Кадастровая стоимость здания или помещения: что это такое, для чего нужна и как связана с налогом на имущество?

Всё о кадастровой и балансовой стоимости здания или помещения: что это такое и для чего нужны

Сфера недвижимости подчиняется определенным правилам, поэтому при планировании действий с объектами важно учитывать все правовые аспекты.

Стоимость складывается из совокупности факторов и играет значительную роль для продажи, обмена и других процессов.

Что это такое — кадастровая стоимость недвижимости? Читаем статью.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Кадастровая стоимость здания: что это такое?

Понятие определяется рыночной ценой имущества, установленной в соответствии с массовыми показателями либо в процессе индивидуального рассмотрения (согласно Приказу №508 от 22.10.10 г). Процедуру выполняют независимые лица, ориентируясь на содержание закона от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в РФ».

Кадастровая стоимость здания — это расчетная величина, полученная специалистами и характеризующая стоимость объекта по действующим положениям государства.

Налог на него определяется по состоянию здания на текущий год (показатель берут за начальный период, т.е. учитываются первые месяцы).

Объекты недвижимости, не включенные в региональные перечни, подлежат оценке после внесения их в положенный список. В таком случае кадастровая стоимость здания устанавливается со следующего года при условии, что к тому моменту здание попадает в региональный перечень.

Для чего нужна?

Величина задействована не только в вопросах налогообложения. Она требуется при выкупе имущества у гражданина, учитывается при продаже или разделе.

Информация должна быть актуальной — через каждые 5 лет с момента определения стоимости необходима переоценка. Ситуация на рынке меняется под влиянием многочисленных факторов, поэтому показатель подлежит обновлению.

От чего зависит?

Показатель определяется спросом на рынке — если в районе, где расположен объект, цены повысились, то его стоимость меняется в том же направлении.

В случае, когда собственник не согласен с результатом оценки, он имеет право решить вопрос в судебном порядке. После обращения гражданина назначается проверка, по результатам которой обращение владельца признается обоснованным или ему отказывают в изменении цены объекта из-за отсутствия достаточных оснований.

Величина зависит от следующих факторов:

  • месторасположение здания;
  • экономическое развитие района;
  • дата постройки и степень износа;
  • рыночная цена аналогичных объектов;
  • качество почвы и назначение участка;
  • особенности инженерных коммуникаций.
  • Алгоритм точного расчета сложен и может производиться по общей формуле либо другим способом (решение принимается муниципальными органами).

    На что влияет?

    Величина определяет возможности владельца при совершении операций с недвижимостью, его обязательства перед налоговой службой. При ведении бизнеса показатель влияет на развитие дела, предприниматель учитывает свои затраты и планирует дальнейшие действия.

    Чем выше оценка, тем больше налог, зато и возможности собственника шире — при продаже или обмене можно рассчитывать на хорошую сумму, рассматривать выгодные варианты. Аналогично обстоят дела с арендой — она определяется кадастровой величиной.

    Оспаривание и уменьшение стоимости

    Для решения вопроса понадобятся документы:

    • справка о стоимости;
    • заверенная копия правового документа;
    • отчеты о рыночных ценах;
    • экспертное заключение;
    • прочие бумаги (при необходимости).

    Юридические лица сначала обращаются в комиссию, а в случае отклонения заявления могут пойти в суд. По итогам экспертизы и детального рассмотрения вопроса выносится вердикт.

    Как узнать кадастровую стоимость на сайте Росреестра?

    Портал Росреестра содержит информацию о недвижимости в РФ, в том числе и сведения об оценке объектов.

    Чтобы узнать кадастровую величину, надо зайти на сайт, указать в поисковом поле адрес и ознакомиться с результатами по сделанному запросу.

    Можно получить данные и без точного адреса, используя кадастровый номер.

    Нужно выбрать одноименный раздел на сайте, ввести цифры и сформировать запрос.

    Балансовая стоимость

    Согласно новым положениям налогового кодекса балансовая стоимость не применяется для коммерческой недвижимости. Кадастровая оценка производится без учета амортизации, поэтому владельцам старых зданий выдвигается наибольшая сумма налога.

    Это интересно:  Кадастровая стоимость квартиры: как рассчитать, из чего складывается и можно ли определить самостоятельно?

    Отличие между показателями проявляется не только в учете амортизации. Балансовая величина используется в бухгалтерии для оформления документов, связанных с суммарными активами и обязательствами.

    Понятие применяется для установления собственного капитала и чистой ценности. Кадастровая величина используется для определения налогов на имущество. Сейчас этот показатель имеет приоритет в сфере недвижимости, снижая значимость балансовой стоимости во многих случаях.

    Величина имеет особое значение в вопросах налогообложения и операций с недвижимостью. Юридическая грамотность в этом деле необходима, чтобы контролировать оценку здания, финансовые операции, а также правильно распоряжаться имуществом.

    Кадастровая стоимость: по зданию есть, а по помещению — нет

    Компании принадлежат несколько помещений в здании, по которому налог на имущество исчисляется по кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость помещений не определена. Как в таком случае рассчитать налог по помещениям и заполнить налоговую декларацию? ­Ответ на этот вопрос содержится в письме ФНС России от 16.10.2014 № БС-4-11/21488.

    Рассчитаем налог

    По общему правилу налоговая база по налогу на имущество организаций определяется исходя из среднегодовой стои­­мости имущества, учтенного на балансе в качестве основных средств (п. 1 ст. 374, п. 1 ст. 375 НК РФ). Но в отношении отдельных видов недвижимости, перечисленных в ст. 378.2 НК РФ, налоговая база может рассчитываться по кадастровой стоимости. Для этого необходимо, чтобы:

    • субъектом РФ, на территории которого находится недвижимость, был принят закон, устанавливающий особеннос­ти определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 378.2 НК РФ);
    • имущество по состоянию на 1 января соответствующего года было включено в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стои­мость (подп. 1 п. 7 ст. 378.2 НК РФ);
    • на 1 января соответствующего года была установлена его кадастровая стои­мость (подп. 1, 2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ).

    В частности, исходя из кадастровой стои­мости, налог может рассчитываться по:

    • административно-деловым центрам и торговым центрам (комплексам) и помещениям в них (подп. 1 п. 1 ст. 378.2 НК РФ);
    • нежилым помещениям, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами или до­кумен­тами технического учета (инвентаризации) предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются для этих целей (подп. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ).

    Налог уплачивается в бюджет по месту нахождения каждого из таких объектов их собственником в размере, определяемом как произведение налоговой ставки, действующей на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, и кадастровой стоимости этого имущества (п. 13 ст. 378.2 НК РФ).

    На практике возможна ситуация, когда определена только кадастровая стоимость здания в целом, а помещения, находящиеся в этом здании, кадастровой оценки не имеют.

    В комментируемом письме налоговики указали, что если здание включено в перечень объектов недвижимого имущества, по которым налоговая база определяется как кадастровая стои­мость, то и в отношении помещений, расположенных в этом здании, налог должен исчисляться исходя из кадастровой стои­мости. Порядок расчета налога в случае, когда кадастровая стоимость помещений не определена, описан в п. 6 ст. 378.2 НК РФ. В этой норме сказано, что «если в соответствии с законодательством РФ определена кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, являющееся объектом налогообложения, но при этом кадастровая стоимость такого помещения не определена, налоговая база в отношении этого помещения определяется как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания».

    Таким образом, если компания имеет в собственности несколько помещений в здании, по которому налог определяется исходя из кадастровой стоимости, и кадастровая оценка этих помещений не проведена, расчет налога должен производиться исходя из доли кадастровой стоимости здания, приходящейся на эти помещения, в порядке, предусмотренном п. 6 ст. 378.2 НК РФ.

    Кадастровая стоимость торгового центра по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 240 млн руб. Его общая площадь — 6000 кв. м. Компании принадлежат три помещения, расположенных в этом торговом центре, площадью 20 кв. м, 30 кв. м и 40 кв. м. Кадастровая стоимость помещений не определена.

    Налоговая база по налогу на имущество организаций составит:

    — по помещению ­площадью 20 кв. м — 800 000 руб. (20 кв. м : 6000 кв. м х х 240 млн руб);

    — по помещению площадью 30 кв. м — 1,2 млн руб. (30 кв. м : 6000 кв. м х х 240 млн руб);

    Это интересно:  Как исправить ошибку в кадастровом паспорте на квартиру? Внесение изменений после перепланировки, замена и восстановление кадастрового паспорта

    — по помещению площадью 40 кв. м — 1,6 млн руб. (40 кв. м : 6000 кв. м х х 240 млн руб).

    Заполняем декларацию

    Для отражения исчисленной суммы налога по объекту недвижимого имущества, налоговая база в отношении которого определяется как кадастровая стоимость, предусмотрен раздел 3 налоговой декларации (налогового расчета по авансовому платежу) по налогу на имущество организаций. Формы декларации и налогового расчета по авансовому платежу, а также порядок их заполнения утверждены приказом ФНС России от 24.11.2011 № ММВ-7-11/895 (в редакции приказа ФНС России от 05.11.2013 № ММВ-7-11/[email protected]).

    В комментируемом письме налоговики отметили, что порядок заполнения раздела 3 не предполагает возможнос­ти суммирования кадастровых стоимостей объектов недвижимого имущества, облагаемых по кадастровой стоимости. Поэтому, если компании принадлежит несколько помещений в здании, по которому налог определяется исходя из кадастровой стоимости, в отношении каждого помещения должен быть заполнен отдельный раздел 3 налоговой декларации.

    При заполнении раздела 3 налогового расчета по авансовому платежу:

    • по строке 015 указывается соответствующий кадастровый номер помещения;
    • по строке 020 показывается кадастровая стоимость помещения, рассчитанная в порядке, предусмотренном п. 6 ст. 378.2 НК РФ;
    • по строке 030 отражается кадастровая стоимость, не облагаемая налогом (в случае, если по соответствующему объекту организация имеет право на льготу по налогу).

    Раздел 3 налоговой декларации заполняется следующим образом:

    • по строке 015 — кадастровый номер помещения;
    • по строке 020 — кадастровая стоимость помещения, рассчитанная в порядке, предусмотренном п. 6 ст. 378.2 НК РФ;
    • по строке 025 — кадастровая стоимость, не облагаемая налогом (в случае если по соответствующему объекту организация имеет право на льготу по ­­налогу).

    «Кадастровое» здание и помещения в нем: Минфин против двойного налогообложения

    Письмом от 11.01.2018 N БС-4-21/195 ФНС разослала письмо Минфина от 24.11.2017 N 03-05-04-01/77887 с рекомендациями по отдельным вопросам применения ст. 378.2 НК — то есть, налога на имущество организаций с кадастровой стоимости.

    • административно-деловые и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
    • нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых по ЕГРН или документам технического учета (инвентаризации) предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания, либо которые фактически используются для этих целей.

    Среди условий признания зданий (строений, сооружений) административно-деловым или торговым центром (комплексом) присутствует вид разрешенного использования земельного участка, и (или) назначение, разрешенное использованию здания (строения, сооружения), и (или) фактическое его использование.

    Условия признания помещений для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания — назначение, разрешенное использование или наименование помещений по ЕГРН или документам техинвентаризации, либо фактическое использование.

    Вид фактического использования определяется уполномоченным органом.

    Минфин считает, что налогообложение в рамках 378.2 НК должно основываться на принципах достоверности и объективности информации об объектах недвижимого имущества и преобладания экономической сущности над формой.

    В этой связи если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в региональный перечень, то все помещения в этом строении, принадлежащие одному или нескольким собственникам, подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от наличия (или отсутствия) этих помещений в перечне.

    Если кадастровая стоимость такого помещения не определена, то налоговая база по нему равна доле кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение.

    Если строение не признается административно-деловым или торговым центром, то зарегистрированные в ЕГРН нежилые помещения в этом здании включаются в перечень исходя из назначения, разрешенного или фактического использования помещений. В этом случае соответствующим фактическим использованием признается использование не менее 20% площади этого помещения одновременно для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита и (или) бытового обслуживания.

    Минфин также отметил, что в региональный перечень могут быть включены как здание, так и отдельные помещения в нем. В случае исключения из перечня здания, помещения в нем также исключаются из перечня (если эти объекты включены в перечень) и не подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости, если не отнесены к «кадастровым» объектам как отдельные помещения. Если здание и помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам, исключены из перечня, то налоговая база определяется исходя из среднегодовой стоимости здания (если собственником является одно лицо), помещения (если собственниками здания является несколько лиц).

    Если принадлежащие нескольким собственникам помещения в здании, имеющем кадастровый номер, имеют отдельные кадастровые номера, то каждый собственник помещений в здании признается налогоплательщиком, уплачивающим налог по кадастровой стоимости.

    Это интересно:  Документы для постановки квартиры на кадастровый учет - полный перечень

    Налогообложение здания со всеми помещениями в нем с одновременным налогообложением отдельных помещений этого здания (двойное налогообложение) положениями НК не допускается.

    Налог на имущество организаций при разделении объекта недвижимости

    ФНС России сообщила, как рассчитать налог на имущество, если в течение года недвижимость из перечня объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости, разделена на несколько новых объектов.

    Налог по кадастровой стоимости

    “Торговые” объекты, в отношении которых налог на имущество рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости, перечислены в пункте 1 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ. Это, в частности:

    • административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
    • нежилые помещения, предназначенные для размещения офисов, объектов торговли, общепита и бытового обслуживания или фактически используемые для размещения таких объектов.

    В отношении таких объектов недвижимости налог на имущество определяется исходя из их кадастровой стоимости только в случае, если в субъекте РФ принят закон, а сам объект включен в специальный перечень (п. 2, п. 7 ст. 378.2 НК РФ). Перечень составляется один раз в год по состоянию на 1 января очередного налогового периода.

    Налог при разделении объекта

    Если здание, которое значилось в “кадастровом” перечне, в течение года было разделено на несколько новых объектов, то они еще не включены в перечень. В связи с этим возникает вопрос: каким образом и по какой стоимости учитывать их при формировании налоговой базы по налогу на имущество?

    Налог на имущество по новым объектам нужно рассчитывать на основании прямой нормы пункта 10 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ, где сказано: до включения в перечень вновь образованные объекты подлежат налогообложению по кадастровой стоимости, определенной на дату их постановки на кадастровый учет (письмо ФНС России от 02.03.2016 № БС-3-11/[email protected]).

    Причем сумму налога нужно скорректировать на коэффициент владения, рассчитываемый как отношение количества полных месяцев, в течение которых объект находился в собственности организации, к количеству месяцев в налоговом (отчетном) периоде (п. 5 ст. 382 НК РФ).

    По общему правилу, если право собственности на объект возникло до 15-го числа месяца включительно или прекратилось после 15-го числа месяца, за полный месяц принимается месяц возникновения (прекращения) указанного права. А если право собственности возникло после 15-го числа месяца или прекращение права произошло до 15-го числа месяца включительно, то месяц возникновения (прекращения) права при определении коэффициента владения не учитывается.

    Однако в случае разделения недвижимости месяц возникновения (прекращения) права собственности учитывается при расчете коэффициента как по разделенному, так и по вновь образованным объектам, если они соответствуют критериям, предусмотренным статьей 378.2 Налогового кодекса РФ (письмо ФНС России от 07.07.2016 № БС-4-11/[email protected]).

    А в случае несоответствия новых объектов критериям, предусмотренным статьей 378.2 Налогового кодекса РФ (в том числе дополнительным критериям, установленным законом субъекта РФ – например, исходя из площади объектов), они не будут включены в Перечень, поэтому они облагаются налогом на имущество по среднегодовой стоимости (письмо ФНС России от 18.08.2017 № ЗН-4-21/16379).

    Например, статьей 1.1 Закона Санкт-Петербурга от 26.11.2003 № 684-96 “О налоге на имущество организаций” установлено ограничение по площади для торговых центров, облагаемых по кадастровой стоимости, – свыше 3000 кв.м. Допустим, что по состоянию на 01.01.2017 торговый центр площадью 5000 кв.м был включен в Перечень. В результате реконструкции были образованы два новых торговых центра площадью 2500 кв.м каждый. Они не относятся к объектам, облагаемым по кадастровой стоимости на территории Санкт-Петербурга, так как не соответствуют критерию площади. Значит, они облагаются налогом на имущество по среднегодовой стоимости.

    Эксперт по налогообложению Б.Л. Сваин

    Электронная версия журнала
    «НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ ДЛЯ БУХГАЛТЕРА»

    Самое популярное издание бухгалтерских нормативных документов с комментариями к ним от экспертов и разработчиков.

    Оставьте комментарий