Кадастровая оценка недвижимости — что это такое?

Содержание статьи

Государственная оценка кадастровой стоимости объектов недвижимости: что это такое и ее результаты

О кадастровой оценке (далее КО) недвижимости слышали все, но в чем она заключается — четко сказать могут немногие.

Тем более — ответить, от чего она зависит и можно ли ее изменить.

Некоторые обыватели вообще не видят разницы между кадастровым и инвентаризационным оцениванием — и это при том, что итоги могут отличаться друг от друга в разы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Узнайте на нашем сайте, какие разделы содержит государственный кадастр недвижимости, и как получить из него необходимые сведения. Читайте также, как определить, стоит ли ваша квартира на учете в кадастре.

КО объектов недвижимости — что это такое и кто делает?

Это утвержденная оценочной группой в соответствии с государственными критериями стоимость той или иной площади на рынке недвижимости.

Государственная КО сооружений — это оценивание всех зданий, представленных в базе ГКН, а также отсутствующих.

По Федеральному стандарту оценка должна проводиться группой экспертов при использовании методов массового оценивания, а если это по каким-либо причинам невозможно, оценщик может использовать индивидуальный критерий.

Оцениванием такой цены зданий занимаются люди из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Методики, которые используются экспертами, утверждены Министерством экономического развития РФ. Там же утверждается база документов и нормативов. Все это также должно быть согласовано с органами исполнительной власти.

КО же по сути отражает стоимость сооружения с учетом его соответствия нуждам населения и в настоящее время максимально приближена к рыночной.

О том, как поставить объект на учет в кадастре, какие документы для этого потребуются, а также о том, как получить кадастровый паспорт недвижимого имущества или внести в него изменения, вы можете узнать из наших статей.

От чего она зависит?

  • этажность здания;
  • возраст постройки;
  • престижность;
  • планировка, индивидуальные характеристики здания;
  • престижность района;
  • расположение инфраструктуры.

И все-таки установленная оценщиками цена — совсем не то же самое, что и рыночная, хотя иной раз очень мало может отличаться от последней, но в любом из случаев — в меньшую сторону.

Рыночная, помимо планировки и технических характеристик, также опирается на вид из окна, какого качества ремонт, в каком состоянии сантехника и т.д.

От КО зависит то, сколько денег придется отдать при сделке с этим объектом или судебном споре, размер имущественного налога, уставной капитал, также — вопросы по ипотечному кредиту.

Кто проводит?

Кем осуществляется проведение КО объектов недвижимости? Оценочная группа в соответствии с массовой моделью оценивания, иногда применяется индивидуальный подход.

В первом случае выстраивается модель с учетом всех ценообразующих факторов, а также рыночной аналитики. Эксперт осуществляет это с помощью следующих методов:

  • сравнительного;
  • затратного (применяется для строящихся зданий);
  • доходного.

При использовании доходного метода специалист опирается на арендную ставку, эксплуатационные расходы, обслуживание недвижимого имущества, другие данные рынка.

Если же рыночной информации явно недостаточно, оценщик может применить индивидуальные критерии.

Эксперт, занимающийся таким делом, обязан состоять в саморегулируемой организации оценщиков, а итоги его работы страхуются.

Вмешаться в независимое оценивание и повлиять на его методы невозможно никому.

Итоговые данные оценки оцениваются экспертной комиссией специального института экспертизы результатов — в нее обязательно входят члены указанной саморегулируемой организации.

Если комиссия не обнаружит никаких отклонений, данные передаются в базу Росреестра и Фонда данных КО.

Читайте о методике определения цены объектов по кадастру ФСО №4 на нашем сайте. Узнайте также о том, можно ли рассчитать кадастровую цену недвижимого имущества по специальной формуле.

Отражение результатов

Что является результатами КО недвижимости и где они отражаются? Работа оценщика, в частности — установленная цена сооружения будет зафиксирована в кадастровом паспорте.

Именно на нее будут опираться при проведении юридических действий с этим объектом, при высчитывании имущественных налогов, при решении вопросов с ипотекой.

О том, как узнать кадастровую цену объекта по номеру, а также о том, как уменьшить ее, вы можете узнать из наших статей.

Переоценка

Что делать, если не согласен с КО? Осуществляется один раз в пять лет или раз в год, если речь идет о квартирах. Цифра, которую заявляет эксперт, может разительно отличаться от той, которую хочет услышать собственник. Потому стоимость по кадастру нередко оспаривается. Почему?

Одна из причин переоценки цены недвижимого имущества по кадастру — неверные данные в паспорте (например, указано 12 этажей, хотя речь идет о девятиэтажке, пять комнат вместо семи или неверное количество «квадратов»). Вторая причина — альтернативное независимое агентство выдало свое оценивание жилья, которое значительно отличается от официально заявленного.

С кого взыскать цену КО объекта? В этом случае собственник подает заявление в специально организованную комиссию, занимающуюся оспариванием такой цены.

О том, как оспорить стоимость квартиры по кадастру, вы можете узнать из нашей статьи.

Рассмотрев все данные, ее члены в течение месяца вынесут вердикт — удовлетворить требования хозяина площади или отказать, если жалобы сочтены неправомерными.

Если собственник недоволен, но сдаваться не собирается, он обращается в арбитражный суд, при этом нужно будет предоставить документальное решение комиссии.

КО — важнейшая процедура, от которой в конечном итоге зависит толщина кошельков участников сделки или разбирательства. К ней нужно подойти с особой ответственностью, а при возникновении обоснованных сомнений — не стесняться озвучить их в зале суда.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Кадастровая оценка объектов недвижимости: что это? Кто проводит

Оценка кадастровой стоимости недвижимого имущества проводиться различными экспертными компаниями, а так же самой кадастровой палатой. Кадастровая оценка определяет стоимость домов, квартир, других строений на рынке недвижимости. Информация о кадастровой стоимости необходима, прежде всего, для расчета налогов на недвижимое имущество.

Чаще всего кадастровая стоимость оказывается ниже рыночной стоимости недвижимости, потому что она производиться реже, чем меняется рыночная цена, один раз в три-пять лет.

Кадастровая стоимость определяется методом «массовой оценки». То есть расчитывается из средней стоимости недвижимости в конкретном квартале, при этом не всегда учитывается качество постройки и состояние конкретных квартиры и домов, наличие или отсутствие ремонта и дорогого оборудования, а так же окружающая их инфраструктура и месторасположения.

Кадастровая стоимость так же учитывается при разделе или отчуждении имущества.

Объекты кадастровой оценки

Кадастровой оценке подвергаются все объекты, стоящее на учете в государственном реестре недвижимости на период ее проведения.

Список недвижимости для проведения оценки формируется Кадастровой палатой, в него включаются строения, дома, квартиры и земельные участки, подлежащие оценке.

Кадастровая оценка может проводиться только специалистами, которые прошли соответствующее обучение и имеют необходимую квалификацию, подтвержденную документально.

Оценщики выбираются органами местной администрации на конкурсной основе.

Выбранные подрядчики будут работать в рамках заключенного договора с местной администрацией. Итоге работы будут рассмотрены компетентными представителями власти, утверждены и переданы в отделения Росреестра.

Как узнать результаты кадастровой оценки

Кадастровую стоимость можно узнать, обратившись с запросом в Росреестр либо в Кадастровую палату.

Сделать это возможно несколькими способами:

  1. Запрос письменной справки в отделениях Росреестра, Кадастровой палате либо отделениях МФЦ. Запросить возможно как справку о кадастровой стоимость объекта, так и кадастровый паспорт, в котором эта информация так же отражена.
  2. Запросить электронную версию документа на сайте Росреестра. Стоимость услуги 200 рублей.
  3. Узнать кадастровую стоимость он-лайн на том же сайте по адресу либо кадастровому номеру. Такая информация бесплатна и доступна все по любому объекту недвижимости.

Для подачи заявления на получение результатов оценки кадастровой стоимости объектов необходимы следующие документы:

  • Документ, подтверждающий права собственности на недвижимое имущество
  • Технический и межевой план
  • Документы, определяющие категорию земельного участка
  • Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины

После сбора необходимой информации о ситуации на рынке недвижимости и ее анализа, выбора методов оценки (если обращение осуществляется в специализированные компании), группировки информации, производиться вычисление кадастровой стоимости конкретного заданного объекта недвижимости.

Можно ли оспорить результаты официальной кадастровой оценки

В случае вас не устраивают результаты проведенной оценки, ее можно оспорить в комиссии по рассмотрения споров о кадастровой стоимости, либо в судебном порядке.

Для этого необходимо подготовить отчет по оценке вашего имущества независимыми оценщиками. Заявление в комиссию по рассмотрению споров может подать собственник недвижимости.

Обратиться с оспариванием проведенной кадастровой оценки в комиссию необходимо в течении шести месяцев с момента проведения оценки и внесения информации в госреестр.

Это интересно:  Как узнать кадастровый номер жилого дома по адресу через интернет бесплатно?

Кадастровую оценку можно оспорить в случае выявления недостоверных сведений, которые использовались при проведении оценки, а так же в случае значительных отличий государственной оценки и оценки, которая была проведена независимыми агентами.

Для подачи заявления потребуются следующие документы:

  • Копии документов о правах собственности на недвижимость, заверенные нотариусом,
  • Кадастровый паспорт,
  • Документальное подтверждение того, что при официальной оценке были взяты за основу недостоверные факты,
  • Отчет об альтернативной оценке.

Поданный пакет документов и заявление о пересмотре стоимости комиссией рассматривается до 30 дней. В течение 5 дней после проведения оценки заявитель уведомляется о ее результатах.

В случае если отказа комиссии в пересмотре результатов кадастровой оценки, можно обратиться в судебные инстанции. Для этого необходимо подать иск о пересмотре результатов кадастровой оценки недвижимости.

Помимо заявления в суд необходимо предоставить дополнительные документы:

  • Кадастровый паспорт объекта,
  • Результаты независимой оценки,
  • Документы, устанавливающие права собственности на имущество.

При обращении необходимо подготовить следующие сведения о ней:

  • Номер недвижимости по кадастру
  • Тип оцениваемого объекта
  • Площадь объекта
  • Месторасположение
  • Качество и уровень внешних отделочных работ
  • Годы постройки зданий

Эти данные позволят специалистам оценочной компании понять на сколько приблизительно завышена стоимость объекта и понять имеет ли смысл ее дальнейшее оспаривание.

Далее при необходимости проводиться более детальное изучение стоимость объекта на рынке и готовиться финальное заключение экспертизы. Сроки проведения оценки в независимых компаниях в зависимости от региона и самой организации колеблются от 7 до 20 дней.

Кадастровая стоимость жилой недвижимости

При расчете кадастровой стоимости квартир и домов учитываются следующие факторы:

  • Жилая и общая площади объекта,
  • Год постройки заданий,
  • Материалы, которые использованы при строительстве сооружения,
  • Планировка как внутренняя, так и внешняя, учитываются наличие лифта, парковки и прочее,
  • Общее количество этажей в доме, а так же этаж, где расположена квартира,
  • Уровень престижности района,
  • Окружающая инфраструктура,
  • Удаленность от транспортных развязок.

Кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земельного надела нужна для:

  • Определения суммы налога на землю,
  • Определения арендной платы,
  • Определения стоимости участка при выкупе из государственной или муниципальной собственности.

Кадастровая оценка объекта недвижимости в России

Многие законодательные требования, предъявляемые к собственникам недвижимости, напрямую зависят от стоимости объектов. Например, с применением данного показателя исчисляется налог на землю. Но определить реальную стоимость имущества очень сложно, ведь цены на рынке меняются практически ежедневно. Именно кадастровая оценка объекта недвижимости призвана свести к минимуму сложности, возникающие при исполнении поставленных условий.

Что такое кадастровая оценка

В 2016 году граждане России и юрлица начали платить налог на объекты недвижимости, размер которого зависит от их кадастровой стоимости (КС). За это время нововведение пока не успело полноценно укорениться в обиходе владельцев недвижимости. Поэтому вопрос, что это такое – кадастровая оценка объекта, и поныне весьма актуален.

Под термином подразумевается процедура определения КС объекта, относящегося к категории недвижимого имущества. Значение искомого показателя несколько отличается от цены, которую владелец квартиры/дома указывает при продаже. Причина состоит в том, что кадастровая оценка учитывает лишь стандартные характеристики, например:

  • среднюю по муниципальному образованию цену квадратного метра жилых помещений;
  • местоположение дома;
  • размер общей и жилой площади;
  • год возведения и так далее.

А оценка рыночной стоимости объектов недвижимости обычно производится с учетом таких важных факторов, как состояние рынка, сезонность, уровень спроса и прочее. Очевидно, что результат при этом подходе будет более объективным.

Чтобы нивелировать разницу, в марте 2019 года в закон № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29.07.1998 были внесены изменения, предусматривающие применение методик, которые позволят приблизить конечный результат к реальной, иными словами, рыночной стоимости (РС).

Проведение процедуры кадастровой оценки объектов недвижимого имущества в России — прерогатива Федеральной Службы Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии.

Услугу организуют сотрудники территориальных подразделений Росреестра по месту расположения недвижимости путем заключения договора с независимым оценщиком о выполнении соответствующего комплекса работ.

Во время кризиса отмечается падение спроса на многие материальные ценности, в результате чего их стоимость снижается. Недвижимое имущество не является исключением. Но поскольку владелец должен платить за него налоги, возникает вопрос, как часто проводится кадастровая оценка недвижимости.

Периодичность определения КС: не чаще 1 раза в 3 года, но не реже 1 раза в 5 лет. Исключением является внеочередная процедура. Согласно законодательству РФ, она может проходить только с 01.01.2020, если в конкретном субъекте Федерации со дня последнего проведения кадастровой оценки будет зафиксировано 30-процентное снижение индекса рынка недвижимости.

Основания для проведения кадастровой оценки объекта

Коротко перечислим ситуации, когда потребуется обновить стоимость недвижимости в ЕГРН.

  1. Купля-продажа жилья. Нередко при установлении стоимости недвижимости бывает сложно найти в непосредственной близости схожие по характеристикам объекты, чтобы сопоставить показатели. Кадастровая оценка — хороший инструмент для определения реальной цифры, но только если она выполнялась относительно недавно. В противном случае целесообразно заказать внеочередную оценку и указать КС в объявлении о продаже объекта.
  2. Оформление субсидий. Для правильного расчета предусмотренных государством льгот нужно принимать во внимание не только площадь помещения, но и сведения из Росреестра. Проводимая им оценка для исчисления налога на недвижимость в 2019 году играет важную роль. Численное значение КС напрямую влияет на размер базы для расчета фискального сбора. И здесь есть 2 варианта: уменьшение этого параметра на 1 млн. рублей или вычет в объеме понесенных расходов.

Какие объекты недвижимости подлежат кадастровой оценке

При формировании списка объектов, подлежащих кадастровой оценке, органы местной власти должны руководствоваться положениями ст.13 Федерального Закона от 22.06.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» .

Эту сферу деятельности затрагивает также Приказ №74 Минэкономразвития РФ от 20.01 2017 «Об утверждении порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости…». Из п. 6 следует, какие характеристики должны иметь объекты, подлежащие кадастровой оценке:

  • кадастровый номер;
  • площадь. Этот параметр актуален, когда проводится кадастровая оценка здания, отдельного помещения, земельного участка, машиноместа;
  • назначение объекта. Указывается для случаев, упомянутых в предыдущем пункте;
  • вид разрешенного использования;
  • категория земель.

Последние два критерия касаются земельных участков.

Стоит также упомянуть о наличии обременений. В IV квартале 2019 года действует Приказ Минэкономразвития от 22.06.2015 «О внесении изменений в федеральный стандарт оценки…» . Он внес коррективы в Федеральный стандарт оценки №508 от 22.10.2010.

Так, согласно ФСО №4 “Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости”, при выполнении этого комплекса работ ограничения (обременения) не учитываются. Но и здесь без исключений не обошлось. Например, проводя кадастровую оценку, нужно принимать во внимание зонирование территорий, государственную охрану объектов культурного наследия и так далее.

Правила определения КС недвижимости

Порядок проведения государственной кадастровой оценки недвижимого имущества состоит из таких этапов:

  1. Подразделение службы кадастрового учета формирует список объектов недвижимости, которые подлежат оценке. Инициирует эту процедуру орган местного самоуправления субъекта РФ.
  2. Исполнительная власть административно-территориальной единицы проводит конкурс по определению компании-контрагента для выполнения работ.
  3. Эксперты устанавливают КС недвижимости.
  4. Орган местного самоуправления принимает нормативно-правовой акт, утверждающий результаты оценки.
  5. Отчет о кадастровой стоимости недвижимости публикуется в СМИ.
  6. Должностные лица исполкома передают результаты в Росреестр в течение 10 дней с момента утверждения этих данных.

Методика исчисления КС объектов недвижимости

Вступивший 01.01.2017 в силу Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривает, что применяемая методика расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости должна основываться на принципах обоснованности и единообразия.

Дополнительно в 2017 году Минэкономразвития был утвержден пакет рекомендаций по выполнению данного мероприятия. В частности, в зависимости от характеристик объекта недвижимости могут использоваться массовые, индивидуальные или специальные методы оценки. Но существует ключевое правило: независимо от того, какие применяются методы кадастровой оценки недвижимости, определенная экспертом стоимость не может превышать рыночную.

Оценочной организации потребуется информация о состоянии рынка недвижимости: динамика и уровень цен, особенности кредитования и прочее. Все факторы, влияющие на ценообразование, разделяются на 3 вида:

  • характеристика самого объекта;
  • характеристика сегмента рынка и непосредственного окружения;
  • факторы внешней среды.

Рассмотрим основные методики кадастровой оценки недвижимого имущества.

Массовая оценка объекта недвижимости

В случае массового подхода оценщик не проводит осмотр конкретного объекта, а ограничивается лишь сведениями из техпаспорта. При этом он не принимает во внимание такой немаловажный критерий как развитость инфраструктуры места нахождения дома/квартиры. Следовательно, массовая оценка недвижимости позволяет получить только ориентировочную стоимость реализуемого объекта.

Иногда этого достаточно, в связи с чем данной методикой пользуются, когда за короткий промежуток времени нужно оценить большое количество объектов.

Этот подход применим и к определению цены земельных наделов. Однако в РФ и ряде других стран (в Эстонии, Грузии, Белоруссии, Австрии) эта процедура отличается от методики, принятой в большинстве государств мира. В России кадастровая оценка земель как вид массовой оценки проводится отдельно для надела и для расположенных на нем объектов капитального строительства. В других странах предпочтение отдается комплексному подходу определения стоимости участка.

Сложно говорить о независимости оценки недвижимости обоих этих типов. Так, если вид разрешенного использования земель не установлен, методика определения кадастровой стоимости земельного участка предусматривает учет назначения возведенных на этом наделе объектов недвижимости.

Индивидуальный подход

Индивидуальный метод требует, чтобы оценщик, наряду с изучением характеристик в техпаспорте, проводил осмотр самого объекта. Так он сможет получить важную информацию, влияющую на цену недвижимости, например:

  • вид из окна квартиры;
  • близость к остановкам общественного транспорта;
  • непосредственное окружение и так далее.

Все эти сведения должны быть использованы для формирования РС данного объекта.

Применение сравнительного метода

Сущность сравнительного подхода состоит в том, что заключение о рыночной цене недвижимости формируется на основании анализа сведений о стоимости сделок аренды или купли-продажи с аналогичными по набору факторов ценообразования объектами.

Отметим, что 12.05.2017 Минэкономразвития утвердило Приказом №226 «Методические указания о государственной кадастровой оценке» . В п.7.1.1. этого документа уточняется, что сравнительный метод не применяется либо используется лишь для проверки результатов, полученных с применением других подходов при оценке:

  • объектов капстроительства;
  • ЕНК (единый недвижимый комплекс;
  • земельных участков.

Затратный метод оценивания

В основе затратной методики находится предположение, что расходы на создание оцениваемого объекта – приемлемый ориентир при установлении рыночной цены объекта. Особенность подхода состоит в том, что оценщик должен понимать разницу между восстановительной стоимостью и стоимостью замещения.

Первый параметр определяется величиной актуальных издержек на создание такого же объекта при условии применения аналогичных архитектурно-планировочных концепций, материалов и строительно-монтажных конструкций.

Стоимость замещения – это размер затрат, необходимых для возведения объекта, имеющего такую же полезность, как и оцениваемый, но построенного с использованием новых материалов, стандартов и дизайнерских решений в современной архитектурной стилистике.

Границе между этими разновидностями стоимости присущ условный характер. Поэтому оценщик-контрагент в каждом случае вынужден выбирать в зависимости от условий тот или иной тип стоимостной оценки.

Оценивание доходным методом

Определение ожидаемой прибыли – основа доходного метода. Анализируя Методические рекомендации Минэкономразвития о кадастровой оценке, можно определить, что этот метод целесообразно применять при наличии надежных данных:

  • об уровне доходов и расходов по объектам недвижимости;
  • об общей ставке дисконтирования и/или капитализации.

Как выяснить КС недвижимости

В настоящее время существует 3 популярных способа уточнить КС объекта:

  • посетить филиал Росреестра или офис МФЦ и подать заявление о предоставлении сведений из ЕГРН;
  • воспользоваться сервисом «Карты Росреестра». Для поиска следует ввести адрес участка или дома. Нужно признать, что в некоторых случаях КС объекта не отображается;
  • заполнить специальную форму на онлайн-портале Росреестра. После ее отправки спустя несколько секунд нужная информация высветится на мониторе. Поиск квартиры с помощью этого сервиса осуществляется по адресу или кадастровому номеру. В результате пользователь получит своего рода выписку с необходимыми данными.

Справка о кадастровой стоимости объекта на бумажном носителе обойдется физлицу в 300 рублей. А за электронный вариант документа придется заплатить 150 рублей.

Обжалование результатов кадастровой оценки

Процедура начинается со сбора документов. Подготовленный пакет бумаг нужно подать вместе с заявлением в комиссию по рассмотрению споров, действующую при территориальном органе Росреестра. На рассмотрение обращения отводится один месяц.

При несогласии с решением комиссии заявитель может подать иск в суд. Как правило, по таким делам судебная инстанция назначает оценочную экспертизу. Во многом успех оспаривания зависит от всесторонности, полноты и объективности экспертного заключения.

В настоящее время компенсация судебных издержек для заявителя законодательством не установлена.

Как часто меняется КС объектов недвижимости

Величина КС влияет на размер подлежащего выплате налога на недвижимость и на сумму арендных платежей. Но многие россияне не знают, что значение данного параметра может меняться в зависимости от характеристик конкретного объекта.

Во избежание недоразумений с налоговой инспекцией необходимо знать, действует ли кадастровая оценка, с учетом которой ранее платился фискальный сбор, или она изменилась.

Выше упоминалось, что оценка недвижимости проводится не чаще 1 раза в 3 года, но не реже, чем 1 раз в 5 лет. В Москве и Санкт-Петербурге – не реже 1 раза в 3 года. Обязательность переоценки обусловлена частыми изменениями ситуации на российском рынке.

Заключение

Понятие «кадастровая стоимость недвижимости» обозначает цену объекта недвижимого имущества, установленную на основе информации, которую получила служба кадастрового учета. Этот параметр используется не только в целях инвентаризации материальных ценностей данной категории. Его применяют фискальные органы при расчете налогов, подлежащих уплате владельцами недвижимости. Поскольку КС периодически подвергается корректировке, налоговое бремя тоже изменяется.

Если собственник квартиры/дома не согласен с результатами оценки, он вправе их оспорить. Но не исключено, что действующая при Росреестре комиссия по рассмотрению споров примет решение не в пользу заявителя. Тогда ему придется обратиться в суд.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Кадастровая оценка земли: порядок проведения и методы расчета стоимости участков

Периодичность проведения кадастровой оценки регламентируется законодательно и составляет 1 раз в 3 или 5 лет.

В результате проведения кадастровой оценки полученные данные должны быть внесены в Единый государственный реестр земель.

При выборе организации для проведения кадастровой оценки стоит обратить внимание на лицензии и свидетельства, в частности на членство в СРО.

Завышение кадастровой стоимости при проведении оценки влечет за собой существенное повышение имущественного налога.

Некоторые организации могут предложить широкий перечень услуг по оценке как материальных, так и нематериальных активов.

На протяжении долгих лет для целей налогообложения государство использовало понятие инвентаризационной стоимости земли. Она была далека от рыночной цены, поэтому суммы земельного налога оказывались крайне несущественными. Ситуация кардинально изменилась, когда в правовую практику вошло понятие «кадастровая стоимость земли», значительно приблизившаяся к рыночной цене. И теперь размер платежей, привязанных к результатам кадастровой оценки земель, может оказаться внушительным.

Рассмотрим подробнее, каковы особенности кадастровой оценки для разных типов земель, как она проводится, а главное — почему важно, чтобы сведения в Едином реестре соответствовали реальной стоимости участка.

Что такое кадастровая оценка и для чего она нужна

Государственный земельный кадастр (реестр) представляет собой систематизированный и упорядоченный перечень всех участков земли на территории России. Иными словами, это база данных всех территорий. У каждого участка — собственное описание и сопроводительные документы. Тотальный учет позволяет оценивать использование земель, выявлять тенденции и избегать нарушений. Кроме того, каждый земельный участок — это еще и объект недвижимости, который можно продать или купить. В этой ситуации встает вопрос об определении стоимости. Во избежание разногласий проводится кадастровая оценка земель.

Кадастровая стоимость — это одна из главных характеристик участка. Кадастровая оценка земельных участков позволяет эту стоимость выявить и официально зафиксировать. Это необходимо для решения целого комплекса задач:

  • На уровне государства — для создания единой системы налогообложения земель, которые находятся в государственной или частной собственности, что позволяет максимально точно вести исчисление налога, наполнять бюджеты, составлять прогнозы в части налоговых сборов.
  • На уровне субъектов РФ — для принятия решений о рациональном использовании участков, приватизации, распределении и перераспределении, выдаче разрешений на строительство — словом, для эффективного управления землями.
  • На уровне частных владельцев — для справедливого расчета налогов, для определения рыночной стоимости, для проведения купли-продажи, передачи в аренду, инвестиций в земельные участки и пр.

Земельные участки, которые прошли кадастровую оценку, вносятся в Единый реестр с указанием не только выявленной стоимости, но и собственника. Выписка из реестра является прямым подтверждением правомерности использования земли. Указанная сумма используется для исчисления имущественного налога. Кадастровая оценка земли и недвижимости проводится перед любыми сделками: продажей, дарением, сдачей в аренду. Этот показатель необходим для начисления арендной платы за пользование государственными землями. Исходя из него, рассчитываются государственные субсидии. Кадастровая стоимость становится стартовой ценой при выставлении земель на торги.

В России разработано и внедрено в практику большое количество федеральных законов, стандартов и постановлений, касающихся оценки земель. Среди них:

  • Земельный кодекс РФ;
  • Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
  • Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (действует с 2017 года за исключением положений о проведении внеочередной государственной кадастровой оценки, вступающих в силу с 2020 года);
  • Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»;
  • Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (действует с 2017 года за исключением отдельных положений, которые вступают в силу с 2020 года);
  • Приказ Минэкономразвития России от 7 июня 2016 года № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 года № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 года № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (действует с 2017 года);
  • Приказ Минэкономразвития России от 1 марта 2016 года № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения» (действует с 2017 года);
  • Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»;
  • Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 2) «Цель оценки и виды стоимости»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 3) «Требования к отчету об оценке»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 4) «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Таким образом, законы и нормативные акты определяют, кто вправе проводить оценку, как часто, какими методами, по какому алгоритму и т.д. Серьезный подход позволяет выявить объективную стоимость, предотвратить нарушения и факты незаконного использования или продажи земель.

Порядок проведения процедуры

В настоящее время функция проведения государственной кадастровой оценки земельных участков возложена на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая находится в ведении Минэкономразвития России.

Вступивший в силу с 2017 года Федеральный закон № 237-ФЗ предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и наделение полномочиями по определению кадастровой стоимости государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Ответственность за работу государственных структур по проведению кадастровой оценки закон возлагает на региональные органы власти. Согласно новому документу оценка по новым правилам во всех субъектах Российский Федерации будет проводиться с 2020 года, но регионы по своему усмотрению могут перейти на новый формат работы уже с 2018 года.

Государственную оценку земель следует проводить не чаще 1 раза в 3 года и не реже 1 раза в 5 лет — единовременно для всех земельных участков, расположенных на территории административно-территориальной единицы. Для Москвы и Санкт-Петербурга установлен срок — не реже 1 раза в 3 года. Периодичность обусловлена меняющейся ситуацией на рынке недвижимости и общей экономической обстановкой.

Решение о проведении оценки стоимости земли принимает уполномоченный орган субъекта РФ, он же готовит список участков. Далее территорию делят на оценочные зоны. Принадлежность к той или иной зоне влияет на стоимость участка, определяет условия его использования, величину налога на недвижимость, при этом объекты на участке не учитываются, то есть сам участок оценивается как «условно незастроенный». Можно выделить следующие этапы проведения процедуры:

  • подготовка информационной базы: анализ конъюнктуры местного рынка земель, диапазона цен на участки земель различных категорий и местоположения, изучение законодательства, судебной практики и т.д.;
  • разделение территории, подлежащей оценке, на зоны и кварталы;
  • формирование и обоснование стоимостных показателей, которые будут использованы в кадастровой оценке;
  • определение стоимости земли внутри каждой зоны;
  • оформление результатов кадастровой оценки земель, внесение в Государственный земельный реестр.

Для получения объективных сведений о стоимости земли, правильного исчисления налога, продажи (покупки) земли за справедливую цену и т.д. требуется четко регламентированный порядок проведения кадастровой оценки земель. Однако абсолютно четкой методологии в настоящее время не разработано, поэтому проведение независимой оценки в коммерческой организации часто помогает оспорить установленную кадастровую стоимость.

Если собственники земли, не согласные с кадастровой оценкой своего объекта, смогли ее оспорить или же регистрирующий орган самостоятельно установил ошибки, делается перерасчет земельного налога (ЗН).

Методы оценки кадастровой стоимости земельного участка

Помимо кадастровой стоимости земель существует понятие стоимости рыночной. Основное отличие кадастровой оценки от рыночной в том, что в первом случае определяется стоимость группы объектов, а во втором — одного конкретного объекта. Это позволяет лучше учесть все факторы, влияющие на стоимость. С учетом спроса и предложения, сезонности и конкурентоспособности определяется как кадастровая, так и рыночная стоимость.

Это более гибкий показатель, который отражает такие факторы, как сезонность, конкурентоспособность объекта оценки, цены на аналогичные участки. Рыночная стоимость земельного участка не может превышать цену покупки аналогичного объекта.

Важной цифрой для расчетов является удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли. Его определяют для разных категорий земель, видов использования или отдельных кадастровых кварталов на основе методических рекомендаций для каждой категории. Итоговая стоимость участка складывается в результате умножения площади на удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли. Если объект предусматривает несколько видов разрешенного использования, следовательно, несколько удельных показателей, среди них выбирают максимальный.

Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость земельного участка, являются:

  • Вид разрешенного использования — устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления.
  • Площадь земельного участка.
  • Местоположение земельного участка.

Отнесение земельного участка к конкретному виду использования подчинено правилам. Если на земле размещены объекты недвижимости, то назначение участка должно соответствовать использованию этих объектов.

При проведении оценки земли могут использоваться два метода: доходный и сравнительный.

  1. Сравнительный подход используют для оценки типовых участков земли, рыночная стоимость которых хорошо известна. Подход основан на сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков (принцип замещения). Для сравнения подбирают от 3 до 5 аналогов. Соответственно, подход можно применять только в тех случаях, когда на рынке присутствуют предложения о продаже аналогичных участков.
  2. Доходный подход основан на определении сумм предполагаемого дохода (ренты) от коммерческой эксплуатации земли. Рассчитать их можно, опираясь на данные о ранее полученных доходах. Очевидно, что метод применим только к тем объектам, которые приносят владельцу прибыль.

Вне зависимости от выбранного метода оценщик в работе использует такие данные, как наличие объектов инфраструктуры, коммуникаций, тип рельефа, состояние почвы и т.д. Его задача — определить реальную цену земли максимально объективно.

Особенности кадастровой оценки земель разного назначения

Расчет кадастровой стоимости зависит от назначения земельного участка. Так, если речь идет о государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, сельских и городских поселений, садоводческих объединений и т.п., используют данные статистики рыночных цен на подобные объекты, а также данные по другим методикам оценки земли. Это означает, что для таких участков преобладает сравнительный подход.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель, расположенных вне городских и сельских поселений, земель лесного фонда происходит по доходному подходу — в расчет идет показатель рентного дохода. Он, в свою очередь, зависит от плодородия почвы, технологических свойств, местоположения и других факторов. Для каждого фактора выводят свои интегральные показатели.

Кадастровая оценка участков земли за пределами городской черты, относящихся к другим категориям, проводится на основе капитализации расчетного рентного дохода (если земля приносит доход). Это, в частности, касается объектов рекреации, недропользования и т.п.

Правила и условия внесения изменений в Единый государственный реестр земель

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка, полученные в результате оценки, вносятся в Единый государственный реестр земель. Однако со временем данные могут меняться — иногда это происходит до того, как подходит срок проведения очередной оценки. Например, гражданин изменил вид разрешенного использования земли и получил право на уменьшение суммы налога. Однако перерасчета не будет до тех пор, пока изменения не найдут отражение в Едином реестре. Во избежание противоречий, которые могут препятствовать сделкам купли-продажи и другим операциям с недвижимостью, закон предусматривает досрочное внесение изменений в кадастр. Делать это можно в следующих случаях:

  • при изменении площади участка;
  • при изменении адреса или описания расположения земли;
  • при появлении (исчезновении) на участке лесных, водных и иных природных объектов;
  • при переводе земли из одной категории в другую;
  • при ограничении или изменении прав собственника.

Заявить о внесении изменений в Единый реестр может только собственник участка или его представитель с нотариально заверенной доверенностью. Заявителю необходимо документально оформить изменения, подлежащие внесению в реестр. Например, если речь идет о переводе земель в новую категорию, следует получить акт органов местного самоуправления о согласовании нового способа использования земли. С этим документом и заявлением собственник обращается в управление Росреестра. После того как изменения внесены, ему необходимо получить в территориальной кадастровой палате выписку и убедиться, что внесенные сведения соответствуют действительности.

На практике каждый случай индивидуален, поэтому для правильного оформления документации и совершения любых операций, связанных с землей, рекомендовано прибегать к помощи квалифицированных специалистов. Вопросам установления объективной кадастровой стоимости земли следует уделить первоочередное внимание. Неправильная кадастровая оценка или неактуальные сведения в реестре приводят к тому, что собственник платит повышенную сумму налога или недополучает средства от коммерческого использования земли. Вот почему важно не только своевременно отслеживать ситуацию на земельном рынке, но и пользоваться услугами профессиональных оценщиков с большим опытом.

Как выбрать надежного партнера?

Коммерческие организации, которые занимаются оценочной деятельностью, обязаны состоять в саморегулируемых организациях (СРО), а кадастровые инженеры — иметь запись в Едином государственном реестре кадастровых инженеров. Это первое, что должен проверить потенциальный клиент, который планирует заказать проведение оценки рыночной стоимости земельного участка в конкретной фирме. Соответствующие свидетельства компания обязана предоставить по первому требованию. О том, почему важно выбрать правильного партнера для проведения оценки, нам рассказал Дмитрий Строк, руководитель практики «Оценка» аудиторско-консалтинговой компании КСК групп:

«Не секрет, что кадастровая стоимость часто оказывается завышенной. Между тем для собственника земли очень важно добиться той цифры, которая реально отражает стоимость участка с учетом всех его особенностей. Для экспертов КСК групп объективность и индивидуальный подход — ключевые принципы в проведении оценки. За 20 лет мы реализовали свыше 5 тысяч проектов в разных отраслях. Наши специалисты проводят оценку рыночной стоимости городских, сельскохозяйственных и лесных земель, участков водного фонда, промышленного значения, энергетики и транспорта. Представленные отчеты строго соответствуют законодательству. Мы используем понятные методики, оптимальные для каждого конкретного объекта, и обязательно учитываем состояние рынка и уровень рыночных цен. По запросу клиента предоставляем все выкладки и объяснения. Помните: правильная кадастровая оценка земельных участков часто позволяет сократить имущественный налог более чем на 50%».

Оставьте комментарий