогов;
  • регистрационные бумаги, подтверждающие предпринимательскую деятельность;
  • бухгалтерская отчетность;
  • право собственности на недвижимость или денежную сумму;
  • бумаги на покупаемую недвижимость (договор купли-продажи, оценка стоимости, выписка из ЕГРП, кадастровые бумаги, техпаспорт объекта и т.д.).

Как производится оформление ипотеки для ИП?

  1. В выбранную банковскую организацию ИП предоставляет полный собранный пакет документов, где пишет заявление, в котором указывает параметры ипотечного кредита.
  2. Проверка банком и службой безопасности всех предоставленных бумаг, которая может занять от 2 до 14 дней.
  3. Банком выносится решение для индивидуального предпринимателя. После этого банковская организация перечисляет на счет заемщика необходимую сумму, составляется график погашения платежей.

Важно знать, что ипотечный кредит согласно ст. 10 ФЗ№102 необходимо зарегистрировать, обратившись в Росреестр в режиме онлайн или посредством личного посещения территориального отделения.

Можно ли взять кредит для ИП с нулевой декларацией

Кредит для ИП с нулевой отчётностью получить сложно, но можно при соблюдении нескольких условий. Банковские учреждения всегда держат в запасе несколько предложений, подходящих для малого бизнеса. Но предпринимателю надо вписаться в те рамки, которые кредиторы создали на пути получения займа. В отсутствии регулярного дохода придётся доказывать свою состоятельность иными путями, чем для прибыльных предприятий.

Требования к заёмщикам

Если у предпринимателя деятельность постоянно бездоходная, то трудно убедить банк в состоятельности предприятия. Но когда нули в прибыльно графе отчётности наблюдались только в редких случаях, стоит попытаться доказать свою надёжность другими аргументами. В этом качестве могут выступать договора с партнёрами на поставку товара, реализацию, оплаченные счета-фактуры, книга доходов и расходов и т. д.

В отсутствии налогооблагаемого дохода у ИП банк с большей долей вероятности одобрит кредит, если предприниматель удовлетворяет следующим требованиям:

  • сможет обеспечить залог на коммерческую недвижимость, который удовлетворит банк (в качестве залога может выступать как движимое имущество, так и недвижимость);
  • предоставит поручительство физического лица, обладающего доходами, способными погасить долг при возникновении трудностей у основного заёмщика;
  • имеет безукоризненную кредитную историю;
  • расчётный счёт ИП открыт в банке, где запрашиваются заёмные средства;
  • по счёту проходит активное движение денежных средств, даже если бизнес не приносит дохода;
  • не имеет задолженности по налогам и сборам (данные берутся в ИФНС, где проводилась аккредитация юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, работающих на этой территории).

Однако просто представить документы недостаточно. Банковское учреждение неизбежно пришлёт менеджера для изучения ситуации на месте. Как минимум придётся пройти серьёзное собеседование с руководством кредитного отдела и службой безопасности. Аналитическая работа их состоит в том, что будет изучена текущая деятельность и перспектива развития бизнеса с учётом выданного кредита. Банковские специалисты проанализируют деятельность и доложат в кредитное учреждение о доходности предпринимателя. Но если по расчётному счёту проведены приличные обороты (даже при малой или нулевой доходности), стоит обратиться для получения ссуды для ИП в банк, где предприниматель – клиент.

Специалисты учреждения предпринимателю могут предложить овердрафт, который определяется как некий процент от суммы дебетовых операций. При первичном обращении не надейтесь на большую сумму, но даже небольшой объём средств позволит увеличить оборотные средства, требующиеся для развития бизнеса.

Предпочтительно подавать заявки на кредит там, где не требуется подтверждения целевого использования средств. Если физическое лицо в заявке указывает бизнес-цели кредитования, то вероятность отказа возрастает.

Необходимые документы

Для рассмотрения заявки по выдаче ссуды для ИП, банки, как правило, требуют подготовить следующие документы:

  • заявление с просьбой предоставить заём;
  • паспорт предпринимателя;
  • регистрационные документы – свидетельство о регистрации, ИНН и проч.;
  • выписки с расчётных счетов заявителя из других банков;
  • если ИП клиент того кредитного учреждения, куда он подаёт заявку, такие сведения представлять, естественно, не надо;
  • налоговые отчёты за истекший период;
  • копии книги доходов и расходов;
  • договора на предоставление имущества в аренду, позволяющие получать регулярный доход, даже если прибыль минует сферу деятельности предпринимателя;
  • документы, подтверждающие право собственности на имущество (свидетельства, технические паспорта и проч.);
  • копии лицензий, если ИП занимается соответствующим видом деятельности.

Следует иметь в виду, что у каждого кредитного учреждения свой набор требуемых документов. Причём он может существенно расширяться по мере продвижения заявки от первичного отделения банка к головному. Конкретными условиями, как взять кредит ИП с нулевой отчётностью надо интересоваться в конкретном учреждении.

Условия кредитования

Индивидуальные предприниматели в числе желательных адресатов для выдачи займов стоят далеко не на первых местах. Банкиры неохотно сотрудничают с малыми субъектами хозяйствования, считая кредитные операции с ними очень рискованными. Тем более, когда бизнес у ИП с нулевой прибыльностью.

Это интересно:  Дадут ли ипотеку в декретном отпуске: может ли жена оформить, находясь в браке или без, как можно повысить свои шансы, чтобы банк одобрил?

Но некоторые кредитные учреждения, все-таки имеют программы поддержки предпринимателей и предоставляют выгодные кредиты для ИП.

Они могут выражаться в следующем виде:

  1. Лизинг, если целью займа является оборудование или иное движимое имущество, требующееся ИП для бизнеса. Для банков эта операция менее рискованна, поскольку в аренду бизнесмену имущество даёт лизинговая компания, а банкиры – это гаранты. Для предпринимателя такой вариант выгоден малыми процентами, а невыгоден тем, что денежные средства здесь не присутствуют, и пополнить обороты не получится.
  2. Государственная программа по кредитованию малого бизнеса. Вводится в отраслях, имеющих первостепенное значение для экономического развития страны (высокие технологии, сельское хозяйство и проч.). Требования к деятельности ИП здесь несколько ниже, поскольку основная цель программ – поднятие сферы производства или услуг, а не извлечение прибыли, как у банков. Здесь даже рефинансирование кредитов для ИП допустимо, что в других программах невозможно. Меньше и процентные ставки по займам.
  3. Экспресс-кредиты. Более характерны для заимствований физических лиц, но отдельные банки практикуют их и для малого бизнеса. Естественно, процентные ставки по ним высоки и значительно снижают уровень рентабельности.
  4. Овердрафт. Кредитованием эту операцию назвать в полной мере нельзя, но она позволяет немного увеличить оборачиваемость капитала. Суть схемы проста – кредитное учреждение заключает договор с ИП о том, что при недостатке средств на расчётном счёте оно добавляет из своих денег недостающую суму, считая эту разницу кредитом. В соглашении оговариваются цели, на которые направляются дополнительные средства. Например, банк может добавить на оборудование, но не будет занимать на зарплату, если это не оговорено договором. Недостатком схемы можно считать малый размер средств, выделяемых кредитным учреждением на овердрафт – обычно не более 2% от оборота по счёту.

В качестве дополнительных ресурсов кредитования можно рассматривать ещё два пути:

  • потребительский кредит, оформляемый предпринимателю, как физическому лицу под личное обеспечение (потребуется согласие члена семьи и другие гарантии);
  • воспользоваться услугами посредников – брокеров, которые вероятно помогут взять кредит, хотя и увеличат организационные расходы (в том числе те, что нельзя будет списать в уменьшение налоговой базы).

Чтобы найти приемлемый вариант предпринимателям приходится перерабатывать большой объём информации. Её следует структурировать в виде таблицы, чтобы видеть, какие банки предлагают более выгодные условия и меньше требуют от заёмщика с нулевой отчётностью.

Процентные ставки

Размер процентов сильно варьируется в зависимости от вида заёмных средств и наличия обеспечения.

Пополнение оборота

Кредитные учреждения называют такой продукта по-разному, но суть его не отличается. Цель займа – финансовая помощь в период роста нагрузки на бизнес в сезонных условиях недостаточной выручки. Например, внесение дополнительных денег в оборот поможет сельхозпроизводителям приобрести топливо и удобрения по низким ценам в межсезонье, а промышленникам удастся купить со скидкой партию сырья и материалов и т. д.

Обычно начало погашения назначается с небольшой – 3-4 месяца отсрочкой, что даёт возможность ИП удачно ими воспользоваться. Низкие процентные ставки по таким кредитам не назначаются – они обычно равны средним по банковской сфере.

Такую ссуду, выдаваемую на определённые цели, сопровождают, наверное, самые низкие процентные ставки (до 10% и менее) из приводящихся в статье видов кредитов для ИП. Дело в том, что обычно займы такого рода субсидируются полностью или частично государством. И выбираются для кредитования лишь те сферы, которые интересны для экономики страны (сельское хозяйство, высокие технологии и проч.).

Срок кредитования составляет 5 лет и более, что позволяет развить бизнес до доходного уровня. Погашение просят начинать по истечении 6-месячного периода, но иногда и этот срок может быть увеличен до 9 месяцев и даже года. Кроме банков такие ссуды контролируются и государственными учреждениями.

Залог существенного влияния на размер кредитной ставки не оказывает.

Влияние обеспечения

Удобный, но рискованный вид заимствования. Банки охотно ссужают деньги под проценты, если у предпринимателя с нулевой прибылью есть что закладывать. Выдаётся кредит ИП под залог недвижимости, движимого имущества в виде автотранспорта, оборудования и иных активов. Риск же состоит в том, что при длительной просрочке или полном невозврате заёмных средств это имущество изымается у предпринимателя, а затем продаётся через торги. На этот процесс уже влияния никакого ИП оказать не в состоянии.

Более того, эксперты банковских учреждений, как правило, сильно ужесточают условия предоставления залога, и занижают стоимость такого имущества и в результате продажи с молотка всё равно не удаётся погасить задолженность.

Проценты по кредитам с залоговым обеспечением находятся на среднем уровне.

Как происходит погашение

Если индивидуальному предпринимателю удалось убедить кредитное учреждение, и он получил ссуду, имея нулевую отчётность по доходам, встаёт вопрос о погашении. Даже если первый транш надо внести через полгода, следует так построить бизнес, чтобы увеличить к тому времени ликвидность и получить необходимые средства.

Дело в том, что отвечает по своим долгам ИП не чем иным, как личными активами и имуществом. При этом неважно, в залоге оно находится или нет. Если залоговое соглашение не оформлялось, процесс удлиняется на несколько месяцев, но всё равно через суд имущество будет отсужено.

Предпринимательский статус предоставляет и уникальную возможность – погашать ссуду с личного счёта, а не только с расчётного, как это определено для юридических лиц. Деньги на погашение разрешается вносить и наличными через кассу любого банка, и через банковскую карту.

При отсутствии расчётного счёта (который ИП не обязан открывать) может возникнуть интересная коллизия с личными займами. Возникшая просрочка и санкции приводит к тому, что арестовываются средства находящиеся, например, на дебетовой карте гражданина, имеющего статус предпринимателя. Если этот инструмент использовался и для финансирования бизнеса, возникают проблемы вплоть до блокировки финансовых потоков.

Это интересно:  Предварительный договор купли-продажи в ипотеку и основной ДКП

Поэтому, например, перед тем как взять ипотеку, предпринимателю рекомендуем открыть расчётный счёт. Тогда есть надежда, что производственная и личная программы кредитования не помешают друг другу.

У предпринимателя может возникнуть желание прекратить деятельность в статусе ИП. Регистрационные обязанности возложены на налоговую службу, которая не интересуется финансовым состоянием бизнесмена. Поэтому из реестра выведут его без забот. Банк не вправе препятствовать ликвидационным мероприятиям. Более того, его даже не извещают о таких событиях.

Чтобы погасить кредит банк неизбежно перекинет свои усилия на личное имущество гражданина и даже может инициировать уголовное дело за мошенничество (брали на развитие бизнеса, а потратили на личные нужды).

Как получить ипотеку для ИП на ЕНВД?

Как выдается ипотека для ИП на ЕНВД? Жилищный вопрос остается одним из приоритетных в жизни каждого россиянина. Несмотря на активную миграцию населения по территории необъятной родины, каждому нужен причал, к которому можно вернуться и отдохнуть от долгих странствий. Накопить определенную сумму для приобретения жилища под силу далеко не каждому. Тут приходит на помощь ипотека.

Как ИП выдают ипотечный кредит

С точки зрения банков, ипотечный кредит является наименее рискованным способом вложения денег, он обеспечен недвижимостью и в его погашении заинтересован не 1 человек, а обычно вся семья и родственники. Для желающих получить ипотеку требования просты и стандартны:

  • необходимо иметь постоянный подтвержденный доход, привлечь к участию в кредите, если есть возможность, и созаемщиков (обычно это близкие родственники) для увеличения возможной суммы кредита;
  • за плечами не должно быть проблем с ранее взятыми кредитами.

Все остальные условия и требования — по оценке приобретаемой недвижимости. Вопросы страхования жилья и заемщиков, особенности погашения нужно уточнять отдельно.

Ситуация с наемными работниками понятна — имеешь стаж 0,5-1 год на одном месте, предъявляешь справку 2-НДФЛ, которая подходит для запрашиваемой суммы, заполняешь необходимые бумаги и ждешь положительного решения вопроса. Но самый простой вопрос для сотрудника по найму становится проблемой для предпринимателя: у него доход имеется, но подтверждение размера дохода не всегда удовлетворяет сотрудника банка.

Как ИП на ЕНВД можно получить ипотеку

Проблема подтверждения дохода при существующих режимах уплаты налога проявляется с разной остротой. Для выбравших путь общей системы налогообложения предоставление справки о доходе, которая сдается в фискальные органы ежегодно, не представляет труда. Вопрос только в соответствии содержимого справки истинному положению вещей. При отчетности перед государством и при получении кредита индивидуальный предприниматель преследует разные цели, поэтому выигрыш по одному направлению (налог) может привести к фиаско при желании получить кредит.

Самое сложное положение в случае вопроса кредитования — у индивидуального предпринимателя, который платит единый налог на вмененный доход или работает на основании патента. В этом случае сотрудник банка видит только размер возможного дохода от бизнеса, а реальный заработок известен только предпринимателю.

Значительно легче решить в таком случае вопрос с получением ипотечного кредита тем индивидуальным предпринимателям, кто имеет расчетный счет в этом банке, по которому проходят обороты. Специалист по кредитованию для предоставления дополнительной информации по заемщику запросит сведения, достоверность которых неоспорима, у смежного подразделения.

У каждого кредитного инспектора в формуляре заявки есть графа с возможностью ввода дополнительной информации, где могут быть указаны сведения как положительно характеризующие потенциального заемщика, так и подмеченные отрицательные черты. Информация по оборотам принимается как подтверждающая успешность бизнеса, также есть возможность предоставить сведения из кассовой книги (при применении ККМ) или информацию из книги доходов и расходов, которая должна быть у индивидуальных предпринимателей, применяющих специальные режимы налогообложения.

Вопрос стоит только о заверке этих данных, некоторым бизнесменам удается получить печать и подпись специалиста налоговой. Ипотека ИП на ЕНВД не считается экстраординарным явлением. Подстраховаться возможно привлечением в сделку созаемщиков, желательно наемных работников с высокой зарплатой, тогда вероятность благоприятного решения возрастает кратно.

Если у предпринимателя уже имеется положительный опыт кредитования в этом банке, это тоже огромный плюс к принятию положительного решения, в такой ситуации банковские служащие сами подскажут правильный путь заемщику.

В любом случае рецепт успеха при получении кредита, как и при заключении любой сделки, универсален. Заемщик с любым бизнесом и с любой отчетностью должен быть максимально открыт и понятен банку, тогда он будет работать с партнером, а не с кредитором. А в партнерских отношениях вопросы решаются гораздо легче.

Оставьте комментарий