Ипотека каких земельных участков не допускается, можно ли взять такой кредит, почему не все банки дают, каковы критерии и требования к объекту и заемщику?

Ипотечный кредит на земельный участок

Институт ипотеки — продукт современной экономики, который активно развивается. Рыночная экономика не может существовать нормально без его надлежащего развития, так как ипотека — важнейший инструмент кредита.

Земельные участки также относят к предметам ипотеки. Регулируется вопрос законом 102-ФЗ от 31.12.2017 (Глава XI).

Рассмотрим особенности ипотеки земельных участков, а также могут ли земельные участки быть предметом ипотеки при продаже.

Виды земельной ипотеки и нормативное регулирование вопроса

Земельный участок — объект недвижимости, который относится к предмету ипотеки. Принцип единства земли и объекта недвижимости, который построен на ней, в 2019 году определяет Земельный Кодекс, а правовые особенности — вышеуказанный закон 102-ФЗ.

В России существуют следующие виды земельной ипотеки:

  • на покупку земельного участка;
  • на приобретение земли для строительства частного дома.

Перед подписанием ипотечного договора на покупку земли банк или другая кредитная организация определяет ее ликвидность. Если заемщик окажется неплатежеспособным, недвижимость можно выставить на торги, чтобы погасить долг.

Гражданин будет наделен правами собственности на землю, что будет подтверждено реестром, выданным в кадастровом органе. У участка должны быть четкие границы, установленные при проведении межевания.

Критерии земельного участка

Критерии, которые предъявляются к земельному участку для ипотечного кредитования:

  • земля предназначается только для жилищного строительства или под садоводческий участок;
  • наличие строго очерченных границ;
  • до участка можно добраться на общественном транспорте;
  • рядом хорошо развита инфраструктура;
  • банк не будет одобрять кредит на землю, которая расположена в промышленной зоне или рядом с экологически опасными предприятиями;
  • наличие дороги рядом с предлагаемой в залог землей;
  • на выбранную землю не должен быть наложен ареста, аренда;
  • на нем не должно висеть уже оформленного залога.
  • Самые востребованные земельные участки — участки в коттеджных поселках.

    Предмет ипотеки

    Предметом ипотеки согласно ст.62 ФЗ «Об ипотеке» могут быть:

    • земли, которые не имеют ограничения в обороте;
    • если земля находится в общей долевой собственности, ипотеку устанавливают на участок, который принадлежит заемщику, выделенный из земли, находящейся в общей долевой собственности.

    Банки могут отказать в выдаче ипотечного кредита на земельный участок, если земля не подлежит залогу (ст.63, Закон «Об ипотеке»):

    1. Земельный участок находится в муниципальной, государственной собственности. Запрет позволяет сохранять целостность государства.
    2. Часть участка земли, площадь которой меньше установленной нормативно-правовыми актами (слишком маленький земельный участок).

    Документы, необходимые для оформления ипотечного договора на землю

    Ипотечный договор оформляют, если собраны следующие документы:

    • свидетельство о государственной регистрации прав собственности;
    • план с индивидуальным кадастровым номером, назначением земли, ее адресом;
    • договор купли-продажи;
    • отчет эксперта-оценщика;
    • документ об отсутствии на участке построек.

    Основное отличие земельной ипотеки от обычной — обратный порядок действий. При приобретении квартиры сначала будущий покупатель присматривает несколько подходящих вариантов, а потом подает заявку.

    Но если планируется приобретение земельного участка в кредит, сначала следует выбрать банк, узнать все требования, затем подбирать землю.

    Преимущества такой ипотеки:

    • процентная ставка на ипотечную землю ниже, чем процент в обеспеченном потребительском кредите;
    • большой срок погашения займа;
    • можно строить без оглядки на требования банка, если иного не прописано в договоре.

    Кому вероятнее всего одобрят такой кредит

    Кредитный договор заключается только с:

    • гражданином Российской Федерации;
    • совершеннолетним (исключение — граждане пенсионного возраста);
    • лицом, имеющим стабильную занятость;
    • гражданин имеет достаточный для погашения постоянный доход;
    • есть хорошая кредитная история.

    Процесс оформления

    Шаги оформления ипотеки на земельный участок:

    • нужно выбрать отделение банка, в котором собираетесь взять ипотеку;
    • ознакомиться с требованиями кредитной организации;
    • подать заявку, дождаться одобрения банка;
    • подготовить документы на земельный участок;
    • банк проверяет документы;
    • получить кредитные средства и приобрести земельный участок, если у банка не возникнет возражений.

    Подробнее о договоре

    Договор ипотеки земельного участка – сделка о залоге недвижимого имущества, являющаяся гарантией возврата денежных средств. По договору о залоге земельного участка одна из сторон — залогодержатель, который является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой.

    Может получать удовлетворение денежных требований к должнику по обязательству из стоимости участка залогодателя (второй стороны) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

    Заключается договор в письменном виде, регистрируется органами государственной регистрации прав на недвижимость по месту нахождения участка. К документу прилагают кадастровый паспорт участка.

    В ипотечном договоре земельного участка указывают:

  • предмет ипотеки;
  • оценку;
  • размер, основания возникновения и срок исполнения ипотечного обязательства;
  • адрес участка и его кадастровый номер;
  • наличие объектов недвижимости на участке, если есть;
  • площадь участка;
  • назначение земли и цель ее использования;
  • право собственности;
  • название органа государственной регистрации прав на недвижимость, которая зарегистрировала это право.
  • Предметом договора часто являются земельные участки, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального строительства и т.д.

    Ипотека здания допускается с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором построено здание или сооружение.

    Если земельный участок передали по договору аренды гражданину или юрлицу, арендатор участка может отдать арендные права в залог на срок договора аренды участка с согласия собственника участка.

    Официальное действие залога начинается с момента государственной регистрации сделки в территориальном отделении государственного реестра.

    Если участок является залогом по ипотечному договору, залогодатель вправе строить на нем все что угодно без ограничений от финансовых организаций. Ипотека автоматически распространяется и на данные объекты.

    Содержание пунктов

    Обычный ипотечный договор содержит следующие пункты:

    • шапку с наименованием адреса, датой составления договора, паспортными данными и адресом сторон;
    • предмет соглашения – основные и дополнительные условия, адрес участка, кадастровая стоимость, порядок продажи дома;
    • гарантии;
    • обязанность сторон;
    • страховые особенности;
    • ответственность;
    • итоговые нормативы;
    • реквизиты сторон, подписи.

    Альтернатива ипотеке земельного участка

    Несмотря на множество преимуществ, земельная ипотека — не самый из выгодных вариантов покупки земли. Земельный участок — нестандартный залоговый объект, а может быть еще и неликвидным.

    Банку невыгодно выдавать заемщику круглую сумму. Выдадут лишь маленькую сумму ипотеки.

    Для диверсификации своих рисков банк использует повышенный коэффициент для определения суммы займа: редкому гражданину хватит и половины денег на приобретение земли.

    Выход из ситуации:

    • предоставить банку залог;
    • оформить потребительский кредит;
    • взять ссуду под залог имеющейся недвижимости.

    Потребительский кредит поможет, когда выбранный участок не вписывается в требования банка. Стоимость земли невысокая, и выплатится долг по кредиту за 5-6 лет.

    Ипотека под залог недвижимости поможет, если участок банком не одобрен, а средств кредита на приобретение земли недостаточно. Процентная ставка по ипотеке выше.

    Аренда

    Можно сдавать в залог арендные права на имущество. Передаются в залог права аренды только в пределах срока договора аренды земельного участка. Арендные права на земельный участок могут быть заложены только с согласия собственника земельного участка.

    Залог права аренды участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, допустим без согласия арендодателя при условии его уведомления.

    Взыскание

    Взыскание на заложенное имущество накладывают, если гражданин не исполняет или плохо исполняет обеспеченное залогом обязательство: не платит или платит несвоевременно сумму долга. В таком случае предмет залога отчуждают по решению суда.

    Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, которое было заложено по ипотечному договору, по судебному решению. Исключение — допущено удовлетворение подобных требований без обращений в суд.

    Отсрочка на срок до года по просьбе залогодателя предоставляется:

    • залогодатель – гражданин, и независимо, какое имущество заложено им по ипотечному договору, если залог не связан с предпринимательской деятельностью;
    • предмет ипотеки – земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

    Реализуется (продается) заложенное имущество, на которое обращено взыскание, с публичных торгов на аукционе. Цель – выручить за продаваемое имущество наивысшую цену.

    Кредитор получает деньги по неисполненному обязательству, а должник получает разницу между суммой, которая получена при реализации заложенного имущества, и размером обеспеченного залогом требования.

    Что касается ипотеки земельных участков, которые предназначаются для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства, предмет залога — земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность которой не разграничена.

    Эти участки передают в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком на обустройство данных участков, иными словами, для строительства объектов инженерной инфраструктуры.

    Решение об ипотеке земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности, принимают органы местного самоуправления. Решение об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимаются органами государственной власти субъектов РФ.

    Это интересно:  Ипотека пенсионерам в Россельхозбанке: дают ли пожилым людям кредит на жилье, каковы действующие программы, условия получения и список необходимых документов

    Если земельный участок реализуют на аукционе, обязательны следующие условия:

    • начальную продажную стоимость устанавливают судебным решением об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по ипотечному договору;
    • организатор аукциона — специализированная организация, выбираемая залогодержателем с согласия законодателя.

    Как только все аукционы объявляются несостоявшимися или после заключения договора купли-продажи земельного участка с единственным участником аукциона ипотека участка прекращается.

    Совершение сделки между физическими и юридическими лицами

    Заключение соглашения о предоставлении земельного участка в банк в качестве залога между юридическими и физическими лицами — стандартная процедура.

    Обычно заемщики получают ипотеку на основании предоставления недвижимого имущества, как залогового обеспечения сделки. Так кредиторы получают официальное право совершать взыскания на имущество, если гражданин не погашает задолженность.

    В остальном классический алгоритм действий выглядит так:

    • заключается кредитный договор, регистрируется в едином государственном реестре;
    • имущество используется заемщиком, исключением является возможность отчуждения земли без согласия банка;
    • оформляется закладная для удостоверения банка на право распоряжения залоговым имуществом;
    • регистрируются фактические имущественные права.

    Заинтересованное в ипотечном кредитовании лицо вправе строить любые объекты строительства на заложенной территории. Все сооружения будут автоматически переведены в категорию предметов залогового обеспечения.

    Также допустимы договоренности о другом порядке регулирования отношений в рамках проводимых строительных мероприятий.

    Земельная ипотека в 2019 году

    Одним из вариантов получения ипотеки является кредит на приобретение земельного участка для последующего строительства домовладения. Такие программы предлагаются не всеми кредитными компаниями, в основном банками с государственным участием.

    Какие требования к участку и заемщику заявляются кредиторами, где можно оформить кредит в 2019 году, параметры и порядок выдачи.

    Можно ли купить земельный участок в ипотеку?

    Ипотека на земельный участок представляет собой ссуду, предоставляемую кредитной организацией для приобретения земли. Участок остается в залоге у банка, пока задолженность не погашена. Процедура рассмотрения заявки, параметры кредитования, требования к заемщику не отличаются от условий других ипотечных программ. Главные особенности заключаются к требованиям к состоянию земельного участка.

    Для банка сделка обладает повышенными рисками, т. к. земля не является высоколиквидным залогом, могут возникнуть трудности с определением ее рыночной стоимости, дальнейшим использованием в период действия договора залога. Поэтому к заемщику предъявляются более жесткие требования и условия сделки. Может потребоваться предоставление дополнительного залога, поручительства, привлечение созаемщиков.

    Условия предоставления ипотеки на земельный участок

    Возможность предоставления ссуды на покупку земли определяет кредитор. Он выдвигает свои требования и условия договора. Сам объект недвижимости и заемщик должны соответствовать условиям, которые выдвигает банк.

    Порядок выдачи земельного кредита регулируется ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 1998 г.

    Требования к объекту залога

    К участку предъявляются следующие обязательные требования:

    • категория земель должна быть для индивидуального жилищного строительства;
    • удаленность от областного центра до 30-100 км.;
    • участок не должен быть в долевой собственности или принадлежать государству;
    • отсутствие у участка принадлежности к природоохранной зоне и прочих обременений;
    • обеспечение подъезда к земле;
    • наличие границ земельного надела;
    • величина надела в диапазоне 6-50 соток.

    Дополнительно может быть выставлено требование наличия проведенных коммуникаций: свет, вода, канализация, газ и т. д. Приоритет отдается участкам, расположенным в коттеджных поселках.

    Требования к заемщику

    Обязательными условиями для заемщика являются:

    • гражданство РФ;
    • наличие постоянной регистрации в районе, который обслуживается банком;
    • минимальный стаж от 6 месяцев;
    • постоянный достаточный доход;
    • доля затрат на обслуживание долга в бюджете заемщика не может быть более 30-50%.

    Дополнительные требования зависят от кредитора. По сделкам допускается привлечение созаемщиков.

    Порядок получения займа

    Сделка проходит в несколько этапов:

    1. Сначала заявитель выбирает кредитора для получения ипотеки. Если он является клиентом банка, получает в нем заработную плату, является вкладчиком и т. д., он обращается в свою кредитную организацию. В иных случаях следует проанализировать условия разных финансовых структурах и выбрать наиболее приемлемые.
    2. Потребуется собрать пакет документов: паспорт, второй документ, справки о доходах, занятости, дополнительные документы, подтверждающие платежеспособность и состоятельность заявителя (ПТС на автомобиль, свидетельства на право собственности на имеющуюся недвижимость, заграничный паспорт, диплом об образовании и т. д.).
    3. Вместе с пакетом документов на заемщика предоставляются документы на приобретаемый участок (договор купли-продажи, кадастровый паспорт, выписка из ЕГР и т. д.). Банк осуществляет проверку залога. Он может запросить дополнительные документы или выставить дополнительные требования. Заемщик производит оценку предлагаемого в залог имущества.
    4. После одобрения заявки, готовятся и подписываются договора земельной ипотеки, кредитный договор и другие документы. Договор залога передается на регистрацию.
    5. После регистрации сделки в уполномоченных органах заемщик получает на руки документы на право собственности на участок с обременением: залог в банке. Кредит предоставляется на его счет.

    Особенности ипотеки земельных участков

    Несмотря на то, что ипотека на земельный участок является разновидностью сделок на приобретение недвижимости, условия выдачи имеют свои особенности, которые необходимо учитывать при оформлении:

    1. Заемщик имеет право осуществлять строительство на участке без согласования с банком.
    2. Заемщик получает право на распоряжение всей недвижимостью, расположенной на предмете залога.
    3. Объект залога не требуется страховать.
    4. Процентные ставки по таким сделкам выше, а максимальная сумма кредита, которая может быть предоставлена под залог конкретного участка не может быть больше 50–75% его рыночной стоимости.
    5. Рыночная стоимость определяется квалифицированной оценочной компанией, услуга платная, оплачивает расходы заемщик.

    Банки, выдающие ипотеку на землю

    Наиболее популярными являются программы Сбербанка, ВТБ, Россельхозбанка. Представительства данных организаций имеются во всех средних и малых городах России, поэтому обслуживаться в данных компаниях удобно.

    1 Сбербанк

    В кредитной организации предлагается программа «Загородная недвижимость»:

    • максимальная сумма кредита составляет 75% от рыночной стоимости земельного участка;
    • срок до 30 лет;
    • процентная ставка от 9,5% годовых;
    • взнос собственными средствами от 25%;
    • кроме залога земельного участка требуется поручительство физических лиц;
    • возраст заемщика с 21 года до 75 лет (на момент погашения), стаж не менее полугода на последнем месте работы;

    Для увеличения суммы кредита возможно привлечение созаемщиков. Дополнительно заемщик получает возможность оформить кредитную карту с лимитом до 600 тыс. р. Зарплатные клиенты кредитуются на индивидуальных условиях.

    2 ВТБ

    ВТБ предлагает ипотечные программы в т. ч. на земельные участки со следующими параметрами:

    • сумма кредита 600–30000 (для Москвы) 15000 (для регионов) тыс. р.;
    • процентная ставка от 10,7%;
    • срок до 20 лет;
    • взнос собственными средствами минимально 30%;
    • клиент дополнительно может оформить потребительский кредит по программе «Ипотечный бонус» под 12,5% годовых.

    Заявку на кредит можно подать онлайн.

    3 Россельхозбанк

    С помощью ипотеки от Россельхозбанка заемщик получает возможность приобрести квартиру, дом или земельный участок:

    • сумма 100–20000 тыс. р.;
    • срок дот 30 лет;
    • процентная ставка 11,45–12,0% годовых;
    • взнос собственными средствами не менее 15%;
    • возраст заемщика 21-65 лет, стаж не менее 6 месяцев на последнем месте работы.

    Для получения кредита требуется подтвердить собственный доход и занятость. Для увеличения суммы кредита возможно привлечение до 3-х созаемщиков.

    Альтернативные варианты покупки земли без ипотеки

    Занять деньги для приобретения земли можно без оформления ипотеки. Дополнительными вариантами являются: получение нецелевого потребительского кредита, заключение договора аренды с последующим выкупом надела, участие государственных программах и т. д.

    Потребительский кредит

    Потребительские кредиты предоставляются всеми банками, поэтому заемщику не потребуется искать специальные ипотечные земельные программы. Сумма кредита будет зависеть от платежеспособности заемщика. Ограничением по сделке может выступить срок кредитования. Нецелевые займы предоставляются на 5-7 лет.

    Преимуществами получения нецелевой потребительской ссуды являются:

    • упрощенная процедура оформления, не требуется предоставление обеспечения;
    • сделку можно оформить по двум документам, не подтверждая собственный доход (для постоянных клиентов банка);
    • банк не будет проверять целевое использование ссуды;
    • не потребуется производить оценку стоимости участка, что позволит снизить полную стоимость сделки;
    • срок рассмотрения заявки в банке 1-2 рабочих дня, тогда как сделки по ипотеке рассматриваются до 5-6 дней;
    • кредит будет сразу перечислен на счет заемщика, не требуется государственная регистрация договора;
    • земля не будет находиться в залоге, заемщик сможет ее продать, обменять, подарить при необходимости.

    Ссуды предоставляются без обеспечения, поэтому обладают повышенными рисками для банков. В связи с этим процентные ставки по потребительскому кредитованию выше, чем по целевым ипотечным займам. Но, если позволяет платежеспособность заемщика, и кредит будет погашен за несколько лет, переплата по сделке будет невысокой.

    Это интересно:  Досрочное погашение ипотеки: что это такое, виды выплаты и как проходит процедура закрытия кредита

    Если заемщик имеет в собственности иную недвижимость, он может оформить нецелевой кредит под ее залог. Обеспеченные кредиты предоставляются банками на самых хороших условиях: минимальная процентная ставка, максимально возможная сумма и срок. Такие программы предлагаются Сбербанком, Альфа Банком, ВТБ и т. д.

    Аренда земельного участка с выкупом

    Данный вариант подразумевает заключение договора аренды земельного надела с условием постепенной выплаты за него. После того, как вся сумма денежных средств будет выплачена собственнику, земля переоформляется на нового владельца.

    Такие сделки обладают высокими рисками и особенностями. Заключать договора стоит только с помощью профессиональных юристов, которые смогут проверить все условия сделки и исключат возможные мошеннические действия.

    Поддержка государства или работодателя

    Получить социальную ипотеку на землю не получится, государственная программа предназначена для приобретения жилья. Если заемщик попадает в категорию малоимущих, многодетных, работников бюджетных организаций, он может воспользоваться специальными предложениями по предоставлению земельных участков отдельным категориям граждан, которые действуют в некоторых регионах. О возможности оформления сделки в конкретной области узнают в уполномоченных органах власти.

    Крупные компании могут предлагать своим работникам специальные льготные кредиты, в т. ч. на приобретение земельного надела. Примером является корпорация РЖД, где сотрудники могут оформить ипотечный заем под 2-6% годовых.

    Ответы на вопросы

    Можно ли получить кредит на земельный участок, на котором расположен недостроенный дом?

    Данная возможность рассматривается кредитором в индивидуальном порядке. Наличие на участке недостроенных строений может не повлиять на его рыночную стоимость. Будет произведена оценка самого залога без учета произведенных в него дополнительных вложений. Для заемщика данный факт не является выгодным, т. к. снижает максимально возможную сумму кредитования.

    Где можно получить консультацию по оформлению сделки?

    Для получения профессиональной консультации обращаются к специалистам банка. В кредитных организациях работают профессиональные юристы, которые помогут оформить сделку. Также клиент может обратиться в брокерские конторы.

    Они помогут подобрать самые выгодные условия покупки, проверят законность, помогут с составлением документов, и будут сопровождать весь процесс сделки до ее завершения.

    Заключение

    В связи с высокими рисками и жесткими требованиями банков к земельным участкам и заемщикам, сделки по ипотечному кредитованию земли не являются самыми популярными.

    Банки часто отказывают в предоставлении ссуды. Как правило, покупатели находят альтернативные способы покупки участка. Кроме того, приобретая землю в долг, заемщик дополнительно должен изыскать средства для строительства на нем дома и других построек.

    Брать дополнительный кредит не является целесообразным, поэтому проще оформить нецелевой заем. Для увеличения суммы кредита можно привлечь созаемщиков.

    Подходит ли мой дом под ипотеку?

    — Я продаю дом, и мне звонят риелторы с вопросом: «А ваш дом подходит под ипотеку?» Как узнать, подходит ли мой дом под ипотеку? Какие характеристики нужны для этого?

    Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк:

    Выдавая ипотеку на покупку недвижимости, банк оценивает ее ликвидность. Дело в том, что зачастую покупаемая недвижимость выступает предметом залога для банка, гарантирующего своевременное погашение займа. Поэтому требуется, чтобы частный дом, приобретаемый в ипотеку, соответствовал некоторым характеристикам.

    Первая часть требований — технические характеристики. Дом не должен быть в аварийном состоянии, все его конструктивные части должны быть исправны. Желательно, чтобы у дома был бетонный, кирпичный или каменный фундамент. При этом износ жилища должен составлять не более 50%. То есть ветхая избушка, построенная в начале прошлого века, не годится.

    Следующее важное требование — наличие коммуникаций и инфраструктуры. Банки часто требуют, чтобы к частному дому был круглогодичный подъезд, имелись необходимые для жизни коммуникации. Дом должен быть также благоустроенным: удобства на улице не подойдут.

    Кроме того, кредитная организация предъявит требования и к земельному участку, так как купить отдельно дом без земельного надела невозможно. Должно быть проведено межевание участка, а его границы обозначены в документах. Значение имеет и категория земельного участка. Так, легче всего получить ипотеку на частичный дом, который построен на землях населенных пунктов с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства» и т. д. Также банк может одобрить заявку на кредит, если дом расположен на землях сельскохозяйственного назначения «для дачного строительства» или «для ведения личного подсобного хозяйства», однако такие сделки проводятся сложнее.

    Отвечает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева:

    У банков, предоставляющих ипотечные средства на приобретение загородной недвижимости, требования к объекту довольно одинаковые. Земельный участок, дом и иные объекты капитального строительства должны быть поставлены на кадастровый учет. В жилом доме должны быть коммуникации: заведено отопление, водопровод и электричество. Кроме того, необходимо наличие соответствующих договоров с поставщиками услуг.

    Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

    При принятии решения о предоставлении кредита на приобретение дома (или квартиры) банки оценивают свои риски и возможность возврата предоставленных денежных средств не только с точки зрения финансовых возможностей заемщиков, но и с точки зрения рентабельности сделки. Ведь возможно, что у заемщика не будет достаточно средств для выплаты кредита. В этом случае банкам придется самим решать вопрос о продаже заложенного недвижимого имущества и возврате денежных средств. Поэтому на стадии проверки кредитные организации должны понимать, смогут ли они продать объект недвижимости, за какие деньги и в какие сроки в случае, если заемщик перестанет выплачивать кредит.

    При продаже индивидуального жилого дома основными критериями являются:

    • расположение дома в городе (относительно центра города, неблагоприятных районов, наличие развитой инфраструктуры);
    • состояние недвижимости (дом не должен быть аварийным или подлежать сносу);
    • качественные характеристики дома (материал и состояние стен, фундаментов, перекрытий, износ дома, планировка, состояние и обеспеченность инженерной инфраструктурой, этажность, качество отделки и инженерных систем, укомплектованность и качество сантехники);
    • наличие правоустанавливающих документов (отсутствие незаконных перепланировок, оформленный земельный участок, зарегистрированные и проживающие в доме, наличие несовершеннолетних детей).

    В общем, недвижимость должна быть интересна банку как предмет залога для возможной последующей реализации.

    Отвечает генеральный директор Rezidential Group Сергей Ильясаев:

    Понятие дома, подходящего под ипотеку, означает, что объект недвижимости удовлетворяет условиям банков, которые могут выдать покупателю кредит на его приобретение. При этом требования разных финансовых организаций к объектам вторичной недвижимости могут отличаться. Замечу, что на первичном рынке банки сами проводят аккредитацию объектов и готовы выдавать ипотечные кредиты на приобретение квартир в новостройках.

    Рассмотрим самые распространенные ограничения к объектам залога, суть которых подчинена понятию дальнейшей ликвидности дома на рынке.

    • Расположение в структуре города. Если дом находится в депрессивном и малоликвидном районе, по соседству с промзонами, а также другими неблагоприятными объектами, то легко может быть признан неподходящим.
    • Дом не должен быть ветхим, аварийным или предназначенным под снос. Обычно при покупке объекта оценивается ресурсный срок его возможной эксплуатации, который должен составлять не менее 70% от периода, указанного в строительном паспорте дома.
    • В здании не должно быть старых деревянных перекрытий и газовых колонок, которые могут привести к ликвидации объекта залога.

    Говоря о юридических аспектах «пригодности дома под ипотеку», следует отметить, что банки гораздо благосклоннее относятся к недвижимости, последние владельцы которой являются ее собственниками в течение трех лет и более.

    Отвечает сооснователь Lighthouse Estate Иван Маяк:

    Для того чтобы дом подходил под ипотеку, сам собственник должен быть готов к продаже своего недвижимого имущества клиенту, который совершает покупку с использованием ипотечного кредита. Здесь есть несколько моментов:

    • Налоги. Если Вы решили продать дом или квартиру, а право собственности у Вас было оформлено после 1 января 2016 года, то для освобождения от уплаты налогов по сделке Вам нужно будет ждать не три года, а пять лет. При условии, если Вы не совершаете покупку другого объекта недвижимости в том же налоговом периоде (в рамках одного календарного года). Если Вы владеете объектом, право собственности на который было зарегистрировано до 1 января 2016 года, то срок, после которого можно продать квартиру и не платить налог, остается прежним три года. Если же Вы владеете недвижимостью более трех лет, можно считать, что Ваш объект под ипотеку подходит. И нет ничего страшного в том, что деньги Вы получите не сразу, а средства будут переведены на счет в банке. Это реальный шанс продать квартиру на падающем рынке.
    • Обременения. Если на Ваш дом (квартиру) наложены обременения, то Ваш объект невозможно купить ни в ипотеку, ни за наличный расчет. Обременения могут возникать при разных обстоятельствах. Например, Ваш объект был залогом для получения кредита. В таком случае, сначала гасим кредит, снимаем обременение и только потом продаем недвижимость.
    • Документы. Очень часто, продавая объект недвижимости, собственник не имеет на руках необходимых документов, которые может затребовать банк для одобрения объекта по ипотеке. Вам нужно подготовить кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности (или выписку из ЕГРП), документ-основание (на основании чего Вы стали владельцем объекта).
    Это интересно:  Рефинансирование ипотеки в Газпромбанке: условия заявки, ставки кредита для клиентов Сбербанка и других фирм, для физических и юридических лиц, список документов

    Текст подготовила Мария Гуреева

    Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

    Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

    Ипотека на земельный участок: требования банков к заемщику и к участку, особенности сделки

    Земельная ипотека – относительно новый продукт, предлагаемый банками, стоит отметить, что именно в этом случае спрос породил предложение. Изначально ипотека на землю как на недвижимое имущество, оформлялась при индивидуальном рассмотрении на специальных условиях.

    Особенности приобретения земельного участка в ипотеку

    Связано это с тем, что земельный участок с трудом поддается оценке, так же не легко оценить его ликвидность. Обращаться за ипотекой на землю стоит в крупные банки, так как только в них предусмотрена данная программа. Есть вероятность, что ценного клиента рассмотрят и в банке, который не занимается земельной ипотекой, но в этом случае процедура будет затянута, так как объект не стандартен.

    Требования к земельному участку, приобретаемому в ипотеку

    Кредитное учреждение будет подробно изучать все характеристики земельного участка:

    • В идеале, земля должна быть близко расположена к населенным пунктам с развитой инфраструктурой.
    • Категория земель будет играть ключевую роль, участок должен относиться к землям с разрешенным использованием под индивидуальное строительство.
    • Если участок находится более чем в 100 км от города, где расположен банк, то объект могут не принять на том основании, что сложно будет организовать выезд на осмотр. Свыше 50 км выезд возможен, но лишь при существенной сумме кредита.
    • Так же одним из критериев будет площадь земли, если она меньше критерия, установленного конкретным банком, то объект так же не примут к рассмотрению.
    • Само собой разумеется, что все документы на участок должны быть предоставлены, не допускаются обременения.
    • У участка должны быть зафиксированные границы и собственник.
    • Плюсами объекта будут наличие леса и водоема, наличие транспортных путей для подъезда.

    Возможно оформление ипотеки и на земли сельхоз назначения, но этот вопрос более актуален для юридических лиц, так как при оценке коммерческой эффективности использовании земли будут дополнительно изучаться еще и дополнительные показатели, такие как урожайность, каменистость почвы и другие.

    Виды земельной ипотеки

    Ипотека может выдаваться либо на приобретение самого земельного участка, либо на приобретение земельного участка с последующей постройкой на нем дома. Именно с этим связаны требования к категории земель.

    Дом, который будет построен, может быть как садовым или дачным, так и жилым. Последний вариант особо предпочтителен для банка, так как земли, на который планируется застройка поселения наиболее ликвидный вид залога.

    Клиент, который решил оформить ипотеку на земельный участок должен начать, в отличие от ипотеки на обычную квартиру, не с выбора объекта (если конечно, цель — оформить именно ипотеку, а не потребительский кредит), а с выбора банка. Ипотеку на участок предлагают далеко не все кредитные учреждения, и при получении одобрения, стоит искать землю, подходящую под требования кредитора.

    Отличием от стандартной ипотеки является так же то, что заемщик может возводить строения на ипотечном участке без каких-либо дополнительных согласований с банком. Единственное, чем все же придется заручиться, так это согласием других собственников участка, если таковые имеются.

    Особенности покупки земли в ипотеку

    Последнее время ощущается повышенный спрос на сады, дачи, земельные участки под строительство домов. Ставки по кредитам на покупку таких объектов выше, чем по обычной ипотеке, но все же более выгодные, чем по не обеспеченному потребительскому кредиту. Явным преимуществом является длительный срок кредитования (в основном 10 лет, но некоторые банки предлагают и срок до 25 лет).

    Какие сложности могут появиться при покупки земли в ипотеку?

    Возможен вариант приобретения «недостроя», но в этом случае банк будет рассматривать в основном стоимость земли при оценке залога. Кредит может быть получен и на переоформление права аренды на земельный участок.

    Дело в том, что аренда на землю, как правило, длительная, при сроке аренды более пяти лет, согласие собственника (чаще всего это органы власти) на возведение строений не требуется. Это не отменяется необходимости оформления всех документов на постройку.

    В крупных банках есть специальные программы и на кредитование под постройку, и на кредитование для переоформления аренды, предусмотрены это программы, в основном, для юридических лиц, либо крупных предпринимателей. Обычные клиенты, являющиеся физическими лицами, в силу своих потребностей, обходятся программами покупки земли под строительство дачного или загородного дома.

    Альтернатива ипотеке на земельный участок

    Если при оформлении ипотеки на нестандартный объект, такой как земельный участок, клиент пошел обычным путем, то есть сначала выбрал землю под постройку, а только потом обратился в банк, то довольно распространенным вариантом развития событий будет недостаточная для покупки сумма кредита.

    Банки требуют около 50% первоначального взноса при оформлении ипотеки на земельный участок

    При покупке стандартной квартиры ограничения в сумме ссуды обычно связаны с финансовым положением заемщика, в случае с землей, ситуация иная. Кредитные учреждения применяют повышенный дисконт из-за низкой ликвидности залога, это приводит к тому, что значительную часть средств в сделке (до 50%) клиенту приходится выискивать самостоятельно.

    Из ситуации есть три выхода:

    1. Дополнительный залог уже имеющегося в собственности имущества
    2. Потребительский кредит
    3. Кредит под залог имеющегося имущества без залога земли

    Самый выгодный вариант для банка – дополнительный залог квартиры.

    Получается, что кредит на покупку земли (под процент выше обычной ипотеки) обеспечивается дополнительным залогом. Он имеет смысл, если кредит выдается не только на покупку участка, но и на строительство дома.

    Потребительский кредит имеет смысл, если земля не соответствует требованиям банка для ипотеки на земельный участок, либо стоимость участка не большая, есть возможность выплатить кредит за 3-5 лет, не тратя время и деньги на хлопоты, связанные с оформлением залога.

    Если земля не соответствует требованиям банка, но нужен крупный кредит на большой срок для строительства дома на приобретаемом участке, то имеет смысл оформить кредит под залог уже имеющейся недвижимости. Ставка по такому виду кредита больше, чем при приобретении нового жилья, но этот вариант не требует первоначального взноса, да и ставка будет стремиться к той, которая предлагается при «не идеальном» по критериям банка, земельном участке.

    Обычно к выбору этого варианта приходят клиенты после озвучивания окончательной ставки по земельной ипотеке, но расходы на оценку будут уже совершены, поэтому стоит оценить все возможные варианты заранее.

    Оставьте комментарий