Ипотека на вторичное жилье: что это такое, на каких условиях можно взять квартиру в кредит на таком рынке, как и где получить займ?

Ипотека на вторичное жилье: что это такое, на каких условиях можно взять квартиру в кредит на таком рынке, как и где получить займ?

Смотрите видео по теме статьи

НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПОКУПКЕ НОВОСТРОЙКИ В ИПОТЕКУ. РАСЧЕТ НАЛОГОВОГО ВЫЧЕТА. ЧАСТЬ || |BESTOFFER

Стандартным условием ипотечной программы является внесение первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов является удобной для заёмщика, . →

Хотите приобрести недвижимость, но денег нет даже на десятую ее часть? Не беда, ведь теперь можно купить квартиру, землю под строительство или дом в ипотеку без. →

Можно ли взять ипотечный кредит на вторичное жилье и на каких условиях

Получение кредита в банке — непростое решение для любого человека. А покупка квартиры в ипотеку и вовсе эпохальный шаг, который меняет вашу жизнь на много лет вперед. Чтобы не ошибиться, не пожалеть о сделанном и не потерять в дальнейшем квартиру и собственные финансы, нужно тщательно разобраться во всех тонкостях и нюансах ипотеки.

Из статьи вы узнаете, можно ли взять ипотеку на вторичное жилье, каковы нюансы такого кредитования и какие банки дают подобные кредиты.

Что такое ипотечный кредит простыми словами

Ипотека, ипотечный кредит или ипотечное кредитование – это долгосрочный кредит (до 30 лет), который банк выдает под залог недвижимости (квартира, дом, доля в жилом объекте, земля, производственное помещение и др.). При этом права собственности на имущество принадлежат покупателю. Но распоряжаться недвижимостью (продать, подарить и даже сделать перепланировку) без согласования с банком собственник не может.

Сам объект имущества при этом находится в залоге у банка-кредитора. Это значит, если собственник недвижимости не платит по кредиту, банк имеет право отсудить этот объект в свою пользу без каких-либо компенсаций заемщику за уже выплаченные средства.

Почему ипотека пользуется большей популярностью, чем обычный потребительский кредит? Процентная ставка по ипотеке всегда ниже, а срок погашения долга больше, что удобнее при заеме больших сумм. На ипотечное кредитование бывают государственные и банковские программы, которые позволяют снижать процент по кредиту (рождение ребенка, поддержка молодых семей, военные ипотеки и др.).

Но и условия получения ипотеки сложнее и строже, чем условия обычного кредита. Здесь учитываются возраст заемщика, подтверждение его доходов, наличие постоянного дохода. Получение ипотеки усложняется необходимостью накопить первоначальный взнос (от 10 до 50%, в зависимости от банка) и обязательным ипотечным страхованием, что оборачивается для заемщика дополнительными тратами.

Документы, сроки и процесс оформления

Как правильно взять ипотечный кредит? Для начала необходимо подготовить минимальный пакет документов. Это:

  • паспорт;
  • СНИЛС;
  • справка о доходах за последние 6 месяцев;
  • свидетельства о браке и рождении детей (при наличии таковых);
  • заверенная копия трудовой книжки.

В выбранном банке подается заявка на ипотечный кредит. Банк дает ответ в течение 2-3 дней, и только после этого, при одобрении ипотеки, заемщик начинает заниматься поисками подходящей ему недвижимости.

Сроки актуальности одобренной заявки – от 3 до 6 месяцев, в зависимости от банка. За это время необходимо найти и предоставить кредитору координаты квартиры, которую вы хотите купить в ипотеку.

Важно! Если нарушите срок по одобренной заявке, придется подавать документы снова.

Следующий этап – представители кредитной организации выезжают на экспертную оценку выбранного объекта. Лишь после этого принимается окончательное решение об одобрении или отказе в кредите. Если недвижимость прошла оценку и ипотека одобрена, то оформляются и подписываются договоры между банком и продавцом.

Можно ли купить вторичное жилье в ипотеку

Ипотечное кредитование распространено на любой вид недвижимости: жилое или нежилое, новостройку или вторичку. Поэтому покупка квартиры по ипотеке на вторичном рынке возможна. Тем более, что такое жилье пользуется большей популярностью, чем новое.

Чаще всего это связано с тем, что в квартиру во вторичке можно сразу въехать и жить. В новостройке, вероятнее всего, придется делать ремонт и ежедневно слышать, как это делают соседи со всех сторон. К тому же новые дома могут быть недостроенными, и возможно, ждать квартиру придется еще несколько лет, ежемесячно оплачивая платеж по ипотеке.

Важно! Ставки на квартиры в новостройках могут оказаться ниже, чем на вторичное жилье. Это связано, во-первых, с повышенным спросом на вторичку, а во-вторых, с рисками для банка при покупке квартиры в уже жилом доме в связи с ее ликвидностью.

Условия ипотеки на вторичное жилье

При оценке квартиры на вторичном рынке эксперты внимательно разбирают все вопросы, связанные с датой постройки дома, слишком частой сменой собственников, ветхими коммуникациями, незаконными перепланировками и др. И только после того, как будет полностью проверена юридическая чистота объекта недвижимости, выдается разрешение на ипотечный кредит.

Если вы хотите побыстрее купить квартиру, то уже при выборе объекта недвижимости стоит ориентироваться на требования банка. Для этого заранее попросите у менеджера перечень условий, которые предъявляются ко вторичному жилью. Тогда процесс оценки и оформления квартиры в ипотеку не затянется, и вы быстрее станете счастливым обладателем собственного жилья.

Как получить ипотеку на вторичное жилье? Условия для заемщиков следующие:

  1. В первую очередь – первоначальный взнос. Его вносят на счет еще до подписания ипотечного договора для подтверждения наличия необходимой суммы. Он составляет не меньше 10% от стоимости недвижимости, а в некоторых случаях доходит до 50%.
  2. Второе требование банка – потратить предоставленные в кредит деньги исключительно на покупку недвижимости. Ничего другого вы купить на них не сможете.
  3. Не менее важное условие банка – ваши доходы должны быть достаточными для покрытия ежемесячного платежа. Кредитор суммирует все финансы и распределяет их на всех членов семьи, учитывая иждивенцев. Вы можете сами подсчитать – если платеж по ипотеке забирает больше 40–60% вашего дохода, вероятнее всего, банк откажет в ипотеке.
  4. Банки также требуют справки с места работы заемщика. Стаж на текущем месте работы должен быть не менее полугода.
  5. Чистая кредитная история даст дополнительный плюс к положительному решению о выдаче ипотеки. Любые просрочки платежей в прошлом могут повлиять на отказ. Если же вам отказали в ипотеке из-за отсутствия кредитной истории, возьмите любой небольшой займ и быстро его выплатите. После этого подавайте кредитную заявку на ипотеку еще раз.

Совет. Больше шансов, что одобрят ипотеку, если вы обратитесь в банк, карточкой которого постоянно пользуетесь и через который получаете зарплату.

Процентная ставка

Процентная ставка в разных банках меняется каждый год, а то и чаще. Поэтому, если ищете самый низкий процент по ипотеке для вторичного жилья, узнавать информацию нужно на конкретный период времени.

На 2019 год данные по ипотечным ставкам в разных банках выглядят так.

Банк Ставка (в процентах) от… Первоначальный взнос не менее…
ПАО Сбербанк 10,2 300 000 руб.
Банк ВТБ 10,1 10 %
АО «Россельхозбанк» 10,0 15 %
АО «Райффайзенбанк» 10,49 10 %
АО «Газпромбанк» 10,5 10 %
«Тинькофф банк» 9,25 15 %
«Абсолют Банк» 10,49 20 %
ПАО «Промсвязьбанк» 10,2 возможность взять ипотеку без первоначального взноса
ПАО «Возрождение» 9,99 15 %
ПАО «Банк Уралсиб» 9,9 15 %
ПАО АКБ «Металлинвестбанк» 10 20 %
ПАО «Московский кредитный банк» 9,75 15 %
«ЮниКредитБанк» 10,75 15 %
АО «Альфа-Банк» 9,99 15 %

Какие банки выдают ипотеку на вторичное жилье

Практически все банки выдают ипотеку на жилье вторичного рынка. В каждой кредитной организации есть несколько разных программ — выбор удачного варианта поможет сэкономить сотни тысяч рублей семейного бюджета. Например, существуют программы для распорядителей материнского капитала, для военных, молодых семей, семей с двумя и более детьми, инвалидов и других категорий граждан.

По статистике чаще всего ипотеку берут в Сбербанке и ВТБ. Но не спешите останавливаться на них лишь потому, что они популярны. Не поленитесь изучить ипотечные предложения других кредитных организаций – сейчас это совсем просто благодаря интернету. На сайте каждого банка есть свой онлайн-калькулятор, который поможет вам самостоятельно и без похода в офис рассчитать ежемесячные платежи, переплату, срок выплаты.

Изучите условия ипотеки в каждой кредитной организации. В некоторых банках упрощены системы подачи заявки или подтверждения дохода. У других ниже стоимость страховки, а у третьих вовсе отсутствуют комиссионные платежи, которые значительно сократят ваши расходы.

Заключение

Если вы задаетесь вопросом, как получить ипотеку на вторичное жилье, то ответ таков: так же, как и на любой другой вид имущества. Да, банк предъявит к качеству жилья более высокие требования, чем к квартире в новостройке, но тем самым он оберегает не только себя, но и вас от рисков в будущем.

Не лишним будет внимательно промониторить сайты разных банков, чтобы найти самый подходящий и выгодный текущий ипотечный тариф.

Ипотека: как выбрать, использовать и решать проблемы

Как выбрать

На что можно взять ипотеку?

В теории ипотечный кредит (кредит под залог недвижимости) можно взять на что угодно. Главное условие – вы оставляете в залог банку свою недвижимость.

На практике, выбор, конечно, ограничен. Это квартира, жилой дом, коммерческая недвижимость (к примеру, магазинам) и апартаменты. Кредиты на последние выдают далеко не все банки. Следует помнить, что обычно апартаменты приобретаются в качестве второго жилья в собственности, ведь в них нельзя прописаться – по закону оно считается нежилым. Зато апартаменты отличают более низкая цена и возможность свободной перепланировки.

Ипотечный кредит возможно взять как на жилье в строящемся доме и новостройке, так и на «вторичном» рынке, то есть в давно построенном доме. В первом случае квартиру продает строительная компания, во втором частное лицо – собственник жилья.

Это интересно:  Ипотека на земельный участок: Россельхозбанк, ВТБ 24 и другие банки, которые дают заем на приобретение надела, а также по каким программам они их предоставляют?

На что обращать внимание при выборе ипотеки?

Ключевые факторы при выборе ипотечного кредита – размер первоначального взноса, ставка и срок.

Процентная ставка

Ставки по ипотечному кредиту зависят от ряда факторов, в разных банках они могут отличаться на несколько процентных пунктов. Нужно понимать, что низкая ставка по ипотеке может предполагать значительные последующие расходы на дополнительные комиссии по кредиту, которые предусмотрены в банке.

Первоначальный взнос

Как правило, ипотечный кредит предполагает первоначальный взнос за счет собственных средств заёмщика. Такой взнос может составлять от 10% до 30% стоимости самого кредита. По возможности следует вносить как можно бОльший взнос, так как он непосредственно повлияет на предложенную вам банком годовую процентную ставку и на сумму ежемесячного платежа по кредиту. Тем не менее первоначальный взнос не должен «съесть» все имеющиеся у вас свободные средства. Нужно принимать во внимание не только дополнительные расходы, помимо первоначального взноса и ежемесячного платежа, но и тот факт, что следует всегда иметь про запас «подушку финансовой безопасности» – сумму, равняющуюся хотя бы трём ипотечным взносам.

В идеале стоит брать такую сумму ипотеки и на такой срок, чтобы ежемесячный платёж по кредиту не превышал 40% дохода основного заёмщика.

Сроки по ипотеке также разнятся, как правило, от 5 до 30 лет. Однако последний предполагаемый год выплаты ипотеки должен заканчиваться до наступления у заемщика (пенсионного возраста). Некоторые банки готовы кредитовать граждан вплоть до 75 лет, но ставка по кредиту в этом случае будет значительно выше, как и стоимость страхования жизни. Если вы хотели взять ипотеку на 15 лет, а банк после расчётов предлагает вам взять кредит на 20 лет, но с ипотечным платежом даже на 5 тыс. рублей в месяц меньше, соглашайтесь. «Сэкономленные» пять тысяч вы сможете откладывать в счёт будущего досрочного погашения, которое впоследствии также снизит ваш ежемесячный платеж.

Как снизить ставку?

Повлиять на снижение ставки по ипотечному кредиту может длительный стаж на одном и том же месте работы, более высокий первоначальный взнос, наличие дополнительного залога в качестве обеспечения по кредиту (уже имеющаяся в собственности заёмщика квартира или автомобиль), максимально полный пакет документов и справка о доходах именно по форме 2-НДФЛ, а не по форме банка или работодателя.

Подробнее о том, как разные факторы влияют на ставку читайте здесь.

Как формируется ежемесячный платёж?

Ежемесячный платёж состоит из части суммы основного долга по кредиту и начисленных на него процентов.

Клиент банка может выбрать один из двух видов ежемесячного платежа по кредиту – аннуитетный и дифференцированный. Обычно заёмщики выбирают, а банки предлагают именно аннуитет. Но если у вас изначально есть значительная сумма средств, помимо первоначального взноса, имеет смысл выбрать дифференцированный вариант. При нём самые «дорогие» ежемесячные выплаты придутся на первые месяцы кредитования.

Дифференцированный платёж предполагает, что при погашении кредита общая сумма основного долга поделена на равные части пропорционально сроку ипотеки. Каждый месяц заёмщик платит банку часть основного долга с начисленными на оставшуюся часть процентами. Таким образом, сумма основного долга из месяца в месяц уменьшается – как и сумма выплачиваемых процентов.

При аннуитетном платеже сумма ежемесячных обязательств перед банком больше, чем при дифференцированном, однако аннуитет более «комфортен» для заемщика. Суть аннуитетного платежа заключается в том, что на протяжении всего срока кредитования вы будете платить ежемесячно одинаковую сумму. Сумма уменьшится только в том случае, если вы осуществите досрочное погашение.

Какие дополнительные траты по ипотеке бывают?

Страховка

Пожалуй, главной сопутствующей затратой на ипотеку является страховка. Страхуется как сам объект недвижимости (титульное страхование), так и заёмщик. В среднем размер страховки составляет 0,5% от стоимости недвижимости. Обычно страховка платится раз в год, её сумма планомерно уменьшается по мере выплаты кредита или досрочного погашения. Наилучшим вариантом будет, если ваш ипотечный банк работает с несколькими страховыми компаниями, из которых вы можете выбрать.

Кроме того, если вы выберете сейфовую ячейку или аккредитив в качестве расчета с продавцом, то за них придется также заплатить. За аккредитив – единожды как за предоставление услуги, за банковскую ячейку – установленную для ипотечной сделки единоразовую сумму либо плату за месяц, либо за дни нахождения наличности в ячейке.

В сопутствующие расходы также следует заложить стоимость услуг оценочной компании.

Возможные комиссии

Тщательно изучите и поинтересуйтесь всеми явными и скрытыми комиссиями по ипотечной сделке перед ее проведением. Иногда банки взимают плату за открытие счёта ипотечному заёмщику, комиссию за рассмотрение ипотечной заявки, комиссию непосредственно за выдачу кредита, комиссию за выдачу наличных или перевод, плату за само обслуживание кредита. Некоторые банки даже устанавливают плату за снижение ставки по ипотеке – как правило, 0,5-5% от суммы кредита в зависимости от того, на сколько вы хотите снизить первоначальную процентную ставку. Предупреждаем, что не все комиссии по кредиту взимаются законно.

Как подать заявку на ипотеку?

Предварительную заявку на ипотеку можно подать тремя способами: через сайт банка, в колл-центре банка или непосредственно в офисе кредитной организации.

Предварительная заявка предполагает заполнение заёмщиком короткой анкеты и призвана оценить условия, по которым банк готов прокредитовать клиента (сумма кредита, его срок, необходимый первоначальный взнос). Окончательные условия кредитования будут озвучены заёмщику после предоставления в банк полного пакета документов и оценки покупаемого жилья.

Если предложенные банком условия вам подходят, то необходимо будет предоставить в банк полный пакет документов.

Какие документы необходимы для оформления ипотеки?

Вам понадобятся документы, раскрывающие данные о вас, объекте недвижимости и продавце (если речь идет о «вторичке»). У каждого банка свой подход к оценке заемщика.

В большинстве кредитных организаций покупатель недвижимости предоставляет следующие документы:

  • заявление на получение ипотечного кредита,
  • паспорт гражданина РФ,
  • копию трудовой книжки, заверенной работодателем,
  • трудовой договор и соглашения к нему,
  • справку об источниках доходов 2-НДФЛ.

Скорее всего также потребуются СНИЛС и ИНН.

После одобрения выдачи ипотечного кредита покупатель жилья также предоставляет анкету для страховой компании, отчет о стоимости приобретаемого объекта недвижимости от оценочной компании (в ряде случаев банк попросит вас обратиться в одну из аккредитованных при нем компаний), свидетельство о регистрации брака и брачный договор или нотариально заверенное свидетельство о том, что заёмщик в браке не состоит, и другие необходимые документы.

Продавцу (если это физическое лицо) во время ипотечной сделки необходимо будет предоставить свой пакет документов:

  • паспорт гражданина РФ (для всех собственников жилья),
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилье,
  • документ, обосновывающий законное право продавца на продажу объекта недвижимости (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о приватизации, свидетельство о вступлении в право наследования, решение суда о передачи объекта недвижимость в собственность продавца),
  • выписку из ЕГРП относительно реализуемого недвижимого имущества и сделок с ним,
  • выписку из домовой книги относительно прописанных в квартире граждан.

Также покупателю следует самостоятельно изучить ещё ряд документов и на всякий случай взять их на оформление ипотечной сделки в банк:

  • справку о состоянии лицевого счета квартиры (выдается в паспортном столе)
  • выписку об отсутствии задолженности по оплате ЖКХ (из управляющей компании по дому)
  • кадастровый паспорт квартиры
  • технический паспорт квартиры
  • разрешительные документы органов опеки и попечительства (при наличии в квартире прописанных несовершеннолетних граждан)
  • справку БТИ о том, что в квартире не было незаконных перепланировок, либо разрешение на перепланировку, если таковая имеется.

Кредитная организация может потребовать любые другие документы – например, диплом и приложения к нему, справку об успешном прохождении испытательного срока, водительские права и даже справку о том, что вы не можете предоставить требуемую кредитором справку.

К ипотечному жилью также могут быть предъявлены определенные требования и запрошены документы в соответствии с ними.

Для упрощения процесса оформления ипотеки имеет смысл нанять риэлтора.

Сколько времени занимает сделка?

После предоставления полного пакета документов к клиенту будет «прикреплён» персональный менеджер.

Окончательная сделка будет скорее всего проходить в специальном ипотечном центре банка. На нее нужно «заложить» несколько часов. Полное оформление ипотеки займёт до двух месяцев (включая передачу прав собственности заёмщику, запись в регистрационной палате и прочее).

В какой форме приходят деньги?

В зависимости от условий банка и ваших договоренностей с продавцом недвижимости сумма ипотечного кредита может быть предоставлена разными способами.

Во-первых, наличными средствами продавцу. Во-вторых, безналичным переводом на счет продавца. В-третьих, сумма кредита может быть положена банком в сейфовую ячейку в депозитарии. Одновременно в ячейку покупатель недвижимости может положить первоначальный взнос по кредиту. Четвёртый способ самый нераспространённый – аккредитив.

Обычно продавец получает «ипотечные» деньги за свой объект недвижимости после предоставления в банк документа о передаче права собственности на недвижимость заёмщику.

В случае выбора аккредитива деньги за недвижимость сразу перечисляются от банка продавцу на его личный счет, еще до заключения ипотечной сделки. Но ставится условие: при предоставлении какого именно документа счёт, на который перечислены средства, будет разморожен. Условием может выступать передача договора купли-продажи имущества.

Кто становится собственником квартиры?

Если договор ипотеки вы заключаете при участии созаёмщиков, то сможете разделить ежемесячный платёж, как и первоначальный взнос с ними. Но в этом случае вы не станете единоличным собственником ипотечного жилья. Не забывайте и о том, что ваш супруг автоматически станет созаёмщиком при выдаче ипотечного кредита. Соответственно, в случае развода он сможет претендовать на часть имущества, взятого в ипотеку.

Это интересно:  Созаемщик по ипотеке в Сбербанке: нужен ли и кто может им быть, каковы требования к нему и необходимые документы

О созаёмщиках и поручителях по кредиту подробнее вы можете прочитать здесь.

Как использовать

Какие есть льготы для ипотечников?

Часть потраченных на ипотечный кредит средств можно вернуть. Для этого существует налоговый вычет на имущество.

Каждый, кто купил тот или иной объект недвижимости, вправе вернуть до 260 тыс. рублей от стоимости жилья. Также до 390 тыс. рублей вправе получить заёмщик в счёт уплаченных по займу процентов. Второй тип вычета получает не только заёмщик, но и его созаёмщики – каждый на себя.

Ликбез Сравни.ру о том, как правильно получать налоговый вычет, можно почитать здесь.

Есть ли специальные госпрограммы для ипотечников?

Сейчас в России действует государственная программа поддержки ипотеки на первичном рынке. Кредиты, выданные в рамках этой программы, могут быть до 5 процентных пунктов ниже кредитов вне программы.

Программа подразумевает ряд особенностей, помимо того, что вам, вполне возможно, придется подождать достройки «ипотечного» дома. Во-первых, в рамках программы стоимость ипотечного жилья не должна превышать установленных сумм. Во-вторых, заемщик должен внести не менее 20% от стоимости приобретаемого жилья из своих средств. Есть и другие особенности данного продукта.

Какие ещё ипотечные программы предлагает государство, читайте тут.

Как погасить ипотеку досрочно?

Обычно банк разрешает заёмщику проводить досрочное погашение по кредиту беспрепятственно. Но в любом случае внимательно изучите пункт о досрочном погашении при подписании ипотечного договора (а лучше спросите об этом заранее).

Дело в том, что некоторые банки разрешают досрочно гасить кредит через месяц после ипотечной сделки, в некоторых банках установлена минимальная сумма досрочного погашения, в иных кредитных организациях и вовсе можно досрочно гасить только проценты по ипотеке.

Наиболее выгодным вариантом досрочного погашения станет накопление крупной суммы (хотя бы 100-200 тысяч рублей в зависимости от региона и суммы кредита) и погашение кредита за счёт нее раз в квартал, полгода или год. Такой подход к досрочному погашению позволит заметно снизить ваш ежемесячный платёж, в то время как ежемесячные довнесения по паре тысяч сверх суммы обязательного платежа не дадут практически никакой выгоды в долгосрочной перспективе.

Обязательно попросите у вашего персонального менеджера обновлённый расчёт ежемесячных платежей после досрочного погашения. Одновременно оповестите вашу страховую компанию о досрочном погашении, чтобы она также снизила сумму ежегодной страховки.

Для полного досрочного погашения деньги можно подкопить на депозите. Сравни.ру уже рассказывал, как это сделать.

Что делать, если мой кредит был взят по высокой ставке, а сейчас ставки снизились?

Если экономическая ситуация в стране изменилась, и вы заметили значительно более выгодные условия по ипотечному кредиту в другом банке, то имеете право на рефинансирование, то есть перекредитование. За счет рефинансирования вы можете полностью или частично погасить свой кредит, получив новый займ на более привлекательных условиях. Рефинансирование может быть проведено и в самом банке-кредиторе, если такой продукт в нем существует.

Как решать проблемы

Нет денег на очередной платёж

Если приближается срок очередного ипотечного платежа, а вы понимаете, что не сможете внести его в банк, первым делом следует оповестить саму кредитную организацию и уточнить, какие есть возможности по его отсрочке.

Кредитные каникулы

В том случае, если банк с вами уже знаком какое-то время (например, ипотеку вы выплачиваете не первый год или давно обсуживаетесь в банке по другому продукту), то финучреждение может предложить вам кредитные каникулы. Документально подтвердив факт своей временной неплатежеспособности, вы получите отсрочку по ипотечным платежам, во время которой будете выплачивать банку только проценты по займу.

Каникулы от банка ограничены несколькими месяцами. Иногда банк может предложить кредитные каникулы за дополнительную плату.

Подробнее про этот вид отсрочки платежа вы можете прочитать на нашем сайте.

Рефинансирование

Также можно растянуть срок кредита, уменьшив ежемесячное кредитное бремя за счет реструктуризации. Подробнее можно прочитать тут.

Помните, что при систематической просрочке по ипотеке, как и по любому другому кредиту, к вам сначала обратится отдел по взысканию задолженности самого банка. При продолжительных неплатежах ваш долг по ипотеке будет передан коллекторам. В самом крайнем случае банк может забрать за неплатежи вашу ипотечную квартиру и продать её на торгах.

Не будет лишним, если по «вторичной» квартире документы продавца и документы на недвижимость проверит не только банк, но и независимый риэлтор.

У квартиры объявился собственник

Бывают редкие случаи, когда все документы по приобретенному жилью прошли проверку риэлтором и в самом банке-кредиторе, но жильё у вас все равно через какое-то время заберут. Эта опасность актуальна даже спустя несколько лет после приобретения квартиры.

Это возможно, во-первых, если собственник квартиры наблюдается в психоневрологическом диспансере, прикреплен к нему, имеет справку о невменяемости. Это может быть «предсобственник» жилья – не тот, у кого вы непосредственно приобретали квартиру, а тот, у кого ваш продавец приобретал квартиру сам. Поэтому так важно по возможности просить продавца предоставить справку о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Лучшим вариантом будет присутствие покупателя недвижимости при получении данных справок продавцом. Но здесь существует камень преткновения – многие продавцы могут обидеться на подобную просьбу.

Во-вторых, вы можете лишиться квартиры, если окажется, что не было получено согласие на ее продажу ото всех собственников недвижимости. Как вариант – какое-то согласие оказалось поддельным.

В-третьих, если у собственника квартиры есть несовершеннолетние дети. Тут присутствует сложный путь, связанный с законом о приватизации жилья. Вкратце: если в 90-ые годы несовершеннолетний ребёнок не принимал участие в приватизации, то имеет право один раз приватизировать квартиру после достижения им совершеннолетия. Выход – не брать квартиру в доме, построенном в период 1991-1994 годов. В то время были часты истории, когда на момент приватизации ребёнка прописывали в квартире, но не включали в число собственников.

Четвертая возможность потерять жильё – если собственник квартиры был выписан из квартиры неправомерным путём. Такая история может произойти, к примеру, с сидящим в тюрьме собственником. Когда он выйдет на волю, то может подать в суд и скорее всего его выиграет. Деньги вам не вернут, квартира перейдёт к отсидевшему владельцу.

Пятый вид риска – если вы покупаете квартиру не у самого собственника, а у его доверенного лица.

Существуют и иные вариации

Вышеперечисленных проблем можно избежать только в одном случае – если вы покупаете квартиру на «первичке» непосредственно у застройщика. Хотя и при таком раскладе может произойти неприятность – если застройщик не поставит дом на кадастровый учёт.

Если у вашей квартиры, купленной на вторичном рынке, все же объявился собственник, придется судиться. Главное правило здесь – собрать все имеющиеся документы, которые были переданы вам и получены вами на момент совершения ипотечной сделки, а также нанять хорошего адвоката.

Развожусь с супругом-созаёмщиком

Согласно Гражданскому кодексу Российской федерации (часть первая, 256 статья), имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Одновременно имущество, которое принадлежало каждому из супругов до вступления в брак либо полученное супругом во время брака в порядке дарения или наследования, является единоличной собственностью данного конкретного супруга.

Однако личное имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что «в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.)».

В случае, если между мужем и женой был заключен брачный договор, при расторжении брака следует руководствоваться положениями этого документа.

При разводе можно поступить по-разному – переоформить кредит на одного из супругов, продать квартиру и разделить полученную сумму, продолжить выплачивать кредит (одному или обоим) и продать недвижимость после окончательной выплаты, можно попробовать и посудиться за право собственности и переход обязательств по ипотечному кредиту. Сравни.ру советует исходить из индивидуальных взаимоотношений и необходимостей пары, а о способах дележки ипотечной квартиры почитать тут.

Тем не менее помните: если объект недвижимости был приобретён в браке, то при продаже квартиры потребуется предоставить нотариально заверенное согласие супруга на реализацию имущества, даже если вы разведены, либо свидетельство о смерти, если супруг умер.

Об особенностях ипотеки в гражданском браке читайте здесь.

Ипотека на вторичное жилье

Несмотря на большое количество сдаваемых в эксплуатацию многоквартирных жилых домов по-прежнему особой любовью россиян пользуется именно вторичное жилье.

Ипотека на вторичку, хоть и не имеет таких процентных льгот, как кредиты на первичное жилье, почти в 3 раза популярнее – по статистике, порядка 75-80% граждан РФ предпочитают становиться собственниками именно такого жилья.

Преимущества и недостатки приобретения жилья на вторичном рынке в ипотеку

Популярность ипотеки на вторичное жилье, в том числе без первоначального взноса, объясняется сразу несколькими преимуществами:

  • Гораздо больший выбор вариантов жилья по сравнению с первичным рынком недвижимости.
  • Возможность въезда в приобретенную квартиру сразу после заключения сделки купли-продажи и оформления договора ипотеки. При этом в сравнении со строящимся и только планируемым к сдаче строительным объектом покупателю не нужно выжидать некоторое время (которое порой неприлично затягивается), пока жилой дом не будет сдан в эксплуатацию. Даже если купленное жилище нуждается в ремонте, его новый владелец волен сам решать, сначала въехать и затеять ремонт или наоборот, сначала отремонтировать квартиру и лишь затем переехать.
  • Как правило, новые многоквартирные дома строятся в малообжитых районах, часто на окраинах города с неразвитой инфраструктурой. В то же время вторичное жилье обычно располагается в районах с уже сложившейся инфраструктурой, всегда можно подобрать квартиру по своему вкусу – ближе к работе, месту учебы, удобным транспортным развязкам и т.п.
  • Полное отсутствие рисков, связанных с недобросовестными застройщиками. Не раз по общественному телевидению транслировались расследования, связанные с тем, что пайщики, отдавшие свои последние сбережения, пострадали от застройщиков-мошенников и много лет не могут ни въехать в приобретенное жилье, ни вернуть свои деньги.
  • Более доступная стоимость недвижимости на вторичном рынке по сравнению с первичным.

Процентные ставки по ипотечным займам, связанным с приобретением жилья на вторичном рынке, также отличаются в меньшую сторону (за исключением льготных условий кредитования, т.н. социальной ипотеки). Это связано с тем, что банк сразу после оформления договора кредитования получает приобретаемую квартиру в качестве залога, тогда как финансируя покупку недвижимости в недостроенном доме, кредитное учреждение берет на себя больше рисков.

Однако интересуясь тем, как оформить ипотеку на вторичное жилье, не стоит забывать и об имеющихся рисках, например, таких, как:

  • Наличие прав третьих лиц на приобретаемое по ипотеке жилье – об этом владелец жилья вполне может умолчать. Также квартира может быть заложена или иметь какие-либо другие обременения, которые не всегда «всплывают» в момент оформления сделки купли-продажи. К сожалению, даже доскональная юридическая проверка документов на недвижимость не может дать 100%-ную гарантию того, что в один прекрасный момент не объявятся лица, рассчитывающие на квартиру как наследники или собственники.
  • Часто в понравившейся вам квартире перекрытия и коммуникации могут находиться в весьма плачевном состоянии, что нередко вынуждает банки отказывать в кредитовании. То же самое касается давно построенных домов, отсутствия капитального ремонта, неблагополучных районов, поскольку банк оценивает квартиру с точки зрения её ликвидности.
  • Незаконные перепланировки – ещё одна серьезная проблема с точки зрения переоформления прав собственности на квартиру, поскольку исправление ситуации может затянуться на неопределенный срок.
  • Наконец, далеко не всегда собственник недвижимости соглашается на то, что она будет куплена по ипотеке. Это связано с тем, что в таком случае в договоре приходится указывать фактическую стоимость квартиры, а это может быть невыгодно при исчислении и уплате налогов.
Это интересно:  Возврат налога при покупке квартиры в ипотеку в строящемся доме по договору долевого участия (ДДУ): в каких случаях и как можно оформить имущественный вычет по НДФЛ?

Почему банк может отказать в ипотеке при покупке квартиры на вторичном рынке

Хотя вопрос о том, дают ли ипотеку на вторичное жилье, не стоит, нередко кредитные учреждения отказывают в финансировании сделок по покупке недвижимости на вторичном рынке. Почему же это происходит? Рассмотрим самые распространенные причины.

  1. Отказ в покупке квартиры, если со дня смерти её собственника прошло менее 6 месяцев.
  2. Отказ в финансировании купли-продажи при оформлении сделок между родственниками.
  3. Отказ в ипотеке при наличии в числе потенциальных владельцев приобретаемой квартиры социально незащищенных категорий граждан, например, инвалидов. Это объясняется тем, что при возникновении просрочек и непогашении кредита выселение таких собственников из квартиры очень проблематично.
  4. Отказы в приобретении комнаты в коммунальной квартире или общежитии связаны с тем, что при необходимости реализовать такую недвижимость будет затруднительно ввиду недостаточного спроса.
  5. Также нередки отказы в кредитовании покупки квартиры в давно построенном доме, износ которого составляет более 60%.

Если вы ознакомились со всеми плюсами, минусами ипотеки на вторичное жилье, и теперь вам нужен лишь порядок действий – продолжим!

Пошаговая инструкция по подготовке и оформлению ипотеки на приобретение вторичного жилья

С чего же начать, если решение о покупке квартиры в кредит уже принято?

1. Сбор и подготовка минимального пакета документов.

Хотя у каждого банка имеется свой перечень необходимых документов, предоставляемых для экспертизы потенциальным заемщиком, есть некий must-have, который требуют все кредитные организации.

Если вы хотите повысить свои шансы на одобрение ипотеки, причем на максимально выгодных условиях, заранее озаботьтесь подготовкой следующих документов:

  1. Паспорт и/или другое удостоверение личности, причем не только самого потенциального заемщика, но также созаемщиков и поручителей (если они планируются),
  2. Справки и другие документы, подтверждающие официальную трудовую занятость и платежеспособность заемщика,
  3. При наличии супруга/супруги – свидетельство о браке,
  4. При наличии недвижимости, которая выступит в качестве залога (за исключением приобретаемой в кредит квартиры) – документы на закладываемое имущество,
  5. При наличии – сертификат на получение МСК и др.

2. Выбор банка-кредитора.

Естественно, что всех заемщиков интересует самая дешевая ипотека на вторичное жилье. Чтобы найти оптимальный вариант, необходимо изучить кредитные программы сразу нескольких кредитных учреждений.

Не секрет, что наиболее популярными в плане ипотечного кредитования являются такие банки, как Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк и некоторые другие. Большим плюсом будет наличие у вас на руках минимального пакета документов – тогда кредитный сотрудник сможет сразу рассчитать ту сумму займа и ту кредитную ставку, на которые вы сможете рассчитывать. Также советуем обратить внимание на такие моменты, как наличие или отсутствие дополнительных требований к заемщику, приобретаемому жилью, какие-либо комиссии и т.п.

Нередко подобрать кредитное учреждение для ипотеки могут помочь риэлторы или ипотечные брокеры, владеющие более полной информацией о банках, предлагающих самые выгодные условия по ипотечному кредитованию

3. Оформление кредитной заявки.

После того, как банк выбран, и предварительное согласие получено, необходимо собрать полный пакет документов в соответствии с требованиями именно этого финансового учреждения.

Кредитный работник, получив на экспертизу весь пакет необходимых документов, оценивает кредитную историю заемщика, его платежеспособность и обеспечение по кредиту. По результатам экспертизы выносится положительное или отрицательное заключение о выдаче ипотечного займа.

4. Подбор подходящей квартиры на вторичном рынке.

Помните, что с момента вынесения положительного решения кредитного комитета по заявке у потенциального заемщика есть всего 3-4 месяца на то, чтобы выбрать подходящую квартиру, отвечающую требованиям банка, и приобрести её на заемные средства. В противном случае весь пакет документов придется подготавливать заново.

На этом этапе очень эффективной оказывается помощь грамотного риэлтора, специализирующегося на ипотечных сделках с недвижимостью – он обычно назубок знает все требования банков и подбирает только те варианты, которые устроят кредитное учреждение.

5. Оценка стоимости недвижимости экспертами.

Несмотря на то, что предварительное одобрение от банка получено, а квартира – выбрана, предстоит самое интересное, а именно – определение не рыночной, а оценочной стоимости недвижимости. Эту оценку проводит экспертная организация, и именно от результатов экспертизы будет зависеть окончательная сумма кредита, которую даст банк.

Совет! Поскольку стоимость экспертизы оплачивает заемщик, а если сделка не состоялась – сумма не возвращается, можно обратить внимание на банки, предоставляющие такую услугу, как бесплатная оценка объекта недвижимости.

6. Оформление ипотечного кредита и заключение сделки купли-продажи.

Эти две сделки происходят в один день, причем в тот же день заемщик должен заключить и договор страхования недвижимости, приобретаемой в счет ипотечного займа.

Если рассмотреть процедуру оформления пошагово, то получится следующая картина:

  1. Оплата комиссии банку-кредитору,
  2. Оформление договора страхования,
  3. Оформление договора залога и одновременно подписание кредитного договора,
  4. Заключение договора купли-продажи,
  5. Перечисление покупателем продавцу первоначального взноса (иными словами, собственных средств заемщика),
  6. Через 5-7 дней, как будет получено Свидетельство из Росреестра о регистрации сделки, банк-кредитор перечисляет продавцу оставшуюся сумму (кредитные средства), а заемщик становится собственником квартиры, которая одновременно является предметом залога.

Теперь вы знаете, как оформляется ипотечный кредит на вторичку.

Давайте теперь выясним, какие условия и проценты банков предлагаются по ипотеке на вторичное жилье.

Видео: Ипотека на вторичном рынке жилья в программе «Личная территория»

Лучшие предложения по ипотеке в 2019 году

1. Сбербанк России.

Ведущий банк страны предлагает кредитные продукты всего под 12,5-13% годовых. При этом срок кредитования составит до 25 лет, а минимальный взнос заемщика должен быть не менее 15%. Сумма займа начинается от 170 000 рублей.

2. Банк Тинькофф.

Тинькофф предлагает профинансировать покупку вторичного жилья всего под 12,75% годовых при условии, что первоначальный взнос заемщика не менее 15%. Сумма займа не может превысить 99 млн рублей.

3. Россельхозбанк.

Здесь предлагается ипотечное кредитование покупки квартир на вторичном рынке под 13,5% в год при первоначальном взносе от 15%. Максимальная сумма займа составляет 20 млн рублей, а срок финансирования не превышает 30 лет.

Оставьте комментарий