Ипотека до брака: кто имеет право собственности на квартиру, если ее взял муж, а выплачивали совместно?

Содержание статьи

Как разделить имущество, если квартира куплена в ипотеку до брака

Часто случается: человек приобретает недвижимость в кредит, а потом женится или выходит замуж – в зависимости от пола. Сможет ли второй супруг претендовать на жилье? Какие нюансы имеет ситуация?

Решение вопроса о том, кому и в каких долях будет принадлежать, например, квартира, если оформлена ипотека до брака, зависит от обстоятельств конкретного случая.

Ипотека погашена до брака

Квартира зарегистрирована на одного из супругов до брака. Кредит погашен полностью до похода мужчины и женщины в ЗАГС. В такой ситуации, никаких споров возникнуть не должно. Очевидно, что супруг, который брал недвижимость в ипотеку, полностью исполнил обязательство за счет личных средств. Совместных денег у мужчины и женщины тогда просто-напросто не было.

Ипотечный кредит не погашен

Договор купли-продажи на недвижимое имущество был подписан до брака. Право собственности – тоже зарегистрировано до похода в орган ЗАГС, но кредитное обязательство исполнялось супругами из нажитых совместно средств.

Совсем иная ситуация. Гражданский кодекс РФ говорит о том, что право собственности возникает с момента его государственной регистрации (или регистрации перехода прав). Таким образом, можно на абсолютно законных основаниях утверждать, что жилье нужно считать личным имуществом супруга, который фигурирует в договоре купли-продажи и в кредитном договоре.

С другой стороны, нельзя не учитывать тот факт, что долг гасился, когда люди уже находились в браке, то есть, использовались общие деньги. Что из этого следует?

Совместным имуществом квартира не станет, в силу норм ст. 34 Семейного кодекса РФ. Но, если для погашения ипотечного кредита использовались общие деньги, а недвижимость остается в собственности только мужа или только жены, то второй супруг имеет права потребовать возврата ему половины внесенных денег.

Произвести справедливый расчет, если квартира приобретена в ипотеку до брака, но обременение снято уже после свадьбы, можно:

Профессиональному юристу будет достаточно легко реализовать один из указанных порядков. Достаточно будет доказать, что взять-то квартиру, скажем, муж смог, но с делом погашения долга, без помощи жены, не справился.

Внимание: суды, как правило, не принимают во внимание аргумент о том, что до развода и раздела имущества один из супругов работал, а другой – сидел дома. Если, например, не работает, а занимается хозяйством, то зарплата или доход от бизнеса мужа будет делиться поровну.

Исключение: человек не работает и не приносит никакой пользы семье. Например, ведет асоциальный образ жизни, страдает алкогольной или наркотической зависимостью.

Если заключен договор участия в долевом строительстве

Когда квартира куплена в ипотеку до брака, то, очевидно, что объект недвижимости существует в природе. Как быть, если один из супругов заключил ДДУ с использованием кредитных средств?

  1. Самого объекта в еще не существует. Дом еще не построен. Вариант: не введен в эксплуатацию.
  2. Право собственности на недвижимость, соответственно, не зарегистрировано.
  3. Имеется кредитный договор, заключенный на мужа или на жену.
  4. Люди состоят в браке, кредит выплачивается за счет их общих денег.

В 2019 года, как и было ранее, действует правило о том, что право собственности возникает с момента его регистрации в органах Росреестра. Если соответствующая запись в ЕГРН будет внесена во время существования брака, то такая недвижимость будет считаться совместной.

Другое дело, что делить её, скорее всего муж и жена будут не в равных долях. Суд должен будет получить ответы на следующие вопросы:

  1. Ипотека взята задолго до брака, или непосредственно перед оформлением союза?
  2. Сколько выплатил супруг из личных средств, в каком размере был погашен кредит из общих финансов?

В итоге, будут определены доли мужа и жены в объекте недвижимости.

Как добиться того, чтобы личное имущество стало совместным?

Если опираться на то, что кредит гасился из общих средств, то можно вернуть часть денег, но нельзя получить в собственность долю недвижимости. Ипотека оформлена до брака, тогда же зарегистрировано право собственности, в браке лишь снято обременение.

В Семейном кодексе РФ есть статья 37, которая говорит о следующем:

личное имущество может быть признано совместной собственностью, если второй супруг вложил в него значительное количество средств, своих или общих, что привело к серьезному увеличению стоимости объекта.

Ипотечный дом оформлен на мужа. Жене родственники дарят серьезную сумму денег. Соответствующий договор оформляется у нотариуса. Женщина решает, что указанные личные средства нужно потратить на капитальный ремонт домика: замену материалов крыши, организацию централизованного водоснабжения, установку солнечных батарей. В результате, из-за произведенных улучшений, цена дома серьезно вырастает.

Если встанет вопрос о разделе имущества, то суд, учитывая вышеуказанные обстоятельства, может признать жилье совместной собственностью мужа и жены.

Как сохранить ипотечную недвижимость в личной собственности?

Определимся, что речь идет о случае, когда кредит гасился в браке. Есть несколько вариантов отстоять жилье:

  1. Настоять на заключении брачного договора. В нем должно быть прописано, что, скажем, квартира, которая числится на муже, останется в его собственности, несмотря на то, что для погашения кредита использовались совместные средства.
  2. Доказать, что второй супруг долгое время не работал по неуважительным причинам, соответственно, он не имеет право требовать раздела имущества, приобретенного в браке.

Первый вариант вполне реально воплотить в жизнь. Второй – посложнее. Как минимум, нужно будет представить заключение нарколога, справки из органов внутренних дел, привести в суд свидетелей.

Если супруг с ипотечной квартирой умер

В случае смерти мужа или жены – собственника ипотечной недвижимости, второй супруг, согласно ГК РФ, становится одним из первых претендентов на наследство. Если кредит уже погашен – хорошо, можно оформлять «чистую» квартиру в собственность. Если кредит еще не погашен, то вместе с имуществом к живому супругу перейдут и долги умершего.

Внимание: перед нотариусом или судом можно ставить вопрос о выделе права собственности в общем имуществе наследника и наследодателя. Правда, предсказать успех такой затеи сложно. Все зависит от обстоятельств конкретного случая.

Таким образом, в зависимости от ситуации, ипотечная квартира может остаться личным имуществом мужа или жены, либо стать совместно нажитой вещью

Если Квартира Куплена До Брака А Ипотека Выплачивалась В Браке

Если квартира взята в ипотеку до брака, как она делится при разводе

Лучшим способом подстраховаться от такого рода неприятных неожиданностей – во время заключения брачного союза согласовать и подписать брачное соглашение. В данном соглашении должны быть прописаны все условия имущественного раздела.

Процедуру оформления брачного соглашения будет лучше возложить на плечи специалиста. Это защитит от допущения возможных ошибок и различных трактовок текста. В договоре будет необходимо обозначить:

Ипотека, взятая до брака, при официальном разводе: право на долю

Если брак распадется – на них можно претендовать обеим сторонам. При разводе собственник выплачивает второму супругу долю из суммы, внесенной по платежам на погашение ипотеки за время существования брака. Не отдать квартиру, забрать ее или не выплатить деньги невозможно. Если один из супругов не имел дохода без уважительной причины и ипотеку погашал работающий супруг, необходимо доказать это. Судебная практика показывает, что это сложно и требуются весомые аргументы. Если причина отсутствия доходов в алкоголизме или принятии наркотических средств – появляется шанс выиграть дело. В противном случае суд согласится с объективными причинами отсутствия заработков. В законе указаны уважительные причины и доказать непричастность жены к ведению домашнего хозяйства или воспитанию ребенка, сложно.

Если в контракте прописано, что материальные ценности принадлежат конкретно одному из супругов, то статья 34 СК РФ бессильна и при разводе имущество делится согласно брачному договору. Возможные пункты контракта:

Ипотека до брака

По закону имущество, приобретенное до брака, при разводе разделу не подлежит. Однако бывают ситуации, когда квартира покупалась в кредит, который не погашен на момент расторжения брака. Как разделить подобную ипотеку и избежать потерь, вы узнаете из статьи.

  • Признание кредита личным долгом супруга, изначально его оформившим. Средства, внесенные ранее вторым супругом, он выплачивает в судебном порядке или по согласию сторон.
  • Разделение недвижимости на доли, после чего кредит переоформляется на каждого супруга по отдельности.
  • Совместное погашение кредита разведенными супругами, после чего каждый получает свою долю.
  • Требование досрочного погашения, если доходы заемщика после развода уменьшатся.
Это интересно:  Первоначальный взнос по ипотеке в Сбербанке: что это такое, каким должен быть минимальный и максимальный вклад и как взять на него кредит?

Ипотека взятая до брака, считается ли совместно нажитым имужеством

Предположим, квартира стоит 5 миллионов рублей. Вы платите, скажем, 2 миллиона личных денег и заключаете ипотечный кредит на 3 миллиона. После этого квартира переходит в Вашу собственность. Конечно, квартира остается в залоге у банка до выплаты долга; однако собственность на нее приобретена покупателем, то есть заемщиком.

Поскольку право собственности на квартиру Вы приобрели ДО брака, то квартира не является общим имуществом супругов и разделена быть не может. Однако три миллиона рублей, выплаченные в период брака- это общее имущество супругов. При этом не имеет значения, работал ли супруг. То есть на это общее имущество, точнее на его половину, супруг может претендовать. В итоге суд может обязать Вас выплатить супругу полтора миллиона рублей.

Квартира куплена в ипотеку до брака

имеете, но только на долю мужа)удачи) Имеете право на половину доли мужа пол квартиры ваша, но вы так же обязаны и платить после развода пол суммы ипотеки. приобретена в браке значит и Ваша доля там есть. Будете претендовать на.

а какое отношение сын от первого брака имеет к вопросу владения квартирой? сын — наследник, но муж-то жив посколько имущество ваша совместная собственность вы вправе ей распоряжаться наравне с супругом, в том числе вселять иных лиц.

Как делить квартиру, если ипотеку оформили до брака, а платили вместе

Если договор участия в долевом строительстве был заключен и оплачен гражданином до вступления в брак, то он и становится единоличным собственником квартиры. Получение ключей от квартиры и, соответственно, оформление права собственности на нее уже после заключения брака само по себе не является основанием для возникновения права общей собственности супругов на данную квартиру.

Супруг будет иметь право потребовать ½ от уплаченных платежей по ипотеке в период брака. Например, квартира стоила всего 2 млн рублей, из них 1 млн был выплачен до заключения брака, а остальные деньги в размере 1 млн рублей уже в период брака. Значит, супруг при разводе будет иметь право потребовать возместить ему 500 тысяч рублей.

Как разделить имущество, если квартира куплена в ипотеку до брака

Квартира зарегистрирована на одного из супругов до брака. Кредит погашен полностью до похода мужчины и женщины в ЗАГС. В такой ситуации, никаких споров возникнуть не должно. Очевидно, что супруг, который брал недвижимость в ипотеку, полностью исполнил обязательство за счет личных средств. Совместных денег у мужчины и женщины тогда просто-напросто не было.

В 2019 года, как и было ранее, действует правило о том, что право собственности возникает с момента его регистрации в органах Росреестра. Если соответствующая запись в ЕГРН будет внесена во время существования брака, то такая недвижимость будет считаться совместной.

Ипотека, оформленная до брака: раздел при разводе

Имущественные отношения между супругами, в том числе при разводе, регулирует Семейный кодекс. В соответствии с ним, все имущество, приобретенное в период брака, является общей собственностью обоих супругов и при разводе делится пополам. В то же время имущество каждого из супругов, приобретенное до свадьбы, остается исключительно его единоличной собственностью.

Если на момент расторжения брака свидетельство не выдано, то бывший супруг может требовать вернуть ему половину заплаченных банку средств из юридически общего семейного бюджета. Как правило, суд обязывает ипотечного заемщика выплатить компенсацию за все годы, когда кредит выплачивался в браке. Чтобы защитить свои финансовые права, поручите раздел ипотечной недвижимости при разводе опытному адвокату.

Квартира куплена в ипотеку до брака: что будет с ипотекой при разводе

Третий вариант, к которому прибегают чаще всего: кредит целиком и полностью переоформляется на одного супруга, при этом он выплачивает второй стороне половину всех платежей, которые были произведены во время брака. При этом совершенно неважно, была оформлена ипотека до брака или уже после свадьбы.

Если же экс-супруг окажется недобросовестным заемщиком и перестанет выплачивать присужденную ему часть долга, то после полной оплаты суммы второй супруг может правомерно взыскать невыплаченную им часть суммы в судебном порядке.

Как оформить договор супругам, если ипотека взята до брака

Соответственно, если у мужа или жены есть цель сохранить ипотечное жилье в личной собственности, то этой стороне необходимо настоять на включении в договор следующего пункта: «Квартира (адрес, площадь и т. п.) приобретенная до брака, остается в собственности Ф.И.О. супруга. Кредит по договору (реквизиты договора) выплачивается им лично из собственных средств, не являющихся семейными».

Если в брачном договоре будет написано, что платежи по кредиту будут осуществляться за счет личных средств только мужа или только жены, то доказать обратное будет непросто. С ходу, даже сложно придумать, какие доказательства можно представить в судебном заседании, чтобы они были убедительными.

Квартира в ипотеку куплена до брака

  • Признание кредита личным долгом супруга, изначально его оформившим. Средства, внесенные ранее вторым супругом, он выплачивает в судебном порядке или по согласию сторон.
  • Разделение недвижимости на доли, после чего кредит переоформляется на каждого супруга по отдельности.
  • Совместное погашение кредита разведенными супругами, после чего каждый получает свою долю.
  • Требование досрочного погашения, если доходы заемщика после развода уменьшатся.

Когда оформление ипотечного соглашения происходило в период брака, то здесь ситуация довольно проста. Оставшаяся сумма задолженности будет разделена в равных частях между сторонами. Если же рассматривать ситуацию, при которой кредит оформил на себя лишь один из супругов и до момента официальной регистрации брака, то здесь есть определенные юридические нюансы.

Как делить квартиру, приобретенную в ипотеку до брака

Когда последний пункт невыполним, то стоит готовиться к сюрпризам. Хотя юристы акцентируют внимание на подписании брачного контракта. В странах СНГ подобные соглашения являются редкими, но в Европе или США договора заключают каждые вторые пары.

Бракоразводный процесс никогда не проходит без последствий, главным из которых считается дележ недвижимости. Вопрос стоит довольно остро, так как каждому из супругов приходится доказывать наличие своей имущественной доли. И если не получается решить вопрос полюбовно, то следует обращаться в суд.

Раздел ипотечной квартиры при разводе

  1. Продажа квартиры и погашение ипотеки из полученных средств. Оставшаяся сумма разделяется между бывшими супругами поровну.
  2. Один супруг выплачивает другому компенсацию, равную стоимости его части в квартире, а, следовательно, становится единственным собственником жилья.
  3. Платежи по ипотеке делятся между экс-супругами на две равные доли, и каждый из них уже самостоятельно оплачивает свою часть долга.

В этом случае на второго супруга также возлагается ответственность по ипотеке. Также при вступлении в брак супруги могут составить брачный контракт, в котором оговорено как разделить ипотеку при разводе.

Продажа квартиры купленной в ипотеку до брака, поручитель третье лицо, ипотека выплачена в браке

Юридически квартира Ваша, согласие супруги на продажу не требуется. Однако, жена имеет право на 1/2 долю в части стоимости суммы выплаченных средств по ипотечному кредиту в процессе брака. Если имущественных споров нет, то согласие можно и оформить, но ту уже Вам решать. Оформленное сейчас согласие избавит от всех возможных проблем в будущем, но при этом может побудить супругу к каким-либо нежелательным для Вас последствиям.

То, что Ваша мать была поручителем, никак на семейный кодекс не влияет. Платежи производились в период брака, значит жена имеет право на эту квартиру (какая часть, ответить нельзя, необходимо понимать суммы)
Согласие жены нужно, но продажа
и «прокатить», все будет зависеть от внимательности регистратора.
В случае развода и при отсутствии брачного договора, жена сможет отсудить какую то часть. То, что жена не работала, значения не имеет, опять же при отсутствии брачного договора.

Раздел квартиры купленной в ипотеку до брака

Если ва�? муж только сам скажет, что вы совместно оплачивали ипотеку, а по-другому никак нельзя доказать, это если конечно так можно, то вы можете при оплате ипотеки постараться зачисленную сумму записывать на свою фамилию

Если ва�? муж только сам скажет, что вы совместно оплачивали ипотеку, а по-другому никак нельзя доказать, это если конечно так можно, то вы можете при оплате ипотеки постараться зачисленную сумму записывать на свою фамилию

Как делится квартира при разводе, если ипотека взята до заключения брака?

Молодые семьи нередко покупают квартиру в ипотеку, но многие стараются сделать это до регистрации брака. Некоторые пары рушатся, поэтому сегодня статистика разводов неутешительна. Очень многих интересует вопрос о том, как быть с оформленной ипотекой до брака при разводе. Узнаем, что об этом говорят законы РФ и судебная практика.

Если ипотека взята до брака, то после развода делится ли квартира и деньги?

Оформленная ипотека до заключения брака в собственность кого-либо из супругов совместно нажитым имуществом являться не будет. В этом случае при разводе эта собственность делиться не будет.

Касается это ситуации, когда вторая половина созаемщиком не выступает. Однако в большинстве вопросов, касающихся имущества, существует подводный камень.

Как правило, ежемесячные выплаты по кредиту совершаются за счет общих средств супругов. В такой ситуации совместным имущество может быть признано, если в суде будет доказано погашение ипотеки за счет общих средств.

В каких случаях муж/жена может претендовать на собственность, приобретенную до заключения брака?

Ремонт в квартире

Единственным случаем, предусмотренным законом, когда муж/жена единоличного собственника вправе добиться денежной компенсации или выдела части имущества, является сделанный за общие деньги ремонт. Вероятность добиться признания права на часть в жилом помещении высока.

Для этого потребуется серьезно подойти к составлению искового заявления и сбору документов. Супругу придется предъявить доказательство того, что его денежные средства были вложены в ремонт или реконструкцию недвижимости.

Для этого необходимо сохранять все чеки и квитанции о покупке материалов для ремонта, техники, сантехники и др. Что по итогу получит супруг, должен определить суд. В основном речь не идет о разделе собственности на равные части, а решается вопрос о выплате денежной компенсации.

Это интересно:  Как продать квартиру в ипотеке: можно ли купить жилье в залоге у банка?

Вероятны случаи, когда суд в разделе имущества отказывает. Происходит так потому, что не каждый ремонт может служить основанием для раздела имущества, принадлежащего одному из супругов, поскольку существенно цену жилья не изменил. Установленной законом суммы, при которой ремонт будет считаться существенным, нет.

Поэтому решение будет выноситься по усмотрению суда. Ситуация может усложняться тем, что не всегда сохраняются все чеки, подтверждающие вклад денег. В этом случае для оценки ремонтных работ можно пригласить эксперта или свидетелей.

Покупка жилья в процессе строительства

Ситуация, когда суд может принять решение в пользу второго супруга, — оформление ипотеки на объект долевого строительства.

Получается, что жилье покупалось на стадии строительства до регистрации брака, но было сдано после вступления граждан в брачные отношения. Это значит, что права на собственность были зарегистрированы уже в браке.

Вероятность того, что суд будет на стороне второго супруга, очень высока.

Как правильно оформить раздел ипотечной квартиры, купленной до свадьбы, если супруги являлись созаемщиками?

Ст. 36 СК РФ говорит о том, что приобретенная недвижимость до брака в кредит одним из супругов является его собственностью.

После регистрации брака в банк можно подать заявление для оформления супруга в качестве созаемщика по кредиту. В этом случае разделу при разводе будет подлежать только часть собственности, совместно оплаченная.

Если супруги решили оформить развод, то есть несколько вариантов раздела обязательств по ипотеке:

  • кредит признается долгом супруга, который изначально его оформил. Сумму денег, ранее внесенную вторым супругом, он выплачивает по согласию сторон или в судебном порядке;
  • недвижимость может делиться пополам, при этом кредит переоформляется отдельно на каждого супруга;
  • после развода супруги продолжают гасить совместно кредит, после чего каждый получает свою часть;
  • требование о погашении долга досрочно, если размер доходов после развода станет меньше.

Гражданский брак

Ст. 33 СК РФ не распространяется на лиц, которые живут в незарегистрированном браке. Купленное совместное имущество в случае разбега делиться пополам не будет.

Касаемо имущества, приобретенного в ипотеку, в этом случае банк заключает договор кредитования с индивидуальной ответственностью или солидарной. Квартира будет оформлена на основного заемщика и в случае прекращения гражданского брака второму супругу придется обращаться в суд.

Ему необходимо доказать сам факт отношений и то, что выплаты по кредиту совершались из общих средств.

Брачный контракт

Оптимальным решением всех возможных проблем может стать соглашение между супругами.

В договоре, заключенном до брака, обязательно будут оговорены перед оформлением ипотеки возможные варианты раздела имущества.

  • размер принадлежащей каждому из супругов доли;
  • компенсация долга иной собственностью;
  • распределение суммы кредита между супругами;
  • компенсация при отказе от доли имущества.

Что будет, если не выплачивать кредит: последствия уклонения от долговых обязательств

Что произойдет, если не выплачивать кредит – определяется законом, а также условиями договора.

Исходя из закона и условий договора, банк вправе:

  • начислить неустойку (в договоре должен быть прописан порядок начислений и их размер);
  • заемщику предлагается программа реструктуризации или рефинансирования кредита;
  • взыскать недвижимость, выступающую в качестве обеспечения кредита (участок земли, квартира и т.д.);
  • банк может обратиться в суд с иском о взыскании долга;
  • привлечь к ответственности созаемщиков;
  • предоставить решить данную проблему коллекторам;
  • продать долг третьим лицам или иному банку.

Столь кардинальные меры банком применяются не сразу, сначала необходимо определить причину просрочек.

Примеры из судебной практики

Если супруги не сумели договориться о разделе имущества, понадобится обратиться в суд. Здесь потребуется:

Судом при принятии решения будут учтены не только интересы бывших супругов, но и банка, предоставившего заем, поскольку он является кредитором, а имущество находится в залоге этого банка.

Судебная практика показывает, что, принимая решение, суд руководствуется следующими обстоятельствами:

  • кто приобрел недвижимость;
  • кто вносил первоначальный капитал;
  • каково участие второго супруга при погашении долга;
  • откуда брались деньги на оплату кредита;
  • наличие несовершеннолетних детей.

Например, гражданин Сидоров Н.А. до брака приобрел в ипотеку квартиру. После регистрации отношений и до развода, пара внесла сумму на погашение основной суммы и процентов по кредиту в размере 1 миллиона рублей. Гражданин своей бывшей жене вправе выделить долю в квартире или компенсировать расходы в размере 500 тысяч рублей.

При расторжении брака часто возникают сложности, эта процедура затрагивает не только личные отношения, но и интересы имущественные. Поскольку в жизни может произойти все, юристы советуют перед заключением брака составлять брачный контракт.

Развод и раздел ипотеки, взятой до брака

С точки зрения супругов, расторжение брака – это трагедия семейной жизни, распад семьи. Еще больше омрачить этот процесс может лишь дележ совместного имущества, особенно если это общее жилье, купленное в ипотеку. Трудности ситуации в правовом статусе: будучи жилым помещением, жилье одновременно является и долговым обязательством супругов, раздел которого обяжет каждого к выплате немалых долгов. Впрочем, все меняется, если ипотека оформлена до свадьбы. Сегодня мы разберемся, как при разводе делится ипотека, взятая до брака.

Законодательство об ипотеке и ее разделе

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим порядок возникновения ипотечного обязательства, является Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” № 102 от 16.07.1998 . Закон регулирует порядок возникновения ипотеки, порядок и условия заключения ипотечного договора, необходимость ее государственной регистрации, порядок составления закладной, порядок перехода прав на заложенное имущество и прочие процессуальные особенности. Положениями именно этого закона будут регулироваться ипотечные взаимоотношения между лицами, оформившими кредит на квартиру, и их кредиторами.

Параллельно, так как ипотека является долговым обязательством, на эти отношения также будут распространяться положения раздела III ГК . Здесь определены основы регулирования гражданских обязательств и порядок их исполнения (глава 22 ГК), меры обеспечения такого исполнения, в том числе и положения о залоге (§3 главы 23 ГК), порядок перемены лиц в обязательствах, перевод долга и прочие особенности обязательств, распространяющиеся и на ипотечные правоотношения.

Что касается раздела ипотечного имущества, то его правила, так как деление происходит между супругами, определяются уже семейным законодательством, в частности, Семейным кодексом . Глава 7 СК в общем регулирует режим совместной супружеской собственности: то, как он возникает (ст. 34 СК), что является личным имуществом (ст. 36 СК), на каких условиях муж и жена владеют и распоряжаются общей собственностью (ст. 35 СК), что будет при разводе, и как будет делиться все совместно нажитое (ст. ст. 38, 39 СК). В том числе и квартира, взятая в ипотеку, а также оставшиеся долги по ней.

Как оформить ипотеку в гражданском браке

Так называемый гражданский брак, или, правильнее будет сказать, сожительство не признается как форма семейных отношений, а потому семейное законодательство на него не распространяется. Проще говоря, если мужчина и женщина проживают под одной крышей и фактически живут одной семьей, это не делает их супругами в юридическом смысле. Взаимные супружеские права и обязанности между ними не возникают, а значит и ответственности взаимной (по крайней мере, возникающей по закону) у них тоже быть не может.

Опасаясь последствий этого, еще “на заре” ипотеки кредиторы были категорически против оформления жилищных кредитов на сожителей: ипотека на двоих без брака была невозможна. Связано это было с тем, что лишь в супружестве все долги, независимо от того, на кого они оформлены, распространялись на обоих.

Но растущее количество «гражданских браков» заставило банки по-другому смотреть на эту ситуацию. Теперь кредитные организации действительно дают добро на ипотеку и сожителям, однако лишь на определенных условиях.

Существует минимум 2 возможные модели, как оформить ипотеку в гражданском браке:

  1. Оформить ее на кого-либо одного из сожителей, однако его официальные доходы в таком случае должны позволять в полной мере справляться с выплатой кредита, иначе банк откажет.
  2. Стать созаемщиками по ипотечному договору, а право собственности на приобретаемое жилье изначально распределить в равных (или иных) долях.

Приоритетным, очевидно, является второй вариант, так как обезопасить себя от потери прав на квартиру иным способом невозможно. В случае расставания с сожителем имущество не будет делиться, а потому права на него останутся лишь за тем, за кем оформлены изначально.

Безусловно, существуют модели, по которым право совместной собственности сожителей теоретически может быть признано. Например, если в суд будет подан иск о признании права на долю в общей собственности на конкретное имущество.

Но, даже подав иск, все равно придется доказать что между сожителями имелась договоренность о совместном приобретении жилого помещения в ипотеку и несении совместных расходов на погашение обязательств по ней. И это, как показывает судебная практика, сделать крайне затруднительно.

Чтобы суд признал за сожителем право на ипотечное имущество, ему придется документально доказать конкретные расходы, понесенные по договору ипотеки.

Так как в качестве доказательства обычно признается лишь квитанция с конкретной суммой и фамилией, чаще всего сожителям в признании их права отказывают.

А потому единственно верным решением будет оформить документы на квартиру на обоих сожителей (по ½ на каждого), и стать созаемщиками по ипотеке. Правда, в таком случае и платежи, и ответственность, могут быть прописаны для каждого отдельно.

Будет ли добрачная ипотека «совместно нажитой»

Семейное законодательство распространяет режим «совместно нажитого» на все, что муж с женой успели купить в период брачных отношений. Так как ст. 1 СК признает лишь брачные отношения, заключенные в ЗАГСе, то общее имущество будет возникать лишь с момента официальной регистрации отношений. И действовать такой режим будет до государственной регистрации развода, распространяясь как на имущественные права, так и на имущественные обязательства.

То есть общими будут все доходы, купленные движимые вещи (кроме личных) и недвижимое имущество, ценные бумаги, доли в капитале.

Исключения предусмотрены ст. 36 СК: права и обязательства, приобретенные до свадьбы, а также полученные в качестве подарка (в том числе обязательства по освобождению от долга по договору дарения), наследства (в то числе долги наследодателя) или по другим безвозмездным сделкам, не являются совместной собственностью.

Таким образом, вопрос вхождения ипотеки в совместную собственность зависит от того, в какой конкретно период она возникла и была оформлена. Если ипотечный договор был подписан после государственной регистрации брака, квартира и долги перед банком по ней будут считаться общим супружеским имуществом. Если подписание документов произошло до вступления в брак, квартира и ипотека будут исключительно личным имуществом.

Это интересно:  Ипотека в Альфа-Банке: условия и процентные ставки, как подать заявку и можно ли оформить анкету онлайн?

Впрочем, закон предусматривает случаи, когда личное имущество мужа или жены может стать их общей собственностью в порядке признания судом. Согласно ст. 37 СК, это возможно, если будет доказано, что в личное имущество мужа или жены осуществлялись капиталовложения из общего имущества во время нахождения в браке.

Этот инструмент – единственный шанс представить свои претензии на добрачную ипотеку, если дело дойдет до расторжения брака. Остановимся подробнее на том, можно ли вообще разделить добрачную ипотеку.

Можно ли разделить добрачную ипотеку при разводе

Раздел при расторжении брака, в силу положения ст. 38 СК, допустим лишь в отношении совместной собственности. То есть возможность раздела ипотечной квартиры и долга по ней формально зависит от того, войдет ли такая квартира и долг в совместную собственность.

Если ипотека взята до брака, то после развода вполне логично поднимать вопрос ее включения в общее супружеское имущество.

Конечно, если второй супруг, который не участвовал в оформлении ипотеки, претендует на часть в этой квартире и имеет финансовую возможность выплачивать долг, если он еще не выплачен. Иначе от этой идеи стоит отказаться.

По общему правилу, все приобретенное до регистрации свадьбы является личной собственностью каждого супруга и в общую собственность не войдет. А потому, если квартира куплена до брака в ипотеку, разделена она быть не может.

Однако ст. 37 СК, как мы уже сказали, позволять признавать совместной ту собственность, в которую вложены средства за счет общего имущества. То есть фактически возможность включить ипотечную квартиру в общую собственность и разделить ее после развода зависит от того, за чей счет и когда погашался ипотечный кредит. Рассмотрим наиболее типичные ситуации.

Если добрачная ипотека погашена до свадьбы

Ипотека, оформленная до свадьбы, вполне может быть погашена также до госрегистрации брака. Очевидно, что ее погашение осуществлялось за счет личных средств мужа или жены, так как на момент погашения брачных отношений между ними еще не возникло. Учитывая это, супруг, на которого оформлена квартира, будет ее единоличным владельцем и последствия при разводе такой квартиры не коснутся – она очевидно не подлежит разделу.

Впрочем, в некоторых случаях даже полностью оплаченную до брака ипотечную квартиру можно признать общей собственностью и получить от нее долю при расторжении брака. Закон позволяет сделать это в случае, если за время брака за счет общих средств или средств одного из супругов, чьим имуществом она не является, была значительно повышена ее ценность и стоимость. Например, был произведен капитальный ремонт такой квартиры, ее переоборудование или реконструкция.

Сложности могут возникнуть с доказыванием конкретных вложенных сумм, так как потребуются документальные доказательства (чеки, квитанции). От доказанных сумм будет зависеть размер доли, на которую может претендовать заинтересованный супруг. Очевидно, что она будет незначительной, но иного пути предъявить претензии на квартиру другого супруга нет.

Если добрачная ипотека погашена в браке

Совершенно другой вопрос, когда ипотека взята до брака и выплачивалась в браке. В соответствии со ст. 34 СК, любой доход, из которого могла выплачиваться ипотека, независимо от того, кем из супругов он был получен, будет считаться собственностью обоих супругов. Это может быть зарплата, дивиденды по ценным бумагам, выплаты по акциям, плата за аренду имущества, пенсия или социальные пособия – все это считается общей собственностью мужа и жены.

А потому факт использования совместного имущества для погашения ипотеки будет в подавляющем большинстве случаев очевиден. Учитывая это, суд без особых колебаний должен включать квартиру (или ее часть, пропорционально объему выплат, произведенных в браке) в общее имущество, тем самым давая разрешение на ее раздел.

Впрочем, нельзя исключать также возможность погашения ипотечного кредита и за счет личных средств. Так, независимо от того, в какой период был погашен жилищный кредит (даже если в браке), квартиру нельзя будет включить в общее имущество и соответственно разделить, если кредит был погашен:

  • за счет сбережений, собранных до вступления в брак (если это банковский вклад, то сам он не будет считаться общим, а вот проценты по нему, будучи доходом, являются общими);
  • за счет средств, полученных в качестве подарка, например, если деньги на квартиру дают родители одного из супругов;
  • за счет средств, полученных по наследству.

Остальные же доходы следует считать общими, а потому при их направлении на оплату ипотеки, квартира при расторжении брака будет подлежать разделу.

Как происходит раздел общего имущества

При разводе режим совместно нажитого прекращает свое действие, потому супруги, руководствуясь ст. 38 СК, могут настаивать на разделе общей собственности. Закон определяет их доли в этом имуществе как равные. Однако когда речь идет об ипотечной квартире, которая изначально не включена в общую собственность, то однозначно говорить о размере подлежащих выделу каждому супругу долей нельзя.

Пункт 2 ст. 38 СК позволяет супругам заключить соглашение и разделить доли в ипотечном имуществе в той пропорции, в которой они посчитают нужным. Если достигнуть соглашения не удалось, раздел следует производить через суд, предварительно внеся ходатайство о включении ипотечной квартиры (или части) в общую собственность.

Определяя размер долей каждого из супругов, суд будет учитывать общую стоимость квартиры, и соотносить ее с размером платежей, внесенных за счет общего имущества.

Проще говоря, если квартира обошлась в 3 млн рублей, а после вступления в брак были внесены платежи на 1 млн рублей, то «совместно нажитой» можно считать лишь ⅓ от квартиры, то есть каждому по ⅙.

Особенности переоформления ипотеки при разводе

Как мы уже сказали, изначально, еще до самого раздела ипотечной квартиры, нужно добиться признания ее общим имуществом. Если второй супруг не согласен с этим и не желает разделять оформленное на него имущество, сделать это можно через суд. Требование о признании личного имущества совместным может быть заявлено в одном иске с разделом общей супружеской собственности.

Если ипотека уже погашена и обременение с заложенной квартиры снято, это значительно упрощает процедуру. Решая вопрос по существу, суд будет отталкиваться исключительно от доказательств, которые представит заинтересованный супруг. Если он докажет общие капиталовложения в выплаты по ипотеке, квартира (или ее часть) войдет в общую собственность и будет разделена пропорционально выделенным в общей собственности долям.

Другой вопрос – когда взятая ипотека до брака при разводе еще не погашена. В таком случае квартира будет находиться под залоговым обременением, а это, согласно п. 2 ст. 346 ГК, означает, что распоряжаться ею без согласия залогодержателя нельзя.

Проще говоря, для раздела ипотечной квартиры потребуется согласие банка или иной кредитной организации, оформившей ипотеку.

Но так как квартира является предметом залога, отчуждение одной из ее частей уменьшит стоимость заложенного имущества, а это, в свою очередь, нарушит интересы кредитора. Поэтому банк, очевидно, не даст согласие на такой выдел супружеской доли и суд в данном вопросе не вправе его обязать к этому.

Единственная модель, при которой банк может дать разрешение на раздел ипотечной квартиры – это включение заинтересованного супруга в договор ипотеки в качестве созаемщика, причем без выдела долей в долге, дабы установить солидарную ответственность бывших супругов.

При этом порядок дальнейшей выплаты ипотеки бывшему мужу и жене придется оговаривать самостоятельно. В любом случае данные вопросы рекомендуется решать полюбовно и с обязательным участием банка. А иногда даже проще согласиться на денежную компенсацию.

Раздел ипотеки, взятой в браке

Раздел ипотеки, оформленной после свадьбы, процессуально происходит значительно проще в сравнении с тем, как делится квартира, взятая в ипотеку до брака. Дело в том, что в таком случае не имеет значения, на кого конкретно оформлена квартира, – на нее в любом случае действует ст. 38 СК, которая делает жилье общей супружеской собственностью, а потому и делится такая квартира обязательно поровну.

Но наряду с квартирой общей супружеской собственностью становится и ипотечный кредит: как правило, внесение второго супруга созаемщиком в договор является обязательным требованием кредитных организаций.

В случае расторжения брака допустимы несколько моделей раздела квартиры и невыплаченной ипотеки:

  • квартира делится в равных долях между супругами, но по ипотеке они остаются солидарными созаемщиками;
  • квартира остается за тем, на кого она оформлена, а второй супруг выводится из числа созаемщиков и получает компенсацию;
  • квартира продается, за счет вырученных средств погашается задолженность, а оставшиеся средства делятся между мужем и женой поровну.

Заключение

Все вышесказанное позволяет нам сделать несколько очевидных выводов:

  • ипотека, взятая до брака, считается личным имуществом, а потому чаще всего разделу при разводе не подлежит;
  • хотя возможны и некоторые исключения, например, если будет доказано, что ипотечный кредит выплачивался за счет общих средств супругов;
  • в таком случае суд вправе включить часть ипотечного жилья в совместную собственность и произвести его раздел между супругами;
  • но доли супругов в такой квартире, в отличие от любых других случаев, не будут равными: они будут определяться пропорционально той сумме, которую составит доля общего имущества в общей стоимости квартиры.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Оставьте комментарий