Досрочное погашение ипотеки при аннуитетных платежах: как выгодней и быстрей закрыть кредит?

Содержание статьи

Выгодно ли досрочное погашение ипотеки при аннуитетных платежах

Процент рассчитывается в зависимости от типа жилья, на покупку которого уйдут средства, и остается постоянным.

Стоит ли досрочно гасить ипотеку или неприятные ограничения банковских структур

Даже если график выплат позволяет вносить большие суммы за раз, то возможно, за них придется поплатиться штрафом или другими санкционными мерами.

  1. Минимальная сумма досрочного погашения. Если в договоре есть такой пункт, то внести на 5 или 10 тысяч больше нужно не получится – этот нюанс подразумевает аннуитетные выплаты, а досрочно погасить долг можно только накопив количество финансов равное энной сумме, указанной в договоре. Ее размер часто устанавливается без согласия заемщика и может достигать нескольких десятков тысяч.

Выгодно ли досрочное погашение кредита при аннуитетных платежах

Как проверяют документы на ипотеку? Смотрите тут .

Каковы последствия для заемщика?

В общем случае любое досрочное погашение задолженности – это недополученная прибыль банка. Затратив ресурсы на привлечение клиента, рассмотрение заявки, оформление кредита и обслуживание счета, банк получает отказ от использования заемных средств.

Значит, проценты далее начисляться не могут, и кредитор теряет свою прибыль.

Однако реализация аннуитетного графика погашения задолженности имеет свои особенности.

Такая система обеспечивает равномерное распределение суммы долга на все месяцы.

Например, взяв кредит на 7 месяцев, клиент банка погашает его досрочно в течение двух месяцев.

Выгодно ли досрочное погашение ипотеки при аннуитетных платежах

Датой зачисления может быть день подачи заявления или день платежа, определенный графиком.

Единственным условием, которое должно соблюдаться для того чтобы осуществить погашение кредита досрочно, является добросовестное исполнение заемщиком обязанностей по оплате задолженности по кредитному договору, а именно недопущение просрочек и своевременность взноса платежей.

Как выгоднее платить для быстрого закрытия кредита?

Для заемщика самым выгодным вариантом является схема с сокращением графика платежа и перерасчетом в день зачисления средств, оплаченных досрочно. Такой способ позволяет клиенту уменьшить сумму задолженности и не переплачивать проценты.

У каждого из них есть свои преимущества и недостатки.

Дифференциальный способ предусматривает возврат основного тела кредита ежемесячно равными долями.

Допустим, Ваш кредит взят сроком на 10 лет (120 месяцев) под 10% годовых. Чтобы закрыть ипотеку, извольте каждый месяц вернуть 0,833 процента от величины тела кредита.

Выгодно ли досрочное погашение ипотеки при аннуитетных платежах в сбербанке

« Подводные камни» досрочного закрытия ипотеки

Наряду со многими положительными факторами досрочного погашения жилищной ссуды, эксперты отмечают ряд других моментов, которые нужно учесть заемщику. Досрочное погашение жилищного кредита не выгодно банковской организации, поэтому она может затягивать процесс, а для клиента — это означает переплату процентов.
Заявление на досрочное гашение стоит направлять кредитору заранее, с учетом условий кредитного соглашения, оформлять все письменно, оставляя себе второй экземплар документа с отметкой банка о его принятии.

Многие заемщики задают вопрос, когда лучше делать досрочное погашение ипотеки? Частично или полностью гасить ипотеку выгодно в первые несколько лет выплаты кредита, в дальнейшем рентабельность этого процесса снижается.

Внося дополнительные платежи сверх установленных, вы более быстрее уменьшаете сумму основного долга и как итог конечную переплату по процентам.

Чем меньшую сумму вы будете должны банку — тем ниже будет доля начисляемых процентов в ежемесячных платежах и более выгоднее становятся ваши последующие платежи в плане уменьшения основного долга. С каждым годом сумму основного долга будет уменьшаться все быстрее и быстрее.


И если бы вы сразу же внесли дополнительно 87 тысяч, то на этом смогли бы сэкономить около 700 тысяч на переплатах.

Стоит ли гасить ипотеку досрочно? Ответ — да.

Но есть некоторые ситуации, по которым не выгодно вносить дополнительные платежи.

Почему иногда не стоит вносить досрочные платежи

Давайте рассуждать логически.

В этом случае вся сумма переплаты направляется на погашение тела кредита, соответственно, уменьшается сумма насчитанной процентной ставки и происходит автоматический пересчет дальнейших ежемесячных сумм.

Насколько выгодно погасить кредит досрочно, что выбрать впоследствии (уменьшение срока кредитования либо суммы ежемесячных платежей), можно рассчитать с помощью кредитного калькулятора, представленного на сайте банка-кредитора. Выбирая ипотечный продукт, можно сразу уточнить у менеджера возможность и порядок досрочного погашения ипотеки, попросить рассчитать выгоду досрочного погашения ипотеки на разных этапах возврата взятых средств.

Досрочное погашение ипотеки материнским капиталом

В отдельных банковских продуктах изначально прописывается возможность погашения взятой ипотеки за счет средств материнского сертификата.

Первый платеж 12 000

последний — 6 300

Если клиент вносит первый платеж в размере 30 000 рублей

Через два месяца человек оплачивает 45 000 рублей

Следует заметить ежемесячный платеж уменьшается со следующего месяца после оплаты указанных сумм.

Итак, судя по размеру удорожания, можно сделать вывод: досрочное погашение с уменьшением суммы невыгодно.

Обратного хода нет, таковы правила.

А выгодно ли это Вам? Ведь ситуация может измениться. Процент по депозитам подрастёт и Вы сделали вклад, Вы просто переложите деньги туда, где лучше условия, а если Вы подписали заявление на досрочное погашение кредита, Вам остаётся кусать локти.

Также необходимо знать, что вы имеете право вернуть излишне уплаченные при досрочном гашении проценты.

Как вернуть переплаченные проценты по кредиту?

Если кредит по тем или иным причинам возвращается досрочно, то оказывается, что в составе уже уплаченных аннуитетных платежей «сидят» проценты за те периоды, в которых пользование деньгами не осуществлялось.

Когда нет досрочного погашения, то проценты считаются уплаченными согласно договору.

Она остается неизменной на протяжении всего срока кредитования.

  • Подобная схема позволяет планировать свой бюджет, зная, какую сумму стоит учесть в расходах на следующий месяц, а какими средствами можно распоряжаться свободно.
  • В отличие от дифференцированных платежей на начальном этапе нет такой большой финансовой нагрузки.
  • Так как ипотечный кредит выдается, как правило, на очень длительный срок, платежи со временем будут обесценены за счет инфляции, и если на начальном этапе, оплата кредита сильно затрудняло выплату, то со временем финансовая нагрузка уменьшится, что обычно позволяет делать частично-досрочное погашение, или использовать дополнительные средства на собственные нужды.
  • При предварительном расчете для людей без специального финансового образования данная схема оплаты может вызвать недоумение, так как формула довольно сложная.

Сколько лет Вы собирались платить, столько и будете, а текущая жизнь станет свободнее в финансовом отношении.

Другое дело, если речь идёт о долгосрочном изменении обстоятельств. Например, вы сменили работу, и Ваша зарплата решительно повысилась, Ваш бизнес-проект резко пошёл в гору или что-то в этом роде – стоит подумать о решительной смене модели финансового поведения, посчитать новый баланс и пересмотреть срок ипотеки.

Заметьте, что при досрочном погашении кредита Вы обязательно выиграете на стоимости его обслуживания.

Как правильно погасить ипотеку

Процедура досрочного гашения ипотеки достаточно проста и не отличается в вашем банке от условий и требований к досрочному гашению других кредитов.

К счастью, такие случаи мало распространены – большинство взявших ипотеку имеют хорошие доходы, вследствие чего встает вопрос о досрочном погашении кредита на недвижимость.

Выгодно ли гасить ипотеку досрочно

Займы являются основным источником финансов для банков, именно полученные проценты дают возможность финансовой организации развиваться далее. В связи с этим большинство учреждений высказывается против досрочного возврата долга заемщиком.

В статье № 810 ГК РФ прописано, что каждый должник имеет право на моментальное закрытие суммы если он располагает необходимыми ассигнациями.

Самые популярные банки страны не могут не соблюдать закон, да и высокий уровень конкуренции заставляет все больше упрощать условия выдачи и погашения займов.

Досрочное погашение ипотеки — правила и способы оплаты, перерасчет и получение процентов, возврат страховки

Ипотечный кредит – тяжелое бремя финансовой и моральной ответственности. Средний срок, на который он оформляется, составляет 15 лет. Основная часть заемщиков стремится максимально его сократить, рассчитавшись с задолженностью досрочно. Чтобы расплатиться по жилищному займу раньше договорного срока, нужно тщательно изучить правовую сторону вопроса, сделать необходимые перерасчеты и выбрать способ оплаты долга.

Можно ли погасить ипотеку досрочно

Статьями 809 и 810 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплено право граждан на полное или частичное погашение ипотеки досрочно удобным для него способом в любой момент. Должник может снизить финансовую нагрузку, полностью расплатившись по кредиту досрочно или увеличив размер ежемесячных платежей – эта процедура требует внесения изменений в ипотечный договор в виде перерасчета сроков возврата и нового графика ежемесячных выплат.

Ограничивающие требования банка

Предоставляя ссуду, банкиры рассчитывают на получение прибыли в течение определенного временного периода, поэтому досрочное погашение долга им невыгодно. Юристы стремятся заложить в кредитный договор правила, хотя бы частично ограничивающие эту возможность, следующими способами:

  • Устанавливают мораторий (период времени, в течение которого должник не может преждевременно оплатить займ) на частичное или полное досрочное погашение в течение первых месяцев действия кредитного договора, действующий с момента его подписания. Таким способом финансисты намеренно затягивают процесс закрытия ипотеки.
  • Закрепляют в соглашении право пересмотра размера ежемесячных выплат без возможности изменения срока кредитования (например, досрочное погашение ипотеки в Сбербанке возможно только на таких условиях);
  • Обозначают минимальную сумму, требуемую для полного или частичного списания займа или процентов по нему, меньше которой клиент вносить не может.

Нормативно-правовое регулирование

Право на досрочное погашение жилищного кредита предусмотрено частью 2 статьи 809 и статьей 810 ГК РФ. В соответствии с указанными нормами закреплена недопустимость установления запрета или ограничений для заемщика в выплате банку задолженности ранее указанного в договоре срока. Попытка отказать ему в праве осуществить погашение ипотечного кредита досрочно, даже при включении соответствующего пункта в контракт, юридической силы иметь не будет.

Это интересно:  Ипотека в Альфа-Банке: условия и процентные ставки, как подать заявку и можно ли оформить анкету онлайн?

Оплатить жилищный займ может родственник или член семьи должника при наличии нотариальной доверенности на осуществление этих действий. Назначение пеней, штрафов, неустоек, взимание комиссии с клиента за преждевременную оплату кредита признаются незаконными. Единственным обязательством должника при досрочном погашении задолженности является необходимость известить кредитную организацию о своем намерении за 30 календарных дней до совершения операции.

При каком виде платежей выгодно досрочное погашение ипотечного кредита

Существует два варианта кредитных платежей: дифференцированные и аннуитетные. В первом случае размер долга делится на количество месяцев, в течение которых должник обязуется его выплатить. Проценты начисляются на общую сумму задолженности и делятся по тому же принципу. С каждым разом размер ежемесячных выплат становится ниже, т.к. уменьшается основной долг и процентные выплаты, начисляемые на снижающуюся сумму. В этом заключается преимущество дифференцированных платежей. Минусом являются высокий размер ежемесячных выплат в начале срока действия договора.

Аннуитетные платежи предполагают разделение основной задолженности и начисляемых на нее процентов на равные части – ежемесячные выплаты. Они осуществляются одинаковыми долями вне зависимости от срока, прошедшего с начала действия кредитного договора. Преимуществом этого типа платежей является то, что должник точно знает, какую сумму он должен вносить каждый месяц. Среди минусов можно выделить высокую переплату по кредиту.

Переплата при дифференцированных платежах ниже, чем при аннуитетных, потому что в первом случае акцент делается на выплату основной задолженности и проценты начисляются на уменьшающийся остаток. Во втором случае на начальных этапах покрытия ссуды практически вся сумма к ежемесячному погашению состоит из процентов, поэтому дифференцированные платежи более выгодны для должника. Аннуитетные выгодны банку, но могут оказаться интересны и клиенту, если бремя первоначальных выплат дифференцированного характера покажется ему непосильным.

Банковские организации любят навязывать клиентам-ипотечникам аннуитетный формат платежей. В этом случае, особенно в первые годы действия договора, выгодно полное досрочное погашение жилищного займа. Выгодно закрывать ссуду в первые 5 лет с момента ее оформления. Банк производит перерасчет оплаты, основываясь на ее уменьшенной основной задолженности – так клиент значительно экономит на процентах. Чем больше уходит времени, тем меньше смысла преждевременно выплачивать займ – процентная переплата разбита на весь срок действия ипотеки, как и основная задолженность.

Как быстро выплатить ипотеку

Согласно данным Федеральной службы государственной статистики каждая шестая российская семья имеет кредитное жилье. Общая экономическая нестабильность в стране последние четыре года сказывается и на индивидуальном финансовом положении граждан, поэтому ипотечники стремятся использовать любые законные схемы досрочного избавления от обременения. Быстрее погасить ипотеку можно несколькими способами:

  1. Продать ее другому банку. Рефинансирование – выгодный вариант оплаты задолженности, если процентная ставка в новом банке ниже, чем в предыдущем не менее, чем на 3%.
  2. Воспользоваться правом на налоговый вычет.
  3. Направить средства материнского капитала в зачет части ипотеки. Один из способов законного использования сертификата – улучшение жилищных условий. Средства также можно направить на первоначальный взнос по кредиту.
  4. Получить нецелевую ссуду наличными. Если размер остатка долга невелик, можно погасить его за счет другого срочного нецелевого кредита (имеет смысл только если процентные ставки по обоим займам примерно одинаковы).
  5. Учащение выплат. Если банк предусматривает несколько программ оплаты жилищного кредита и среди них есть «Платеж раз в 14 дней», имеет смысл направить обращение менеджеру кредитной организации с просьбой о смене программы с целью участить выплаты. Используя данный способ, можно сэкономить на процентах.
  6. Воспользоваться программой государственной поддержки, действующей в регионе вашего проживания. Например, получить жилищный сертификат для многодетной семьи.
  7. Сдать в аренду ипотечное жилье, если в договоре нет запрета на совершение арендных сделок с кредитным имуществом.

Полная выплата долга по кредиту

Решение погасить досрочно ипотечный кредит требует последовательного исполнения. Для этого заемщику необходимо выполнить ряд действий, порядок которых выглядит следующим образом:

  1. Сообщить в письменной форме сотруднику кредитной организации о намерении досрочно закрыть ипотеку. Сделать это можно лично в отделении учреждения или направить уведомление заказным письмом.
  2. Определить дату полной оплаты кредита. Это должен быть рабочий день.
  3. Согласовать время и способ возврата займа с менеджером кредитной организации, уточнить остаток задолженности, включая проценты.
  4. При выборе безналичной формы расчета следует узнать точную стоимость услуги по переводу денежных средств на счет кредитной организации и обязательно учесть ее в конечной сумме платежа. Банк-кредитор должен получить весь долг до копейки, иначе он не будет считаться погашенным.
  5. Полностью оплатить остаток задолженности вместе с начисленными процентами.
  6. Через 1-2 рабочих дня (период времени, который требуется для зачисления денежных средств на счет кредитора) связаться с сотрудником банка и уточнить, погашен ли займ.
  7. Запросить у кредитной организации справку о полном расчете по ипотеке, чтобы зафиксировать отсутствие долга.

Частично-досрочное погашение ипотеки

С целью осуществления этой процедуры необходимо лично явиться в офис кредитной организации и подать заявку на досрочное погашение ипотеки по частям, чтобы банк предпринял действия по составлению обновленного графика ежемесячных платежей оформленного в виде дополнительного соглашения к договору, и начислил проценты по измененной соответствующим образом формуле.

Утверждаются эти изменения обеими сторонами сделки и должны являться неотъемлемой частью первоначального соглашения. Так как договор ипотечного кредитования с приложениями подлежит обязательной регистрации Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), то и все изменения к нему, включая новую схему выплат, проходят ту же процедуру.

Правила досрочного погашения

Уменьшение срока кредитования – это быстрый и выгодный для заемщика способ возврата задолженности. Ипотека с возможностью досрочного погашения может быть предусмотрена договором по умолчанию. Такие программы есть у ряда крупных банков, например, Сбербанка. Основными правилами частично-досрочного погашения являются:

  • Минимальный срок, в течение которого должник обязан уведомить кредитора о своем решении досрочно погасить ипотеку по частям или полностью составляет 30 календарных дней до предполагаемой даты взноса.
  • Кредитор при таких обстоятельствах должен сделать процентный перерасчет, исходя из новой даты возврата долга.

Способы оплаты

Погасить ипотеку можно за счет собственных накоплений и воспользовавшись компенсационными выплатами, например, возвратом налога на доходы физического лица (НДФЛ). Заемщик может воспользоваться любым удобным ему способом расчета по долгу – от внесения накопленных наличных денежных средств в кассу банка до привлечения сторонних вспомогательных средств: материнского капитала, моментального займа и пр.

Материнский капитал

Материнский (семейный) капитал – это вид государственной помощи семьям с двумя и более детьми. Его размер сейчас составляет 453 тысячи рублей. Согласно изменениям, внесенным в программу «Материнский Капитал» в 2017 году, не дожидаясь достижения ребенком трехлетнего возраста, субсидию стало возможно направить в том числе на:

  • оплату первоначального взноса по ипотеке;
  • оплату жилищного кредита участниками накопительно-ипотечной системы для военнослужащих (далее – НИС).

Рефинансирование ипотечного кредита

Оформление нового ипотечного займа для покрытия старого с целью улучшения условий его обслуживания называется рефинансированием (перекредитацией). Причинами переоформления могут являться:

  • появление более выгодной процентной ставки по кредиту в другом банке;
  • отмена страховок, комиссий и других сборов;
  • увеличение кредитного периода (чтобы снизить размер ежемесячных выплат);
  • смена валюты займа;
  • уменьшение кредитного периода (чтобы уменьшить сумму переплаты);
  • перевод ипотеки в другое финансовое учреждение.

Основным минусом рефинансирования ипотечного кредита является лишение заемщика права получения налогового вычета по всем уплаченным ранее процентам. Если при рефинансировании меняется банк-кредитор (фактически закрывая перед предыдущим займ ипотечника, который берет новый кредит на покрытие старого), долг считается уплаченным, а заемщик утрачивает возможность получить данную льготу на основную часть рефинансированного кредита и начисляемые на него проценты.

Налоговый вычет

Сумма, уменьшающая расчетную базу при исчислении НДФЛ, называется налоговым вычетом. Покупатель недвижимости может вернуть уплаченные в государственный бюджет 13%. Максимальная сумма, с которой они подлежат возврату, составляет 2 млн рублей. При расчете процентного имущественного вычета (компенсация государством переплаты по ипотеке) возврат налога может быть осуществлен с 3 млн рублей, т.е. заемщик имеет право получить 390 тыс. рублей с выплаченных процентов.

Перерасчет ипотеки при досрочном погашении

Чтобы рассчитать размер остатка задолженности самостоятельно нужно изучить текущий график ежемесячных выплат по займу. При планировании полного погашения ипотеки обратите внимание на графу «Остаток долга» в вышеуказанном документе. Общая задолженность равна сумме следующего ежемесячного платежа и остатка долга. При частично-досрочной оплате расчет производится иначе.

Необходимо применить к графику следующую формулу: ОД = НС(ОД) – О(ОД) – ДП, где ОД – остаток долга перед банком после частично-досрочного погашения, НС(ОД) – начальная сумма общей задолженности на момент расчета (графа «Остаток долга»), О(ОД) – ежемесячная оплата основного долга, ДП – досрочный платеж (сумма, которую клиент решил оплатить сверх обязательной выплаты). Указанные варианты расчета подходят для обоих видов платежей – дифференцированного и аннуитетного.

Прибегать к частично-досрочному погашению ипотеки при использовании аннуитетных платежей заемщику невыгодно, т.к. этот формат подразумевает приоритетную выплату процентов по кредиту в первые годы действия договора. Клиент все равно рассчитается с банком по всем начисленным процентам. При дифференцированных платежах частично-досрочное погашение долга однозначно выгодно для заемщика – любая выплата сокращает основной долг по кредиту, а проценты начисляются на постоянно уменьшающуюся сумму.

С финансовой точки зрения для заемщика рентабельней уменьшение срока кредитования, особенно при однократном погашении части долга досрочно. Минимизировать размер ежемесячных платежей имеет смысл, если совокупный доход заемщика или его семьи сократился. Стабильные выплаты с перспективой переплаты лучше, чем риск потерять ипотечное жилье, а минимизация расходов на ежемесячные выплаты поможет пережить кризисный период.

Права заемщика

Законодательство РФ гарантирует должнику, решившему досрочно расплатиться по своим обязательствам, право на возврат переплаты и страховки. Оно подразумевают сокращение срока кредитования, поэтому вернуть можно часть процентов, начисленную на всю сумму долга, которая оказалась покрытой раньше, чем это предполагалось в первоначальном ипотечном договоре, и часть страховых средств, которые не были израсходованы за весь период в следствие его сокращения.

Перерасчет и получение процентов

В случае полного досрочного погашения ипотеки заемщик вправе рассчитывать на возврат уплаченных процентов, если они были начислены на всю сумму долга, например, при аннуитетных платежах. Пункт 4 статьи 809 ГК РФ предусматривает право заемщика на перерасчет в случае отличия срока действия кредитного договора от фактического периода использования заемщиком денежных средств банка. Для его реализации должнику необходимо заполнить декларацию на возврат процентов по ипотеке и подать ее в финансовую организацию вместе с остальными документами на полную оплату долга.

Это интересно:  Досрочное погашение ипотеки в Сбербанке: порядок действий закрытия кредита

Возврат страховки

В целях минимизации рисков невыплаты ссуды банковская организация использует программу страхования залогового имущества, здоровья и жизни заемщика. Договор заключается на весь срок действия кредитного соглашения. Оплата страховых услуг может осуществляться в виде единоразового платежа или нескольких выплат в течение определенного периода времени.

В случае погашения ипотечного кредита досрочно заемщик вправе потребовать от страховой компании возврата той части страховки, которая обеспечивала риски на остаток предполагаемого периода оплаты займа. Возврат денежных средств возможен, если:

  • ипотека полностью оплачена;
  • страховой случай не наступил;
  • фактический срок ипотечного кредитования меньше, чем оплаченный.

Пакет документов, требуемый для возврата страховки, состоит из:

  • паспорта заемщика;
  • договора ипотечного кредитования;
  • справки из банка о преждевременном погашении займа;
  • документов, подтверждающих уплату страховки;
  • заявления о возврате уплаченных ранее страховых взносов;
  • договора страхования.

Плюсы и минусы

К концу действия кредитного договора намного выгодней положить личные накопления на депозит под хорошие проценты и покрывать остаток долга за счет ежемесячного дохода по нему. Стремиться досрочно выплатить ипотеку выгодно в первые 5 лет. К преимуществам преждевременного покрытия долга можно отнести:

  • избавление от финансового бремени;
  • финансовую выгоду в виде уменьшения переплаты и аннулирования расходов по обслуживанию долга (например, страховки);
  • снятие ограничений с приобретенной в собственность недвижимости.

К минусам досрочной оплаты долга относятся:

  • Потенциальное ухудшение качества жизни клиента, если накопление необходимой для преждевременного погашения долга суммы ведет к невозможности удовлетворения повседневных нужд.
  • Возможное отрицательное влияние на кредитную историю должника – банк может воспринять потерянные из-за преждевременной оплаты займа проценты, как нанесение материального ущерба, и внести клиента-досрочника в «серый список» (внутренний документ, содержащий информацию о недобросовестных клиентах).

Видео

8 способов быстро выплатить ипотеку — схемы и методы погасить кредит досрочно

Если дом, квартира или другая недвижимость в ипотеке, а из семейного бюджета можно выделить средства, чтобы досрочно выплатить часть или всю сумму задолженности, следует знать, как все правильно сделать, чтобы банк остался доволен сотрудничеством, а человек сэкономил на выплате процентов. Рекомендации, как быстро выплатить ипотечный кредит, которые будут даны, помогут найти в случае необходимости подходящий выход из сложившейся ситуации.

Возможно ли досрочное погашение ипотеки

Условие регулируется кредитным договором. Большинство банков и финансово-кредитных учреждений предоставляет такую возможность. Выплатить досрочно ипотечный кредит можно полностью и частями без процентов, комиссий, штрафных санкций, быстро и с минимальными затратами. У некоторых организаций существуют определенные ограничения по сумме или другие условия.Так, допустим, кредитор вправе потребовать от заемщика, чтобы тот за несколько дней до конца платежного периода сообщал в письменной или устной форме о том, что он планирует погашение ипотеки досрочно.

В любом случае условия изменения графика взносов для того, чтобы быстро закрыть ипотеку, обсуждаются индивидуально перед оформлением кредитного договора. В нем должны быть четко прописаны пункты, регламентирующие порядок, процесс и возможность погашения ипотечного займа досрочно, минимальный и максимальный ежемесячный платеж, который заемщик вправе выплатить дополнительно.

Как быстро погасить ипотеку

Досрочное погашение ипотечного кредита гарантирует снижение размера переплаты, экономию собственных средств и сокращение срока кредитования. Чем быстрее у заемщика получится выплатить долг, тем меньше будет переплата. Большинство должников оформляет ипотечный кредит на срок до 15, 20 или 30 лет, но выплачивает его гораздо быстрее. Для тех граждан, которые учитывают разные форс-мажорные обстоятельства (снижение зарплаты, появление новых финансовых обязательств и проблем, которые потребуется быстро решить, незапланированные покупки) – это нормальная практика.

Досрочное гашение ипотечного кредита бывает полным и частичным. Под полным погашением понимают внесение всей суммы долга сразу. При частичном погашении заемщик, помимо обязательного ежемесячного взноса, вносит дополнительные денежные средства, их размер не ограничивается конкретными требованиями. Быстро выплатить долг можно, используя материнский капитал, страховку, личные средства, дотации, т.д.

В соответствие с действующим законодательством, граждане РФ могут частично и полностью гасить свои займы. Для этого они должны за 30 дней (другой срок указывается в договоре) до планируемой даты погашения уведомить банк о своем намерении. Проценты выплачиваются только за фактический срок пользования заемными денежными средствами. Заявление может подаваться в устной или письменной форме, по телефону или в онлайн-режиме.

После частичного возврата основного долга банк осуществляет выдачу заемщику нового графика взносов, в соответствие с которым ежемесячная оплата и проценты уменьшаются. Если должнику удалось быстро выплатить долг в полном объеме, то выдается документ, свидетельствующий о том, что займ закрыт. Эта справка защитит от возможных проблем в будущем. Она становится доказательством того, что должник выполнил перед банком все обязательства.

Снижение размера платежа

Один из 8 эффективных способов быстро выплатить ипотеку – это снизить ежемесячный взнос по займу. Прибегнуть к нему рекомендуют заемщикам, которые не уверены в том, что смогут всегда вовремя собрать требуемую сумму, чтобы погасить ежемесячный взнос. Снижать размер выплаты по договору ипотечного кредитования можно, если:

  • заемщик имеет стабильную работу, но желает перестраховаться;
  • нет 100% уверенности в своем финансовом положении;
  • финансовое положение нестабильное — заработки периодически падают и возрастают, должник может быстро заработать крупное денежное вознаграждение.

Снижая размер взноса, заемщик существенно не уменьшит объем переплаты, но сократит финансовое обременение, защитит себя от просрочки, поскольку сможет в любой ситуации выплатить обязательный ежемесячный взнос, а это уже важное и существенное преимущество. Срок кредитования в случае снижения размера взноса остается прежним, как и процентная ставка, схема погашения долга и т.д.

Чтобы снизить размер выплаты, требуется периодически или постоянно вносить помимо основного ежемесячного дополнительный взнос. Если у заемщика появились свободные деньги, которые помогут быстро выплатить кредит, он должен связаться с банком или другим финансовым учреждением, сообщить о своем намерении. Ориентироваться всегда следует на договор. В нем указываются все нюансы процедуры. Не менее эффективный способ решения данного вопроса – консультация у сотрудника банка: он предоставит всю требуемую информацию об услуге.

Уменьшение срока кредитования

Если снижать размер взноса нет смысла, то можно воспользоваться другим из 8 способов быстро выплатить ипотеку. Уменьшать срок кредитования эксперты рекомендуют в таких случаях:

  • когда заемщик имеет стабильный хороший доход, в котором он уверен на 100%;
  • когда есть возможность в скором времени получить необходимую денежную компенсацию, которая позволит полностью покрыть долг (человек еще не успел продать старую квартиру, но не может отсрочить переезд, ему приходиться оформить ипотечный займ, который он сразу закроет, когда реализует свой объект недвижимости).

В таких случаях можно без рисков делать дополнительный взнос в счет погашения займа и значительно уменьшать срок кредита. Но не стоит забывать, что материальная нагрузка должна быть посильной. Преимущество уменьшения срока кредитования очевидно. Этот способ максимально снижает переплату. Его недостаток – непосильные для большинства должников ежемесячные взносы.

Виды платежей по кредиту

Перед тем, как взять ипотеку, приходится учитывать много разных нюансов. Один из первых — вид выбираемого взноса по кредиту. Он бывает аннуитетным и дифференцированным. У каждого из них есть свои плюсы и минусы, каждый вид оказывает огромное влияние на эффективность досрочного погашения взятого займа. Поэтому если планируется закрытие ипотеки раньше срока, тогда этот нюанс требует к себе пристального внимания.

Вид платежа играет важную роль при ипотечном кредитовании, поскольку:

  • он определяет, по какой схеме будут начисляться проценты;
  • он влияет на размер ежемесячного взноса;
  • от него зависит, как будет распределяться «тело кредита» на весь его срок.

Если говорить о досрочном погашении взятого займа, то тут ситуация сложнее, и чтобы понять, какую стратегию лучше всего выбрать для скорейшего погашения займа, требуется индивидуально проводить расчеты, учитывая при этом срок, размер кредита, способ начисления процентов, ставку, финансовые возможности заемщика, т.д. Единственного и правильного совета относительно того, какой тип платежа выбрать, нет. Все зависит от конкретных условий и ситуации.

Аннуитетный

Этот вид взноса подразумевает разбитие основного долга и начисленных процентов на равные части. Другими словами, должник ежемесячно должен оплачивать один и тот же платеж на протяжении всего срока кредитования. Как правило, финансовые учреждения предоставляют клиентам график, в котором указывается порядок выплат аннуитетных взносов. Но при желании провести все расчеты можно самостоятельно.

Величина ежемесячных аннуитетных платежей по ипотеке рассчитывается по формуле — х = S * (Р + (Р/(1+Р)N-1)), где х – размер ежемесячного взноса, N – срок кредитования в месяцах, Р — годовая ежемесячная процентная ставка. Чтобы рассчитать процентную составляющую рассматриваемого взноса, требуется умножить остаток кредита на указанный период на годовую процентную ставку, полученный показатель разделить на 12 месяцев.

Используется следующая формула — Рn = Sn * Р / 12, где Sn – оставшаяся задолженность, Рn — сумма начисленных процентов по ипотеке. Та часть ежемесячной оплаты, которая позволит погасить основной долг по ипотеке, рассчитывается по формуле — s = х — рn, где s – искомый показатель, х – размер ежемесячного взноса по ипотеке, рn – проценты, установленные на момент осуществления n-го платежа.

Чтобы узнать, какая часть уходит на то, чтобы выплатить основной долг, месячную плату уменьшают на начисленные проценты. Поскольку величина s зависит от предыдущих выплат по ипотеке, то ее рассчитывают последовательным способом по каждому месяцу, начиная с первого. Точность получаемого показателя зависит от точности проведенных расчетов. Облегчить задачу проведения расчетов помогает специальный кредитный калькулятор.

Аннуитет подразумевает выплату на первоначальных этапах 80-90% начисляемых процентов по кредиту, только 10-20% из всей оплачиваемой суммы идет на то, чтобы выплатить основной долг. Выбирая рассматриваемый способ погашения займа, должник сначала платит проценты, а только потом основной долг. Как утверждают специалисты, аннуитет выгоден сначала кредитору, а только потом должнику.

Преимущества рассматриваемого схемы следующие:

  • возможность получения более крупного займа;
  • щадящая нагрузка на должника на начальных этапах;
  • удобство выплаты кредита благодаря тому, что ежемесячные платежи фиксированные, как результат – исключение возможности случайного возникновения задолженности;
  • удобное планирование бюджета;
  • более длительный срок кредитования.

К недостаткам аннуитетной схемы относят большую переплату и неизменную величину выплачиваемых взносов на протяжении всего срока погашения ипотеки. Если сравнивать аннуитет и дифференцированную схему, то можно без проведения расчетов сказать, что должнику, который выбрал первый способ гашения основного долга, кредит обойдется дороже, поскольку тело займа уменьшается медленнее, а проценты начисляются на него.

Это интересно:  Досрочное погашение ипотеки: что это такое, виды выплаты и как проходит процедура закрытия кредита

Должник знает, какую оплату должен делать каждый месяц, планирует свой бюджет и заранее предусматривает все возможные проблемы во избежание штрафных санкций, которые применяет банк или другое финансовое учреждение в случае несвоевременной оплаты ежемесячного взноса. Но гораздо удобнее, когда размер обязательных выплат по ипотечному займу постепенно уменьшается.

Аннуитетная схема выгодная прежде всего для кредиторов. Они получают максимальную прибыль от выданного займа. Должник на первых этапах погашает в основном проценты за пользование взятыми средствами, как результат – медленное уменьшение величины основного долга и более весомая переплата по ипотечному кредиту, чтобы ее уменьшить, есть только один выход — воспользоваться правом на полное или частичное досрочное погашение долга. Каким способом это сделать – путем уменьшения ежемесячной выплаты или срока кредитования – решает должник.

Дифференцированный

Этот способ погашения ипотеки называют коммерческим или классическим. Он предусматривает начисление процентов на остаток долга. В переводе с английского языка differentiate (дифференцировать) означает отличать, различать – и размер каждой последующей ежемесячной выплаты по ипотеке постоянно отличается от предыдущей. Этот способ погашения кредита обязует должника выплачивать тело зама равными частями и проценты, которые начисляются на остаточную сумму, она каждый месяц уменьшается, что обуславливает снижение их величины.

Преимущества дифференцированного способа, которым можно выплатить ипотеку:

  • небольшая переплата по кредиту по сравнению с аннуитетом за счет того, что тело займа постепенно уменьшается, а вместе с ним и сумма начисляемых процентов;
  • постепенное снижение финансовой нагрузки на должника за счет снижения ежемесячных платежей;
  • простой и понятный принцип расчета, который осваивает даже ребенок.

К минусам дифференцированного способа относят:

  • сравнительно высокие первые платежи;
  • меньшая сумма кредита по сравнению с той, которую можно получить, выбирая аннуитет;
  • всегда разный размер платежей, необходимость постоянной сверки с графиком платежей, выбранным банком или другой финансовой организацией.

Этот способ выплаты ипотеки более выгоден для заемщиков. Даже при условии, что первые выплаты по займу будут существенными, переплата по сравнению с аннуитетом в 1,5-2 раза меньше. Дифференцированный займ можно частично или полностью выплатить в любое удобное время. Способ, как это выгодно и быстро сделать, выбирает должник. Эксперты рекомендуют прибегать к сокращению срока кредитования на последних этапах возврата ипотеки, к сокращению суммы выплат – на первых порах, чтобы максимально уменьшить размер обязательного платежа.

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно – этот вопрос волнует каждую семью, купившую квартиру благодаря ипотечной форме кредитования. Банковские сотрудники никогда не дадут четкой консультации, ведь чем дольше человек будет выплачивать кредит, тем больше заработает банк. Поэтому большинству людей приходится разбираться самостоятельно или же обращаться за консультацией к финансовому брокеру, который профессионально просчитывает все выгоды и риски.

Особенности ипотечных кредитов

Рассматривая вопрос, как лучше гасить ипотеку досрочно, первоначально следует определить, какой именно формой кредита вы пользуетесь. Существует два вида ипотечного кредитования:

  1. Аннуитетный – наиболее распространенный вид ипотеки, который предлагают такие крупные коммерческие банки, как Сбербанк, ВТБ и другие. Особенностью кредитования является минимальный первоначальный взнос (или его отсутствие) и равномерный ежемесячный платеж. Проще говоря, банк делит всю сумму кредита, включительно с процентами, на весь термин кредитования. Таким образом, к концу срока финансовая организация может получить свыше 200% прибыли с выданного кредита;
  2. Дифференцированный – это более выгодный для потребителя вариант кредитования. К сожалению, только несколько банков, лидером среди которых стал Россельхозбанк, готовы выдавать гражданам ипотеку с дифференцированной схемой выплат. Суть схемы заключается в плавном понижении суммы платежей. Однако для получения дифференцированной ипотеки придется внести первоначальный взнос, который обычно составляет от 25 до 40% от стоимости жилья.

Важно! Независимо от выбранного вами типа ипотеки, банк может прописать минимальную и максимальную сумму платежа, что весьма ограничит свободу действий потребителя при досрочном погашении. Поэтому прежде чем идти в банк еще раз внимательно изучите договор или проконсультируйтесь у финансового брокера.

Существует еще и военный ипотечный кредит, финансируемый государством. Такая ипотека имеет существенные отличия по ряду параметров, в число которых входят и условия получения жилья, и сроки, и досрочное погашение.

В любом случае, досрочное гашение жилищного кредита значительно облегчает жизнь потребителя, если он правильно просчитал риски, рост инфляции и экономическую составляющую своих действий. А для этого нужно ответить еще на один вопрос.

Что выгоднее уменьшать – сумму или срок?

Прикидывая как выгоднее гасить ипотеку досрочно, каждый потребитель, воспользовавшийся жилищным кредитом, сталкивается с этим сакраментальным вопросом. Однозначного ответа, как и прямых инструкций к действию здесь нет. Даже при идентичных условиях кредитования каждое досрочное погашение следует рассматривать индивидуально. Такой подход обуславливается массой факторов, начиная с семейных и личных потребностей заемщика и заканчивая экономической ситуацией в стране, а также уровнем инфляции. Немаловажную роль отыгрывают и нюансы отношений с кредитором, ведь банк не посмотрит, что вы погасили часть суммы досрочно, если однажды будет просрочен платеж.

Поэтому давайте рассмотрим оба варианта досрочного погашения:

  1. Уменьшение срока

Сокращать срок кредитования хорошо в нескольких случаях:

  • При аннуитетной системе выплат – уменьшение срока позволит потребителю не только скорее снять обременение с жилья, но и значительно понизит размер переплаты, хотя размер ежемесячного взноса останется прежним. Говоря проще, если потребитель ежегодно платит банку 12% от суммы кредита, то экономия от сокращения термина кредитования на 1 год и составит эти 12%. Получается, чем больше лет урезали, тем меньше переплатили. Однако данная схема работает только в первые годы выплат, то есть именно в то время, когда вы гасите общую процентную сумму;
  • При финансовой стабильности – согласно закону №353-Ф3 максимальная кредитная нагрузка на потребителя не должна превышать треть чистого дохода. Конечно, банки стараются выжать максимум прибыли с каждого заемщика, но если потребитель жилищного кредита находится в стабильном финансовом положении, то есть получает высокую зарплату или доход от предпринимательской деятельности, то ему гораздо выгоднее платить более высокие суммы и сокращать срок кредитования. Таким образом, он сможет гораздо раньше распоряжаться купленной недвижимостью по собственному усмотрению;
  • Когда погашена процентная составляющая – первые годы заемщик оплачивает только процентную ставку, а само тело кредита сможет погасить только спустя несколько лет. Поэтому если у потребителя появилась возможность погашать долг уже после выплаты начисленных процентов, то рентабельней будет сократить термин ипотеки. Хотя при росте инфляции или нестабильной экономике в стране стоит посчитать, что выгоднее – быстрее получить жилье в полную собственность или обставить его за счет появившихся свободных денег.

В общем, частичное покрытие долга с сокращением срока обычно целесообразнее и экономически более выгодно по многим пунктам. Однако чисто психологически плохо воспринимается человеком, ведь платишь больше, а на первый взгляд толку никакого, хотя по итогам и квартиру получаешь быстрее и денег сэкономишь немало.

  1. Уменьшение ежемесячного платежа

Уменьшать размер взносов при помощи досрочной выплаты выгодно в следующих ситуациях:

  • При дифференцированной схеме платежей – проценты начисляются на остаток общей суммы долга. То есть, оплачивая больше предусмотренного – вы уменьшаете обязательную ежемесячную ставку, т.е. автоматически снижается переплата;
  • При угрозе возможного финансового кризиса – если потребитель не уверен, что в дальнейшем сможет своевременно и в полном объеме обеспечить выплаты по кредиту, то разумней будет понизить сумму постоянного взноса за счет досрочного погашения части долга;
  • При желании сэкономить в краткосрочной перспективе – частично снизив размер платежей, потребитель получит возможность по своему разумению распоряжаться сэкономленной суммой: положить на депозит, вложить в предпринимательство, задействовать их для дальнейшего досрочного гашения ипотеки.

Важно! И в первом, и во втором варианте досрочного погашения ипотеки, следует вначале уточнить требования банка относительного этого вопроса, ведь кредитор имеет полное право выдвинуть четкие условия внесения ненормированного платежа. Например, запретить вносить деньги досрочно через интернет при помощи онлайн платежа или оплачивать не в том отделении, где оформлялась ипотека. Таким образом, банки пытаются выжать максимум выгоды из кредитных обязательств заемщика.

Как видите, оба варианта закрытия кредита имеют свои преимущества, поэтому выбирать конкретный нужно исходя исключительно из ситуации, в которой находится заемщик. Если опасаетесь, что не сможете правильно оценить все выгоды и возможные риски, обратитесь к финансовому брокеру, который сможет, опираясь на опыт и анализ вашей ситуации, прийти к адекватному выводу, подкрепленному четкими расчетами.

Советы при досрочном погашении ипотеки

В поисках ответа на вопрос, как выгоднее гасить ипотеку досрочно, стоит воспользоваться некоторыми советами экспертов:

  • Минимальная сумма досрочного взноса должна равняться как минимум двум-трем платежам, иначе не будет реальной экономической выгоды;
  • При высоком уровне инфляции не стоит торопиться с погашением, лучше подождать стабилизации экономики и потратить деньги на насущные проблемы;
  • Если у потребителя нет «спасательного круга», то есть сбережений равных хотя бы 2 месячным зарплатам, то погашение кредита до срока чревато просрочками в будущем в случае финансового кризиса;
  • Преждевременные выплаты наиболее ликвидны в первые годы пользования ипотечным кредитом, поэтому если вы уже выплатили больше половины суммы, лучше положить свободные деньги на депозит под выгодный процент.

Конечно, данные советы основаны на средних статистических показателях досрочного погашения ипотечных кредитов потребителями. В каждом конкретном случае найти оптимальный вариант, как гасить ипотеку досрочно может только специалист, работающий в сфере ипотечного кредитования. Поэтому обращение к финансовому брокеру перед внеочередным погашением ипотечного кредита будет отнюдь не лишним, и точно поможет найти наиболее подходящий вам вариант.

Оставьте комментарий