Как делается продление договора аренды квартиры и как выглядит его образец?

Как делается продление договора аренды квартиры и как выглядит его образец?

Составление договора аренды квартиры подразумевает соблюдение конкретных правил и формальностей. Но даже правильно оформленный и составленный документ может потребовать внесения корректировок, самая распространённая из которых — продление соглашения о найме жилья.

Чтобы между сторонами сделки, арендатором и арендодателем, не возникло недоразумений, необходимо грамотно осуществлять процедуру продления договора, опираясь на действующее законодательство.

Законодательная база

По договору аренды владелец жилого помещения передаёт на коммерческой основе за вознаграждение право временного пользования этим помещением арендатору (статья 671 ГК РФ). Право внесения изменений в договор найма жилого имущества закреплено в п. 1 ст. 450 ГК Российской Федерации.

Согласно статье 684 ГК РФ, преимущественным правом инициировать пролонгацию договора найма квартиры обладает владелец жилой недвижимости.

При этом пункт 2 этой же статьи указывает на обязанность арендодателя заблаговременно уведомить квартиросъёмщика о:

  • желании продлить договор найма на тех же самых, либо отличающихся от прежних условиях;
  • прекращении сотрудничества в связи с намерением перестать сдавать квартиру в аренду.

Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения

  1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
  2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

За какой срок нужно извещать о пролонгации документа или отказе от этого?

Арендодатель обязан уведомить нанимателя о продлении арендного договора или о об отказе его продлевать не позднее, чем за 3 месяца. Наиболее оптимальная форма извещения — письменная, поскольку доказывает исполнение арендодателем своих обязанностей.

Однако, если между сторонами сделки сложились доверительные отношения, приемлем вариант уведомления в устной форме при личной встрече или по телефону.

Если же хозяин квартиры выразил отказ от дальнейшего сотрудничества в связи с нежеланием сдавать жильё, но в течение года заселил других жильцов, наниматель вправе признать такое действие незаконным и добиться компенсации убытков, вызванных отказом арендодателя продлевать арендные отношения.

Зависимость от срока наема жилья

Порядок продления арендного договора зависит от срока аренды. Если в документе период действия не обозначен, то сделка считается по умолчанию заключённой на 5 лет. Краткосрочной арендой считается та, которая по продолжительности не превышает 12 месяцев.

Если договор заключён более, чем на 1 год, он является долгосрочным. Краткосрочный договор, заключённый на 12 месяцев, продлевается на такой же срок по умолчанию, если иное не обозначено в дополнительном соглашении. Долгосрочный договор сроком от 1 года до 5 лет продлевается на такой же период.

При пролонгации краткосрочного договора одна из заинтересованных сторон должна знать, как его продлить:

  1. Обратиться к другой стороне и предложить продлить договор на тот же срок с теми же, либо иными условиями.
  2. Предложить пойти на соглашение и при его достижении оформить дополнительное соглашение в письменном виде о продлении периода найма (пункт 1 статьи 452, пункт 1 статьи 450 и пункт 1 статьи 674 Гражданского кодекса РФ).

Однако арендный договор остаётся краткосрочным, если его пролонгация устанавливается соглашением о новом периоде найма (к примеру, срок аренды увеличивается на 6 месяцев с даты оформления соглашения/с момента завершения первоначально установленного периода найма).

В случае невозможности прийти к взаимному согласию между сторонами сделки или отсутствия извещения о продлении арендных отношений, краткосрочный договор по умолчанию прекращает своё действие в связи с окончанием срока, а с арендатора и нанимателя снимаются обязательства по отношению друг к другу (пункт 2 статьи 683 ГК России).

Статья 683 ГК РФ. Срок в договоре найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
  2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Заключение долгосрочного договора найма квартиры подразумевает наличие преимущественного права у арендатора на продление действия документа. Хотя владелец жилья также вправе выступить инициатором пролонгации сотрудничества, направив соответствующее уведомление квартиросъёмщику.

Если продлить договор решает наниматель квартиры, то отправлять уведомление арендодателю необходимо только в случае намерения внести поправки в действующий договор.

Это интересно:  Как правильно и в какие сроки оформляется продление договора найма жилого помещения? Образец документа

Действия до истечения срока

До того, как истечёт срок действия арендного договора, одна из сторон сделки имеет право выступить инициатором:

  • пролонгации договора;
  • прекращения арендных отношений.

После обсуждения и прихода к взаимному согласию арендатор и арендодатель могут по умолчанию продлить договор, либо прекратить сотрудничество.

После прекращения

После истечения периода действия документа наниматель и арендодатель обязаны прекратить сотрудничество, либо продолжить его на прежних или новых условиях.

Пролонгация может быть осуществлена автоматически или договор может быть перезаключён. Если принято взаимное решение о прекращении сделки, квартиросъёмщику потребуется передать имущество владельцу квартиры, исходя из правил основного договора.

При указании необходимости ремонтных работ их придётся произвести. Если в условиях договора обозначены прочие формы ответственности, их также придётся выполнить.

При отказе действовать, согласно условиям документа владелец жилья вправе подать на квартиранта в суд. Также при прекращении арендных отношений осуществляются взаимные расчёты и оформляется выезд из квартиры.

Как оформить?

Если после истечения срока действия арендного договора квартиросъёмщик продолжает пользоваться недвижимым имуществом арендодателя, а тот не имеет на этот счёт возражений, договор считается автоматически продлённым и никаких действий предпринимать не нужно (пункт 2 статьи 621 ГК России).

Статья 621 ГК РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

    Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Официально продлить действие договора найма можно двумя способами:

  1. Заключить новый договор найма жилого помещения.
  2. Оформить дополнительное соглашение к основному, первоначальному документу.

В Соглашении обязательно нужно указать дату и номер главного договора, данные паспортов и ФИО участников сделки. Документ оформляется в простой письменной форме в двух экземплярах.

При необходимости в соглашение вносятся новые условия (порядок и сумма арендных платежей, обязанность нанимателя оплачивать услуги ЖКХ и пр.) Подписать бумагу должны обе стороны сделки. После постановки подписей действие соглашения вступает в силу.

Кто заверяет?

Дополнительное соглашение не подлежит обязательной государственной регистрации. Но по личному желанию арендатор и владелец недвижимого имущества могут заверить документ в нотариальной конторе.

Составленный заново краткосрочный договор также не требует регистрации. Договор же со сроком действия более 12 месяцев (долгосрочный) подлежит регистрационной процедуре в региональном Росресстре.

Что лучше?

С юридической точки зрения более оптимально составление нового договора найма. Ведь так легче будет в дальнейшем оценить начало действий и прекращение действия документа. Квартиросъёмщик и владелец жилья вправе сколько угодно раз составлять новый документ, а число дополнительных соглашений не фиксируется.

С другой стороны, при доверительных отношениях между сторонами сделки заключать новый договор нет особой необходимости. Даже когда нужно внести изменения в условия аренды, достаточно оформить дополнительное соглашение.

Договор найма жилого помещения гарантирует безопасность и защиту интересов как владельца квартиры, так и квартиросъёмщика. Поэтому его продление — не менее важная процедура, чем оформление основного документа.

В новом договоре или дополнительном соглашении должны быть чётко прописаны все условия, права и обязанности сторон во избежание возможных споров в дальнейшем.

Пролонгация договора найма жилого помещения

Наем жилого помещения регламентирован Гражданским кодексом РФ. Владельцы недвижимости, которые не планируют на протяжении длительного периода проживать в квартире, предпочитают ее сдавать и получать пассивный доход. Подобные сделки достаточно часто встречаются.

Правовое регулирование пролонгации

Наем жилого помещения регламентируется главой 35 ГК РФ. К нюансам, которые не установлены статьями данного раздела, можно применять положения об аренде. В частности пролонгация договора найма регламентирована статьей 684 ГК РФ. Применять ее необходимо, исходя из срока, на который заключалась сделка.

Уведомление о продлении или нежелании пролонгировать договор составляется в двух экземплярах. Один из них вручается нанимателю. Он должен на обоих экземплярах поставить свою подпись, которая подтвердит факт того, что съемщик оповещен. Также наймодатель может отправить уведомление заказным письмом с описью вложения и извещением о вручении.

В зависимости от периода, на который заключена сделка, можно разделить договора на:

Пролонгация должна производиться в зависимости от срока, на который заключен договор.

Это интересно:  Аренда жилья: какие документы нужны, чтобы снять квартиру. Как обезопасить себя при сделке?

Продление краткосрочного найма

При краткосрочных отношениях одна из сторон должна обратиться к другой с уведомлением о желании продлить документ на тех же или других условиях. После достижения консенсуса по этому вопросу участники сделки составляют дополнительное соглашение в письменном виде.

Необходимо учитывать, что, если в дополнительном соглашении указывается продление срока договора, к примеру, в формулировке: «срок предоставления помещения увеличивается на 10 месяцев» и совокупный период составляет больше года, аренда становится долгосрочной. В таком случае к правоотношениям будут применяться все положения о длительном найме.

Если стороны устанавливают посредством дополнительного соглашения новый срок, не превышающий 11 месяцев, аренда остается краткосрочной. Для этого необходимо указать в тексте договора начало течения периода с момента подписания дополнительного соглашения.

При краткосрочном найме не применяются положения статьи 684 ГК РФ о преимущественном праве продления и автоматической пролонгации. Если стороны не уведомили друг друга о желании продолжить правоотношение или не достигли консенсуса по условиям, договор расторгается в связи с истечением периода, на который он заключался.

Пролонгация договора долгосрочного найма

При долгосрочном найме, если ни одна из сторон не уведомила другую о желании продлить договор и участники не прекратили исполнение обязательств, сделка автоматически пролонгируется на тех же условиях и на тот же срок.

После продления договора долгосрочного найма его необходимо вновь зарегистрировать в Росреестре, поскольку обременение недвижимости продолжилось.

Порядок действий при реализации процедуры

Чтобы пролонгировать договор найма жилого помещения сторонам следует придерживаться следующего алгоритма:

  • обратиться к другому участнику правоотношения и сообщить о желании продлить сделку;
  • согласовать условия. Если их планируется изменить, стороны должны прийти к консенсусу, в противном случае договор расторгается в связи с истечением срока;
  • оформить дополнительное соглашение, включив в него новые условия, если они были изменены;
  • зарегистрировать продление найма в Росреестре. Это необходимо сделать, если аренда долгосрочная.

Важно составить соглашение о пролонгации в письменном виде, поскольку оно будет фиксировать правоотношения между сторонами и послужит доказательством в суде, если в будущем возникнут неразрешимые разногласия. В документе необходимо указать следующее:

Заключать дополнительное соглашение и ставить подписи должны те же граждане, которые оформляли основной договор. Они могут делегировать это право посредством нотариально заверенной доверенности другому лицу.

Если окончание срока основного договора было упущено, лучше оформить дополнительное соглашение задним числом. Это исключит возникновение спорных ситуаций относительно нерегулируемого периода найма и возможных судебных тяжб.

Разница между продлением и заключением нового договора

Несмотря на то, что пролонгация – достаточно простая процедура, не требующая особых знаний, многие граждане предпочитают заключать новый договор, вместо продления старого. Некоторые юристы выступают за подобный порядок, поскольку он позволяет максимально точно отследить начало и окончание периода правоотношений.

Количество возможных пролонгаций не ограничено законодательством, поэтому при длительном течении сделки заключаются новые дополнительные соглашения, изменяются условия найма. Это может вызвать путаницу, если возникнет конфликт между сторонами. Заключение нового договора каждый раз обеспечит юридическую чистоту сделки.

Продление или пролонгация договора аренды квартиры: образцы приложений

Нередки случаи, когда возникает необходимость в продлении договора аренды квартиры. Важно учесть все нюансы и подойти ответственно к делу, чтобы продлить договор правильно и избежать неприятностей. Как продлить договор аренды квартиры?

Узнайте из нашей статьи о том, чем отличается договор аренды от договора найма жилого помещения.

Какими законами регламентируется?

Продление договора аренды жилого помещения регламентируется статьями 450, 452, 674 ГК РФ.

Абзац второй 684 статьи говорит о том, что арендодатель обязан поставить в известность съемщика:

  • о намерении продлить договор аренды на тех же самых или иных условиях;
  • о нежелании продолжать сотрудничество, в связи с тем, что он не собирается сдавать в аренду жилое помещение.

За какой срок нужно предупреждать об отказе в пролонгации?

Не позднее, чем за 3 месяца арендодатель обязан поставить в известность нанимателя о продлении договора аренды либо об отказе в продлении договора.

Если этого не произошло – договор между сторонами будет считаться продлённым на тех же условиях и на тот же срок.

Гражданский кодекс РФ Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Это интересно:  Как сдать квартиру в аренду правильно и официально, соблюдая законы?

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Зависимость от срока действия договора

Непосредственная взаимозависимость возникает в соответствии с тем, что:

  • договор, действующий 1 год, продлевается на такое же количество времени;
  • договор, действующий максимальный срок 5 лет – пролонгируется на столько же.

При этом требуется учитывать, что если аренда являлась долгосрочной и составлялась на срок от 1 до 5 лет, договор требуется зарегистрировать в Росреестре.

Конечно, можно обойтись и без регистрации. Но в случае судебных разбирательств, договор может быть признан недействительным из-за отсутствия постановки на учёт.

Ели срок аренды подходит к концу, любая сторона имеет право проявить инициативу и выйти с предложением к партнёру, которое может заключаться:

  • в пролонгации действий договора;
  • в прекращении аренды.

Обсудив предложение и достигнув согласия, стороны могут оставить действие договора в силе автоматически, а могут перезаключить его.

О том, как составить договор аренды квартиры, а также о том, как его правильно заключить, вы можете прочитать в наших статьях.

Подробнее о том, как составить опись имущества в качестве приложения к договору аренды, вы можете узнать на нашем сайте.

Если жильцы выселяются из квартиры, им требуется передать имущество, а также состояние квартиры на основании положений основного договора. Если в нём указана необходимость проведения ремонта – его придётся провести.

Если указаны иные формы ответственности – их также придётся исполнить. При отказе одной из сторон исполнять пункты договора, можно подать в суд.

Кроме этого требуется провести взаиморасчёты сторон и оформить выезд из квартиры.

Как оформить выселение?

Выезжая из квартиры, требуется составить акт передачи имущества и квартиры как таковой, указав, что в ней остаётся полный порядок.

Кроме этого, целесообразно получить от арендодателя расписку в том, что у него нет претензий к арендатору.

А самое главное – указать в расписке, что ключи переданы владельцу. Тогда, в случае непредвиденных обстоятельств, у бывших жильцов будут на руках гарантии безопасности.

Кто заверяет завершение сделки? По правилам, стороны могут договориться обо всех нюансах и тонкостях прекращения арендных обязательств. Если согласие не достигнуто – они могут обратиться в юридическую компанию и заручиться помощью специалиста.

Иногда можно составить акт в присутствии соседей и попросить их поставить подписи, если между собственником квартиры и квартирантом произошёл конфликт.

Подробнее о расторжении договора аренды квартиры вы можете узнать из другой нашей статьи.

Продлить или составить новый?

Можно оформить новый договор. Это целесообразно в том случае, когда у сторон изменились приоритеты, и они желают внести существенные изменения. Однако это не обязательно.

Изменения можно вносить составлением приложения к основному договору (дополнительного соглашения). В этом случае указывают, какой пункт изменяется, и какие положения вносятся в текст.

Существенной разницы между пролонгацией документа и составлением нового нет. Однако, новый договор, составленный по установленным правилам, будет обладать неоспоримой юридической силой, и базироваться на более стабильных правовых основаниях. Нужно закрыть все правовые вопросы, которые могут возникнуть впоследствии.

Итоги

Рынок недвижимости не стабилен, он наполнен своего рода «серыми маркетинговыми схемами» и мошенническими действиями, как со стороны владельцев жилья, так и со стороны арендаторов. Договор – гарантия безопасности для добросовестных собственников и квартирантов.

Оставьте комментарий