Ипотека: что это за понятие, что значит такой кредит, какие особенности?

Особенности ипотечного кредитования: понятие, классификация, риски

Рубрика: Экономика и управление

Дата публикации: 14.08.2018 2018-08-14

Статья просмотрена: 847 раз

Библиографическое описание:

Ховалыг Н. Н. Особенности ипотечного кредитования: понятие, классификация, риски // Молодой ученый. — 2018. — №32. — С. 47-51. — URL https://moluch.ru/archive/218/52323/ (дата обращения: 27.09.2019).

Рассмотрено оценка доступности современного состояния жилищного ипотечного кредитования и влияние возможных рисков ипотечных отношений, классификаций.

Ключевые слова: ипотека, кредитование, риски, проблемы

The assessment of the availability of the modern state of housing mortgage lending and the impact of possible risks of mortgage relations and classifications are considered.

Keywords: mortgage, lending, risks, problems

В современном российском обществе одной из самых насущных проблем была и остается жилищная проблема. Нехватка жилья оказывает влияние на все сферы жизни граждан — социальную, профессиональную, личную, семейную жизнь. Решением вопроса на сегодня является эффективным оформление ипотеки. Этот метод кредитования стал настоящим спасением для большинства малоимущих и молодых семей, которые не в состоянии позволить себе полную стоимость квартиры или комнаты. Кроме того, цены на жилье в стране не слишком демократичны, а постоянные финансовые и экономические кризисы не дают возможность населению составить определенный капитал для покупки такого необходимого жилья. Поэтому вдвойне важно совершенствовать и развивать систему ипотечного кредитования, которая может дать шанс всем желающим приобрести необходимые квадратные метры для проживания [7].

Ипотека предоставляет достаточно широкие возможности:

– предпринимателю — увеличить долю производительного капитала;

– землевладельцам — произвести покупку дополнительных участков земли, увеличивать капитальные затраты на приобретение производственных мощностей;

– физическому лицу (гражданину) — улучшать свои жилищные условия.

Что такое ипотека? В настоящее время существует множество различных точек зрения на определение понятий «ипотека» и «ипотечное кредитование». По мнению Довдиенко И. В., ипотека представляет собой передачу в залог собственности в виде земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежного займа [2]. Разумова И. А. считает, что ипотека — одна из основных форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимость остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества [6]. Грудцына Л. Ю. и Козлова М. Н. определяют ипотечный кредит как обеспеченный определенной недвижимостью, находящейся в собственности кредитора. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимости [1]. Меркулов В. В. определяет ипотечное кредитование как достаточно сложный механизм: — обеспечивающий финансами рынок недвижимости; — основанный на четком и ясном праве и его неукоснительном выполнении; — функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников; — контролируемый государством в целях решения определенных социальных проблем. Законодательством Российской Федерации долгосрочный ипотечный кредит определяется как кредит или заем, предоставленный банком юридическому или физическому лицу на срок 3 года и более для приобретения недвижимости под ее залог в качестве обеспечения обязательства. На наш взгляд, ипотека — это залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору [8].

Для более углубленного изучения ипотечного кредита считаем изучить его классификацию. Стоит отметить, что в экономической науке используются различные классификации кредита, однако классификация ипотечного кредита описана крайне слабо, в связи с чем (Дятлов Д. В., Антонова М. В.) предложили авторский вариант классификации ипотечного кредита (табл.1):

– по целям кредитования;

– по способу кредитования;

– по видам процентных ставок;

– по методу погашения.

По целям кредитования, на наш взгляд, целесообразно выделить три вида ипотечного кредита:

1) земельный кредит — предоставляемый заемщикам на приобретение и обустройство земли, например под предстоящее строительство объекта недвижимости;

2) строительный кредит — кредит на строительство или реконструкцию объекта недвижимости, предоставляемый для финансирования строительных работ;

3) кредит на приобретение готового объекта недвижимости [3].

Классификация ипотечного кредита

Признаки классификации

Виды ипотечных кредитов

По целям кредитования

Земельный кредит Строительный кредит

Кредит на приобретение готового объекта недвижимости

Кредит, обеспеченный земельным участком под строительство объекта

Кредит, обеспеченный готовым объектом недвижимости вместе с земельным участком, на котором оно находится

Кредит, обеспеченный объектом незавершенного строительства вместе с земельным участком Кредит, обеспеченный приватизированным объектом недвижимости (квартира, офис) без земельного участка

По способу кредитования

Ипотечный кредит, выданный по одноуровневой модели кредитования

Ипотечный кредит, выданный по двухуровневой модели кредитования

Ипотечный кредит населению (в т. ч. жилищные ипотечные кредиты)

Ипотечный кредит юридическим лицам

Банковский ипотечный кредит

Небанковский ипотечный кредит

По видам процентных ставок

Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой

Ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой

По методу погашения

Ипотечный кредит со стандартными выплатами

Ипотечный кредит с переменными выплатами

Пружинные ипотечные кредиты Ипотечные кредиты с нарастающим платежом

Ипотечные кредиты с участием

Возможные риски ипотечных отношений

Однако в настоящее время ипотечные отношения в нашей стране не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть. Поэтому актуален анализ причин, сдерживающих становление и развитие таких отношений.

Факторы, негативно воздействующие на отечественный ипотечный рынок:

– целенаправленная широкомасштабная рекламизация достоинств американской модели ипотечного жилищного кредитования;

– пассивность всех ветвей власти в создании развитого правового поля в отношении ипотечных отношений, прежде всего в сфере ипотечного жилищного кредитования, и в придании ему на этой основе стабильности;

– отсутствие заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений, исходя из имеющихся внутренних ресурсов. Несмотря на все имеющиеся сложности с финансами, их в стране вполне достаточно, чтобы уже на начальном этапе развернуть вполне масштабное и динамичное возрождение национального ипотечного рынка;

– российские банки демонстрируют стойкое нежелание включаться в долгосрочное кредитование, в том числе и под залог недвижимости, из-за отсутствия квалифицированных кадров, способных управлять рисками; отсутствия капитала; низкой доходности (по меркам отечественных банкиров) от деятельности по ипотечному кредитованию и др.;

– структуры, так или иначе занимающиеся проблемами ипотеки, ориентированы на использование только своего потенциала. Многие специалисты склонны видеть причины проблем не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6 % в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет ее отличительной чертой. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения. В настоящее время одними из основных источников финансирования жилищного строительства становятся банковские кредиты населению. В связи с этим важное значение имеет создание различных форм финансово- кредитного механизма.

– институты залога недвижимости, ипотечный кредит, вторичный рынок закладных;

– расширение перечня имущества, сдаваемого в залог; создание разветвленной сети ссудо-сберегательных касс и жилищно-строительных банков;

– предоставление предприятиями кредитов и ссуд своим работникам под льготный процент и погашение уже полученных ими кредитов;

– льготное или бесплатное предоставление инженерно-подготовленных участков земли под жилищное строительство;

– создание сети страховых компаний по страхованию долгосрочных ссуд. Для банковско-небанковских учреждений в ипотечном кредитовании важны устойчивость, законность кредитных отношений, твердое обеспечение предоставляемых кредитных средств и возможность развития вторичного рынка ценных бумаг, а для залогодателя и залогодержателя — гарантии выполнения договорных отношений. За последние годы коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками становятся внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья [4].

Наряду с происходящими экономическими процессами меняются цели, задачи и функции управления, информационные потребности субъектов ипотечного кредитования. На сегодняшний день можно без преувеличения констатировать, что, несмотря на определенные трудности, отечественный рынок ипотечного кредитования является развивающимся и с течением времени станет основным способом решения жилищных проблем граждан России. Свидетельством тому является современный российский рынок ипотечных продуктов, который начинает быть похожим на аналогичные рынки экономически развитых стран. В подходах к позиционированию банков, к обретению собственной стабильной клиентской базы появляются элементы системности, обусловленные сложившейся необходимостью конкурировать и бороться практически за каждого клиента. В этой связи обретает новый смысл понятие маркетинга ипотечных услуг в деятельности субъектов ипотечного кредитования как системного, обоснованно структурированного комплекса мероприятий по привлечению новых клиентов, их сопровождению и реализации услуг. ■

  1. Грудцына Л. Ю., Козлова М. Н. Ипотечное кредитование: вопросы и ответы / Л. Ю. Грудцына, М. Н. Козлова.- М.: Изд-во Эксмо, 2006.- 288с.
  2. Довдиенко И. В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. — M.: Юнити-Дана, 2005. — С. 3.
  3. Дятлов Д. В., Антонова М. В. Ипотечный кредит: понятие, виды, классификация. / Вестник Белгородского университета кооперации, экономики и права. Белгород. № 2(42), 2012 г., 240–245 с.
  4. Куряева Г. Ю., Кедяркина В. А. Давидян К. А. Проблемы ипотечного кредитования. / Модели, системы, сети в экономике, технике, природе и обществе. 2015. № 4 (16). С. 38–46.
  5. Меркулов В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. — СПб.: Юридический центр-пресс, 2003. — С. 10.
  6. Разумова И. А. Ипотечное кредитование. — СПб.: Питер, 2005. — С. 12.
  7. Склярова Э. В., Лиман И. А. Современное состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в России. / Международный научно-исследовательский журнал. № 1 (43), Часть 1, Январь.
  8. Чередникова А. О. Особенности ипотеки как формы кредитования. Сущность, содержание и основные черты ипотечного кредитования. / Российское предпринимательство. 2010. № 4–1. С. 94–97.

Ипотека или кредит: что лучше, в чем разница, условия

Что выгоднее — ипотека или кредит? Сфера банковских услуг интенсивно развивается, предлагая все новые и новые финансовые продукты, которыми мы активно пользуемся ежедневно. Это и кредитные карты, и дебетовые, различные ипотечные предложения, а также сервисы для онлайн-оплаты. Пожалуй, наибольшую популярность у наших сограждан, озадаченных квартирным вопросом, получили займы на покупку недвижимости различного рода. Однако нужно разобраться, что лучше — ипотека или кредит?

Это интересно:  Погашение ипотеки: условия и способы, необходимые документы, досрочное закрытие, снятие обременения

Что такое ипотека?

С точки зрения любого экономиста ипотека – это кредитный продукт с обеспечением в виде недвижимого имущества заемщика. Большинство клиентов, оформляющих ипотеку, направляют данные средства на покупку жилой недвижимости. Это может быть квартира, земельный участок или коттедж. Заемщик не может воспользоваться этими деньгами иначе, по своему усмотрению. Чем отличается ипотека от кредита?

Залоговое имущество послужит для банковской организации гарантом исполнения обязательств заемщиком. В том случае, если обязательства по займу не исполняются, банк вправе осуществить продажу залогового имущества. Несмотря на то что ипотека, по сути дела, является тем же кредитом, многие клиенты банков продолжают считать ее особым видом банковских услуг, а под кредитами понимают займы нецелевой направленности, выданные как потребительские. Ипотека бывает двух видов: коммерческая и жилищная.

Так что ипотека и потребительский кредит существенно различаются.

На какие суммы может рассчитывать клиент

Размер сумм по ипотечным кредитам зависит от того, какую программу вам предложит банк. Например, ипотечный кредит с господдержкой в регионах нашей страны выдают на сумму до 3 000 000 рублей, а для жителей столицы и Санкт-Петербурга до 8 000 000 рублей. При наличии в вашем городе социальной программы величину ипотечного кредита может установить местная администрация. По другим предложениям банков размер выдаваемой суммы варьируется в диапазоне от 300 000 до 25 000 000 рублей. По кредитным предложениям сумма обычно не превышает 8 000 000 рублей. Банки, как правило, требуют предоставить залог при суммах, превышающих 500 000 рублей. Жилищный кредит выдают под залог квартиры, которая уже есть в собственности, размер суммы при этом равняется 70% от цены закладываемой недвижимости. Срок кредитования в этом случае составляет не больше 10 лет, а процентная ставка несколько выше.

Что лучше — ипотека или кредит, пока не ясно.

В чем отличия ипотеки от кредита?

Для начала нужно понять, что ипотека – это некоторая сумма денежных средств, которую выдает банк под установленный процент для покупки недвижимого имущества. Потратить деньги на что-то другое нельзя. Кроме того, при оформлении ипотеки деньги заемщик не получает, они перечисляются сразу продавцу. Выдача ипотечных кредитов осуществляется банковскими учреждениями в соответствии с ФЗ № 102. Кредит представляет собой займ нецелевого назначения, который также выдается под установленный банком процент. В данном случае можно потратить средства так, как хочет клиент.

Какой процент по ипотеке, узнаем ниже.

Главная разница

Определяющее отличие ипотеки от кредитного займа в том, что для ипотечных программ обязательно предоставление залогового имущества. Получить ипотечный кредит без залога нельзя ни в одном банке. Закладывать в данном случае можно не только то имущество, которое уже имеется, но и то, которое клиент собирается покупать за счет заемных средств. При получении обычного кредита на стандартных условиях обеспечения в виде залога не требуется. Следующее отличие – в суммах, которые выдаются под ипотеку и в качестве кредитных средств. Суммы по ипотекам могут в десятки раз превышать размеры стандартных кредитов нецелевого назначения. Третье отличие ипотеки и потребительского кредита в сроках.

Сроки

Стандартная продолжительность обычного потребительского кредита практически никогда не превышает пяти лет, в то время как ипотеку можно взять на срок, который порой достигает 30 лет. Существенное отличие также представляют собой размеры процентных ставок за использование заемных средств. Поскольку риски банка в случае ипотечного кредитования сведены к минимуму, здесь возможно значительное снижение ставок.

И последнее отличие условий ипотеки и кредита представляет собой цель, ради которой клиент обращается в банк за средствами. Ипотеку берут для того, чтобы приобрести жилье, а кредит можно использовать на различные цели (от покупки холодильника до приобретения земельного участка). Понятно, что кредитные средства также могут быть использованы для покупки жилой недвижимости, а вот что выгоднее: кредит или ипотека, необходимо решать в каждом конкретном случае индивидуально. Кредитные учреждения нашей страны предлагают разнообразные варианты ипотечного кредитования.

Преимущества ипотеки

Преимуществом ипотечных займов можно считать возможность подбора выгодных условий для займа. Всегда есть возможность выбрать финансовый продукт с пониженной процентной ставкой или маленьким первоначальным взносом. При обращении в банк за нецелевым кредитом такую возможность вам вряд ли предоставят. Ипотеку можно взять под залог приобретаемой недвижимости, в целом это удобный вариант: нет необходимости искать залоговое имущество в качестве обеспечения. Но при этом не стоит забывать, что, покупая жилплощадь в ипотеку, вы не станете ее полноценным хозяином, пока не выплатите всю сумму долга, до этих пор недвижимость является собственностью банка.

Чем отличается ипотека от кредита, известно не всем.

Согласие банка на продажу

В этой ситуации очень сложно продать имущество, поскольку для этой операции необходимо согласие банка. Кредит же выдается клиенту наличными, если при этом вы закладываете собственную недвижимость, то это позволит не вносить первоначальный взнос. Такая схема удобна в том случае, если нет средств для внесения первоначального взноса. В случае выдачи потребительского кредита наличными и без залогового обеспечения банк может поставить условие о наличии одного или нескольких поручителей. Если кредит выдается под залог имеющегося недвижимого имущества, то в квартире не может быть зарегистрировано более одного человека, и она не может быть собственностью более чем двух граждан.

Итак, разбираемся дальше, что лучше — ипотека или кредит?

Условия кредитования

Длительный срок выплат по ипотеке позволяет разбить платеж на маленькие части, и его внесение не так бьет по семейному бюджету. Главное условие здесь – возраст клиента. Заемщик не должен быть моложе 21 года и старше 65 лет на ту дату, когда будет вноситься последний платеж. При оформлении кредита возраст почти не играет никакой роли, поскольку обычный потребительский кредит выдается, как правило, на пять лет. В том случае, когда вы берете жилищный долгосрочный кредит (если закладывается собственная жилплощадь), то банк, скорее всего, одобрит займ на десять лет.

Первоначальный взнос

Ипотечное кредитование предполагает внесение минимального первоначального взноса, составляющего 15% от стоимости приобретаемой недвижимости. Надо понимать, что ипотечный кредит никогда не предоставляется на общих условиях без первоначального взноса. Здесь очень часто используются средства материнского капитала.

Люди часто спрашивают, можно ли взять ипотеку, если есть кредит. Ответ – да, можно, но только в том случае, если позволяет доход.

Процентная ставка

При анализе условий кредитных и ипотечных программ нельзя не отметить, что они сильно различаются по величине процентных ставок. Жилищные займы выдают под разные проценты, в зависимости от банка и вашей платежеспособности. Какой процент по ипотеке, интересно многим.

Снижение процентной ставки возможно при наличии таких факторов: поступление заработной платы на карту данного банка, положительная кредитная история, иногда влияние оказывает место работы, например, бюджетникам часто предоставляют льготы в кредитных учреждениях. Процентная ставка также может быть снижена при наличии специальной программы, внесении минимального взноса, при личном и титульном страховании.

По программам для молодых семей процентная ставка обычно составляет 12,5% ежегодно. Льготы также положены и военнослужащим, они могут рассчитывать на те же 12,5%. Все остальные категории заемщиков при прочих равных условиях, скорее всего, смогут оформить ссуду под процентную ставку, составляющую от 13% до 18%. В долгосрочном кредите ставка выше и может составлять от 20% до 35% в разных банковских учреждениях. Однако при оформлении с залогом ставка может снизиться до 13%. При выдаче ипотеки или жилищных займов банк проводит оценку залоговой недвижимости.

Что выгоднее — ипотека или кредит? Рассмотрим подробнее.

Риски клиента

Безусловно, наличие долговых обязательств перед банком всегда представляет определенный риск. При ипотеке риски могут быть следующими: банк может затребовать имущество в том случае, если вы не выплатили долг вовремя, он также может его продать с целью покрыть свои убытки. Заемщик в этом случае остается без жилья, без денег и с испорченной кредитной историей. При стандартном кредитовании риски тоже есть: при залоговых займах также есть риск потери жилплощади по той же схеме. Банк просто конфискует залоговую недвижимость при образовании долгов со стороны заемщика. При невыплатах потребительского кредита банк имеет право обратиться в суд с иском, чтобы востребовать задолженность.

Что брать — ипотеку или кредит, заемщик должен решить сам.

Преимущества кредита

  1. Его довольно просто оформить. Требования банка не такие жесткие.
  2. Оформляется в кратчайшие сроки.
  3. Пакет документов не слишком большой. Иногда достаточно просто паспорта.
  4. Для клиентов, у которых имеются вклады, банк предлагает особые предложения со скидками по процентным ставкам.
  5. Непродолжительный срок у договора – обычно три года, максимум пять лет. В связи с этим сумма переплаты будет в десятки раз ниже, что по ипотечному займу.

Минусы

  1. Сумма ниже, чем по ипотеке.
  2. Из-за непродолжительного срока договора значительно увеличивается ежемесячный платеж.
  3. Процент выше иногда вполовину.

Заключение

Таким образом, ипотека отличается от кредита тем, что ее дают под более низкий процент, сумма будет существенно больше и срок кредитования также будет более длительным, чем при стандартном кредите. Но получение ипотеки невозможно без обеспечения залогового имущества.

Мы рассмотрели, что лучше — ипотека или кредит.

Все о том, что такое ипотека на жилье: подводные камни

Иногда жизнь складывается таким образом, что срочно необходимо приобрести жилье – родился ребенок и требуется больше пространства или внезапный переезд диктует свои условия. Причины могут быть самые разные.

В таком случае ситуацию поможет разрешить ипотечное кредитование. В данной статье затронем основные вопросы, касающиеся ипотеки: ее формы и особенности, требования к сторонам договора и многое другое.

Что такое ипотека на жилье: вся суть

Ипотека – использование одолженных у банка денежных средств для покупки жилой или нежилой недвижимости. Клиент приходит в любое отделение выбранного банка со всеми необходимыми документами и, когда кредит одобрен, предоставляется необходимая сумма.

Предметом ипотеки в России может стать любая недвижимость, однако в основной список предметов кредитования следует выделить следующие объекты:

  • Земельные участки.
  • Квартиры, жилые дома.
  • Части отдельных квартир (например, одна или две комнаты).
  • Дачи, а также другие здания, имеющие потребительское значение.

Стоит заметить, что в большинстве случаев ипотеку берешь для покупки собственного жилья – квартиры или частного дома.

Стороны договора

Существует две стороны договора ипотечного кредитования:

  1. Залогодержатель или, другими словами, банк, предоставляющий материальные средства.
  2. Залогодатель или клиент, оформляющий ипотеку на свое имя.

Существует несколько требований к обеим сторонам, которые должны быть выполнены:

  • Обе стороны ипотечного договора обязаны быть дееспособными, а также правоспособными. В противном случае договор не будет иметь юридической силы.
  • Не должно существовать никаких ограничений в отношении залогодержателя.
Это интересно:  Кредит на погашение ипотеки: выгодно ли его взять и как гасить им выплаты?

Что означает простыми словами?

Существует два основных понимания ипотечного кредитования. Для одних людей ипотека – простой способ, выгодно оформить покупку жилья с удобным способом ежемесячной оплаты. По личному мнению других – долговая яма, из которой почти невозможно выбраться. Оба эти определения имеют под собой реальную почву.

Какие формы существуют?

Знание форм ипотечного кредитования может существенно уменьшить риски, а также упростить оформление. Можно выделить три основные формы:

  1. Кредит по договору купли-продажи. Является самой распространенной формой кредитования. Недвижимость в таком случае должна быть полностью укомплектована и готова к использованию.
  2. Ипотека на строящееся жилье в многоквартирном доме. Из-за увеличенных рисков условия при выборе данной формы будут более суровые: сроки кредитования заметно уменьшаются, процентные ставки и минимальный взнос увеличиваются.
  3. Кредит под залог индивидуального строящегося жилья. Наименее популярная форма, поскольку банки выставляют повышенные требования к такого рода недвижимости.

Желательно изучить все детали и особенности формы кредитования до подписания договора – в таком случае можно избежать дальнейших сложностей.

Что нужно знать, прежде чем взять кредит на квартиру?

Перед заключением ипотечного договора необходимо удостовериться в нескольких вещах, без которых оформление невозможно.

  1. Определить цель кредитования (квартира, частный дом и тд.). От этого выбора зависят дальнейшие условия, которые предложит банк.
  2. Затем следует выбрать наиболее подходящий банк, который предоставляет наилучшие ипотечные условия. Следует обращать внимание на количество «скрытых платежей», срок кредитования, процентную ставку, а также другие особенности каждого конкретного банка.
  3. Также следует быть готовым к тому, что в разных банках потребуются свои пакеты документов, поэтому желательно выяснить это заранее.

Подводные камни

  • Иногда для оформления ипотечного кредитования могут потребоваться дополнительные выплаты: на независимую оценку недвижимости, страховые взносы, а также открытие банковского счета (1% от суммы выдаваемого кредита). Таким образом, лучше располагать лишней суммой, чтобы заблаговременно оплатить данные услуги.
  • Стоит понимать, что первоначальный взнос не везде является обязательным в общепринятой форме.

Таким образом, ипотечное кредитование – это не только полезный инструмент, помогающий в решении жилищного вопроса, но и сложный и запутанный процесс, имеющий множество тонкостей. Исходя из этого, следует максимально тщательно подготовиться как к самому оформлению ипотеки, так и к дальнейшему ее погашению.

Видео по теме

Еще больше информации можно узнать, просмотрев видеоролик:

Что такое ипотека (суть и виды) — стоит ли брать и как получить

О собственном жилье мечтают многие, но сразу оплатить полную стоимость квартиры может позволить себе далеко не каждый. Основной массе желающих остаётся два варианта: ждать и копить деньги либо воспользоваться ипотекой. И очевидно, что второй вариант является гораздо более привлекательным.

Ипотека — распространённая услуга и если подходить к заключению ипотечного договора с умом, можно быстро получить желаемое с минимальными рисками.

Что такое ипотека (для чайников) простыми словами

Если пользоваться определением Википедии, то ипотекой называется одна из форм залога, при которой заёмщик владеет и пользуется закладываемым недвижимым имуществом, в то время как кредитор имеет возможность продать это самое имущество для компенсации своих затрат, если должник перестаёт платить.

И по сути, здесь всё верно. Ипотека — это действительно залог недвижимого имущества, при котором должник является его полным владельцем, но только до тех пор, пока он исправно платит кредитору по процентам.

Если выразить этот процесс простыми словами, то ипотека действует следующим образом: сначала подписывается договор ипотечного залога, человек получает деньги на покупку недвижимости и приобретает её, после чего ежемесячно выплачивает кредитору его процент (точная сумма заранее указывается в договоре). Сам объект недвижимости, который отдаётся в залог, попадает под ипотеку.

Впрочем, далеко не всегда залогом становится именно приобретаемое имущество. Им может выступать и другая личная собственность заёмщика, а именно:

  • Квартира;
  • Частный дом;
  • Дача;
  • Земельный участок;
  • Прочие объекты движимого и недвижимого имущества.

Особенности ипотеки

В целом сам принцип уже известен: заёмщик полностью владеет залоговой недвижимостью, но только до тех пор, пока исправно платит деньги по ипотеке и соблюдает все пункты договора. Если клиент нарушает контракт (перестав платить или каким-либо иным способом), банк получает все права на заложенную недвижимость и может реализовать её, окупая свои затраты. В чём заключается выгода от такой деятельности для самих банков? Если заёмщик исправно платит, банк получает солидный навар с процентов. Не остаётся он внакладе, и если придётся отчуждать имущество. Недвижимость в крупных городах со временем только растёт в цене, поэтому убытки финансовых организаций окупаются с лихвой.

Отличия ипотеки

От других форм кредитования, ипотека отличается следующими признаками:

  • Её деятельность регулируется отдельными федеральными законами;
  • Ипотека имеет строго целевой характер (если кредит оформлен на квартиру, его нельзя потратить деньги на покупку предметов роскоши, путешествия или другие вещи);
  • Кредитование рассчитано на длительные сроки (от 7–10 до 50 лет);
  • Проценты по ставке являются более низкими по сравнению с обычными кредитами.

В принципе на Западе ипотека может оформляться на что угодно (учёба, покупка бизнес-инфраструктуры и т. д.), но в России она в 95% случаев связана именно с покупкой жилья. Предложений от банков по другим программам ипотечного кредитования практически нет.

Виды ипотеки и их суть

Всего, можно выделить четыре крупных категории кредитов на жилье:

  • Стандартная ипотека;
  • Социальные программы;
  • Жилищное кредитование по специальной программе «Молодая семья»;
  • Военная ипотека.

Стандартная ипотека

Сегодня банки предлагают множество программ кредитования на покупку жилья. Чаще всего они делятся на такие направления:

Отличается более или менее выгодной процентной ставкой, относительно небольшими сроками оформления и не слишком строгими условиями.

Имеет довольно высокую процентную ставку, однако, само жильё оценивается ниже, поэтому и конечная переплата по процентам меньше. Ещё одни важный момент — для заключения сделки банк должен одобрить застройщика.

Можно купить участок и построить частный дом, но до погашения ипотеки эта недвижимость будет является залогом и в случае нарушения условий договора, переходит в собственность банка.

Если у человека уже есть участок, но нет денег на строительство, также можно прибегнуть к ипотеке. В этом случае человек получает ссуду в банке по ипотечной программе, оставляя в залог участок и возводимое жилье.

Социальная ипотека

Вид ипотеки, рассчитанный прежде всего на социально незащищённую часть населения, которая числится в очереди на получение жилья. К таковым относятся:

  • Многодетные молодые семьи (от двух детей и более);
  • Выдающиеся деятели спорта и культуры;
  • Ветераны;
  • Научные работники государственных учреждений;
  • Сотрудники оборонно-промышленного комплекса.

Социальной ипотека называется потому, что в данном случае государство выступает своего рода гарантом выполнения обязательств перед банком и осуществляет финансовую поддержку заёмщиков. Социальный заём может субсидироваться несколькими способами:

  • Продажа государственного жилья по заниженной цене;
  • Компенсации по самим кредитным платежам;
  • Предоставление субсидии на часть суммы залога.

Решение о том, какая именно форма социальной ипотеки будет использована в том или ином регионе, принимают местные власти.

Военная ипотека

Здесь всё ясно из самого названия. Эта ипотечная программа распространяется на военнослужащих-контрактников, которые хотят приобрести собственную недвижимость. Работает она следующим образом: при заключении договора на имя человека открывается персональный счёт, который пополняется денежными суммами от государства в течение всего срока службы. По завершении срока военного контракта, накопленные средства можно использовать для приобретения квартиры в ипотеку.

Ипотечное кредитование молодых семей

Что представляет собой данный вид ипотеки? В России это фактически то же, что социальная ипотека, однако, целевой аудиторией в данном случае являются молодые семьи (возраст молодожёнов — до 35 лет). Нужно отметить, что никаких особых льгот этот вид ипотеки не предполагает. Преимущество перед обычными программами заключается только в предоставлении некоторых государственных субсидий, а также расширенных возможностях по использованию материнского капитала.

Как выбрать ипотеку

Многие полагают, что выгодные ипотеки отличаются от невыгодных только процентной ставкой. Но на самом деле это очень поверхностный подход. Многие банки заманивают привлекательными процентами, но вместе с ними нагружают заёмщика и множеством дополнительных комиссий. На первый взгляд, их сумма может показаться незначительной, но учитывая сроки кредитования, общая переплата будет весьма солидной. Поэтому поиск низкой процентной ставки далеко не всегда является самым выгодным решением. Помимо процентов, при выборе ипотечной программы правильно будет обратить внимание и на такие факторы:

  • Сумма кредита. Чем больше размер кредита, тем сильнее рискует и сам банк. Поэтому для гарантирования возврата займа кроме самого залогового имущества он также может потребовать предоставить поручителей. Также нужны будут оценка недвижимости и её страхование.
  • Первый взнос. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше сумма займа, а значит и переплачивать банку нужно меньше. Многие банки сегодня вообще активно продвигают ипотечные программы без первоначального взноса, но это на самом деле хитрый способ надуть клиента. Общая стоимость кредита в этом случае гораздо выше, чем при стандартной ипотеке с 10–20% первоначального взноса.
  • Предлагаемые сроки кредитования. Длительность погашения займа влияет на график платежей и их ежемесячную сумму. При больших сроках выплаты сумма месячного платежа обычно невысокая, но общая переплата выше. Здесь важно выбрать оптимальный баланс между сроком кредита и размером выплат.
  • Валюта кредита. Ипотечные кредиты доступны не только в рублях, но и в евро или долларах — валютная ипотека. В стабильные времена более выгодными являются кредиты в иностранной валюте. Однако различные кризисы (как внутригосударственные, так и глобальные) рождают высокое колебание курсов валют. А это всегда риск для заёмщика. Ведь если он получает доход в рублях, которые вдруг резко упали в цене по отношению к валюте, средств на её покупку может не хватить. Поэтому финансисты единодушно советуют занимать в той денежной единице, в которой поступает заработок.
  • Специальные предложения. Отдельные категории граждан могут рассчитывать на специальные льготные условия. Этой возможностью не стоит пренебрегать.
  • Условия расторжения договора. Как всегда, самым важным является то, что написано мелким шрифтом в конце контракта. Перед тем как ввязаться в ипотеку, крайне желательно заранее выяснить, при каких условиях осуществляется расторжение договора и какие возможности здесь имеет каждая из сторон.

Когда основные моменты учтены можно приступать к окончательным подсчётам и принимать решение.

Как получить ипотеку и кому её нужно брать

Получение займа в банке — дело непростое и даже если это ипотечный кредит, суть не меняется. Финансовые организации выдвигают много требований. Основные из них — это:

  1. Возраст. Оптимальные временные рамки на момент получения и погашения ипотеки — 21–65 лет.
  2. Работа. Стандартное требование состоит в том, чтобы заёмщик имел стабильную работу (не менее полугода на последнем месте).
  3. Доход. Для того чтобы понравиться банку нужно иметь доход, превышающий сумму месячного платежа как минимум в 2–2,5 раза. Впрочем, здесь учитывается заработок не только заёмщика, но и других членов семьи.
  4. Поручители. Сегодня это требования является нечастым и выдвигается в основном тогда, когда речь идёт о слишком больших суммах или банк сомневается в стабильности доходов заёмщика.
Это интересно:  Ипотека при разводе супругов с детьми: как делить квартиру, если есть двое несовершеннолетних и кому принадлежит право на собственность?

В рекламных проспектах всё, конечно, выглядит гораздо более привлекательно. Банки наперебой заявляют, что готовы кредитовать по ипотеке всех желающих, начиная с 18 лет, без первоначального взноса и даже без справки о доходах. Но на деле всё это является не более, чем хитрой маркетинговой уловкой. Если учесть опыт тех, кто уже успешно открыл ипотеку, можно получить портрет идеального соискателя, который отвечает следующим критериям:

  • Может предоставить первоначальный взнос в размере не менее 20% от общей стоимости приобретаемого жилья;
  • Имеет официальную зарплату, превышающую месячный платёж как минимум в 2,5 раза;
  • Оформляет ипотеку на квартиру, а не на покупку земельного участка или частный дом;
  • Обладает иной недвижимостью, которой владеет по праву собственности (даже если по условиям ипотеки, закладывать её не нужно);
  • Не имеет непогашенных долговых обязательств и не выступает поручителем по другим кредитам;
  • Трудится на последнем месте работы не менее 2–3 лет.

Также плюсом будет наличие платёжеспособных поручителей (не требуется, но желательно).

Что нужно для получения ипотеки — основные документы

Главная головная боль в получении ипотеки — сбор документов. На самом деле нельзя точно сказать, какие именно понадобятся документы. Всё зависит от условий выбранного банка, поэтому точный перечень уточнять нужно у тамошних специалистов. Хотя в целом можно выделить общий перечень документов, которые понадобятся в любом случае:

  • Заявление на выдачу ипотечного кредита (сегодня можно подавать онлайн прямо на сайте банка);
  • Заполненная анкета от банка (заполняется с менеджером в отделении банка);
  • Заверенные копии паспорта, ИНН и свидетельства о пенсионном страховании;
  • Заверенная копия военного билета (для мужчин до 27 лет);
  • Копия трудовой книжки;
  • Справка 2-НДФЛ (для подтверждения уровня дохода);
  • Если есть счёт в банке, можно взять выписку о его наличии.

При личной встрече с менеджером банка кроме копий нужно иметь при себе и оригиналы удостоверяющих документов.

Кроме того, многие банки на полном серьёзе могут потребовать справки об отсутствии уголовной судимости, а также о том что заёмщик не состоит на учёте у нарколога и психиатра. Для семьи, имеющий официальный статус, нужна заверенная копия брачного договора, а при наличии детей понадобится также и копия свидетельства о рождении (тоже заверенная).

Ещё нужно учитывать, что если в качестве заёмщика выступает семья, то супруги получают статус созаёмщиков. Это значит, что каждому из них нужно собирать свой пакет документов. С одной стороны, это минус, поскольку заметно добавляется хлопот и бумажной волокиты. Но с другой — при оформлении ипотеки в банке учитывается общий семейный доход, что уже становится весомым преимуществом. Ведь чем выше общий доход семьи по сравнению с суммой месячного платежа, тем больше шансов получить «добро» от банка.

Как происходит заключение сделки по ипотеке

На этом этапе участники заключают ряд соглашений:

  • Договор купли-продажи между заёмщиком и собственником квартиры, на покупки которой оформляется займ.
  • Кредитный договор между заёмщиком и банком.
  • Зарегистрированный договор залога. В этом документе точно указываются все моменты по предмету залога, его стоимости, сроках ипотеки, условиях страхования и т. д.
  • Страховые договоры. Для снижения рисков многие банки требуют осуществить страхование кредита и объекта недвижимости. Заёмщик также может застраховать собственную жизнь и работоспособность.

Завершающим этапом здесь является передача денег продавцу недвижимости, способом, который предусмотрен договором.

Обслуживание и закрытие ипотеки

На протяжении всего срока действия ипотечного договора, заёмщик должен осуществлять следующие мероприятия:

  • Вносить платежи;
  • Вести учёт кредитных операций;
  • Рассчитывать и зачислять страховые взносы.

После внесения последнего обязательного платежа и погашения всей суммы обязательств, ипотечная сделка считается закрытой. Кредитный счёт заёмщика обнуляется, а имущество перестаёт быть залоговым. После окончания ипотеки, об этом автоматически делается запись в Госреестре.

Стоит ли брать ипотеку? За и против

Основные преимущества программы:

Быстрая покупка квартиры. Ипотека — это максимально быстрый способ получить собственное жилье. Конечно, нужно платить взносы, но в отличие от аренды, это уже оплата собственного жилья.

Экономия денег. И хотя переплата является довольно высокой в целом ипотека позволяет экономить. Если жить в съёмной квартире и копить деньги, то часть накоплений обязательно будет «съедать» инфляция. В то же время своя квартира, хоть и купленная в долг, наоборот, является активом, который только набирает цену.

Инвестирование. Фактически, купленная по ипотеке квартира — это инвестиция в недвижимость. Если речь идёт о крупных городах, то с годами ценность недвижимости здесь стабильно растёт, поэтому в будущем её можно выгодно продать.

Безопасность. Ипотека — это намного безопаснее, чем покупка по дешёвке с рук или через агентства недвижимости. Каждый крупный банк имеет собственную службу безопасности и напрямую заинтересован в том, чтобы сделка произошла без каких-либо проблем.

Если говорить о минусах ипотеки, то к ним можно отнести:

Сложность оформления. Кредиторы выдвигают много условий, поэтому потенциальному заёмщику придётся изрядно потрудиться, чтобы доказать свою платёжеспособность, собрать все бумаги, пройти проверку и получить положительный результат. Причём в зависимости от кредитной организации, условия могут меняться. 7+ вариантов как взять ипотеку без официальной работы и справок.

Стоимость. Несмотря на более низкие ставки по ипотечным займам в сравнении с обычными, как первоначальный взнос, так и выплаты по процентам являются довольно высокими. О европейских 3–4% годовых нам пока можно только мечтать.

Риски. Потеря источника доходов может обернуться потерей жилья. Впрочем, практика показывает, что до этого доходит очень редко. Банки обычно дают так называемые кредитные каникулы на несколько месяцев, пока заёмщик встанет на учёт в службу занятости и найдёт хоть какую-то работу.

Ограниченное владение. Чаще всего хозяин квартиры не имеет права продать или её сдать в аренду без согласия банка. Также стандартный договор предусматривает и ограничения по регистрации в ней.

Что будет, если не платить ипотеку

Конечно же, своевременные выплаты в полном объёме в интересах каждого заёмщика. Но очень часто обстоятельства складываются против человека, руша все планы. Чем чревата просрочка выплаты по ипотеке?

Поэтому заёмщикам, попавшим в сложную жизненную ситуацию, следует заранее обсудить с банком условия отсрочки платежей или реструктуризации долга.

Помощь и советы

Прибегая к опыту тех, кто успешно воспользовался ипотечными программами, можно выделить такие важные моменты:

  • Занимать средства той валюте, в которой они зарабатываются. Это «золотое правило» любых займов. Поэтому, если потенциальный заёмщик получает доход в рублях, занимать нужно тоже только в рублях. В ином случае внезапные курсовые колебания могут сильно увеличить затрат. Отличный пример — кризис 2008–2009 годов, который разбил планы многих валютных заёмщиков.
  • Брать в меру. Опытные финансисты рекомендуют формировать условия ипотеки таким образом, чтобы платежи отнимали не больше 30% семейного дохода. Можно и 50%, но это уже критический порог, связанный с кучей рисков. Если выплаты по ипотеке превышают 50%, это, как правило, заканчивается плачевно. Ведь любая нештатная ситуация (болезнь одного из членов семьи, потеря работы и т. д.) заканчивается просрочками, судами, разборками с коллекторами, уплатой штрафов, а в самом худшем варианте — отчуждением заветных квадратных метров и принудительным выселением.
  • Выбирать адекватные кредитные программы. К примеру, живя с родителями или ютясь в однушке на окраине, не стоит сразу замахиваться на пятикомнатные апартаменты в центре, за которые нужно платить 50 лет. Разумнее будет сперва ограничиться, к примеру, двухкомнатной квартирой в более или менее благополучном районе. Выплатив ипотеку (обычно на средние варианты затрачивается до 7–10 лет) и заработав положительную кредитную историю, по мере надобности можно продать квартиру. Это даст возможность заключить новый ипотечный договор уже на гораздо более выгодных условиях, при этом обладая солидной финансовой подушкой.
  • Тщательно изучать условия договора. Особое внимание нужно уделить дополнительным расходам. Если по отдельности они представляют собой сущие мелочи, то в общей сумме может набежать солидный процент к основному платежу. Чаще всего деньги «утекают» через различные страховые программы, которые прописаны мелким шрифтом в договоре и прилагаются к основному договору. Причём очень часто заёмщику даже «забывают» о них сообщить.
  • Вовремя оплачивать долг. Платёж лучше вносить заблаговременно (не позднее чем за 2–3 рабочих дня до окончательной даты). Банку все равно какая просрочка по платежу — 1 день или 1 месяц. Если факт просрочки есть, он тут же вноситься в базу, а это не только штраф, но и негативная отметка в кредитной истории.
  • Формировать «финансовую подушку». Очень желательно формировать свой семейный бюджет так, чтобы откладывать денежный запас, которого хватит на погашение нескольких платежей по ипотеке. Это позволит достичь максимальной финансовой устойчивости и без проблем пережить мелкие жизненные трудности. Если накопленные средства из данной «финансовой подушки» так и не были потрачены, их можно пустить на досрочное погашение ипотеки.

Вместо вывода

Однозначного ответа на этот вопрос не даст никто. Что будет наиболее оптимальным решением (обычный потребительский кредит, накопление необходимой суммы денег или ипотека) каждый должен определить для себя сам, тщательно взвесив все «за» и «против». Например, если человек уже готов «пустить корни», то ипотека будет для него гораздо предпочтительнее оплаты по аренде. Если же конкретных планов ещё нет, а плата по аренде существенно ниже, чем ипотечные проценты, предлагаемые банками, возможно, лучше и подождать.

Главное — всё точно взвесить и выбрать адекватную программу. И тогда ипотека станет не навязчивым долговым бременем, а выгодным средством вложения денег в недвижимость.

Оставьте комментарий