А вам известно, как продать и купить квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок? Мы вам расскажем!

А вам известно, как продать и купить квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок? Мы вам расскажем!

Законодательство разрешает несовершеннолетним владеть как квартирами целиком, так и долями в них. И такое жильё может быть как куплено, так и продано. Однако сделки с участием детей должны соответствовать особым требованиям закона.

Разберёмся же, можно ли при покупке квартиры оформить ее на несовершеннолетнего или продать жилье, в котором собственник ребенок. Также расскажем, как несовершеннолетнему купить квартиру и какие документы необходимо собрать перед покупкой.

Можно ли продать, если собственнику нет 18 лет?

Общие правила, которыми регулируются правила договора купли-продажи, содержатся в ГК РФ (а именно в § 7 главы 30) и ФЗ «О госрегистрации недвижимости».

Если проанализировать их содержание можно сделать вывод о том, что прямого запрета на продажу жилья, сособственниками которого выступают несовершеннолетние, закон не содержит. Однако при оформлении сделки нужно учитывать следующие ограничения:

  • Если ребёнку меньше 14 лет – он не подписывает договор. От его имени выступают родители или те лица, которые их заменяют (опекуны и попечители).
  • В возрасте от 14 до 18 лет собственники могут подписывать документы – но лишь с письменного разрешения обоих родителей, либо их заменяющих лиц.
  • Если несовершеннолетний подвергся процедуре эмансипации – ничьё дополнительное согласие не требуется. Он сам распоряжается своим имуществом.

Особенности купли-продажи

Итак, как же продать жилье, если оно оформлено на собственника, которому ещё нет 18 лет. Если собственник ребенок сделка покупки приобретает следующие этапы:

  1. Получить согласие родителей, опекунов или попечителей.
  2. Получить согласие органов опеки.

На последнем следует остановиться особо. Согласно ч. 3 ст. 60 СК РФ и ч. 2 ст. 37 ГК РФ, на продажу квартиры требуется письменное разрешение от местных органов опеки, действующих в соответствии с ФЗ «Об опеке и попечительстве». Получить его можно в следующем порядке:

Что добавляется к основному пакету документов?

В том случае, если одним из сособственников выступает несовершеннолетний, для регистрации перехода права дополнительно потребуется:

Образец разрешения органов опеки:

Можно ли купить недвижимость на детей в России?

Попробуем разобраться, может ли лицо, не достигшее 18 лет, купить жилье. В случае, если несовершеннолетний выступает не как продавец, а как покупатель – согласие опеки не требуется. Государство никак не контролирует прибавление в имуществе детей (в отличие от уменьшения объектов их собственности). Следовательно, родители (либо лица, их замещающие) вправе приобрести квартиру и оформить право собственности на неё на несовершеннолетнего.

Какие бумаги необходимы?

Итак, как же правильно оформить жилье на ребенка при покупке. Если несовершеннолетний выступает покупателем, потребуются следующие документы:

  • Свидетельство о рождении ребёнка.
  • Если ему уже исполнилось 14 лет – паспорт.
  • Если от его имени выступают не родители, а опекуны или попечители – судебный акт, подтверждающий их статус.
  • Если ребёнок был усыновлён, то потребуются документы об усыновлении.

Нюансы оформления

В целом оформление сделки купли-продажи с участием несовершеннолетних, если они выступают как покупатели, ничем не отличается от сделки, где участвуют только взрослые. Выглядит в целом это так:

  1. Продавец и покупатель находят друг друга.
  2. Происходит обсуждение условий сделки.
  3. Составляется договор либо (если нет возможности сразу подписать общий документ) предварительный договор или соглашение о намерениях.
  4. Подписывается основной договор.
  5. Происходит передача денежных средств.
  6. Переход права собственности регистрируется на нового собственника.

В результате ребёнок приобретает жилплощадь. Если он выступает только как покупатель, никаких дополнительных этапов и обращения в государственные или муниципальные органы не требуется.

Единственное исключение – если для покупки квартиры использовались средства, приобретённые ребёнком от продажи ранее ему принадлежавшей квартиры или доли в ней. Согласно ГК РФ, СК РФ и ФЗ «Об опеке и попечительстве», такие средства должны зачисляться на особый счёт в банке на имя ребёнка – и использоваться только для приобретения жилья. Без этого орган опеки никогда не даст согласия на распоряжение средствами, находящимися на депозите.

Стоит ли совершать такую сделку?

Покупка квартиры на детей оправдана в следующих случаях:

    Когда необходимо за счёт ребёнка уменьшить общую массу имущества, подлежащую разделу при разводе. Согласно СК РФ, дети не вправе претендовать на имущество родителей, пока родители живы (а после смерти в дело вступают правила относительно наследования по закону) – но и родители не могут претендовать на имущество детей. Таким образом, тот из родителей, с кем при разводе остаётся ребёнок (обычно это мать), получает право от его имени до совершеннолетия владеть и пользоваться квартирой.

Когда необходимо обеспечить будущую судьбу ребёнка. Родители не могут претендовать на его собственность – и, став взрослым, сын или дочь получат в своё распоряжение отдельное жильё.

  • Чтобы обойти нормы брачного контракта, заключённого родителями до рождения сына или дочери.
  • В том же случае, если ребёнок выступает как продавец, преимуществ крайне мало. Помимо основных норм, касающихся сделок с недвижимостью, необходимо заранее получить согласие опеки – и проследить за тем, чтобы несовершеннолетний в итоге приобрёл жильё площадью не меньшей, чем то, которое он вынужден был продать.

    Вероятные риски

    Сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, не обходятся без рисков. Главный из них – это отсутствие согласия органов опеки на сделку. Если продажа и состоится – то опека вправе её оспорить.

    Вторым риском является объём полномочий опекуна или попечителя. Только родители являются полными представителями ребёнка во всех государственных или муниципальных органах. Опекуны и попечители связаны тем объёмом полномочий, который им предоставлен по решению суда. Выход за рамки их полномочий может привести к тому, что сделка будет признана несостоявшейся по суду.

    Избежать рисков можно лишь следующим способом:

    1. Тщательно проверять документы на каждом этапе сделки.
    2. Убедиться, что ребёнок приобретает право собственности на жильё.
    3. Проверить, что его родители не лишены и не ограничены в своих правах.
    4. Проводить любые действия (от передачи денег до регистрации права) только в присутствии инспектора органа опеки.

    Заключение

    Сделки по купле-продаже жилой недвижимости с участием несовершеннолетних – вполне нормальные договоры с точки зрения права. Однако чтобы такие сделки порождали надлежащие юридические последствия, требуется соблюдение как законов, так и норм, выработанных на практике.

    Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

    Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

    Продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками и детьми, находящимся под опекой или попечительством, прописанными в объекте, недвижимости возможна. Но на сделку нужно получить дополнительное разрешение от органов опеки и попечительства. В статье расскажем, как правильно провести сделку, в каких случаях она невозможна.

    Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником или проживающим

    Законы России не запрещают сделки с недвижимостью, право собственности или проживания на которую находится у несовершеннолетнего гражданина. Согласно Семейному и Гражданскому кодексам, несовершеннолетними считаются лица, не достигшие 18 лет. Согласно статьям 26–28 ГК РФ, на дееспособность до 18 лет влияет возраст:

    • с 14 до 18 лет ребенок считается ограниченно дееспособным — то есть может ставить подписи на документах, но не может сам инициировать разные сделки с недвижимостью;
    • с 6 до 14 лет ребенок считается частично дееспособным, но не может ставить подписи на документах;
    • до 6 лет ребенок считается полностью недееспособным, и всю ответственность за него несут родители либо опекуны.
    Это интересно:  Что такое аккредитив при покупке и продаже квартиры и как провести сделку по такой схеме?

    В отдельных случаях ребенок становится полностью дееспособным в 16 лет — например, после эмансипации или в результате вступления в брак. В этих случаях гражданин 16–18 лет может сам распоряжаться своим имуществом, и участие органов опеки в сделке не требуется.

    Какие требования предъявляют к сделке органы опеки и попечительства

    Защита имущественных прав несовершеннолетних — одна из функций органов опеки и попечительства. Они контролируют сделку и требуют, чтобы ребенку предоставили:

    • долю соразмерную площади в старой квартире, если он являлся
    • собственником квартиры;
    • своевременную регистрацию в новой квартире;

    деньги на расчетный счет, если продаваемая квартира — не единственная недвижимость в собственности, либо в связи с переездом в другой город.

    Продажа доли ребенка в квартире или в объекте недвижимости, в котором прописан ребенок до 18 лет — сделка с дополнительными ограничениям. Органы опеки и попечительства могут запретить ее, если:

    • Один из родителей или опекунов отказывается от сделки. По закону, продать недвижимость можно, только если все участники сделки согласны с ней. Интересы ребенка представляют оба родителя или опекуна, поэтому нужно согласие родителей на продажу квартиры несовершеннолетнего или его доли.
    • Новое жилье хуже предыдущего. Например, если после продажи квартиры ребенка переселят в жилье меньшей площади, без ремонта или в аварийном состоянии.
    • Права ребенка ущемлены. Например, если после продажи единственной доли несовершеннолетнего собственника ему не выделят долю в новом жилье.
    • Ребенок не прописан в новом жилье. По закону, ребенка нельзя выписать «в никуда» — выписка ребенка из квартиры при продаже квартиры сопровождается регистрацией по другому месту жительства. Это особенно актуально для тех, кто продает жилье с несовершеннолетними прописанными лицами.
    • Покупаемое жилье недостроено. Если строительство завершено менее, чем на 70%, органы опеки и попечительства откажут в выдаче разрешения. Указанный процент актуален для Тюмени, в регионах значение может отличаться.
    • В новом жилье нет удобств. Если в доме или квартире, которую вы будете покупать, нет инженерных коммуникаций или их части, органы опеки и попечительства откажут в разрешении. К удобствам относятся горячая и холодная вода, электричество.
    • Ребенок — наследник, не вступивший в права. При продаже недвижимости, наследником которой по завещанию является несовершеннолетний, нужно сначала вступить в право наследования и оформить собственность на ребенка.
    • Доля в новом жилье меньше. Если родители решили купить меньшее по площади жилье и выделить такую же долю, как и раньше, например, ½, органы опеки обяжут их выделить большую долю. По закону, метраж собственности ребенка не может уменьшаться.

    Например: Родители Маши продают квартиру площадью 90 м². У каждого — по ⅓ доли, то есть каждый владеет 30 м². Следом они покупают новую квартиру площадью 75 м². В этом случае родители обязаны выделить долю, равную не меньше 30 м² — сколько было в предыдущей квартире. То есть Маша получит ⅖ от жилья.

    Когда можно перечислить деньги от продажи на счет ребенка

    В некоторых случаях часть средств от продажи квартиры перечисляется на счет ребенка. В дальнейшем их можно использовать с разрешения органов опеки на приобретение другого объекта недвижимости, при условии наделения ребенка собственностью в ней. Также ребенок в праве снять данные денежные средства после совершеннолетия. К таким случаям относится:

    • Переезд в другую страну. В этом случае родители могут не выделять долю ребенку, у которого была доля в проданной квартире. Чтобы получить разрешение, нужно предоставить доказательства переезда, например, оформленную визу на долгосрочное проживание.
    • Переезд в другой город. В этом случае тоже можно не выделять долю, но с одним существенным ограничением. Деньги, полученные от продажи доли несовершеннолетнего, должны быть перечислены на счет ребенка.

    В каких случаях возможно отступление от норм права

    Законодательство предусмотрело возможность опеки принимать решение индивидуально в каждом случае. Некоторые требования закона можно не выполнять при определенных условиях. В их числе:

    Важно! У сотрудников органов опеки и попечительства нет четкого регламента действий, которого они обязаны неукоснительно придерживаться. В каждом случае рассматриваются все нюансы сделки, и опека действует в интересах ребенка. Если органы опеки и попечительства заподозрят, что вы пытаетесь «прикрыться» одной из вышеперечисленных ситуаций для получения личной выгоды, сделка затянется или вовсе не будет разрешена.

    Пошаговая инструкция: как продать квартиру с несовершеннолетним, имеющим права на нее

    Давайте рассмотрим все ситуации, в которых для проведения сделки требуется разрешение органов опеки и попечительства. Всего их четыре:

    • несовершеннолетний является собственником продаваемой квартиры;
    • ребенок имеет долю в продаваемом жилье;
    • несовершеннолетний прописан в квартире;
    • ребенок указан в завещании, но не вступил в права наследования.

    У всех этих ситуаций есть свои особенности — мы подготовили пошаговые инструкции для каждого из четырех случаев.

    Как продать квартиру, если собственником всей квартиры или ее доли является несовершеннолетний ребенок

    Может ли несовершеннолетний ребенок быть собственником квартиры? Может, если его родители до этого купили жилье и оформили в его собственность, либо ребенок вступил в наследство. Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего ребенка? Может, но с жесткими ограничениями:

    • если несовершеннолетнему будет куплена квартира не хуже и также передана в собственность;
    • если деньги от продажи будут перечислены на счет ребенка, но только в случае, если продаваемая квартира — не единственное жилье в собственности несовершеннолетнего.

    Чтобы оформить сделку, следуйте простой инструкции.

    Шаг 1. Соберите документы

    Чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства и зарегистрировать переход права у в Росреестре, вам понадобятся:

    Опционально опека может потребовать другие документы. Например, бумаги, подтверждающие приобретение нового имущества — соглашение о задатке либо договор купли-продажи.

    Внимание! В опеку предоставляют документы не только на отчуждаемое имущество, но и на приобретаемое. Попросите у продавца предоставить вам кадастровый паспорт и выписку из Росреестра, подтверждающую его право собственности. Данные этих документов понадобятся для составления заявления.

    Шаг 2. Напишите заявление в органы опеки и попечительства

    Придите в местное отделение органов опеки и попечительства, либо в одно из отделений многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг и напишите заявление на получение разрешения на продажу квартиры. Вам предоставят образец. В заявлении обязательно должны быть указаны следующие данные:

    Это интересно:  Пошаговая инструкция: как возместить расходы на приобретение жилья? Возврат налога при покупке квартиры: сроки и нюансы

    Общая и жилая площадь отчуждаемой и приобретаемой недвижимости.

    Данные собственников отчуждаемого жилья — несовершеннолетнего, и приобретаемого — продавца.

    • Точный адрес обеих квартир.
    • Номера выписок из ЕГРН, подтверждающих право собственности указанных лиц на обе квартиры.
    • Обязательство передать в собственность ребенка приобретаемую недвижимость.
    • Дата и подпись заявителей — законных представителей.

    Если законный представитель один, нужно будет приложить к заявлению доказательства этому. Например, свидетельство о смерти, документ о признании одного из родителей без вести пропавшим. Если один из представителей просто не может лично приехать в отдел опеки, нужно предоставить нотариально заверенное разрешение на продажу жилья.

    А вам известно, как продать и купить квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок? Мы вам расскажем!

    Как происходит продажа квартиры с несовершеннолетними детьми в 2020 году: порядок действий и документы

    Оформление сделок с недвижимостью всегда риск с обеих сторон, так как продавец может умолчать о самых разных особенностях жилья, а покупатель может потерять свои средства, если окажется, что купля-продажа была оформлена вне рамок закона. Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми является наиболее сложной и часто встречающейся проблемой, с которой сталкивается покупатель жилого помещения.

    В каких случаях можно осуществить продажу

    Продажа квартиры с ребенком осуществляется в зависимости от наличия у них имущественных прав и подразделяется на следующие виды:

    • продажа недвижимости с несовершеннолетним ребенком собственником, в том числе владельцем доли жилья;
    • реализация квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком, который обладает только правом проживания на территории жилища.

    Как таковые соглашения купли-продажи при наличии несовершеннолетних детей законодательством не запрещены, однако они существенно ограничиваются влиянием государственных учреждений на возможность заключения договора.

    Имущественные права играют одну из самых важных ролей в возможности реализации жилого помещения, поэтому процесс заключения договора в каждом конкретном случае существенно отличается. Перед тем, как продать квартиру с несовершеннолетним, нужно максимально подробно ознакомиться с особенностями осуществления такого рода сделок.

    Защита прав малолетних осуществляется посредством вовлечения государственного учреждения опеки и попечительства, которые устанавливают правила продажи квартиры с несовершеннолетним в зависимости от ряда обстоятельств, включающих в себя:

    • Способы приобретения прав на недвижимость – оформление дарственной или приватизации, договора мены или покупки, наследования и прочих способов получения прав;
    • Наличие притязаний третьих лиц, в том числе аресты, залог и прочее;
    • Возраст лица;
    • Особенности продажи жилья – способ оплаты и т.д.

    Возраст несовершеннолетнего имеет особое значение в гражданско-правовом поле, так как он регламентируется не только гражданским законодательством, но и семейным правом.

    Так, на возможности собственника при продаже квартиры, в значительной мере влияет возраст несовершеннолетнего и наличие у него дееспособности:

    В случае, если лицо является полностью дееспособным процедура реализации жилища с несовершеннолетним собственником, а равно и с реализацией жилья, если несовершеннолетний ребенок прописан, осуществляется в стандартном режиме без привлечения уполномоченных лиц. При таких условиях никаких проблем возникнуть не может.

    Если же несовершеннолетнее лицо признано полностью или частично недееспособным, то главным условием для продажи квартиры с прописанными детьми или малолетним собственником является привлечение лиц, занимающихся защитой их прав. Только после получения их разрешения реализация жилого помещения позволяется.

    Органы опеки и попечительства выступают гарантом соблюдения прав и интересов малолетнего, без их участия выставить жилье на рынок недвижимости или заключить сделку, или соглашение на покупку помещения у несовершеннолетнего нельзя. Такое соглашение будет признано недействительным. Они в обязательном порядки должны дать свое согласие на проведение сделки с несовершеннолетним собственником квартиры.

    Разрешения органов опеки на продажу квартиры должно содержать следующие пункты:

    Когда продавать квартиру нельзя и когда опека запретит сделку

    Зачастую у представителей возникают сложности с оформлением сделок для покупки, более того многие из них и вовсе запрещаются к исполнению. Уполномоченные служащие не только позволяют разобраться как продать жилище, если собственник несовершеннолетний ребенок, но и устанавливают правила и особенности осуществления такой процедуры.

    Получение разрешения на оформление реализации жилища несовершеннолетнего собственника полностью зависит от следующих обстоятельств:

    Данные обстоятельства не являются исчерпывающими, так как защитники интересов малолетних вправе при любых сомнениях в проведении сделки по продаже квартиры с несовершеннолетним лицом отказать в ее дальнейшем проведении.

    Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок

    Наиболее сложная процедура оформления, если жилье является собственностью несовершеннолетнего ребенка. Для получения разрешения от опеки необходимо предоставить исчерпывающие сведения о приобретаемом объекте недвижимости, а также документальные подтверждения законности заключаемого соглашения.

    Особенности оформления

    При оформлении ДКП недвижимости, где собственником является подросток, учитывается вся информация о приобретаемом жилище, включая:

    • Общую и жилую площадь новой собственности;
    • Расположение;
    • Инфраструктура и наличие учебных заведений в шаговой доступности;
    • Условия проживания и коммуникации;
    • Любые другие причины и обстоятельства, которые могут повлиять на качество жизни несовершеннолетнего лица.

    Важно понимать, что несовершеннолетний ребенок не может купить у отца или матери, а также других лиц, которые заменяют родителей, жилое помещение. Такие сделки являются ничтожными. Ничтожными они признаются и в случае расторжения брака и деления жилища при разводе, если дольщиком или совладельцем является общий иждивенец. Один из родителей может продать свою долю другому, однако предлагать такой вариант иждивенцу нельзя.

    Сделки с подростками или несовершеннолетними собственниками, которые младше или старше 14 лет, обладают некоторыми особенностями:

    1. До момента наступления четырнадцати лет, все процедуры осуществляются родителями или другими представителями.
    2. С четырнадцати лет, подросток участвует в совершении серьезных сделок с позволения родителей, при этом на всех договорах необходимо наличие его подписи и согласия.

    ДКП недвижимости должен содержать информацию не только о жилом помещении, но и сведения о лице, а также обязательствах представителей приобрести недвижимость для малолетнего в качестве компенсации. Если разрешение было у продавца квартиры, но представители по каким-либо причинам не исполнили обязательства, то договор будет аннулирован.

    Для ответа на вопрос с чего начинать продажу квартиры, необходимо ознакомиться с общей правовой практикой и установленными правилами.

    Обычно процедура выглядит следующим образом:

    1. Сбор необходимого пакета документов;
    2. Поиск жилья на замену;
    3. Запрос в органы опеки на осуществление процедуры;
    4. Получение разрешения и заключение соглашения между сторонами.

    Документальную составляющую можно разделить на два вида:

    1. Бумаги, которые необходимо предоставить в уполномоченные органы для получения соответствующего разрешения.
    2. Документы для непосредственного заключения ДКП.

    Для того, чтобы продать квартиру несовершеннолетнего собственника потребуется предоставление:

    А вам известно, как продать и купить квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок? Мы вам расскажем!

    Законодательство разрешает несовершеннолетним владеть как квартирами целиком, так и долями в них. И такое жильё может быть как куплено, так и продано. Однако сделки с участием детей должны соответствовать особым требованиям закона.

    Это интересно:  Подробная инструкция: как оформить и заключить договор купли-продажи квартиры

    Разберёмся же, можно ли при покупке квартиры оформить ее на несовершеннолетнего или продать жилье, в котором собственник ребенок. Также расскажем, как несовершеннолетнему купить квартиру и какие документы необходимо собрать перед покупкой.

    Можно ли продать, если собственнику нет 18 лет?

    Общие правила, которыми регулируются правила договора купли-продажи, содержатся в ГК РФ (а именно в § 7 главы 30) и ФЗ «О госрегистрации недвижимости».

    Если проанализировать их содержание можно сделать вывод о том, что прямого запрета на продажу жилья, сособственниками которого выступают несовершеннолетние, закон не содержит. Однако при оформлении сделки нужно учитывать следующие ограничения:

    • Если ребёнку меньше 14 лет – он не подписывает договор. От его имени выступают родители или те лица, которые их заменяют (опекуны и попечители).
    • В возрасте от 14 до 18 лет собственники могут подписывать документы – но лишь с письменного разрешения обоих родителей, либо их заменяющих лиц.
    • Если несовершеннолетний подвергся процедуре эмансипации – ничьё дополнительное согласие не требуется. Он сам распоряжается своим имуществом.

    Особенности купли-продажи

    Итак, как же продать жилье, если оно оформлено на собственника, которому ещё нет 18 лет. Если собственник ребенок сделка покупки приобретает следующие этапы:

    1. Получить согласие родителей, опекунов или попечителей.
    2. Получить согласие органов опеки.

    На последнем следует остановиться особо. Согласно ч. 3 ст. 60 СК РФ и ч. 2 ст. 37 ГК РФ, на продажу квартиры требуется письменное разрешение от местных органов опеки, действующих в соответствии с ФЗ «Об опеке и попечительстве». Получить его можно в следующем порядке:

    Что добавляется к основному пакету документов?

    В том случае, если одним из сособственников выступает несовершеннолетний, для регистрации перехода права дополнительно потребуется:

    Образец разрешения органов опеки:

    Можно ли купить недвижимость на детей в России?

    Попробуем разобраться, может ли лицо, не достигшее 18 лет, купить жилье. В случае, если несовершеннолетний выступает не как продавец, а как покупатель – согласие опеки не требуется. Государство никак не контролирует прибавление в имуществе детей (в отличие от уменьшения объектов их собственности). Следовательно, родители (либо лица, их замещающие) вправе приобрести квартиру и оформить право собственности на неё на несовершеннолетнего.

    Какие бумаги необходимы?

    Итак, как же правильно оформить жилье на ребенка при покупке. Если несовершеннолетний выступает покупателем, потребуются следующие документы:

    • Свидетельство о рождении ребёнка.
    • Если ему уже исполнилось 14 лет – паспорт.
    • Если от его имени выступают не родители, а опекуны или попечители – судебный акт, подтверждающий их статус.
    • Если ребёнок был усыновлён, то потребуются документы об усыновлении.

    Нюансы оформления

    В целом оформление сделки купли-продажи с участием несовершеннолетних, если они выступают как покупатели, ничем не отличается от сделки, где участвуют только взрослые. Выглядит в целом это так:

    1. Продавец и покупатель находят друг друга.
    2. Происходит обсуждение условий сделки.
    3. Составляется договор либо (если нет возможности сразу подписать общий документ) предварительный договор или соглашение о намерениях.
    4. Подписывается основной договор.
    5. Происходит передача денежных средств.
    6. Переход права собственности регистрируется на нового собственника.

    В результате ребёнок приобретает жилплощадь. Если он выступает только как покупатель, никаких дополнительных этапов и обращения в государственные или муниципальные органы не требуется.

    Единственное исключение – если для покупки квартиры использовались средства, приобретённые ребёнком от продажи ранее ему принадлежавшей квартиры или доли в ней. Согласно ГК РФ, СК РФ и ФЗ «Об опеке и попечительстве», такие средства должны зачисляться на особый счёт в банке на имя ребёнка – и использоваться только для приобретения жилья. Без этого орган опеки никогда не даст согласия на распоряжение средствами, находящимися на депозите.

    Стоит ли совершать такую сделку?

    Покупка квартиры на детей оправдана в следующих случаях:

      Когда необходимо за счёт ребёнка уменьшить общую массу имущества, подлежащую разделу при разводе. Согласно СК РФ, дети не вправе претендовать на имущество родителей, пока родители живы (а после смерти в дело вступают правила относительно наследования по закону) – но и родители не могут претендовать на имущество детей. Таким образом, тот из родителей, с кем при разводе остаётся ребёнок (обычно это мать), получает право от его имени до совершеннолетия владеть и пользоваться квартирой.

    Когда необходимо обеспечить будущую судьбу ребёнка. Родители не могут претендовать на его собственность – и, став взрослым, сын или дочь получат в своё распоряжение отдельное жильё.

  • Чтобы обойти нормы брачного контракта, заключённого родителями до рождения сына или дочери.
  • В том же случае, если ребёнок выступает как продавец, преимуществ крайне мало. Помимо основных норм, касающихся сделок с недвижимостью, необходимо заранее получить согласие опеки – и проследить за тем, чтобы несовершеннолетний в итоге приобрёл жильё площадью не меньшей, чем то, которое он вынужден был продать.

    Вероятные риски

    Сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, не обходятся без рисков. Главный из них – это отсутствие согласия органов опеки на сделку. Если продажа и состоится – то опека вправе её оспорить.

    Вторым риском является объём полномочий опекуна или попечителя. Только родители являются полными представителями ребёнка во всех государственных или муниципальных органах. Опекуны и попечители связаны тем объёмом полномочий, который им предоставлен по решению суда. Выход за рамки их полномочий может привести к тому, что сделка будет признана несостоявшейся по суду.

    Избежать рисков можно лишь следующим способом:

    1. Тщательно проверять документы на каждом этапе сделки.
    2. Убедиться, что ребёнок приобретает право собственности на жильё.
    3. Проверить, что его родители не лишены и не ограничены в своих правах.
    4. Проводить любые действия (от передачи денег до регистрации права) только в присутствии инспектора органа опеки.

    Заключение

    Сделки по купле-продаже жилой недвижимости с участием несовершеннолетних – вполне нормальные договоры с точки зрения права. Однако чтобы такие сделки порождали надлежащие юридические последствия, требуется соблюдение как законов, так и норм, выработанных на практике.

    Оставьте комментарий