Что нужно знать при аренде квартиры: документы арендодателя и его права

Что нужно знать при аренде квартиры: документы арендодателя и его права

Аренда – удобный инструмент для всего социума, он объединяет в себе множество интересов: общественных, коллективных, личных.

В качестве участников подобной сделки выступают две стороны: арендодатель и арендатор. И если стороны ведут прозрачные и честные отношения, а договор был составлен по всем правилам, тогда в выигрыше остаются все участники соглашения.

Юридическое определение

Арендодатель – лицо, предоставляющее за определенную плату услугу по пользованию своим имуществом в рамках определенного времени, указанного в договоре. Вести подобный бизнес может и собственник, и управомоченный законом гражданин, и человек со статусом юридического лица, и физлицо (ГК РФ Статья 608).

Статья 608 ГК РФ. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Права лица, сдающего квартиру в аренду

Человек, сдающий недвижимое имущество в аренду, имеет право:

Обязанности

Человек, сдающий недвижимое имущество в аренду обязан:

    Нести ответственность за изъяны, которые могут причинять неудобства арендатору при пользовании имущества.

Эта обязанность распространяется и на те случаи, когда арендодатель не имел понятия о возможных дефектах помещения во время оформления и подписания договора об аренде.

Что он должен в подобной ситуации предпринять? Он может cделать одно из следующих действий:

  • произвести замену имущества аналогичным, не уступающим по уровню в технических характеристиках;
  • безвозмездно устранить недостатки имущества;
  • соразмерно уменьшить арендную плату за помещение;
  • возместить расходы на устранение недостатков недвижимости арендатору в полном объеме;
  • досрочно расторгнуть договоренность при согласии второй стороны.

Есть единое и устоявшееся правило, которого многие в этом бизнесе придерживаются: арендатор платит лишь за те расходы, что могут варьироваться от его потребностей: счета за междугородние звонки, электроэнергию, интернет; а арендодатель, в свою очередь, оплачивает общие абонентские счета (далее в статье подробно разобраны все возможные варианты по компенсации коммунальных услуг).

О том, как снять квартиру, чтобы вас не обманули, мы рассказывали в этой статье, а здесь вы можете ознакомиться с перечнем бумаг, которые обязан предъявить хозяин жилого помещения потенциальному арендатору.

Как оплатить коммунальные услуги арендатору?

Согласно статьям 156 и 158 Жилищного Кодекса РФ, обязательные услуги ЖКХ должны быть оплачены согласно оговоренному графику. Юридические нюансы и общие правила платежей по аренде квартиры, в том числе за коммунальные услуги, а также образец графика вы найдете в отдельной статье.

Онлайн транзакции

Все, что вам будет нужно: наличие подтвержденного личного кабинета и номер счета (код плательщика):

  • Госуслуги.
  • Официальный сайт ЖКХ.
  • В личном кабинете банка.
  • Через электронные кошельки.

Оплата в офлайн режиме

  1. В кассе банка. Размер комиссии по транзакции в различных банковских учреждениях разный. Но обычно от общей суммы квитанции изымается около полутора-трех процентов.
  2. Жилищно-эксплуатационные конторы. Это «беспошлинный» вариант оплаты счетов, но потребуется большое количество времени, поскольку придется выстоять длинные очереди.
  3. Платежные терминалы и терминалы банков. Найти их не составит никакого труда, располагаются они в любых продуктовых магазинах, но берут достаточно агрессивную комиссию.

Как возместить стоимость к/у?

Операции по возмещению коммунальных услуг арендатором должны быть согласованы с арендодателем. Согласно статье 614 ГК РФ, допустимо включить платежи за коммунальные услуги в состав платы за аренду.

Cамые популярные случаи по возмещению коммунальных услуг за арендодателей:

    Коммунальные платежи обособлены от арендной платы.

Проще говоря, эти две операции не должны пересекаться, и выполняются они без привязки к друг другу. Коммунальные услуги в таком случае оплачиваются путем возмещения (компенсации) тех затрат, что были причинены арендодателю. Или же допустимо оформить отношения посреднического плана: тогда арендодатель будет играть роль посредника между съемщиком площади и коммунальными службами.
Фиксированная совмещенная плата за коммунальные услуги и за аренду (статья 614 ГК РФ).

При таком способе сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг в договоре отдельно не выделяется.

Однако следует отметить, что подобное соглашение порой бывает совсем невыгодным из-за колебания цен на коммунальные услуги: рост цен происходит несколько раз в течение всего года. А скорректировать размер платы за аренду допустимо только раз в год, согласно 3 пункту статьи 614 ГК РФ.

Помимо всего этого, заранее определить, например, количество потребленной электроэнергии не всегда бывает возможным. Что приведет к дисбалансу между размером коммунальных платежей, что были упомянуты в составе арендной платы, и фактическими потребленными услугами съемщиком недвижимости.
Переменная коммунальная ставка и фиксированная арендная плата.

Это интересно:  Составляем договор коммерческого найма жилого помещения: образец заполнения и важные нюансы

При таком способе размер арендной платы складывается из:

  • основной – фиксированный платеж. В него входит арендная ставка за арендуемое помещение;
  • второстепенный – переменный платеж. Включает в себя сумму всех потребленных арендатором коммунальных услуг за расчетный период.

Это, пожалуй, один из самых оптимальных способов возмещения коммунальных услуг. Поскольку положение о неприемлемости изменения арендной платы более 1 раза в год, согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, не будет нарушено.

Что делать, если этот человек умер?

Главное в сложившейся ситуации не паниковать. Во-первых, необходимо ответить на вопрос: был ли договор аренды, или все прежние взаимоотношения держались только на честном слове?

Договора не было

Если официальной письменной договоренности между сторонами не было, тогда абсолютно никаких законных гарантий арендатор не имеет.

В любой момент наследник может попросить освободить недвижимость, и тут уже ничего не поделать.

Единственный вариант – договориться с ним об аренде, и после того, как он получит статус собственника (длится это около полугода) – оформить договор и продолжить арендовать площадь легально.

Документ найма жилья есть

При наличии договора не стоит переживать, поскольку, согласно статье 617 Гражданского кодекса РФ, при переходе прав на собственность третьим лицам суть договора не меняется, и он продолжает иметь свою полную силу.

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

  1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
  2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Отсюда можно сделать вывод, что арендатор вправе продолжать пользоваться недвижимостью до самого конца срока действия договора. И возникновение наследников никоим образом не повлияет на предмет соглашения, прежде заключенного с умершим собственником.

Какому наследнику выплачивать ставку и нужно ли?

Как быть арендатору, если собственник умер, не оставив и намека на завещание своего имущества? Тогда получается, что количество заявителей на недвижимость возрастает, и не совсем понятно: кому именно следует перечислять фиксированную оплату за арендную ставку.

Лучше всего вносить средства на нотариальный депозит той конторы, что открыла наследственное дело. В итоге законный наследник, после подтверждения своего официального статуса, гарантированно получит эти средства.

Что делать, если сменился собственник жилья?

Эти обстоятельства регулируются той же статьей из Гражданского кодекса, что и при смерти арендодателя, а конкретно – 617 статьей ГК РФ.

Переход прав на собственность – это не основание для признания прежней договоренности недействительной. Также запрещено вносить изменения до окончания срока действия документа, единственный пункт, который возможно законным путем подправить – это наименование и платежные реквизиты арендодателя (статья 608 ГК РФ).

Заключение

Пожалуйста, уделите особое внимание выбору второй стороны соглашения: это должен быть порядочный, честный и пунктуальный человек, который в случае возникновения ситуаций, прописанных в договоре, оперативно и ответственно подойдет к их разрешению.

Какие документы нужны для аренды квартиры. Подробный обзор необходимых документов для арендатора и арендодателя, их характеристика и порядок заполнения.

Решив сдать квартиру в аренду либо снять жилье, следует тщательно изучить все тонкости процедуры, чтобы впоследствии не возникло проблем с юридической составляющей сделки.

В представленной статье мы подробно расскажем, какие документы должен предоставить каждый участник соглашения об аренде, процедуре регистрации заключенного договора и опасностях, связанных с мошенничеством.

○ Аренда квартиры и найм квартиры.

Аренда и найм квартиры – два разных понятия, регулирующиеся отдельными кодексами.

Таким образом, главным отличием между двумя видами соглашения является статус получателя услуги. Договор найма может быть заключен с физическим лицом. В этом случае сторонами соглашения выступают наймодатель (собственник жилого помещения либо его доверенное лицо) и наниматель.

Жилое помещение по договору аренды может предоставляться, если одним из участников сделки является юридическое лицо. Сторонами соглашения являются арендодатель (предоставляющий жилье) и арендатор (арендующий его).

○ Какие документы нужны от арендодателя:

Арендодателем может выступать как физическое, так и юридическое лицо. В каждом случае пакет документов, который должен быть предоставлен для заключения сделки разный.

✔ Если арендодатель физическое лицо.

Когда жилое помещение сдается гражданином, он должен представить:

При заключении соглашения от арендодателя требуется:

✔ Если арендодатель ИП.

В данном случае сдающее жилплощадь лицо должно предоставить:

Также при заключении сделки следует подготовить:

  • Акт приема-передачи недвижимости (документ в двух экземплярах, подписанных сторонами и с печатью ИП).
  • Опись имущества — подробное перечисление всех находящихся на жилплощади предметов, передаваемых во временное пользование с обязательным указанием их количества (2 экземпляра, подписи сторон и печать ИП).
  • Расписка – выступающая свидетельством получения ИП финансовых средств за аренду в указанном размере (составляется в свобоной форме и подписывается сторонами).

✔ Если арендодатель ООО.

Когда жилплощадь сдается в аренду юридическим лицом, независимо от правовой формы, арендодатель должен подготовить:

При заключении сделки необходимо также подготовить:

  • Акт приема-сдачи помещения (составляется в 2 экземплярах, подписывается арендатором и руководителем ООО).
  • Опись имущества, передаваемого во временное пользование (2 экземпляра, подписи арендатора и руководителя ООО).

○ Какие документы нужны от арендатора?

Для заключения сделки, арендатор должен предоставить только документ, устанавливающий его личность – паспорт гражданина. Если речь идет об иностранном гражданине – требуется действительный загранпаспорт, в который внесены все отметки о прибытии в страну либо вид на жительство. Моряки и военные должны соответственно предоставить паспорт моряка либо военный билет.

○ Документы при договоре поднайма.

Договор поднайма предполагает сдачу жилплощади нанимателем.

  • «По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель (п. 1 ст. 685 ГК РФ)».

При заключении договора поднайма обязательно нужно, чтобы площадь жилья соответствовала нормам законодательства (п.2 ст. 685 ГК РФ) и составляла не менее 12 кв.м. на одного проживающего.

Чтобы заключить данный договор, необходимо получить письменное согласие собственника помещения и всех зарегистрированных на нем лиц. Документ должен быть заверен нотариально. При заключении соглашения со стороны наймодателя также представляется документ, удостоверяющий личность (паспорт для физического лица и свид-во о регистрации для юрлиц). Со стороны нанимателя – действующий паспорт.

Также необходимо составить акт приема-сдачи помещения и опись вещей в 2 экземплярах.

○ Какие документы нужны для регистрации договора?

Договор аренды подлежит регистрации, если срок его действия превышает 1 год (п. 2 ст. 651 ГК РФ). В регистрирующий орган подается:

  • Заявление (от одного из участников сделки).
  • 2 экземпляра оригинала договора аренды (в таком случае необходимо составить 4 оригинала документа, чтобы у каждой из сторон остался один экземпляр).
  • Паспорта участников сделки.
  • Учредительные документы (если одна из сторон – юрлицо).
  • Поэтажный план жилого помещения (выдается в БТИ).
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

○ Возможные схемы мошенничества.

При съеме жилья риск стать жертвой мошенничества достаточно большой. Чаще всего махинации проворачиваются при помощи:

Чтобы обезопасить себя от этих и других способов мошенничества, следует тщательно проверять все документы, которые предоставляет арендатор. Информацию о физлице можно сверить по месту его прописки, указанному в паспорте, о юрлице – в едином реестре, доступном для всех.

Арендодатель также может стать жертвой обмана, если арендатор представить ему фальшивый паспорт с неверным местом прописки.

Чтобы каждая сторона могла максимально обезопасить себя от неприятных сюрпризов, нужно внимательно проверять все полученные на руки документы.

○ Советы юриста:

✔ Сдача по устной договоренности.

Этот вариант съема жилья является популярным, потому что не требует временных и финансовых затрат. Вместе с тем, устная договоренность повышает риск неприятных последствий заключения сделки, потому что в данном случае ни одна из сторон не несет юридической ответственности за несоблюдение условий соглашения.

✔ Договор аренды подписан, но не зарегистрирован.

Договор аренды начинает действовать в момент его подписания, независимо от того, зарегистрирован он или нет. Но если пропустить процедур госрегистрации, увеличивается риск несоблюдения своих прав каждой из сторон. Например, наймодатель может досрочно расторгнуть договора, тогда как после госрегистрации документа он не имеет на это право, даже при решении о продаже квартиры.

Как уберечь себя от мошенничества при аренде квартиры. Рассказывает Екатерина Исаева, юрисконсульт адвокатского бюро Ольги Котик.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Что нужно знать при долгосрочной аренде квартиры

Найти идеальное жилье непросто, а не переплатить и обезопасить себя перед заездом еще труднее. Как регулируются отношения арендодатель — арендатор, какие документы нужно изучить и каков порядок оплаты, читайте в нашем материале.

Что необходимо проверить

Главное отличие долгосрочной аренды от краткосрочной в том, что при долгосрочной (от 12 месяцев) договор обязательно регистрировать в Росреестре. Многие арендодатели из-за этого предпочитают заключать договор на 11 месяцев, а потом его продлевать.

Какую бы форму аренды вы ни обсуждали с хозяином квартиры, в первую очередь вам нужно убедиться в его благонадежности. Для этого попросите его показать документ на право собственности. Это может быть свидетельство о собственности, договор дарения (если квартиру хозяину подарили), договор купли-продажи (если квартира куплена), свидетельство о наследовании (если жилье осталось в наследство) либо свидетельство о приватизации.

Все документы должны быть оригиналами. Если хозяин квартиры предъявляет только ксерокопии — это повод насторожиться. Их легко подделать.

Крайне важно посмотреть, сколько человек владеет собственностью. Идеальный вариант, если это будет один человек. Тогда в договоре указывается две стороны: владелец квартиры и вы; если же в свидетельстве на право собственности прописаны несколько человек, вам нужно будет собрать и их подписи.

О чем может рассказать паспорт собственника

Арендуя квартиру на длительный срок, обязательно попросите у хозяина квартиры паспорт. Он тоже должен быть оригинальным. Вы имеете полное право сверить данные оттуда с данными в документах на квартиру.

Во время заключения договора на длительный срок будет нелишним сделать запрос в Реестр недвижимости и сверить данные собственника с данными из кадастровой выписки. Если они не совпадают, это говорит о том, что «собственник» квартиры — это либо арендатор, либо сотрудник агентства, либо прописанный в квартире человек, либо дольщик. Это должно по меньшей мере насторожить. Ни с кем, кроме собственника, заключать договор долгосрочной аренды нельзя.

Что должно быть в договоре

К составлению договора нужно подойти ответственно, в идеале пригласить юриста. Единого образца этого документа не существует, но можно сказать, что в нем должно быть обязательно.

Обычно договор аренды включает и так называемые особые условия, то есть ваши договоренности с собственником, которые вы заключаете в процессе переговоров. Это может быть, например, договоренность о переносе сроков выплаты страхового депозита или запрет на курение в квартире.

Зачем нужны приложения к договору

К основному договору всегда есть приложения. Например, опись имущества. В ней обычно указывается не все имущество, а только самое дорогостоящее. Важно обратить внимание на соответствие описи реальному положению вещей на момент заключения договора. Условно говоря, если в ней написано, что холодильник исправен, а он еле холодит или совсем не работает, не стесняйтесь указать на это и попросить о правках в приложении, иначе ремонтировать холодильник вы будете сами.

Второе приложение — акт передачи собственности. В него входит опись всех дефектов в квартире. Этот документ также важен: если вы въезжаете в квартиру с отколовшимся плинтусом, хозяин не сможет отказать вам из-за него в страховом депозите при выезде.

Что важно учесть при оплате

Порядок оплаты прописывается в договоре, там же можно прописать и предпочтительную форму передачи денежных средств (нал/безнал). При оплате наличными попросите арендодателя подготовить форму расписки о получении средств в двух экземплярах. Одна расписка должна остаться у вас. Это важно, так как копия расписки юридической силы не имеет.

В расписке обязательно должны быть указаны паспортные данные сторон, период оплаты, сумма (в том числе прописью) с указанием валюты. Расписка сохраняет юридическую силу на протяжении трех лет. В случае оплаты банковскими или почтовыми переводами обязательно сохраняйте квитанции — как и все документы, регламентирующие ваши отношения с хозяином квартиры, — в надежном месте.

Оставьте комментарий