Ипотека в Сбербанке на коммерческую недвижимость для физических лиц, а также юридических: требования к владельцу бизнеса, тонкости подачи и процесса

Коммерческая ипотека

Коммерческая ипотека – это кредит на приобретение коммерческой недвижимости для использования в Вашей хозяйственной деятельности, при этом в качестве обеспечения выступает приобретаемая коммерческая недвижимость.

Основные условия

Требования

Документы

Преимущества

  • Привлекательные ценовые условия
    • Не взимаем скрытых комиссий.
  • Оптимальные сроки
    • Выдаем кредиты на срок до 7-ми лет.
    • Быстро принимаем решение о выдаче кредита.
    • Предлагаем возможность отсрочки по кредиту до 6-ти месяцев.
  • Гибкие условия
    • Можем принять решение о выдаче до выбора приобретаемого объекта.
    • Принимаем в качестве залога по кредиту приобретаемую недвижимость.
    • Не требуем дополнительный залог.

Основные условия

  • Сумма кредита: 500 000 – 73 000 000 рублей.
  • Срок кредита: от 1 года до 7 лет.
  • Первоначальный взнос: от 20% стоимости приобретаемого имущества.
  • Обеспечение по кредиту: приобретаемая недвижимость.
  • Решение о выдаче кредита действует в течение 2-х месяцев.
  • Отсрочка по кредиту возможна на срок до 6-ти месяцев.
  • Требование по поддержанию оборотов:
    • индивидуально.

Вы можете погашать основной долг ежемесячно аннуитетными платежами или по индивидуальному графику – как вам будет удобнее.

Поручители

  • физические лица – владельцы бизнеса;
  • юридические лица, входящие в состав группы клиента (определяется индивидуально).

Страхование

  • страхование недвижимости;
  • страхование титула по приобретаемой недвижимости (первые 3 года со дня заключения кредитного договора)
  • в случае если заемщик ИП и сумма кредита превышает 15 млн рублей, требуется поручительство хотя бы одного из прямых наследников (супруга, дети и т.п.) или страхование жизни и трудоспособности. *

* Действующие кредиты плюс рассматриваемые.

Заемщиком может выступать только индивидуальный предприниматель или юридическое лицо – резидент РФ.

Требования к Заемщику, Залогодателю, Поручителю

  • Отсутствие просроченной задолженности перед налоговыми и другими государственными органами.
  • Отсутствие картотеки неоплаченных документов к расчетным счетам в банках.
  • Отсутствие у заемщика на момент обращения в Банк и/или заключения кредитной сделки:
    • просроченной задолженности перед Банком и/или другими кредитными организациями по ранее заключенным договорам,
    • факта списания нереальной для взыскания задолженности.
  • Клиент не находится на стадии банкротства или ликвидации.
  • Клиент не имеет опротестованных векселей.

Финансируются все виды недвижимости, за исключением:

  • квартир,
  • гаражей,
  • недвижимость, находящаяся в уставном капитале юридических лиц,
  • недвижимость, расположенная в «хрущевках» (для Москвы).

В дополнение к вышеуказанным требованиям применяются требования к физическим лицам и индивидуальным предпринимателям – участникам сделки (заёмщик, поручитель, залогодатель):

  • Гражданство РФ.
  • Минимальный возраст – 21 год, максимальный возраст – 65 лет на момент погашения кредита. *

* В случае, если возраст на момент погашения кредита превышает 60 лет, дополнительно обязательно требуется заключение договора поручительства с основными прямыми наследниками (например; супруга, дети и т.п.).

Некредитуемые виды бизнеса
Шоу-бизнес – предпринимательская деятельность, связанная с организацией концертно-гастрольной деятельности, музыкальных фестивалей и конкурсов, презентаций и шоу-программ, продюсированием артистов/музыкальных коллективов, выпуском и компиляцией видео и музыкальных сборников, производством музыкальных клипов и видеофильмов и т.п.); казино и иные игорные заведения; производство или экспорт табачных изделий и крепких спиртных напитков; операции с ценными бумагами и финансовыми инструментами, финансовые услуги (лизинг, ломбард); перепродажа ломов черных и цветных металлов; строительство жилой и коммерческой недвижимости с целью перепродажи (девелоперы); компании, получающие основной доход от сдачи в аренду жилой и коммерческой недвижимости, сельское хозяйство.

Как оформить коммерческую ипотеку для юридических лиц

Ипотека для юридических лиц в России предлагается многими банками. Этот кредитный продукт несколько отличается от того, что могут оформлять физические лица, но разница не глобальна. Основное отличие заключается в том, что юр. лица берут ипотечные кредиты на покупку коммерческой недвижимости – торговых, складских, офисных или производственных помещений.

Особенности коммерческой ипотеки в России

Ипотека, предлагаемая юридическим лицам, пока не получает широкого распространения, как в западных странах, где недвижимость для бизнеса приобретается преимущественно на кредитные средства. Связано это как с недостаточной законодательной базой, которая могла бы регулировать взаимоотношения между банком и коммерческим заемщиком, так и с более сложным процессом оформления покупки нежилых помещений на заемные средства.

Определенные трудности связаны и с оценкой коммерческой недвижимости. Получение заключения эксперта о рыночной стоимости порой может быть затруднено, особенно если речь идет не об офисе, а о складах или производственных площадях, оценить ликвидность которых очень непросто. В случае невозможности достоверно узнать рыночную стоимость объекта и его ликвидность, банк может даже принять решение об отказе в кредитовании.

Ипотека для юр. лиц у нас в стране имеет свои особенности, главными из которых можно назвать относительно короткие сроки кредитования и повышенные процентные ставки по сравнению со ссудами на жилую недвижимость.

Максимальный срок коммерческой ипотеки, предлагаемой в 2019 году, составляет не более 10 лет, а во многих банках не превышает 5 лет. Процентные ставки – от 11% годовых и выше. В большинстве случаев необходим и первоначальный взнос в размере 15–30% от стоимости недвижимости.

Плюсы и минусы ипотеки для юр. лиц

Говоря о преимущества и недостатках ипотеки для юридических лиц, можно упомянуть практически те же нюансы, что актуальны и для покупателей жилья.

К плюсам можно отнести:

  • Возможность покупки необходимых для развития бизнеса помещений без изъятия денежных средств из оборотного капитала.
  • Размер ежемесячного взноса по кредиту порой оказывается гораздо меньше, чем арендные платежи за аналогичную недвижимость.
  • Относительно несложная процедура оформления, особенно для проверенных корпоративных клиентов, регулярно проводящих операции по счетам в банке, имеющих положительную кредитную историю и остаток средств на расчетном счете.
  • Индивидуальный подход к каждому клиенту в выборе оптимальных для него условий кредитования.
  • Отсутствие дополнительных комиссий за рассмотрение заявки и выдачу кредита.

Есть ли минусы у коммерческой ипотеки? Каких-то глобальных и существенных недостатков она не имеет. Да, за пользование кредитными средствами придется платить проценты. Процесс оформления ссуды хотя и не является трудоемким, но требует определенных временных затрат. Вот, пожалуй, на этом список минусов можно будет завершить.

Перечень необходимых документов для оформления

Ипотека, оформляемая юридическим лицам, во многом похожа на жилищные ссуды для населения. Одно из сходств заключается в необходимости предоставить банку определенный пакет документов, которые прикладываются к заявке на кредит и нужны для ее рассмотрения на кредитном комитете банка.

Перечень необходимых документов выглядит следующим образом:

  • Пакет учредительных и регистрационных документов компании – устав с изменениями и дополнениями, ИНН, ОГРН, действующие лицензии, копии паспортов участников сделки.
  • Финансовая и налоговая отчетность – налоговая декларация, бухгалтерская отчетность, справки из сторонних банков, в которых обслуживается юр. лицо.
  • Данные о хозяйственной деятельности – копии договоров аренды, контракты с поставщиками/покупателями, копии действующих кредитных договоров.

Это примерный список того, что может запросить банк. Точную информацию о документах, которые необходимо приложить к анкете на кредит, необходимо уточнить у конкретной кредитной организации, где будет оформляться ипотека.

Также потребуется предоставить полный пакет документов на приобретаемую недвижимость, которая будет оформляться в залог.

Какие могут быть требования

Ипотека на юридическое лицо может быть оформлена только при условии, что эта компания соответствует ряду требований. У разных кредиторов они могут отличаться, но в общем их список выглядит следующим образом:

  • Компания — резидент РФ.
  • Опыт работы не менее 6 месяцев, при сезонной деятельности — не менее 1 года.
  • Наличие собственных средств для оплаты первоначального взноса и достаточного уровня дохода для погашения ежемесячных платежей по кредиту.
  • Отсутствие задолженности по налогам и перед другими государственными органами.
  • Положительная кредитная история.
Это интересно:  Как взять ипотеку в Сбербанке: пошаговая инструкция, правила и порядок процедуры, с чего начать процесс оформления, что нужно подготовить для получения кредита?

Если кредит оформляется на индивидуального предпринимателя, то его возраст на момент погашения долга должен быть не более 65–70 лет.

В случае оформления ипотеки на компанию, в которой несколько учредителей, банк может потребовать предоставления поручительства каждого из них или тех, кто владеет наибольшими долями. Если кредит оформляется на условиях для малого бизнеса, то нужно подтвердить, что годовая выручка компании не превышает определенный порог.

Как происходит процесс выдачи

Порядок предоставления коммерческой ипотеки во многом аналогичен тому, как оформляются жилищные ссуды, но некоторые отличия имеются. Итак, процедура выдачи кредита после его одобрения банком происходит следующим образом:

  • Между продавцом и покупателям заключается договор купли-продажи.
  • Покупатель оплачивает продавцу первоначальный взнос, а банк выступает гарантом того, что после оформления недвижимости в залог на его счет будет переведена оставшаяся часть средств.
  • Покупателем регистрируется переход права собственности на недвижимость и оформляется договор передачи ее в залог.
  • Банк переводит продавцу оставшуюся часть средств.

Возможен и несколько иной вариант оформления, когда недвижимость оформляется в залог банку еще в тот момент, когда она находится в собственности продавца. Уже после произведения расчетов по договору купли-продажи происходит переход права собственности без снятия обременений с объекта залога.

О том, какая именно схема применяется в том или ином банке, лучше узнать заранее. Обязательно также стоит предупредить продавца, что при совершении сделки будут использоваться кредитные средства и не совсем стандартная процедура покупки.

Коммерческая ипотека для ИП

Заемщиком по коммерческой ипотеке может выступать не только юридическое лицо, но и индивидуальные предприниматели, которые, по сути, физические лица. Но далеко не каждый бизнес, функционирующий в форме ИП, банки готовы кредитовать. Основное ограничение касается того, по какой системе налогообложения работает предприниматель.

Большинство банков не станет выдавать ссуду тому ИП, который работает по упрощенной системе налогообложения. Связано это с невозможностью оценки платежеспособности такого бизнеса и отсутствием уверенности банка в том, что он получает достаточного уровня доход. Даже при наличии высоких оборотов по открытому в банке расчетному счету, отказ для тех, кто работает по упрощенке, наиболее вероятен.

Индивидуальные предприниматели могут оформить коммерческую ипотеку на условиях как для физических лиц. Пойдет на это не каждый банк, ведь это сотрудничество в большинстве случаев происходит на индивидуальных условиях.

Какие банки выдают

Коммерческая ипотека предлагается многими банками, а ее условия у разных кредиторов если и отличаются, то незначительно.

Сбербанк готов выдавать кредиты на покупку недвижимости юридическим лицам и ИП на срок от 1 до 120 месяцев. Если в залог оформляется кредитуемый объект недвижимости, то необходим первоначальный взнос 25% (для сельхозпредприятий 20%). При кредитовании под залог имеющейся недвижимости необходимость в первоначальном взносе отпадает. В большинстве городов максимальная сумма кредитования составляет 200 миллионов рублей, но в отдельных регионах она может доходить до 600 миллионов. Обязательное условие — страхование предмета залога.

«Россельхозбанк» готов выдавать до 200 миллионов рублей на срок до 8 лет. Банком предусмотрена возможность отсрочки погашения основного долга по кредиту на срок до 1 году, а также индивидуальный график платежей. Собственных средств при покупке недвижимости должно быть не менее 20%.

«Промсвязьбанк» предлагает коммерческую ипотеку на сумму до 120 миллионов рублей. Но срок кредитования у этого банка относительно небольшой – 3 года. При этом он готов кредитовать как коммерческую, так и жилую недвижимость с обязательным последующим переводом ее в коммерческую. При условии, что сумма кредита обеспечивается залогом, первоначальный взнос не нужен.

Коммерческая ипотека для малого бизнеса в «Росбанке» предлагается юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям. Максимальная сумма — 100 миллионов рублей, срок от 3 до 84 месяцев. Возможно кредитование без первого взноса при условии предоставления дополнительного залога.

Текущие процентные ставки

Как уже говорилось, процентные ставки по ипотеке для юр. лиц выше, чем по жилищной. Связано это с отсутствием достаточной нормативно-правовой базы, регулирующей этот вид кредитования, а также с повышенными рисками, которые принимают на себя банки.

В Сбербанке минимальная процентная ставка составляет 11% годовых, но на сайте кредитора есть указание на то, что размер ставки в каждом случае определяется индивидуально и зависит от ряда условий, в том числе финансового положения заемщика, срока кредитования, предоставляемого залога.

«Россельхозбанк» вообще на сайте не указывает размер процентной ставки, а говорит лишь о том, что она устанавливается индивидуально. Нет информации о ставках и на сайте «Промсвязьбанка», «Уралсиба», «ЮниКредитБанка».

Минимальные ставки, предлагаемые другими кредиторами:

  • «Росбанк» — от 10,61;
  • «ВТБ» — от 10,9%;
  • «Абсолют-Банк» — от 13%.

Стоит ли делать страховку?

Страхование передаваемой в залог банку недвижимости — обязательное условие каждого банка. Без его выполнения оформить коммерческую ипотеку не удастся. Также некоторые кредитные организации, например, «ЮниКредитБанк», просят первые три года оформлять страхование титула.

Если коммерческая ипотека оформляется на ИП, то может потребоваться также оформление страхования жизни. Многие банки заменяют это требование на предоставление дополнительного поручительства. Окончательные условия относительно страхования можно узнать у каждого конкретного кредитора.

В большинстве случаев при оформлении коммерческой ипотеки отказ от страхования ведет не к повышению процентной ставки, как это случается при предоставлении жилищных ссуд, а к тому, что выдача кредита просто не состоится.

Итоги

Коммерческая ипотека в России пока не стала востребованным и привлекательным для бизнеса банковским продуктом. Если в свете происходящей стабилизации экономики ставки по таким ссудам будут снижаться, то есть шанс на то, что спрос на нее вырастет. Пока же реальных сделок относительно немного.

Коммерческая ипотека для физлиц

Инвестиции в коммерческую недвижимость связаны с большими финансовыми затратами на приобретение объекта. Поэтому, а также по ряду других причин, в целях инвестиций ее лучше приобретать через недорогие инвестиционные фонды, про что написано в этой статье.

Тем не менее при ведении бизнеса коммерческая недвижимость нужна в физическом виде и тут без прямой покупки не обойтись. При недостаточности собственных средств физ. лица могут оформить заем в банке, под залог приобретаемого имущества. Коммерческая ипотека по своей сути схожа с жилищным кредитованием населения, хотя при этом имеются некоторые отличия в программах предоставления займов.

Особенности коммерческой ипотеки

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц имеет следующие особенности:

  • ставка* – в последние годы 9-14% годовых;
  • первоначальный взнос – от 20%;

срок кредитования – до 15 лет

* Ставка по кредиту напрямую зависит от ставки ЦБ. Она рассчитывается как ключевая ставка + 2 п.п. (банковская маржа) + надбавка за дополнительные риски. Текущую ключевую ставку можно увидеть на официальном сайте ЦБ РФ www.cbr.ru.

Более жесткие условия кредитования по сравнению с ипотекой на покупку жилой недвижимости обусловлены повышенными рисками для кредитора. При выдаче ипотеки на квартиру банк становится собственником жилплощади непосредственно в момент государственной регистрации перехода прав. Заемщик не может распоряжаться жильем без согласования с банком до полной выплаты долга. Это дает кредитору дополнительные гарантии возвратности средств.

Если оформляется ипотека на коммерческую недвижимость, то обременение накладывается в ином порядке. Сначала происходит перерегистрация права собственности и только после этого коммерческая площадь передается в залог банку-кредитору. Таким образом, возникает промежуток времени, в течение которого заем ничем не обеспечен. Это период повышенного риска, для компенсации которого кредитор устанавливает повышенный процент.

Также определенные трудности вызывает получение адекватной оценки коммерческого объекта. Кредитование нежилой недвижимости не является типичным банковским продуктом. Для определения реальной рыночной цены объекта банк проводит собственную независимую оценку и несет дополнительные расходы. Оценка включает в себя несколько этапов:

  • заключение договора между банком и оценочной компанией;
  • выезд оценщика на объект с целью осмотра;
  • составление отчета об оценке

Сумма кредита рассчитывается исходя из оценочной стоимости, а не от цены сделки купли-продажи, которая может отличаться. Кроме этого банки не предоставляют коммерческую ипотеку на покупку объекта, находящегося на этапе строительства.

Требования кредиторов

Коммерческая ипотека для физических лиц предоставляется не всем категориям граждан. Заемщик должен являться ИП, учредителем компании или владельцем бизнеса. Такие условия банк устанавливает в связи со спецификой использования нежилой площади.

Также для банка имеет значение:

  • возраст заемщика – от 20 до 60 лет;
  • наличие постоянного источника дохода;
  • гражданство – РФ.

Бизнес, которым владеет физ. лицо, должен быть зарегистрирован более года назад. У компании или ИП не должно быть просроченных задолженностей по налогам перед бюджетом. Кроме того, кредитор выдвигает требования не только в отношении заемщика, но и в отношении предмета залога:

  • коммерческая недвижимость должна относиться к объектам капитального строительства;
  • имущество не должно иметь обременений со стороны третьих лиц;
  • объект должен располагаться в регионе присутствия банка.

Согласно п. 10 ст. 1 ГК РФ к объектам кап. строительства относятся здания, строения, сооружения, а также объекты незавершенного строительства, за исключением некапитальных строений. Основным отличием капитальной постройки от некапитальной является фундамент, расположенный под землей.

Как оформить коммерческую ипотеку?

Для получения займа на покупку нежилого имущества физ. лицо должно представить в банк документы:

  • паспорт;
  • ИНН;
  • СНИЛС;
  • справку о доходах;
  • документацию на объект недвижимости

В банке заполняется заявление-анкета, в которой указываются основные сведения о заемщике. Если физлицо является владельцем бизнеса, то дополнительно представляются документы на компанию. В их число включается бухгалтерская отчетность, учредительная документация, действующие договора с контрагентами и другие бумаги, позволяющие оценить финансовое положение компании.

Большинство банков при выдаче кредита выдвигают условие об обязательном страховании жизни и здоровья получателя ссуды. В таком случае ипотека под коммерческую недвижимость предоставляется только после предъявления страхового полиса, выгодоприобретателем по которому является банк. Также обязательному страхованию подлежит и предмет залога.

Страховку можно оформить в любой страховой компании, которая аккредитована банком-кредитором. Список аккредитованных страховщиков можно получить непосредственно в банке. Стоимость страхования жизни и здоровья зависит от:

  • суммы кредита;
  • срока кредитования;
  • возраста и пола заемщика;
  • рода занятий клиента

После одобрения займа заемщик перечисляет текущему владельцу недвижимости аванс, равный размеру первоначального взноса по коммерческой ипотечной ссуде. Далее стороны регистрируют переход права собственности на имущество, а затем заемщик передает объект в залог банку, о чем в ЕГРП делается соответствующая отметка. По окончании процедуры наложения обременения банк перечисляет деньги бывшему владельцу.

В каких банках выдают коммерческий займ

Коммерческую ипотеку для физ. лиц можно оформить как в крупных федеральных банках, так и в региональных кредитных учреждениях. Среди федеральных коммерческих банков ипотеку на коммерческие объекты выдают «Сбербанк», «ВТБ», «Росбанк», «Уралсиб», «Ак Барс» и другие. Условия выдачи займа представлены в таблице:

Наименование банка Сумма займа Ставка Срок кредитования Первоначальный взнос
«Сбербанк» до 10 млн. от 13,9% до 120 мес. 25-30%
«ВТБ» до 150 млн. от 10% до 120 мес. 15%
«Росбанк» до 100 млн. от 9,76% до 84 мес. 20%
«Уралсиб» до 20 млн. от 11% до 120 мес. 20%
«Ак Барс» до 20 млн. от 12,9% до 180 мес. 30%
«ЮниКредит» до 73 млн. Устанавливается индивидуально до 84 мес. 20%
«Россельхозбанк» до 20 млн. до 120 мес. 20%

Окончательная ставка по кредиту рассчитывается в индивидуальном порядке и зависит от ряда параметров:

  • срока выдачи займа;
  • размера первого взноса;
  • суммы кредита

Условия актуальны на сентябрь 2019 года, текущую ставку необходимо уточнять на сайтах банков. Если у заемщика отсутствуют средства на первоначальный взнос, некоторые банки предлагают в качестве дополнительных гарантий передать в залог иное имущество. Это может быть земельный участок, жилая недвижимость заемщика или основные средства компании.

Ставки в региональных банках зачастую выше, чем в федеральных кредитных учреждениях. Например, в Перми местный коммерческий банк ПАО «Уральский финансовый дом» предлагает получить кредит на покупку нежилой недвижимости на сумму до 10 миллионов рублей под 13,5% годовых, тогда как ВТБ сегодня имеет ставку от 10%.

При недостаточной платежеспособности для получения ссуды физ. лица могут привлечь поручителей. Поручителями могут являться как физ., так и юр. лица.

Плюсы/минусы коммерческой ипотеки

Ипотека на приобретение нежилого объекта обладает следующими преимуществами :

  • индивидуальный график платежей, в зависимости от сезонности бизнеса;
  • фиксированная процентная ставка, в отличие от арендной платы, которая может повышаться;
  • возможность предоставления первоначального взноса залогом другого объекта

К недостаткам ипотеки на объекты нежилой недвижимости относятся:

  • небольшой срок кредитования;
  • более высокие ставки по сравнению с жилищными ссудами;
  • не все банки предлагают программы по коммерческой ипотеке;
  • более жесткие критерии отбора заемщиков (по сравнению с жилищным кредитом)

При выборе программы кредитования нужно обращать внимание на следующие критерии займа:

  • ставка по кредиту;
  • срок погашения;
  • размер ежемесячного платежа

Перед оформлением займа физ. лицу нужно проанализировать предполагаемую выгоду от приобретения объекта. Если ежемесячный платеж по ссуде, вместе с начисленными процентами, ниже арендной платы, то бизнесмену проще приобрести нежилую площадь, нежели арендовать ее.

Полноценную статистику по коммерческой ипотеке за прошлые годы найти трудно. Однако для понимания общих тенденций можно воспользоваться графиком для стандартного ипотечного кредита:

Тут можно заметить две основные тенденции:

  • объем кредитования с годами имеет тенденцию к увеличению, что особенно заметно на отрезке 2009-2014 годов. Это необязательно вызвано ростом спроса: свою роль играет и общий рост цен, связанный с инфляцией. Девальвация рубля в конце 2014 года в сочетании со взлетом ставки резко сбила число займов, которые однако быстро возобновили свой рост
  • связь с процентной ставкой. Вторая половина графика показывает, как снижение ставки ведет к постепенному росту выданных ипотечных кредитов

Для многих предпринимателей коммерческая ипотека является единственной возможностью для приобретения собственного объекта недвижимости, что должно обеспечить популярность этого направления и в будущем.

Как получить ипотеку на коммерческую недвижимость для физических лиц, а также на нежилое помещение от Сбербанка?

Ипотека коммерческого помещения является новым предложением, которое делают банки российским потребителям.

Обычная ипотека, когда на деньги кредитно-финансовой организации заемщик покупает жилье, стала привычным делом. А вот возможностью приобретения объектов коммерческого типа на заемные средства воспользовались пока немногие.

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц. Законодательная база

Главным условием ипотеки под коммерческую недвижимость можно назвать то, что кредит выдают, если объект недвижимости будет передан банку в залог.

Отношения между заемщиком и кредитно-финансовой организацией, а также другие положения предпринимательской ипотеки, можно найти в 102-ФЗ. Необходимо понимать, что процедура оформления займа на покупку коммерческого объекта в законе не рассмотрена, указан лишь ряд общих моментов.

Предложения банков: условия и сроки ипотеки

Заемные средства для приобретения коммерческих объектов широко используются во всем мире. Если посмотреть на опыт других стран, то можно отметить, что в случае грамотного использования объекта помещение будет доходным.

Коммерческий кредит сегодня можно получить только для приобретения нежилых площадей. Предприятия и индивидуальные предприниматели могут либо самостоятельно использовать коммерческую недвижимость, либо сдавать ее в аренду.

К нежилым помещениям относятся следующие категории:

  • склады;
  • офисы;
  • помещения под торговые объекты;
  • гостиничные объекты;
  • рестораны и кафе;
  • площадки, на которых располагаются предприятия, предлагающие социальные услуги.

Банки достаточно охотно выдают кредиты, если площади коммерческого назначения будут находиться в залоге. Подать заявку на кредит могут не только юридические лица, но и ИП. Конечно, для одобрения кредита заемщик должен удовлетворять требованиям банка.

Стоит более подробно рассмотреть условия оформления коммерческого займа. Самым важным моментом станет наличие первоначального взноса. Если бизнесмен может внести только 30% от стоимости недвижимости, то придется искать поручителей. При внесении суммы более 30% поручительство не нужно.

Важно обращать внимание на процентные ставки. Если посмотреть на средние значения, а потом сравнить с обычной ипотекой, то становится ясно, что коммерческая ипотека обойдется дороже. Банки предлагают ставки в диапазоне 10 – 16%.

До резкого снижения курса рубля займы выдавали в иностранной валюте, но в последнее время большинство договоров заключаются в рублях.

Кредит выдают на 10-12 лет, но обычно на срок от 5 лет. В этом отношении коммерческая ипотека похожа на потребительский заем.

Схема оформления очень похожа на обычный ипотечный кредит.

Требования банка к заемщикам очень схожи, это же можно сказать и о самой процедуре оценки, а также о страховании объектов.

Но есть и существенное отличие. Оно заключается в том, что до момента купли-продажи невозможно оформить залог на коммерческую площадь. Недвижимость сначала необходимо приобрести, и только после этого его передают в залог кредитно-финансовой организации.

Не стоит волноваться о возможных сложностях, поскольку кредитные организации разработали несколько вариантов решения сложившейся ситуации. Заемщику не придется думать над этим в одиночку.

Конечно, при рассмотрении заявок банки отдают предпочтение крупным организациям. Надежные компании имеют все возможности для того, чтобы без труда приобрести новые площади под залог средств, взятых у кредитно-финансовой организации. Они могут быть выданы не только под залог приобретаемой недвижимости, но и под залог других объектов.

Кредитно-финансовые организации предлагают средства в размере до 10 млн. руб.

Если говорить об объеме финансирования, то обычно банки готовы вложить 70-80% от оценочной стоимости недвижимости.

Срок кредитования не превышает 12 лет. Существует и отсрочка погашения долговых обязательств, срок составляет 6 месяцев.

Недвижимость становится собственностью заемщика в тот момент, когда подписывается договор.

Также будет приведен размер обязательств по кредиту и срок их исполнения.

Какие варианты и способы оформления существуют

Заемщик, который обратился в банк за ипотечным кредитом, должен выбрать один из следующих способов:

  1. под залог. В этом случае в качестве залога будет выступать та нежилая недвижимость, которой уже располагает заемщик.
  2. Предварительная сделка с частичной оплатой. Этот вариант сделки заключается в том, что банк и покупатель совместно оплачивают стоимость коммерческой площади. Расчет с владельцем помещения осуществляется после того, как был заключен договор кредитования. Право собственности остается за покупателем, а закладная находится в банке.
  3. Еще более сложный вариант. Он предусматривает большие затраты времени на оформление сделки. Покупатель недвижимости вносит часть суммы, предоставляя банковские гарантии. Покупатель вступает в права на недвижимость, при этом помещение используется в качестве залога перед организацией-гарантом для получения ипотеки.
  4. Оформление площади происходит на отдельное юридическое лицо. Организация, которой требуется кредит, получает сумму от банка. Он выплачивается через выкуп акций компании, на которую был оформлен коммерческий объект.

Но есть банки, которые более лояльно относятся к небольшим фирмам. Примером может стать ипотека на коммерческую недвижимость от Сбербанка, который разработал для таких компаний специальную программу.

Недвижимость можно приобрести не только способами, описанными выше, но и в лизинг. В этом отношении законодательная база стабильная. Объект находится в собственности организации, которая предоставила средства на покупку. Такое положение дел сохраняется до момента исполнения обязательств заемщиком.

Какие документы требуются

Заявитель, решив получить коммерческую ипотеку в Сбербанке, должен принести в банк следующие бумаги:

  1. анкета. Бланк можно найти на сайте кредитно-финансовой организации. Также его можно получить у менеджера в отделении, либо заявку можно заполнить онлайн на сайте.
  2. Юридические лица предоставляют устав, а также договор о создании фирмы. Кроме того, нужна справка из ЕГРЮЛ. На момент подачи документов она должна быть сделана в последние 30 дней.
  3. Лицензии. Также необходимо предоставить оттиск печати и образец подписи руководителя фирмы, предварительно заверив их в нотариальной конторе.
  4. Индивидуальные предприниматели должны принести паспорт, предоставить образец подписи, Свидетельство и имеющиеся лицензии.

Банк может просить бизнес-проект, сведения о долгах по ссудам и другие документы. Кроме того, важно предоставить данные на объект.

Ипотека нежилого помещения от Сбербанка

При обращении заемщика за ипотекой на нежилое помещение для физических лиц в Сбербанк внимательно оценивает выбранное помещение, именно на основании оценки будет определена сумма кредита.

Результат оценки может не совпадать с мнением специалистов из Бюро технической инвентаризации.

Заемщик оплачивает работу независимого оценщика. Эту сумму он должен внести сразу, либо она будет приплюсована к кредиту.

«Бизнес-недвижимость» – программа, которая имеет увеличенные сроки кредитования. Финансирование осуществляется под залог имеющегося, либо нового объекта недвижимости.

На кредит могут рассчитывать ИП и малые предприятия, годовая выручка которых не превышает 400 млн. рублей.

Пошаговая инструкция

Оформление коммерческой ипотеки осуществляется в следующей последовательности:

  1. заемщик подает анкету и другие документы, которые необходимы банку.
  2. Кредитно-финансовая организация в двухнедельный срок рассмотрит пакет бумаг. Решение о выдаче кредита принимает центральное отделение.
  3. Банк определяет сумму займа. Представитель организации обговаривает с клиентом условия кредитного договора. На этом этапе определяется вид платежей.
  4. Заемщик выбирает объект и подает документы в банк.
  5. Одобрение объекта. Между банком и заемщиком заключается ипотечный договор.
  6. Приобретение коммерческой недвижимости. Расчет с продавцом.
  7. На предпоследнем этапе регистрируются права заемщика на коммерческую площадь. Если возникает необходимость, то и на землю под объектом. Осуществляется регистрация ипотеки.
  8. Завершающим шагом становится страхование залога.

Заключение

Покупка недвижимости коммерческого типа может быт выполнена с привлечением заемных средств. Банки охотно кредитуют крупные компании, но ИП и малый бизнес также может подать заявку на кредит.

Банк перед подписанием договора тщательно проверит объект недвижимости и платежеспособность заемщика. Проще всего приобрести коммерческую недвижимость у застройщиков, получивших аккредитацию банка.

Полезное видео

Смотрите видео по теме:

Оставьте комментарий