Кадастровая стоимость объекта недвижимости: определение по ФСО №4

Методика и порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по ФСО №4

Так как ведение оценочной деятельности объектов недвижимого имущества различных форм собственности в Российской Федерации всегда осуществлялось с достаточно большим трудом, в 2010 году был принят специализированный стандарт, направленный на формирование методик определения кадастровой стоимости.

Общеизвестное его название – «ФСО №4», что расшифровывается как «Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»».

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

О том, что такое государственная оценка недвижимости, вы можете узнать на нашем сайте.

Толкования понятия

Толкований понятия «кадастровая стоимость» на данный момент достаточно много – его дают и юристы, и судьи, к которым обращаются с просьбой о толковании тех или иных нормативных актов.

Для того, чтобы разночтения в этом понятии убрать, законодатель дал собственное определение, которое теперь считается обязательным для применения.

Определение это зафиксировано в ФСО №4 и закрепляет толкование кадастровой стоимости объектов недвижимости как результат массовой оценки методом группировки по идентичным признакам тех или иных зданий, помещений или земельных участков.

При этом, такой результат будет считаться рыночной ценой для таких объектов. В том же случае, если произведение установления такой цены с помощью массовой оценки невозможно, ее определение должно производиться путем индивидуального анализа.

При этом, подвергаться процедуре могут не только объекты т.н. «открытого рынка» (то есть те, доступ к которым открыт, и они могут свободно переходить от одного собственника к другому путем передачи прав на них), но и «закрытого» сегмента (например, здания или земельные участки, принадлежащие на праве управления Министерству обороны или Министерству внутренних дел).

Об особенностях расчета кадастровой стоимости читайте в нашей статье.

Законодательный регламент

Какие нормативные акты регламентируют процедуру? Так как проведение процедуры – процесс достаточно сложный, она регламентируется целым спектром нормативных актов, принятых на различных уровнях – от федеральных законов до ведомственных приказов.

Сюда также относятся и пять стандартов, где зафиксированы требования проведения мероприятий по формированию стоимости.

К основным нормативным актам, в соответствии с которыми должна будет осуществляться оценочная деятельность, относятся:

  1. Федеральные законы «Об оценочной деятельности», «О государственном кадастре недвижимости» и иные, регламентирующие оборот и оценку недвижимости в Российской Федерации.
  2. Постановления Правительства, посвященные государственной кадастровой оценке и установлении Правил ее проведения.
  3. Федеральные стандарты оценки (под номерами 1-5), утвержденные приказами Министерства экономического развития, призванные упорядочить мероприятия по проведению этого процесса (сюда входит и наиболее известный ФСО №4, который непосредственно регламентирует оценочную деятельность кадастрового фонда Российской Федерации).

Этот перечень нормативных актов полным не является, так как вплоть до настоящего времени осуществляется его изменение с учетом устаревших и внесения в него новых, а также за счет регулярного пополнения внутриведомственными актами и предписаниями для организаций, осуществляющих на основе заключенных государственных контрактов мероприятия по определению стоимости фонда объектов недвижимости в Российской Федерации.

Порядок грамотной оценки

ФСО №4 регламентирует не только то, как именно надо понимать понятие, но и тот порядок действий, который должен быть полностью соблюден при осуществлении грамотной оценки.

Кто определяет стоимость? Её определяют оценочные организации.

Порядок определения обязателен к исполнению абсолютно всеми оценочными организациями независимо от используемых ими технологий:

  • Заключение государственного контракта (в настоящее время это требование является обязательным с целью избежать возможной коррупциогенности в этой сфере государственных закупок), в техническом задании которого обязательно должен быть указан перечень объектов, подлежащих оценке.
  • Сбор сведений о рынке недвижимости, которая подлежит оценке (в том числе, и о рыночных ценах на схожие объекты).
  • Определение тех факторов, на основе которых будет формироваться цена.
  • Сбор сведений по этим факторам (с детальной проработкой ключевых требований к ним, например, уровень развитости инфраструктуры).
  • Группировка анализируемых и оцениваемых объектов по их ключевым признакам.
  • Получение сведений о рыночном состоянии конкретных групп.
  • Построение модели, на которой будет формироваться итоговая стоимость.
  • Анализ качественных результатов проработки построенной модели.
  • Итоговый расчет.
  • Формирование отчета по результатам.
  • После проведения всех указанных мероприятий готовый отчет направляется заказчику (в роли которого выступают территориальные органы Росреестра) для детальной проверки полученной информации и последующего внесения изменений в имеющийся реестр.

    Перечень объектов

    Как уже говорилось выше, оценка осуществляется для всех абсолютно объектов недвижимого имущества, независимо от того, присутствуют они на открытом рынке, или рынок их оборота закрыт или ограничен.

    Процедура должна производиться для всех форм собственности недвижимости (будь то муниципальная, федеральная или частная собственность).

    К основным объектам, которые должны быть проанализированы с целью получения информации об их стоимости, относятся:

      земельные участки (как находящиеся в единоличном пользовании, в том числе и для ведения приусадебного хозяйства, так и входящие в состав кооперативов и товариществ различных форм);

    жилые и нежилые здания (включая те, где строительство еще не завершено);

  • жилые и нежилые помещения (офисы, квартиры, внутренние, отдельно эксплуатируемые помещения различного имущественного фонда, например, помещения военных казарм, имеющие отдельные входы, которые используются для особых нужд, таких, как проживание обслуживающего персонала).
  • О том, как узнать кадастровую стоимость здания по адресу или по кадастровому номеру, а также о том, как узнать ее у жилого дома по адресу или по кадастровому номеру, читайте на нашем сайте. Узнайте также о способах определения стоимости нежилого коммерческого помещения.

    Требования к проведению

    ФСО №4 определяет перечень обязательных требований, которые должны быть четко соблюдены независимо от того, какая оценочная организация исполняет полученный заказ. К таким требованиям относятся:

    1. Проведение оценки того перечня недвижимости, информация о которых имеется в распоряжении органов Росреестра на дату ее проведения.
    2. Выбор методов, а также моделей проведения всех мероприятий возлагается целиком на оценивающую организацию, но обязательно должен быть соблюден установленный законодателем порядок осуществления.
    3. При проведении мероприятий оценивающая организация (или единоличный оценщик) не должна учитывать существующих ограничений прав и иных форм обременений, наложенных на такие участки (исключение составляют те сервитуты, установленные законодателем и подлежат обязательному учету).
    4. В случае отсутствия информации для формирования сведений о комплексной массовой оценки приведенного перечня объектов недвижимости, оценивающая организация должна сформировать информацию о стоимости, обработав представленный материал в индивидуальном порядке.

    Где отражаются результаты?

    После того, как сформированный отчет тех или иных объектов был передан в органы Росреестра, наступает этап его экспертизы с целью установления достоверности сведений, отраженных в нем.

    Это необходимо, чтобы избежать возможных ошибок в полученных результатах, так как повторная процедура будет производиться не ранее, чем через пять лет, а данные будут занесены в соответствующие реестры.

    Все сведения, полученные в результате деятельности оценочных организаций, будут внесены в Государственный кадастр недвижимости, где будут содержаться как дополняющая основную информация по имеющимся объектам.

    В том случае, если оценке подверглись какие-то здания или земельные участки, не внесенные до этого в реестр, сведения на них подлежат особой проверке с последующим формированием информации на них.

    О порядке предоставления сведений об объектах недвижимости из государственного кадастра недвижимости, а также об основных принципах и проблемах ведения ГКН вы можете узнать на нашем сайте.

    Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется достаточно сложным методом анализа представленных факторов.

    Это интересно:  Постановка на кадастровый учет объекта недвижимости: порядок, госпошлина и сроки проведения процедуры

    Подробно деятельность по формированию такой информации регламентирована в Федеральных стандартах оценки (наиболее подробно – в ФСО №4), где отражены как ключевые требования к осуществлению такой деятельности, так и подробный порядок ее выполнения.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Приказ Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)» (с изменениями и дополнениями)

    Приказ Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 г. N 508
    «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)»

    С изменениями и дополнениями от:

    О вступлении в силу настоящего приказа см. письмо Министерства экономического развития РФ от 16 мая 2011 г. N Д06-2493

    В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2006, N 31, ст. 3456; 2010, N 30, ст. 3998) приказываю:

    Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)».

    Федеральный стандарт оценки
    «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)»
    (утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 г. N 508)

    С изменениями и дополнениями от:

    См. справку о федеральных стандартах оценки

    I. Общие положения

    1. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)» (далее — Федеральный стандарт оценки) разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

    2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.

    При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.

    Информация об изменениях:

    Приказом Минэкономразвития России от 22 июня 2015 г. N 388 пункт 3 изложен в новой редакции

    3. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

    4. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

    5. При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

    6. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

    7. Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы:

    заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;

    сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;

    определение ценообразующих факторов объектов оценки;

    сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

    группировка объектов оценки;

    сбор рыночной информации;

    построение модели оценки;

    анализ качества модели оценки;

    расчет кадастровой стоимости;

    составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

    II. Общие требования к определению кадастровой стоимости

    8. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

    9. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.

    Информация об изменениях:

    Приказом Минэкономразвития России от 22 июня 2015 г. N 388 пункт 10 изложен в новой редакции

    10. Кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.

    III. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и рыночной информации

    11. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

    При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен.

    12. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

    13. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком.

    14. При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.

    15. Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.

    Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

    IV. Группировка объектов оценки

    16. При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

    Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.

    Объекты недвижимости, строительство которых не завершено, не могут быть отнесены в одну группу с объектами недвижимости, строительство которых завершено.

    17. Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

    V. Построение моделей оценки

    18. Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком, исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

    19. Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:

    выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов);

    выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.

    Это интересно:  Как узнать кадастровую стоимость жилого дома на сайте Росреестра по кадастровому номеру бесплатно?

    20. При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

    VI. Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки

    21. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.

    22. Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

    В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.

    Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

    23. По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.

    Информация об изменениях:

    Утвержден Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)». Он обязателен к применению в установленной сфере деятельности.

    При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются те, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки. При этом может использоваться компьютерное моделирование.

    Массовой оценкой недвижимости признается процесс определения стоимости при группировании объектов, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются методы моделирования стоимости. При применении таких методов не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты, кроме сервитутов. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован.

    Приказ Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)»

    Текст приказа официально опубликован не был

    В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

    Приказ Минэкономразвития России от 22 июня 2015 г. N 388

    Кадастровая стоимость объекта недвижимости: определение по ФСО №4

    МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ
    РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    (МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ)

    П Р И К А З

    22 октября 2010 года N 508

    Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»

    Зарегистрировано в Министерстве юстиции Российской Федерации 20 августа 2007 года, регистрационный N 10009 (в zip-формате)

    Опубликовано в Российской газете 5 сентября 2007 года

    —->

    В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2006, № 31, ст. 3456; 2010, № 30, ст. 3998)

    Министр Э.С. Набиуллина

    ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ

    «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости

    (ФСО № 4)»

    I. Общие положения

    1. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» (далее – Федеральный стандарт оценки) разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

    2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.

    При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.

    3. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

    4. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

    5. При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

    6. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

    7. Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы:

    заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;

    сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;

    определение ценообразующих факторов объектов оценки;

    сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

    группировка объектов оценки;

    сбор рыночной информации;

    построение модели оценки;

    анализ качества модели оценки;

    расчет кадастровой стоимости;

    составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

    II. Общие требования к определению кадастровой стоимости

    8. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

    9. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.

    10. При применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (в случае отсутствия у оценщика такой информации).

    III. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и рыночной информации

    11. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

    При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен.

    12. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

    13. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком.

    14. При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.

    15. Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

    IV. Группировка объектов оценки

    16. При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

    Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.

    Объекты недвижимости, строительство которых незавершено, не могут быть отнесены в одну группу с объектами недвижимости, строительство которых завершено.

    17. Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

    V. Построение моделей оценки

    18. Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком, исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

    19. Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:

    выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов);

    выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.

    20. При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

    VI. Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки

    21. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.

    22. Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

    В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.

    Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

    23. По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.

    24. Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.

    Обсудить ФСО-4 в Форуме — RUSSIAN APPRAISERS not only for Russians

    Сообщения в форуме — за 3 часа, за 6 часов, за день или за неделю

    вернуться к разделу «Законы и акты по оценке»

    Библиотека LABRATE.RU. Правила копирования и цитирования материалов сайта, форума, электронных рассылок. Размещение кнопок и баннеров.

    Методика и порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по ФСО №4

    Так как ведение оценочной деятельности объектов недвижимости различных форм собственности в Российской Федерации всегда осуществлялось с достаточно большим трудом, в 2010 году был принят специализированный стандарт, который направлен на формирование методик определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

    Общеизвестное его название – «ФСО №4», что расшифровывается как «Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»».

    О том, что такое государственная оценка кадастровой стоимости недвижимости, вы можете узнать на нашем сайте.

    Толкования понятия

    Как сформулировал законодатель понятие «кадастровая стоимость»?

    Толкований понятия «кадастровая стоимость» на данный момент достаточно много – его дают и юристы, специализирующиеся на вопросах недвижимости, и судьи, к которым обращаются с просьбой о толковании тех или иных нормативных актов.

    Для того, чтобы разночтения в этом понятии убрать, законодатель дал собственное определение, которое теперь считается обязательным для применения.

    Кадастровая стоимость объекта недвижимости — определение это зафиксировано в ФСО №4 и закрепляет толкование кадастровой стоимости объектов недвижимости как результат массовой оценки методом группировки по идентичным признакам тех или иных зданий, помещений или земельных участков.

    При этом, такой результат оценки будет считаться рыночной ценой для таких объектов. В том же случае, если произведение установления такой цены с помощью массовой оценки невозможно, ее определение должно производиться путем индивидуального анализа.

    При этом, подвергаться процедуре установления стоимости могут не только объекты т.н. «открытого рынка» (то есть те, доступ к которым открыт, и они могут свободно переходить от одного собственника к другому путем передачи прав на них), но и «закрытого» сегмента (например, здания или земельные участки, принадлежащие на праве управления Министерству обороны или Министерству внутренних дел).

    Об особенностях расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости читайте в нашей статье.

    Законодательный регламент

    Какие нормативные акты регламентируют процедуру? Так как проведение кадастровой оценки объектов недвижимости – процедура достаточно сложная, ее проведение регламентируется целым спектром нормативных актов, принятых на различных уровнях – от федеральных законов до ведомственных приказов.

    Сюда также относятся и пять стандартов оценки, в которых зафиксированы требования проведения мероприятий по формированию стоимости.

    К основным нормативным актам, в соответствии с которыми должна будет осуществляться оценочная деятельность кадастрового фонда, относятся:

    1. Федеральные законы «Об оценочной деятельности», «О государственном кадастре недвижимости» и иные, которые регламентируют оборот и оценку недвижимости в Российской Федерации.
    2. Постановления Правительства, посвященные государственной кадастровой оценке и установлении Правил ее проведения.
    3. Федеральные стандарты оценки (под номерами 1-5), утвержденные приказами Министерства экономического развития, призванные упорядочить мероприятия по проведению кадастровой оценки объектов недвижимости (сюда входит и наиболее известный ФСО №4, который непосредственно регламентирует оценочную деятельность кадастрового фонда Российской Федерации).

    Этот перечень нормативных актов полным не является, так как вплоть до настоящего времени осуществляется его изменение с учетом устаревших и внесения в него новых, а также за счет регулярного пополнения внутриведомственными актами и предписаниями для организаций, осуществляющих на основе заключенных государственных контрактов мероприятия по определению стоимости фонда объектов недвижимости в Российской Федерации.

    Порядок грамотной оценки

    Как определить кадастровую стоимость объекта недвижимости? ФСО №4 регламентирует не только то, как именно надо понимать понятие кадастровой стоимости, но и тот порядок действий, который должен быть полностью соблюден при осуществлении грамотной оценки.

    Кто определяет кадастровую стоимость недвижимости? Её определяют оценочные организации.

    Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости обязателен к исполнению абсолютно всеми оценочными организациями независимо от используемых ими технологий:

    Заключение государственного контракта (в настоящее время это требование является обязательным с целью избежать возможной коррупциогенности в этой сфере государственных закупок), в техническом задании которого обязательно должен быть указан переч

    *Предлагаемые к заключению договоры или финансовые инструменты являются высокорискованными и могут привести к потере внесенных денежных средств в полном объеме. До совершения сделок следует ознакомиться с рисками, с которыми они связаны.

    Оставьте комментарий